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【摘 要】“营改增”政策的全面推行，对企业的纳税环境会造成一定的影响。在“营改增”的税收政策下，房地产企业需要改变原有的纳税方式，如在开发过程中极易涉及到的建筑安装、工程绿化等部分的纳税会发生一定的改变，而房地产企业如何顺应潮流，做出适合企业发展的税收筹划，对企业的发展来说具有重要的意义。本文在全面“营改增”的背景下，简要概述了“营改增”政策的相关概念，主要分析了“营改增”给房地产企业带来的影响，并提出房地产企业应该采取的应对措施。
【关键词】“营改增”；房地产企业；影响；概念；策略
“营改增”的税收政策可以说是我国税制改革上的一次飞跃，有利于完善我国的税收制度。对房地产企业而言，“营改增”的税收政策，既可以说是一项挑战又可以说是个机遇。因此，房地产企业的相关人员需要提高对“营改增”政策的重视程度，及时组织相关财务人员及纳税人员了解与分析“营改增”的税收政策，做好企业的纳税筹划工作，从而在一定程度上提高企业的经济效益。
一、“营改增”的基本概述
在我国的流转税中，营业税与增值税都是其中的重要组成部分。而增值税与营业税的概念及其纳税范围有所不同。增值税的计税依据主要是对商品在其流转的过程中增值的部分。一般来说，增值是指的对单位或者是个人就其销售货物、提供修理修配劳务、加工、进口货物等，对其实现的增值额来进行征收的税种。在营业税改增值税后，增值税是我国最重要也是最主要的税种之一，其税收收入在我国的税收总收入中占据主要的份额。“营改增”是我国税制上的一项重要的改革，有利于完善我国的税收制度，也有利于促进我国产业结构的优化调整，促进第二、第三产业的进一步融合发展，从而推动我国经济的发展。
二、“营改增”对房地产企业的影响
1.对企业开发成本的影响
对房地产企业而言，开发成本中的主要成本就是建安成本。而建安工程主要是由其施工企业来承建的，在“营改增”后，房地产企业和施工企业纳税的税率均变为11%，税负会发生明显的变化。第一，房地产的开发需要设计到诸多的材料，且各种原材料的品种多、品类繁杂，除了对一些大型的材料，如钢筋、水泥等等能够取得增值税的专用发票进行抵扣外，对于大部分零散的材料，如钉子等，这部分材料的供货商大部分来源于个体私营工商户、五金商铺店，主要以小规模纳税人为主，需要按照固定的税额进行纳税，不具备开具增值税专用发票的资格，就会使得企业的进项税额无法进行抵扣，使得施工企业的纳税负担加重。第二，施工企业常常会使用到一些材料，如沙土、混凝土、石头等等，这些材料6%的税率进行增值税的纳税，施工企业只能按6%进行抵扣，而部分的销项税额就会大于企业的进项税额，增加施工企业的纳税成本。第三，对施工企业来说，需要大量的人员，在建筑造价成本中人工成本占据很大的比例，高达30%，但是在增值税中，人力资源成本的进项税是不能够进行抵扣的，这大大加重了施工企业的纳税成本，使得企业的成本居高不下。由于上述因素的存在，使得施工企业的税负增加，而施工企业作为房地产企业的上流企业，在增值税的税负转嫁理论下，施工企业在招投标过程中将会抬高报价，这势必导致房地产企业开发成本的增加。
2.对企业税负的影响
房地产企业的售房款，以之前的营业税进行征税，其税率是5%。而在“营改增”后，房地产企业的应纳税额就会有所变化，由当期的销项税额减去进项税额后的余额。换个角度说，对房地产企业各个流通环节所增值的部分进行征税。而房地产企业的售房款征收的增值税的税率为11%，设企业的应税收入为X，可以进行抵扣的进项税额在应税收入中的比例为Y，则其所需要缴纳的增值税的税额为0.099*X*（1-Y），在假设所需要缴纳的增值税与原来的营业税相等，则0.099*X*（1-Y）=X*5%，推算的增值税与营业税税负率相等时的值Y=0.495，所以就能够得出以下结论，当企业可抵扣的进项税额在应税收入的比重中占据49.5%时，企业缴纳的增值税与营业税的税负率是一样的。而当企业的进项税成本小于49.5%时，企业所缴纳的增值税的税负率就会大于营业税，反之则相反。
3.对企业现金流量的影响
