论文部分内容阅读
摘 要：现在我国的商业地产发展地很好，在某种程度上带动了我国经济的发展。但是我国现如今的地产开发项目市场日益竞争激烈，要想提高自己的竞争力就必须有效控制成本。而且要想继续提高商业地产项目建设的收益，最主要的途径就是要降低地产项目开发建设的成本投入。降低项目开发建设的成本就必须依靠强有力的造价控制管理。降低成本并不意味着偷工减料和降低各方面的用料标准，而是在保证质量的前提下，确保项目开发建设阶段人、财、物投入的最高效使用，从而实现费用支出的有效控制与效益的最大提升。本文主要就商业地产项目造价控制措施进行探讨。
关键词：商业地产；项目建设；造价控制
前言
商业地产项目是一项大项目，里面涉及的资金会是很大一笔数字，对国家的经济也会有极大的影响。我国的地产开发项目市场竞争只会越来越激烈，要想很好地立足于地产开发项目市场就必须要有效地降低自己的造价成本，但降低造价成本并不是意味着要采取一些不科学的方式，也并不是凡一切降低造价成本的措施都可以采取，其要用科学有效的方式来降低造价成本，一定要在确保商业地产项目建设质量的前提下，实现造价的最低和效益的最大提升。
一、商业地产项目造价控制特点分析
1 商业地产项目开发建设造价巨大
商业地产开发项目是一种大型的固定资产投资开发项目，首先是规模很大，涉及到的方面相当多，其次就是建设时间比较长，所需要耗费的人力、物力很多。如果这时对造价控制管理不力的话，那么极容易造成商业地产开发出现效益的亏损，甚至会出现资金不足的情况，进而影响到整个的地产开发项目的建设，后果十分严重。
2 商业地产项目开发建设造价控制管理差异性加大
现在全国的各个地区都有商业地产开发项目，各个地区的情况都明显不一样，他们的区位、功能、规模以及用途上都有着较大的差异，而且在项目的外观造型、功能配置、装修装饰以及空间设计上的差别也超级大。如果所有的商业地产开发项目都采取一样的造价控制管理措施，那肯定是会出问题的。有些商業地产开发项目的负责人为了省事就照搬一套造价管理方案，这是大错特错的，因为别人的东西是不一定适合你的。
3 商业地产项目造价控制管理具有明显的动态特性
商业地产项目建设的周期很长，这就导致在建设途中会出现许多不可控的因素，出现的情况和状况可能会出人意料。所以不到竣工的那一刻绝不能粗心大意。因此在对商业地产项目开发建设上，同样也应该遵守动态管理的原则，一定要灵活一些，切忌严格按照管理条例来办事，一定要结合实际情况的变化对应的制定各项造价管理措施。
二、商业地产项目造价控制管理措施
1 商业地产项目开发准备阶段的造价控制
（1）制定商业地产项目开发造价控制实施方案。要想实现造价成本的最低化就必须要有一个十分明确具体的造价控制实施方案，这个方案的制定是根据不同项目的开发建设的实际情况，清楚总目标，对管理组织结构比较了解，并且是对不同阶段的造价控制办法、工程付款方法以及风险管理进行明确的规定。这是经过多方面的考量，由多位房地产开发的专家专门为这个项目量身制定的。
（2）完善商业地产项目开发造价控制管理组织。一切的活动都离不开组织的引导和组织。所以一个有效力的商业地产项目管理机构组织是很有必要的。在组织实施上，还应该成立项目管理部门，把任命真正有能力的项目负责人作为造价管理的责任人，里面的成员都是经过千挑细选而任命的。
（3）确定各个阶段的造价控制管理目标。只有一个项目总的造价控制方案是远远不够的，还应该有各个阶段的造价控制管理目标，造价控制从每一个小细节，从每一个小阶段抓起，也只有这样的造价控制才是真正有效力的。细化造价控制管理工作的具体方案以及不同时期的分解目标对于实施也是有莫大的好处的。有时候虽然知道总体目标是什么，但是却不知道怎么做，如果细化了，那么就知道如何去行动了。
2 项目决策阶段的造价控制
商业地产项目决策阶段的造价控制是造价控制管理的源头，对于项目的整体造价具有决定性的作用。在决策阶段最重要的就是要讲究“准确”二字。对于各方面的费用一定要做到准确的估算，只看到现在的现状还不行，还应该预估一些今后的造价变化情况。也有有一个起伏的范围，并提前做好方案。
