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摘要：随着我国经济的迅速发展和人们生活水平的不断提高，人们对旅游休闲的需求越来越大，旅游地产业便应运而生。在“旅游 地产”独特的商业模式下，企业是如何实现财务目标和价值创造，是值得我们深入研究的课题。本文提出了商业模式→财务状况→财务战略→企业价值创造的分析框架，以华侨城为例进行全面的分析和研究，探究商业模式、核心竞争力、财务决策和活动以及价值创造的内在联系。
关键词：旅游地产；商业模式；企业价值创造；华侨城
中图分类号：F590 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）018-0000-01
我国城市化进程速度不断加快，同时，国家还出台了一系列改革住房制度的措施，由于这两方面因素的影响和推动，使得我国房地产行业发展迅猛，而且逐渐演变为我国国民经济的重要产业之一。
“旅游 地产”是一种创新型的商业模式，这种模式和谐健康的发展关系到旅游业和房地产业是否能够更好的融合与协调，能否能够带来更多的经济效益和社会效益。另外一方面，企业的价值创造一直以来是学术界和企业所关注的话题，是一个值得进行全面分析和深入探讨的研究课题。
一、华侨城“旅游 地产”商业模式及其核心竞争力的分析
1.华侨城“旅游 地产”商业模式
按照旅游地产的依托形式来划分的话，华侨城的旅游地产应该属于人造景观依托型和自然景观依托型相结合的方式。关于前者，华侨城主要通过一些人造的旅游景观而开发地产项目，比如，1989年开业的锦绣中华，通过微缩景观的表现方式，再现了中国历史和文明的80余处名胜古迹，创造了“一步跨进历史，一日游遍中华”的历史，是中国主题公园的先河之作。华侨城旅游地产的开发方式是对全新项目的重新规划和定位。例如，旅游主题地产的经典--波托菲诺，整个区域就是根据意大利Portofino为蓝本而重新定位规划开发的项目，规划建筑面积108万平方米。
2.华侨城“旅游 地产”商业模式的核心竞争力
华侨城的旅游地产大多数建在旅游风景区或度假胜地，附近有青山绿水等优质的自然环境，能够吸引到游客来旅游度假，这样就给项目的开发带来了先天的人气优势。华侨城是中国首批 “国家文化产业示范基地”，这是国家所赋予的神圣的职责和使命，华侨城集团同时是国资委批准把文化产业纳入主营业务的唯一一家央企，更显示出华侨城对于整个中国文化产业的重要战略意义。华侨城的成功有一部分无疑是源于整体规划设计的成功，这是一个动态规划设计的过程。从成立之初到现在，华侨城前后进行了三次总体规划的编制，每次的规划都是紧跟着时代的潮流，不断地进行改进和完善。在经营管理方面，华侨城以创新精神为经营理念，完备的人才培养机制，不断引入新技术，同时依托现代传媒的多样形式来宣传和营销，最终构建出一个适合华侨城的经营管理体系。华侨城的成功离不开其成功的资本运作， “旅游 地产”的资本运作模式的核心就是通过高收益的房地产业为高投入、高投资的旅游业提供稳定的资金保障和风险规避，从而使得旅游带动地产，地产反哺旅游，使得两种产业互动发展、相得益彰。
二、“旅游 地产”商业模式下华侨城价值创造的分析
结合朱魏商业模式与企业价值创造的理论模型以及陈志斌（2006）提出的基于自由现金流管理视角的创值动因解析模型，综合上述的理论研究以及华侨城独特的商业模式所具有的特点，提出关于“旅游 地产”商业模式下价值创造的分析模型。其中陈志斌教授提出的自由现金流的视角下创造价值的分析模型中，强调了企业价值主要是由自由现金流结构和折现率决定的，而折现率又取决于企业的资本成本，由企业的融资活动以及相关的融资政策等决定；自由现金流包含经营活动和投资活动所产生的现金流，分别取决于企业的经营活动和投资活动所涉及的投资效率以及投资资本。