房地产企业的特殊性会使得它的现金流量受到极大的影响。在房地产企业的开发建设前期阶段，会投入大量的资金，而对这些资金的整合与优化配置就会影响到房地产企业的整体效益。因此，在“营改增”后，就应该注意这些资金的使用能否取得增值税的专用发票，比如工程施工费，在取得专用发票后，就能够进行抵扣，这样就能在一定程度上降低企业现金流量的消耗，从而提高资金的使用效率。此外，房地产企业在取得预售证之后进行房产销售，所取得的售房款能够根据增值税税率计算销项税额，企业预售阶段的一段时间内不用再缴纳增值税税款，但是在当前市场经济与金融市场的发展下，房地产企业的资金总体来说较为紧张，开发前期额外承担大额进项税金成本，就会加大企业现金流出与流入之间的差额，从而影响到企业的发展。
4.对企业税务管理的影响
“营改增”后，对房地产企业的税务管理会造成一定的影响。房地产企业缴纳的增值税的征税地点有两项：一是企业机构所在地；二是企业的房地产项目所在的地点。用房地产企业的机构所在地进行纳税，其纳税就会是一项艰难的工作，十分复杂。而房地产企业与其他行业的企业有所不同，在各个房地产项目的所在地进行纳税申报，当涉及到某个进项税额极大的时候，难免在进项与销项税额之间的抵扣出现问题。因此，在“营改增”后，需要着重考虑企业的纳税申报应该如何进行选择。
三、房地产企业面对“营改增”应采取的策略
1.加强纳税意识，做好细节工作
“营改增”会对房地产企业的纳税及其经营管理造成极大的影响。因此，在“营改增”政策下，财务人员需要改变企业的会计核算方法，保证企业会计核算的质量，并且需要进一步提高自身的专业素质，做好本职工作，同时协助好财务主管，做好企业的税收筹划工作。其次，在“营改增”后，房地产企业的成本在一定程度上会有所增加，为了进一步控制好企业的纳税成本，就需要企业员工加强纳税意识，做好细节工作。如在选择一些原材料的供货商时，尽量选择一般增值税纳税人，来取得增值税的专用发票，可以用来抵减销项税额，从而降低企业的成本。 2.改善运营模式，进行税务筹划
对于“营改增”后，会给房地产企业的资金带来压力的问题，就需要改善企业的运营方式，开展企业的税务筹划工作。如减短房地产企业在开发建设阶段的生产周期，来释放出资金空间，从而做好资金的优化配置。又或者坚持贯彻和谐理念，走房地产企业可持续发展的开发建设道路。提高住房的质量与舒适度，来提高企业的核心竞争力，从而为企业占据更多的市场。此外，还需要完善企业的税务筹划工作，从企业经营的实际环境出发，进一步控制好企业的纳税成本，来增加企业的经济效益。
3.梳理企业业务流程，缓解资金压力
对房地产企业来说，要尽可能减轻企业的税负重担，减轻“营改增”对企业带来的影响，就需要对企业的业务流程进行详细梳理，来缓解其资金的压力。如从企业的项目源头入手，提高对项目的了解程度，分析其中有多少能够进行抵扣的项目，除了进行这部分的项目抵扣外，还需要进一步提高可抵扣项目的比例。在一些无法抵扣的项目，企业还可以借助于外包的方法，来解决这部分问题。此外，企业还可以通过加强财务管理，来完善对企业资金的管理，缓解其资金压力。
4.加强税务发票管理，制定管理方法
“营改增”后，增值税的专用发票在企业的纳税中具有重要的作用，既是企业业务发生的凭证，也是税务机关进行检查的依据，因此，需要加强对企业增值税发票的管理。如对于在日常经营中取得的增值税专用发票，需要完善对发票的稽查程序，确保发票是正规的，开具的项目是齐全的等等。对企业来说，需要按照在相关法律法规的要求下，结合企业生产经营的特点，制定一套适合企业的税务发票管理制度，来提高发票管理的效率。
四、结束语
“营改增”是我国税制改革上一项重大的事项，同时也是影响到各个企业发展的生产经营环境。对房地产企业来说，在“营改增”下，需要研究其带来的影响，并依据这些改变，来完善企业的纳税筹划，在法律允许的范围内，通过完善内部管理，改变纳税意识等等，来尽可能降低企业的纳税负担，从而促进企业的进一步发展。
参考文献：
[1]陈玉娇.试论“营改增”——对房地产企业财务管理的影响[J].财经纵横.2015，03：43-44.