3 项目设计阶段的造价控制
要想控制房地产业的造价，在设计上也要下功夫。首先应该实施设计招投标制度，通过在设计上的招投标降低设计费用，与此同时，还应该引入竞争机制，使得使用的方案都是最优化的。在设计阶段既要实现造价最低，同时也要确保商业地产功能的实现，设计方案应该科学合理，控制项目建设的总体造价。要想得到最优的设计方案，除了设计单位要极其优良之外，还应该组织专家进行评审论证。
4 商业地产项目实施阶段的造价控制
在商业地产项目实施阶段的造价控制应该将造价，质量以及进度作为整体目标进行控制管理。通过以上三者的协调，从而实现项目建设的整体目标。一定要招合格、规范的施工团队，并与他们签订严格，科学的合同管理。一定要确保施工单位严格按照合同的规定来进行相关内容的执行，一定要避免因为合同不规范，不完整而造成的利益损失。材料的浪费情况在商业地产项目具体施工阶段是经常存在的，而且材料费在整个工程费用中占有很大的一部分。所以一定要严格控制材料的使用情况。每一种材料的使用情况都要进行相关的记录，并且应有关人员定期的去检查材料。而且还要制定科学的方法去核算工程量，作为支付工程进度款的依据，从而确保投资的效益。
5 商业地产项目结算阶段的造价控制。
结算阶段是最后一阶段，但即使是最后一阶段也不应该大意，应该成立专门的审计部门。通过现场审计计算以及与施工单位进行对照，对原始资料的真实性及完整性进行审核，对所有项目的定额单价等进行计算。一定要确保所有造价项目的真实可靠。审计部门的人员应该是要大公无私、实事求是的。只有这样才能做好商业地产项目结算阶段。
结语：商业房地产项目的造价直接关系着商业房地产项目的发展。只有做好造价管理，那么其今后的发展才会比较顺利。商业房地产应该根据其自身的实际情况。制定喝适的造价管理措施，从而确保造价控制管理目标的实现，提高项目建设开发的经济效益。
参考文献
[1]秦夕涛.工程变更影响与统计[J].科技信息，2008（4）.
[2]张冬凌.如何进行全过程造价管理[J].金融经济，2008（2）.
[3]刘伟，陈进.对商业地产的工程造价审核问题探讨[J].现代商业，2008（9）：81.
（作者单位：广东珠江投资股份有限公司）
关键词：商业地产；项目建设；造价控制
前言
商业地产项目是一项大项目，里面涉及的资金会是很大一笔数字，对国家的经济也会有极大的影响。我国的地产开发项目市场竞争只会越来越激烈，要想很好地立足于地产开发项目市场就必须要有效地降低自己的造价成本，但降低造价成本并不是意味着要采取一些不科学的方式，也并不是凡一切降低造价成本的措施都可以采取，其要用科学有效的方式来降低造价成本，一定要在确保商业地产项目建设质量的前提下，实现造价的最低和效益的最大提升。
一、商业地产项目造价控制特点分析
1 商业地产项目开发建设造价巨大
商业地产开发项目是一种大型的固定资产投资开发项目，首先是规模很大，涉及到的方面相当多，其次就是建设时间比较长，所需要耗费的人力、物力很多。如果这时对造价控制管理不力的话，那么极容易造成商业地产开发出现效益的亏损，甚至会出现资金不足的情况，进而影响到整个的地产开发项目的建设，后果十分严重。
2 商业地产项目开发建设造价控制管理差异性加大
现在全国的各个地区都有商业地产开发项目，各个地区的情况都明显不一样，他们的区位、功能、规模以及用途上都有着较大的差异，而且在项目的外观造型、功能配置、装修装饰以及空间设计上的差别也超级大。如果所有的商业地产开发项目都采取一样的造价控制管理措施，那肯定是会出问题的。有些商業地产开发项目的负责人为了省事就照搬一套造价管理方案，这是大错特错的，因为别人的东西是不一定适合你的。
3 商业地产项目造价控制管理具有明显的动态特性
