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【摘要】近几年，我国的房地产产业快速发展，人们对住宅的质量要求越来越高。因此，提高房地产项目工程的监理质量，为开发商提供优质服务，成为监理企业领先市场的重要因素。本文结合房地产建设项目的特点和目前监理工作的现状，提出了几个提高房地产项目工程
监理质量的主要途径。
【关键词】房地产；监理；质量；主要途径
前言
当前，我国房地产产业正在快速发展，房地产建设投资在整个国家固定资产投资中所占的比例越来越大，人们对住宅的质量要求也越来越高。因此.在新时期对房地产项目工程进行监理时需要对照房地产项目的建设特点，做好有针对性地控制措施，才能有效提高监理质量，为开发商提供更好的优质服务。
1、分析房地产项目的建设特点
房地产项目的建设单位是房地产开发公司.但使用者是各户住宅的小业主。工程质量的责任主体单位是开发公司、施工单位、监理单位和相关设计、勘察单位。开发公司作为建设单位，通过开发一建设一销售这一过程实现利润。开发公司往往追求最大利润化从而就使项目在建设过程中出现与其他工程建设不同的特点。具体有如下几个方面：
1.1房地产项目的建设前期准备工作往往不够充分。这是由于房地产建设项目受市场因素影响大，普遍上马比较急，项目从策划到施工图设计再到施工招标完成都需要在较短的时间内完成。由此容易产生的问题有：① 产品定位不准，户型设计不能充分满足市场需求，开工后可能会有较大的修改；②项目设计委托书不够具体，导致施工图设计深度不足，无法指导施工；③没有充足的时间优选施工单位。
1.2房地产项目在开工建设时往往报建手续不全即开工。由于市场因素的影响，房地产开发商往往更重视销售合同的交房承诺，在报建手续不完善的情况下也要求施工单位进场施工，造成不良影响，容易引发质量和安全事故隐患，从而影响到项目的正常进行，造成工期延误。
1.3对工期要求较严。为配合商品房的销售工作，压缩定额工期，从而不合理地缩短合同工期。使部分工程实际施工进度严重偏离计划工期；另外，房地产工程的建设单位的建设资金较其他建设工程来说，在资金的使用上更需要严格控制.部分资金需要根据工程进度和销售进度来保证，许多房地产建设项目在建设前期并没有预留风险备用金。容易造成工程在施工过程中资金链脱节。
1.4工程分包情况普遍存在。为了降低建设成本.往往会采取甲方分包的方法，对同一工程不同分部强行分包。甚至有些大宗材料由甲方直接采购。工程施工过程中多家与主体施工单位平等的施工单位同时进场施工。使得工程协调难度大，增加质量、进度控制的难度。
1.5工程设计变更较多。房地产项目产品的客户是各个用户业主，各个业主对产品的使用和装饰设计都有不同的要求，因此。许多业主在工程施工前、施工过程中会提出变更要求，从而使得工程设计变更多，工作量大。
1.6 住宅工程在竣工验收阶段问题突出。一是房地产项目一般开发面积较大，集中验收只能查出普遍存在的问题，对于每套住宅的个别质量问题可能造成漏查.或存在抽查力度不足的问题；二是竣工资料编制匆忙，竣工图不能如实反映工程实际情况。造成使用过程中物
业部门无从管理。
2、提高监理质量的几个主要途径
2.1协助业主完成前期工作。主要是协助业主进行产品定位，编制融资计划，确定营销方式和编制项目设计委托书。
在项目规划设计阶段协助业主选择设计单位，明确设计工作的目标和要求，要求设计方严格履行设计工作程序，执行各项规范和标准，满足项目的国家强制性标准。
2.2注重项目方案设计，并用价值工程的观念进行设计管理。
2.3认真组织图纸会审工作。图纸会审是工程施工准备阶段重要环节。在图纸会审会上宜采用分专业讨论的形式解决图纸中存在的问题。在各专业讨论完成后，由总监理工程师会同项目设计总负责、施工项目经理对各专业进行汇总，并整理会议纪要。
2.4 协助业主优选承包方，并确定合理的工程目标。监理单位在施工前期介人工程项目招投标，可以给房地产开发商提供咨询服务，能够根据项目建设特点合理选择施工单位，另外监理单位的提前介入可以在项目施工前协助建设单位制定合理的施工工期，可以帮助开发商编制项目资金使用计划.使开发商提前预见到存在资金使用风险的部位。更合理地安排使用建设资金，使工程建设项目按计划控制完成。