[2]赵晖.“营改增”改革对房地产企业未来影响的研究[J].税务园地.2015，02：101-101.
[3]韩笑.实施“营改增”后房地产企业将面临的问题及对策[J].市场研究.2014，7：20-23.
【关键词】“营改增”；房地产企业；影响；概念；策略
“营改增”的税收政策可以说是我国税制改革上的一次飞跃，有利于完善我国的税收制度。对房地产企业而言，“营改增”的税收政策，既可以说是一项挑战又可以说是个机遇。因此，房地产企业的相关人员需要提高对“营改增”政策的重视程度，及时组织相关财务人员及纳税人员了解与分析“营改增”的税收政策，做好企业的纳税筹划工作，从而在一定程度上提高企业的经济效益。
一、“营改增”的基本概述
在我国的流转税中，营业税与增值税都是其中的重要组成部分。而增值税与营业税的概念及其纳税范围有所不同。增值税的计税依据主要是对商品在其流转的过程中增值的部分。一般来说，增值是指的对单位或者是个人就其销售货物、提供修理修配劳务、加工、进口货物等，对其实现的增值额来进行征收的税种。在营业税改增值税后，增值税是我国最重要也是最主要的税种之一，其税收收入在我国的税收总收入中占据主要的份额。“营改增”是我国税制上的一项重要的改革，有利于完善我国的税收制度，也有利于促进我国产业结构的优化调整，促进第二、第三产业的进一步融合发展，从而推动我国经济的发展。
二、“营改增”对房地产企业的影响
1.对企业开发成本的影响
对房地产企业而言，开发成本中的主要成本就是建安成本。而建安工程主要是由其施工企业来承建的，在“营改增”后，房地产企业和施工企业纳税的税率均变为11%，税负会发生明显的变化。第一，房地产的开发需要设计到诸多的材料，且各种原材料的品种多、品类繁杂，除了对一些大型的材料，如钢筋、水泥等等能够取得增值税的专用发票进行抵扣外，对于大部分零散的材料，如钉子等，这部分材料的供货商大部分来源于个体私营工商户、五金商铺店，主要以小规模纳税人为主，需要按照固定的税额进行纳税，不具备开具增值税专用发票的资格，就会使得企业的进项税额无法进行抵扣，使得施工企业的纳税负担加重。第二，施工企业常常会使用到一些材料，如沙土、混凝土、石头等等，这些材料6%的税率进行增值税的纳税，施工企业只能按6%进行抵扣，而部分的销项税额就会大于企业的进项税额，增加施工企业的纳税成本。第三，对施工企业来说，需要大量的人员，在建筑造价成本中人工成本占据很大的比例，高达30%，但是在增值税中，人力资源成本的进项税是不能够进行抵扣的，这大大加重了施工企业的纳税成本，使得企业的成本居高不下。由于上述因素的存在，使得施工企业的税负增加，而施工企业作为房地产企业的上流企业，在增值税的税负转嫁理论下，施工企业在招投标过程中将会抬高报价，这势必导致房地产企业开发成本的增加。
2.对企业税负的影响
房地产企业的售房款，以之前的营业税进行征税，其税率是5%。而在“营改增”后，房地产企业的应纳税额就会有所变化，由当期的销项税额减去进项税额后的余额。换个角度说，对房地产企业各个流通环节所增值的部分进行征税。而房地产企业的售房款征收的增值税的税率为11%，设企业的应税收入为X，可以进行抵扣的进项税额在应税收入中的比例为Y，则其所需要缴纳的增值税的税额为0.099*X*（1-Y），在假设所需要缴纳的增值税与原来的营业税相等，则0.099*X*（1-Y）=X*5%，推算的增值税与营业税税负率相等时的值Y=0.495，所以就能够得出以下结论，当企业可抵扣的进项税额在应税收入的比重中占据49.5%时，企业缴纳的增值税与营业税的税负率是一样的。而当企业的进项税成本小于49.5%时，企业所缴纳的增值税的税负率就会大于营业税，反之则相反。
3.对企业现金流量的影响
