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摘 要 房地产经济的发展不仅与国民经济的发展有非常密切的联系，同时也影响到居民的正常生活，进而关系到社会的稳定。因此，对影响房地产经济波动的因素进行分析具有重大意义。
关键词 房地产经济 经济波动 影响因素 有效对策
业内人士有个共识：房地产经济的发展不仅与国民经济的发展有非常密切的联系，同时也影响到居民的正常生活，进而关系到社会的稳定。因此，对影响房地产经济波动的因素进行分析具有重大意义。本文中，笔者从外生因素与内生因素两个方面，对影响房地产经济波动的因素进行分析，并给出控制房地产经济波动的有效对策。
一、外生因素对房地产经济波动的影响
1.城市发展。城市化水平是影响房地产经济发展的重要因素。首先，随着城市化规模以及数量的增加和扩大，城市建设会进一步加快，对房地产的需求会升高；其次，城市化进程加快会导致城市人口增长，这不仅使居住建筑的需求增加，同时也使工业建筑需求增加；再次，城市化发展会伴随着对旧区的改造，拆迁户对居住建筑的需求增加。供需关系的改变也势必会引起房地产经济的波动。
2.社会发展。社会发展会提升人们的收入水平、生活水平以及精神文明素质，这些改变又会使人们在房地产消费方面、道德观念以及行为发生改变，房地产消费观念以及行为的改变会提升人们对建筑的需求，在需求增长对房地产需求空间以及市场产生影响的情况下，房地产经济会产生一定波动。
3.经济因素。对房地产经济波动产生影响的经济因素是指对房地产开发活动造成直接影响的宏观经济因素。宏观经济因素主要是通过经济参数和经济变量来影响房地产经济，宏观经济参数以及变量主要包括收入水平与消费水平、产业结构特征、经济增长率、银行利率、物价与通货膨胀率等。
4.政策因素。能够造成房地产经济产生波动的政策因素主要是与建筑行业、房地产行业具有紧密联系以及较大敏感程度的经济体制改革、产业政策改革、财政政策改革等，同时这些政策措施也是政府部门对房地产经济做出宏观调控过程中的常见措施，这些措施涉及了房产经济中的方方面面。因此，对房地产经济的影响也是全方位的。
二、内生因素对房地产经济波动的影响
1.房地产投资。房地产投资被比喻为“房地产经济波动的引擎”，可见房地产投资在房地产经济波动中产生的作用和影响是不容忽视的。一般而言，房地产行业的不断扩张会受到房地产投资持续增加的影响，而房地产行业的萧条则是受到了房地产投资下降的影响。房地产经济的波动与房地产投资的波动是基本一致的。
2.房地产收益率。房地产收益率也被称为投资回报率。当房地产经济具有较高收益率时，房地产开发商会在较高的投资热情下进行房地产开发规模的扩大，反之则房地产商会持十分谨慎的态度。其中土地的成本以及建筑的成本是影响房地产收益率的重要因素，影响土地获取成本的因素包括宏观经济和经济体制，影响建筑物价格的因素包括建筑构造、建筑高度和规模、建筑用途、建筑地区、区域物价水平等。
3.房地产市场中的供需矛盾，这是导致房地产经济产生波动的最内在因素。房地产的供给量会受到资金、劳动、管理、技术等多方面因素的影响，而房地产的需求量也会受到人们消费观念、价格预期等多方面因素的影响，一般而言房地产供给产生的变化要比房地产需求产生的变化要大，房地产供给的变动往往要滞后于房地产需求的变动。
4.对房地产的价格预期，主要是人们对房地产价格以及房地产前景的预测和估计。通常来说，不同的消费者对房地产的预期也存在差异，当然从众心理是一定存在的，如果当下消费者认为房地产在未来并没有好的发展前景，则对房地产的需求会减少；如果认为房地产在未来具有良好的发展势头，则房地产需求又会增加。
三、控制房地产经济波动的有效对策
1.对宏观政策引发的房地产经济波动进行调控。如果宏观政策的变化引发房地产经济的异常波动，则应当对宏观政策开展辩证分析；如果宏观政策具有科学性并且只是暂时性的对房价产生了抑制作用，则应当坚持宏观政策的执行以保障房地产经济健康、长远的发展；如果宏观政策缺乏科学性和合理性，则应当采取针对性措施对实行的政策进行纠正和制止。另一方面，房地产方面宏观政策的制定需要以区域经济和房地产市场实际情况为依据，避免出现“一刀切”和“切一刀”的情况。同时，宏观政策应当尽量平稳，避免出现过大的变化，从而推动房地产长期发展战略的实现。