2.5 慎重对待工程变更。在房地产项目施工中客户可能因自身使用原因而提出对工程的变更，监理工程师在处理此类变更时必须慎重。在处理变更时随工程变更签证附一张工程变更处理流程表。该表的签发程序为：客户申请一开发公司工程人员附变更意见一监理工程师出
具变更意见一工程变更实施。这样在处理变更时监理工程师可以控制工程变更对工程质量、进度及投资的影响。同时又能尊重业主与开发商的意见。
2.6 尽量减少单项分包。在房地产项目的实施过程中经常存在建设单位将防水工程、门窗工程等相对独立的分项工程.分包给主体施工单位以外的施工队伍进行施工的情况。这样由于管理对象的增加.给工程质量控制、工程协调工作带来较大的压力。建设单位指定分包最多的一个项目，分包单位多达三十几家。对于此种情况，监理工程师应在建设单位分包前发出书面联系函。劝导建设单位不要擅自违背施工承包合同的约定。特别是对屋面防水，门窗工程、栏杆工程等涉及重要使用功能和安全的工程部位不应分包。对甲方供货的材料、设备、构配件等的质量控制标准应与施工单位供货的材料一致。并需要甲方协助供货单位完成进场材料报验手续。
2.7 合理组织施工工期。建设单位在施工过程中一味强调工期，忽视工程质量的问题在现阶段房地产开发项目中普遍存在。对此问题监理工程师应在施工前期审核施工单位的施工组织设计中的工期组织计划时就需要注意，并对可能出现工期风险的环节如雨季、地基处理等
适当留出备用工期。在工程施工中，监理工程师应尊重合理定额工期，使工程按计划实施。
2.8加强竣工验收管理。在房地产项目施工完成后，进入竣工验收阶段.这是对工程质量的最后一道、也是最为关键的一道控制工序。且近年来因工程竣工验收引起的业主不满、投诉等事件层出不穷。监理单位在工程竣工验收这一关键过程中应起到主导地位。在对房地产项目，尤其是商品住宅工程的竣工验收中实施分户逐项验收，并针对分户验收设计了一系列的检查验收表格。供监理人员在工程预验收阶段检查使用。
近十年的工作实践表明，只有认真对照房地产项目的建设特点，扎实做好有针对性地控制措施.才能有效提高监理质量，为开发商提供更好地优质服务，才能进一步推动房地产项目的健康快速发展。
监理质量的主要途径。
【关键词】房地产；监理；质量；主要途径
前言
当前，我国房地产产业正在快速发展，房地产建设投资在整个国家固定资产投资中所占的比例越来越大，人们对住宅的质量要求也越来越高。因此.在新时期对房地产项目工程进行监理时需要对照房地产项目的建设特点，做好有针对性地控制措施，才能有效提高监理质量，为开发商提供更好的优质服务。
1、分析房地产项目的建设特点
房地产项目的建设单位是房地产开发公司.但使用者是各户住宅的小业主。工程质量的责任主体单位是开发公司、施工单位、监理单位和相关设计、勘察单位。开发公司作为建设单位，通过开发一建设一销售这一过程实现利润。开发公司往往追求最大利润化从而就使项目在建设过程中出现与其他工程建设不同的特点。具体有如下几个方面：
1.1房地产项目的建设前期准备工作往往不够充分。这是由于房地产建设项目受市场因素影响大，普遍上马比较急，项目从策划到施工图设计再到施工招标完成都需要在较短的时间内完成。由此容易产生的问题有：① 产品定位不准，户型设计不能充分满足市场需求，开工后可能会有较大的修改；②项目设计委托书不够具体，导致施工图设计深度不足，无法指导施工；③没有充足的时间优选施工单位。
1.2房地产项目在开工建设时往往报建手续不全即开工。由于市场因素的影响，房地产开发商往往更重视销售合同的交房承诺，在报建手续不完善的情况下也要求施工单位进场施工，造成不良影响，容易引发质量和安全事故隐患，从而影响到项目的正常进行，造成工期延误。
1.3对工期要求较严。为配合商品房的销售工作，压缩定额工期，从而不合理地缩短合同工期。使部分工程实际施工进度严重偏离计划工期；另外，房地产工程的建设单位的建设资金较其他建设工程来说，在资金的使用上更需要严格控制.部分资金需要根据工程进度和销售进度来保证，许多房地产建设项目在建设前期并没有预留风险备用金。容易造成工程在施工过程中资金链脱节。