商业地产项目建设的周期很长，这就导致在建设途中会出现许多不可控的因素，出现的情况和状况可能会出人意料。所以不到竣工的那一刻绝不能粗心大意。因此在对商业地产项目开发建设上，同样也应该遵守动态管理的原则，一定要灵活一些，切忌严格按照管理条例来办事，一定要结合实际情况的变化对应的制定各项造价管理措施。
二、商业地产项目造价控制管理措施
1 商业地产项目开发准备阶段的造价控制
（1）制定商业地产项目开发造价控制实施方案。要想实现造价成本的最低化就必须要有一个十分明确具体的造价控制实施方案，这个方案的制定是根据不同项目的开发建设的实际情况，清楚总目标，对管理组织结构比较了解，并且是对不同阶段的造价控制办法、工程付款方法以及风险管理进行明确的规定。这是经过多方面的考量，由多位房地产开发的专家专门为这个项目量身制定的。
（2）完善商业地产项目开发造价控制管理组织。一切的活动都离不开组织的引导和组织。所以一个有效力的商业地产项目管理机构组织是很有必要的。在组织实施上，还应该成立项目管理部门，把任命真正有能力的项目负责人作为造价管理的责任人，里面的成员都是经过千挑细选而任命的。
（3）确定各个阶段的造价控制管理目标。只有一个项目总的造价控制方案是远远不够的，还应该有各个阶段的造价控制管理目标，造价控制从每一个小细节，从每一个小阶段抓起，也只有这样的造价控制才是真正有效力的。细化造价控制管理工作的具体方案以及不同时期的分解目标对于实施也是有莫大的好处的。有时候虽然知道总体目标是什么，但是却不知道怎么做，如果细化了，那么就知道如何去行动了。
2 项目决策阶段的造价控制
商业地产项目决策阶段的造价控制是造价控制管理的源头，对于项目的整体造价具有决定性的作用。在决策阶段最重要的就是要讲究“准确”二字。对于各方面的费用一定要做到准确的估算，只看到现在的现状还不行，还应该预估一些今后的造价变化情况。也有有一个起伏的范围，并提前做好方案。
3 项目设计阶段的造价控制
要想控制房地产业的造价，在设计上也要下功夫。首先应该实施设计招投标制度，通过在设计上的招投标降低设计费用，与此同时，还应该引入竞争机制，使得使用的方案都是最优化的。在设计阶段既要实现造价最低，同时也要确保商业地产功能的实现，设计方案应该科学合理，控制项目建设的总体造价。要想得到最优的设计方案，除了设计单位要极其优良之外，还应该组织专家进行评审论证。
4 商业地产项目实施阶段的造价控制
在商业地产项目实施阶段的造价控制应该将造价，质量以及进度作为整体目标进行控制管理。通过以上三者的协调，从而实现项目建设的整体目标。一定要招合格、规范的施工团队，并与他们签订严格，科学的合同管理。一定要确保施工单位严格按照合同的规定来进行相关内容的执行，一定要避免因为合同不规范，不完整而造成的利益损失。材料的浪费情况在商业地产项目具体施工阶段是经常存在的，而且材料费在整个工程费用中占有很大的一部分。所以一定要严格控制材料的使用情况。每一种材料的使用情况都要进行相关的记录，并且应有关人员定期的去检查材料。而且还要制定科学的方法去核算工程量，作为支付工程进度款的依据，从而确保投资的效益。
5 商业地产项目结算阶段的造价控制。
结算阶段是最后一阶段，但即使是最后一阶段也不应该大意，应该成立专门的审计部门。通过现场审计计算以及与施工单位进行对照，对原始资料的真实性及完整性进行审核，对所有项目的定额单价等进行计算。一定要确保所有造价项目的真实可靠。审计部门的人员应该是要大公无私、实事求是的。只有这样才能做好商业地产项目结算阶段。
结语：商业房地产项目的造价直接关系着商业房地产项目的发展。只有做好造价管理，那么其今后的发展才会比较顺利。商业房地产应该根据其自身的实际情况。制定喝适的造价管理措施，从而确保造价控制管理目标的实现，提高项目建设开发的经济效益。
参考文献
[1]秦夕涛.工程变更影响与统计[J].科技信息，2008（4）.
[2]张冬凌.如何进行全过程造价管理[J].金融经济，2008（2）.
[3]刘伟，陈进.对商业地产的工程造价审核问题探讨[J].现代商业，2008（9）：81.
（作者单位：广东珠江投资股份有限公司）