房地产企业的特殊性会使得它的现金流量受到极大的影响。在房地产企业的开发建设前期阶段，会投入大量的资金，而对这些资金的整合与优化配置就会影响到房地产企业的整体效益。因此，在“营改增”后，就应该注意这些资金的使用能否取得增值税的专用发票，比如工程施工费，在取得专用发票后，就能够进行抵扣，这样就能在一定程度上降低企业现金流量的消耗，从而提高资金的使用效率。此外，房地产企业在取得预售证之后进行房产销售，所取得的售房款能够根据增值税税率计算销项税额，企业预售阶段的一段时间内不用再缴纳增值税税款，但是在当前市场经济与金融市场的发展下，房地产企业的资金总体来说较为紧张，开发前期额外承担大额进项税金成本，就会加大企业现金流出与流入之间的差额，从而影响到企业的发展。
4.对企业税务管理的影响
“营改增”后，对房地产企业的税务管理会造成一定的影响。房地产企业缴纳的增值税的征税地点有两项：一是企业机构所在地；二是企业的房地产项目所在的地点。用房地产企业的机构所在地进行纳税，其纳税就会是一项艰难的工作，十分复杂。而房地产企业与其他行业的企业有所不同，在各个房地产项目的所在地进行纳税申报，当涉及到某个进项税额极大的时候，难免在进项与销项税额之间的抵扣出现问题。因此，在“营改增”后，需要着重考虑企业的纳税申报应该如何进行选择。
三、房地产企业面对“营改增”应采取的策略
1.加强纳税意识，做好细节工作
“营改增”会对房地产企业的纳税及其经营管理造成极大的影响。因此，在“营改增”政策下，财务人员需要改变企业的会计核算方法，保证企业会计核算的质量，并且需要进一步提高自身的专业素质，做好本职工作，同时协助好财务主管，做好企业的税收筹划工作。其次，在“营改增”后，房地产企业的成本在一定程度上会有所增加，为了进一步控制好企业的纳税成本，就需要企业员工加强纳税意识，做好细节工作。如在选择一些原材料的供货商时，尽量选择一般增值税纳税人，来取得增值税的专用发票，可以用来抵减销项税额，从而降低企业的成本。 2.改善运营模式，进行税务筹划
对于“营改增”后，会给房地产企业的资金带来压力的问题，就需要改善企业的运营方式，开展企业的税务筹划工作。如减短房地产企业在开发建设阶段的生产周期，来释放出资金空间，从而做好资金的优化配置。又或者坚持贯彻和谐理念，走房地产企业可持续发展的开发建设道路。提高住房的质量与舒适度，来提高企业的核心竞争力，从而为企业占据更多的市场。此外，还需要完善企业的税务筹划工作，从企业经营的实际环境出发，进一步控制好企业的纳税成本，来增加企业的经济效益。
3.梳理企业业务流程，缓解资金压力
对房地产企业来说，要尽可能减轻企业的税负重担，减轻“营改增”对企业带来的影响，就需要对企业的业务流程进行详细梳理，来缓解其资金的压力。如从企业的项目源头入手，提高对项目的了解程度，分析其中有多少能够进行抵扣的项目，除了进行这部分的项目抵扣外，还需要进一步提高可抵扣项目的比例。在一些无法抵扣的项目，企业还可以借助于外包的方法，来解决这部分问题。此外，企业还可以通过加强财务管理，来完善对企业资金的管理，缓解其资金压力。
4.加强税务发票管理，制定管理方法
“营改增”后，增值税的专用发票在企业的纳税中具有重要的作用，既是企业业务发生的凭证，也是税务机关进行检查的依据，因此，需要加强对企业增值税发票的管理。如对于在日常经营中取得的增值税专用发票，需要完善对发票的稽查程序，确保发票是正规的，开具的项目是齐全的等等。对企业来说，需要按照在相关法律法规的要求下，结合企业生产经营的特点，制定一套适合企业的税务发票管理制度，来提高发票管理的效率。
四、结束语
“营改增”是我国税制改革上一项重大的事项，同时也是影响到各个企业发展的生产经营环境。对房地产企业来说，在“营改增”下，需要研究其带来的影响，并依据这些改变，来完善企业的纳税筹划，在法律允许的范围内，通过完善内部管理，改变纳税意识等等，来尽可能降低企业的纳税负担，从而促进企业的进一步发展。
参考文献：
[1]陈玉娇.试论“营改增”——对房地产企业财务管理的影响[J].财经纵横.2015，03：43-44.
[2]赵晖.“营改增”改革对房地产企业未来影响的研究[J].税务园地.2015，02：101-101.
[3]韩笑.实施“营改增”后房地产企业将面临的问题及对策[J].市场研究.2014，7：20-23.