1.4工程分包情况普遍存在。为了降低建设成本.往往会采取甲方分包的方法，对同一工程不同分部强行分包。甚至有些大宗材料由甲方直接采购。工程施工过程中多家与主体施工单位平等的施工单位同时进场施工。使得工程协调难度大，增加质量、进度控制的难度。
1.5工程设计变更较多。房地产项目产品的客户是各个用户业主，各个业主对产品的使用和装饰设计都有不同的要求，因此。许多业主在工程施工前、施工过程中会提出变更要求，从而使得工程设计变更多，工作量大。
1.6 住宅工程在竣工验收阶段问题突出。一是房地产项目一般开发面积较大，集中验收只能查出普遍存在的问题，对于每套住宅的个别质量问题可能造成漏查.或存在抽查力度不足的问题；二是竣工资料编制匆忙，竣工图不能如实反映工程实际情况。造成使用过程中物
业部门无从管理。
2、提高监理质量的几个主要途径
2.1协助业主完成前期工作。主要是协助业主进行产品定位，编制融资计划，确定营销方式和编制项目设计委托书。
在项目规划设计阶段协助业主选择设计单位，明确设计工作的目标和要求，要求设计方严格履行设计工作程序，执行各项规范和标准，满足项目的国家强制性标准。
2.2注重项目方案设计，并用价值工程的观念进行设计管理。
2.3认真组织图纸会审工作。图纸会审是工程施工准备阶段重要环节。在图纸会审会上宜采用分专业讨论的形式解决图纸中存在的问题。在各专业讨论完成后，由总监理工程师会同项目设计总负责、施工项目经理对各专业进行汇总，并整理会议纪要。
2.4 协助业主优选承包方，并确定合理的工程目标。监理单位在施工前期介人工程项目招投标，可以给房地产开发商提供咨询服务，能够根据项目建设特点合理选择施工单位，另外监理单位的提前介入可以在项目施工前协助建设单位制定合理的施工工期，可以帮助开发商编制项目资金使用计划.使开发商提前预见到存在资金使用风险的部位。更合理地安排使用建设资金，使工程建设项目按计划控制完成。
2.5 慎重对待工程变更。在房地产项目施工中客户可能因自身使用原因而提出对工程的变更，监理工程师在处理此类变更时必须慎重。在处理变更时随工程变更签证附一张工程变更处理流程表。该表的签发程序为：客户申请一开发公司工程人员附变更意见一监理工程师出
具变更意见一工程变更实施。这样在处理变更时监理工程师可以控制工程变更对工程质量、进度及投资的影响。同时又能尊重业主与开发商的意见。
2.6 尽量减少单项分包。在房地产项目的实施过程中经常存在建设单位将防水工程、门窗工程等相对独立的分项工程.分包给主体施工单位以外的施工队伍进行施工的情况。这样由于管理对象的增加.给工程质量控制、工程协调工作带来较大的压力。建设单位指定分包最多的一个项目，分包单位多达三十几家。对于此种情况，监理工程师应在建设单位分包前发出书面联系函。劝导建设单位不要擅自违背施工承包合同的约定。特别是对屋面防水，门窗工程、栏杆工程等涉及重要使用功能和安全的工程部位不应分包。对甲方供货的材料、设备、构配件等的质量控制标准应与施工单位供货的材料一致。并需要甲方协助供货单位完成进场材料报验手续。
2.7 合理组织施工工期。建设单位在施工过程中一味强调工期，忽视工程质量的问题在现阶段房地产开发项目中普遍存在。对此问题监理工程师应在施工前期审核施工单位的施工组织设计中的工期组织计划时就需要注意，并对可能出现工期风险的环节如雨季、地基处理等
适当留出备用工期。在工程施工中，监理工程师应尊重合理定额工期，使工程按计划实施。
2.8加强竣工验收管理。在房地产项目施工完成后，进入竣工验收阶段.这是对工程质量的最后一道、也是最为关键的一道控制工序。且近年来因工程竣工验收引起的业主不满、投诉等事件层出不穷。监理单位在工程竣工验收这一关键过程中应起到主导地位。在对房地产项目，尤其是商品住宅工程的竣工验收中实施分户逐项验收，并针对分户验收设计了一系列的检查验收表格。供监理人员在工程预验收阶段检查使用。
近十年的工作实践表明，只有认真对照房地产项目的建设特点，扎实做好有针对性地控制措施.才能有效提高监理质量，为开发商提供更好地优质服务，才能进一步推动房地产项目的健康快速发展。