首先从企业所面临的环境入手，商业模式的构建是从企业内部环境的角度出发，其中内部环境还包括企业的财务战略和整体战略、公司治理结构等，企业的内部环境决定了相应的财务决策和行为，而财务行为即财务活动，包括投资活动、经营活动和融资活动。驱使投资活动的因素包括营运资本和固定资产的投资，经营活动主要是销售增长率、营业毛利率等，融资活动主要是融资的成本，包括债务融资成本和股权资本成本。而经营活动和投资活动决定了自由现金流的多少，融资活动决定了折现率的大小，自由现金流和折现率最终决定了企业价值的创造。
本文主要针对的内部环境因素是商业模式，所以主要以华侨城的“旅游 地产”模式的创新设计以及动态的规划和维持与财务活动的关系入手，自由现金流在其中起到了连接企业价值创造和商业模式桥梁的作用，综合上述企业价值创造的分析框架和朱魏商业模式的理论模型，提出本文大体的分析框架：商业模式的构建和维持→财务活动→企业值创造。
三、基于华侨城模式下企业价值创造的未来展望
目前，华侨城的战略规划是“旅游 地产”的模式，但是如今旅游地产行业竞争激烈，要想达到可持续的发展和实现企业价值创造的目标，而且面临着资金紧张、市场加剧的状况，华侨城必须加快创新的速度，在现有的商业模式下寻找新的突破点。
首先，华侨城在发展旅游地产的同时，也逐渐在摄入文化产业。其次，华侨城可以试着打造网络游戏带动文化产业的发展，通过虚拟和现实的有机结合，从而带来新的活力和生机。再者，华侨城在全国范围内实施扩张的战略，资本的需求量较大，对于融资战略的选择，华侨城应该采用多元的融资方式。最后，由于华侨城的核心旅游产品仍旧是欢乐谷等主题公园，但是主题公园如果数量过多或者是过于密集，都有可能造游客们的审美疲劳。所以，针对不同地区的欢乐谷，应该结合地方的风土人情，建设具有地域特色的歡乐谷等主题公园，而不是一味的简单复制深圳欢乐谷。
关键词：旅游地产；商业模式；企业价值创造；华侨城
中图分类号：F590 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）018-0000-01
我国城市化进程速度不断加快，同时，国家还出台了一系列改革住房制度的措施，由于这两方面因素的影响和推动，使得我国房地产行业发展迅猛，而且逐渐演变为我国国民经济的重要产业之一。
“旅游 地产”是一种创新型的商业模式，这种模式和谐健康的发展关系到旅游业和房地产业是否能够更好的融合与协调，能否能够带来更多的经济效益和社会效益。另外一方面，企业的价值创造一直以来是学术界和企业所关注的话题，是一个值得进行全面分析和深入探讨的研究课题。
一、华侨城“旅游 地产”商业模式及其核心竞争力的分析
1.华侨城“旅游 地产”商业模式
按照旅游地产的依托形式来划分的话，华侨城的旅游地产应该属于人造景观依托型和自然景观依托型相结合的方式。关于前者，华侨城主要通过一些人造的旅游景观而开发地产项目，比如，1989年开业的锦绣中华，通过微缩景观的表现方式，再现了中国历史和文明的80余处名胜古迹，创造了“一步跨进历史，一日游遍中华”的历史，是中国主题公园的先河之作。华侨城旅游地产的开发方式是对全新项目的重新规划和定位。例如，旅游主题地产的经典--波托菲诺，整个区域就是根据意大利Portofino为蓝本而重新定位规划开发的项目，规划建筑面积108万平方米。
2.华侨城“旅游 地产”商业模式的核心竞争力