2.对房地产价格引发的房地产经济波动进行调控。政府部门应当对房地产价格引发的房地产经济波动进行科学的分析并区别对待，同时政府部门也有责任对房地产的价格进行调控，但是调控的过程并不是指一味管制房地产价格。由于正常的房地产价格波动有利于推动市场竞争并是促进企业对经营管理做出改善，从而提高房地产企业的经济效益，所以，如果房地产的价格在正常的变动范围内，政府部门应当减少干预甚至不进行干预。如果房地产的价格与合理的物价水平出现了严重的偏离，无论是房地产价格过低还是过高，政府部门都有必要进行调控。地价是影响房地产价格的重要因素，而地价过低，国家利益会受到损害，并引发土地的闲置与囤积；如果地价过高，则会导致房价的上升，在对消费者消费进行限制的同时也会增加通货膨胀的压力。因此，把房地产的价格调控在一个相对合理的范围中，能够有效推动房地产经济的稳定发展。
3.对经济波动引发的房地产经济波动。经济波动引发的房地产经济波动应当在调控政策的制定中与宏观的经济调控政策保持一致性，如果房地产经济的发展过于超前则会加大国家经济发展的承受压力，而为了确保宏观经济的有序健康发展，有必要使用宏观调控政策取出房地产经济“水分”。虽然这会暂时性的给房地产经济房展带来阻碍，但是却有利于房地产经济的长期发展以及宏观经济的稳定。
4.对供求失衡引发的房地产经济波动进行调控。房地产经济波动中的供求失衡因素是房地产市场的内在矛盾。供求失衡作为房地产市场中的经常性状态决定了要确保房地产市场的长期平衡是具有很大难度的。同时，房地产经济的发展也是在供求失衡中进行的，由于这一特征的存在，所以，房地产经济波动也是不可避免的。而在调控中，主要目的在于减低这种波动而并非说完全消除这种因素。如果房地产市场中出现了十分尖锐的供需矛盾，则仅靠市场的调节是无法完成的，此时就有可能产生地产危机而强制实现供需平衡，这种情况导致的后果则是房地产经济的崩溃。因此，当房地产供求一旦处于不合理的失衡范围，需要根据不同的矛盾性质来进行针对性的化解。
四、结束语
总之，房地产经济在我国经济发展中具有重要的作用和地位，同时房地产产业也是我国的经济支柱之一。正是因为房地产经济以及房地产产业在我国经济中的重要性，才决定了对房地产经济波动影响因素以及对策进行研究的重要性与现实意义。
参考文献
[1]罗辉.中国房地产的周期波动影响因素与传导机制分析[J].市场论坛，2011，（5）.
[2]余华义.经济基本面还是房地产政策在影响中国的房价[J].财贸经济，2010，（3）.
关键词 房地产经济 经济波动 影响因素 有效对策
业内人士有个共识：房地产经济的发展不仅与国民经济的发展有非常密切的联系，同时也影响到居民的正常生活，进而关系到社会的稳定。因此，对影响房地产经济波动的因素进行分析具有重大意义。本文中，笔者从外生因素与内生因素两个方面，对影响房地产经济波动的因素进行分析，并给出控制房地产经济波动的有效对策。
一、外生因素对房地产经济波动的影响
1.城市发展。城市化水平是影响房地产经济发展的重要因素。首先，随着城市化规模以及数量的增加和扩大，城市建设会进一步加快，对房地产的需求会升高；其次，城市化进程加快会导致城市人口增长，这不仅使居住建筑的需求增加，同时也使工业建筑需求增加；再次，城市化发展会伴随着对旧区的改造，拆迁户对居住建筑的需求增加。供需关系的改变也势必会引起房地产经济的波动。
2.社会发展。社会发展会提升人们的收入水平、生活水平以及精神文明素质，这些改变又会使人们在房地产消费方面、道德观念以及行为发生改变，房地产消费观念以及行为的改变会提升人们对建筑的需求，在需求增长对房地产需求空间以及市场产生影响的情况下，房地产经济会产生一定波动。
3.经济因素。对房地产经济波动产生影响的经济因素是指对房地产开发活动造成直接影响的宏观经济因素。宏观经济因素主要是通过经济参数和经济变量来影响房地产经济，宏观经济参数以及变量主要包括收入水平与消费水平、产业结构特征、经济增长率、银行利率、物价与通货膨胀率等。
4.政策因素。能够造成房地产经济产生波动的政策因素主要是与建筑行业、房地产行业具有紧密联系以及较大敏感程度的经济体制改革、产业政策改革、财政政策改革等，同时这些政策措施也是政府部门对房地产经济做出宏观调控过程中的常见措施，这些措施涉及了房产经济中的方方面面。因此，对房地产经济的影响也是全方位的。
二、内生因素对房地产经济波动的影响
1.房地产投资。房地产投资被比喻为“房地产经济波动的引擎”，可见房地产投资在房地产经济波动中产生的作用和影响是不容忽视的。一般而言，房地产行业的不断扩张会受到房地产投资持续增加的影响，而房地产行业的萧条则是受到了房地产投资下降的影响。房地产经济的波动与房地产投资的波动是基本一致的。
2.房地产收益率。房地产收益率也被称为投资回报率。当房地产经济具有较高收益率时，房地产开发商会在较高的投资热情下进行房地产开发规模的扩大，反之则房地产商会持十分谨慎的态度。其中土地的成本以及建筑的成本是影响房地产收益率的重要因素，影响土地获取成本的因素包括宏观经济和经济体制，影响建筑物价格的因素包括建筑构造、建筑高度和规模、建筑用途、建筑地区、区域物价水平等。
3.房地产市场中的供需矛盾，这是导致房地产经济产生波动的最内在因素。房地产的供给量会受到资金、劳动、管理、技术等多方面因素的影响，而房地产的需求量也会受到人们消费观念、价格预期等多方面因素的影响，一般而言房地产供给产生的变化要比房地产需求产生的变化要大，房地产供给的变动往往要滞后于房地产需求的变动。
4.对房地产的价格预期，主要是人们对房地产价格以及房地产前景的预测和估计。通常来说，不同的消费者对房地产的预期也存在差异，当然从众心理是一定存在的，如果当下消费者认为房地产在未来并没有好的发展前景，则对房地产的需求会减少；如果认为房地产在未来具有良好的发展势头，则房地产需求又会增加。
三、控制房地产经济波动的有效对策
1.对宏观政策引发的房地产经济波动进行调控。如果宏观政策的变化引发房地产经济的异常波动，则应当对宏观政策开展辩证分析；如果宏观政策具有科学性并且只是暂时性的对房价产生了抑制作用，则应当坚持宏观政策的执行以保障房地产经济健康、长远的发展；如果宏观政策缺乏科学性和合理性，则应当采取针对性措施对实行的政策进行纠正和制止。另一方面，房地产方面宏观政策的制定需要以区域经济和房地产市场实际情况为依据，避免出现“一刀切”和“切一刀”的情况。同时，宏观政策应当尽量平稳，避免出现过大的变化，从而推动房地产长期发展战略的实现。
2.对房地产价格引发的房地产经济波动进行调控。政府部门应当对房地产价格引发的房地产经济波动进行科学的分析并区别对待，同时政府部门也有责任对房地产的价格进行调控，但是调控的过程并不是指一味管制房地产价格。由于正常的房地产价格波动有利于推动市场竞争并是促进企业对经营管理做出改善，从而提高房地产企业的经济效益，所以，如果房地产的价格在正常的变动范围内，政府部门应当减少干预甚至不进行干预。如果房地产的价格与合理的物价水平出现了严重的偏离，无论是房地产价格过低还是过高，政府部门都有必要进行调控。地价是影响房地产价格的重要因素，而地价过低，国家利益会受到损害，并引发土地的闲置与囤积；如果地价过高，则会导致房价的上升，在对消费者消费进行限制的同时也会增加通货膨胀的压力。因此，把房地产的价格调控在一个相对合理的范围中，能够有效推动房地产经济的稳定发展。
3.对经济波动引发的房地产经济波动。经济波动引发的房地产经济波动应当在调控政策的制定中与宏观的经济调控政策保持一致性，如果房地产经济的发展过于超前则会加大国家经济发展的承受压力，而为了确保宏观经济的有序健康发展，有必要使用宏观调控政策取出房地产经济“水分”。虽然这会暂时性的给房地产经济房展带来阻碍，但是却有利于房地产经济的长期发展以及宏观经济的稳定。
4.对供求失衡引发的房地产经济波动进行调控。房地产经济波动中的供求失衡因素是房地产市场的内在矛盾。供求失衡作为房地产市场中的经常性状态决定了要确保房地产市场的长期平衡是具有很大难度的。同时，房地产经济的发展也是在供求失衡中进行的，由于这一特征的存在，所以，房地产经济波动也是不可避免的。而在调控中，主要目的在于减低这种波动而并非说完全消除这种因素。如果房地产市场中出现了十分尖锐的供需矛盾，则仅靠市场的调节是无法完成的，此时就有可能产生地产危机而强制实现供需平衡，这种情况导致的后果则是房地产经济的崩溃。因此，当房地产供求一旦处于不合理的失衡范围，需要根据不同的矛盾性质来进行针对性的化解。
四、结束语
总之，房地产经济在我国经济发展中具有重要的作用和地位，同时房地产产业也是我国的经济支柱之一。正是因为房地产经济以及房地产产业在我国经济中的重要性，才决定了对房地产经济波动影响因素以及对策进行研究的重要性与现实意义。
参考文献
[1]罗辉.中国房地产的周期波动影响因素与传导机制分析[J].市场论坛，2011，（5）.
[2]余华义.经济基本面还是房地产政策在影响中国的房价[J].财贸经济，2010，（3）.