华侨城的旅游地产大多数建在旅游风景区或度假胜地，附近有青山绿水等优质的自然环境，能够吸引到游客来旅游度假，这样就给项目的开发带来了先天的人气优势。华侨城是中国首批 “国家文化产业示范基地”，这是国家所赋予的神圣的职责和使命，华侨城集团同时是国资委批准把文化产业纳入主营业务的唯一一家央企，更显示出华侨城对于整个中国文化产业的重要战略意义。华侨城的成功有一部分无疑是源于整体规划设计的成功，这是一个动态规划设计的过程。从成立之初到现在，华侨城前后进行了三次总体规划的编制，每次的规划都是紧跟着时代的潮流，不断地进行改进和完善。在经营管理方面，华侨城以创新精神为经营理念，完备的人才培养机制，不断引入新技术，同时依托现代传媒的多样形式来宣传和营销，最终构建出一个适合华侨城的经营管理体系。华侨城的成功离不开其成功的资本运作， “旅游 地产”的资本运作模式的核心就是通过高收益的房地产业为高投入、高投资的旅游业提供稳定的资金保障和风险规避，从而使得旅游带动地产，地产反哺旅游，使得两种产业互动发展、相得益彰。
二、“旅游 地产”商业模式下华侨城价值创造的分析
结合朱魏商业模式与企业价值创造的理论模型以及陈志斌（2006）提出的基于自由现金流管理视角的创值动因解析模型，综合上述的理论研究以及华侨城独特的商业模式所具有的特点，提出关于“旅游 地产”商业模式下价值创造的分析模型。其中陈志斌教授提出的自由现金流的视角下创造价值的分析模型中，强调了企业价值主要是由自由现金流结构和折现率决定的，而折现率又取决于企业的资本成本，由企业的融资活动以及相关的融资政策等决定；自由现金流包含经营活动和投资活动所产生的现金流，分别取决于企业的经营活动和投资活动所涉及的投资效率以及投资资本。
首先从企业所面临的环境入手，商业模式的构建是从企业内部环境的角度出发，其中内部环境还包括企业的财务战略和整体战略、公司治理结构等，企业的内部环境决定了相应的财务决策和行为，而财务行为即财务活动，包括投资活动、经营活动和融资活动。驱使投资活动的因素包括营运资本和固定资产的投资，经营活动主要是销售增长率、营业毛利率等，融资活动主要是融资的成本，包括债务融资成本和股权资本成本。而经营活动和投资活动决定了自由现金流的多少，融资活动决定了折现率的大小，自由现金流和折现率最终决定了企业价值的创造。
本文主要针对的内部环境因素是商业模式，所以主要以华侨城的“旅游 地产”模式的创新设计以及动态的规划和维持与财务活动的关系入手，自由现金流在其中起到了连接企业价值创造和商业模式桥梁的作用，综合上述企业价值创造的分析框架和朱魏商业模式的理论模型，提出本文大体的分析框架：商业模式的构建和维持→财务活动→企业值创造。
三、基于华侨城模式下企业价值创造的未来展望
目前，华侨城的战略规划是“旅游 地产”的模式，但是如今旅游地产行业竞争激烈，要想达到可持续的发展和实现企业价值创造的目标，而且面临着资金紧张、市场加剧的状况，华侨城必须加快创新的速度，在现有的商业模式下寻找新的突破点。
首先，华侨城在发展旅游地产的同时，也逐渐在摄入文化产业。其次，华侨城可以试着打造网络游戏带动文化产业的发展，通过虚拟和现实的有机结合，从而带来新的活力和生机。再者，华侨城在全国范围内实施扩张的战略，资本的需求量较大，对于融资战略的选择，华侨城应该采用多元的融资方式。最后，由于华侨城的核心旅游产品仍旧是欢乐谷等主题公园，但是主题公园如果数量过多或者是过于密集，都有可能造游客们的审美疲劳。所以，针对不同地区的欢乐谷，应该结合地方的风土人情，建设具有地域特色的歡乐谷等主题公园，而不是一味的简单复制深圳欢乐谷。