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印象篇:云山雾绕
王 豪
近年来,酒店式服务公寓在房地产市场上显山露水,不少投资者也摩拳擦掌跃跃欲试,但是面对令人眼花缭乱的广告炒作,却又显得无所适从。
酒店式服务公寓(service apartment,简称酒店式公寓),顾名思义即“酒店式的服务,公寓式的管理”,它来源于欧洲的“产权式公寓”,是当时旅游区内租给游客,供其临时休息的物业,由专门管理公司进行统一上门管理,既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。在我国,酒店式公寓始于1994年,它最早出现在深圳,后来又出现在上海、北京等地。在传统的市场中,酒店式服务公寓一般都是由大公司开发经营的,基本只租不卖,如雅诗阁、国贸(北京)等,出售的项目仅在近几年才出现在市场上。
物业概貌
随着跨国公司业务的不断扩张,中长期派驻海外的国际商务人士越来越多,一般的酒店和住宅无法满足他们的要求,酒店式公寓吸收了传统酒店与传统公寓的长处,因此受到商务人士的青睐。
酒店式服务 酒店式公寓主要集中在市中心的高档住宅区内,集住宅、酒店、会所多种功能于一体。与普通公寓和住宅相比,其独特的地方在于酒店式的管理和服务,可以很好地满足商业人士办公和休闲的需要。为了确保公寓的档次和品位,酒店式公寓一般都会请专业、知名的酒店公司统一经营管理。
公寓化管理 与传统的酒店相比,酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色,服务则更胜一筹,除了提供传统酒店的各项服务外,更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务,真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道,在服务上也更加个性化,且总体租住价格相对酒店要低。
市场初潮
酒店式公寓一出现就吸引了很多开发商和房产投资者的目光。它是住宅的一种,也是商业地产家族不可或缺的一员。个体投资者按套购买投资型酒店式公寓,享有产权,但他们买下公寓后,多数不会选择自住,而是出租后获利。
租金回报
国内客户尚不具备相当经济实力,也不习惯于租住公寓,所以酒店式服务公寓的租房客主要是在华的海外公司高层管理人员,以及在华海外社团和驻华使馆的工作人员等,一些小型公司也将其作为商住使用。这部分人有良好的经济条件,可支付较高租金。
戴德梁行的一份调查报告显示,租金方面,目前北京的酒店式服务公寓租金从8美元/平方米·月~56美元/平方米·月不等,平均租金维持在22美元/平方米.月左右,一些高档酒店式公寓的平均租金高达27.2美元/平方米·月;出租率方面,总体保持上升趋势,普遍在70%以上,一些高档酒店式公寓则稳定在90%左右。
实践中,开发商还制定了保证收益的措施:一种是开发商聘请专业酒店管理公司对项目统一经营管理,给投资者固定的收益,还有一种是只要有一套公寓出租,所有的投资者便平分收益,以避免因空置遭致的零收益。
政策优惠
酒店式公寓的土地性质是住宅用地,产权年限为70年,较之商业用地使用期限为长了20年,其交易税负也比商业地产要低一些,此外不少银行在按揭方面还会有额外优惠。
策略篇:拨云见日——访华高莱斯(北京)地产顾问有限公司副总经理公衍奎
王 豪
外国人有钱,但他们的钱并不好挣;酒店式服务公寓投资前景看好,但选择不慎也会鸡飞蛋打。投资酒店式服务公寓有没有诀窍?如何选择才能确保立于不败之地?
风险提示
“这个地段肯定能升值”、“投资酒店式公寓一本万利”,投资者在信息不对称的情况下,切勿轻信开发商的这些鼓吹和承诺。
被套“潜力股”
或者是信了开发商的话,或者是承受不了好位置的高昂价格,或者是看准了某地域的升值潜力,一些投资者会选择在尚不成熟的社区投资酒店式公寓。的确,投资成熟区域的酒店式公寓,购房成本可能较高,而投资尚不成熟区域的酒店式公寓,购房成本会相对较低,如果眼光独到,收益也会非常丰厚。但问题在于,万一那个地方没有发展起来怎么办?收益与风险是一对永恒的矛盾,高收益就意味着高风险。
失算中后期成本
很多投资者误认为投资酒店式公寓是“一本万利”,只需找个项目投一笔钱就可以坐收红利,而忽视了中后期成本。其实,经营酒店式公寓和经营酒店一样,要想保持它的档次和水平,就必须保证装修、装饰和家具、家电常有常新,而这些项目的更新周期一般是七八年,以后每置换一次就得付出一笔不小的费用。投资者一定要看清楚购买合同上如何约定,这些东西的更新更换、破损补救由谁负责。如果合同上没有约定或者约定不清,这部分费用就有可能落到自己的头上。
考查重点
酒店式公寓涉及商业、住宅、金融等多个领域,情况很复杂,投资者需要有足够多的专业知识,以下几个方面是个人投资者必须要详加考虑的。
区位和环境
住宅看位置,商业看人气,酒店式公寓靠出租获利,则是二者并重。毕竟,客户大部分是商务人士,讲求方便,所以商务环境是否浓郁,交通是否便捷,周边配套如学校、医院等是否完备,决定物业有没有稳定的消费群。
良好区位环境品牌的形成需要长期的培育和发展,人气讲究口口相传,更需要长时间的积聚。显然,位于成熟商圈的物业更具投资价值。但需要指出的是,好区位也是相对,在城市的发展过程中,商圈会不断发生变动,今天看似荒凉的地方,明天可能成了经济中心。以北京为例,目前CBD和望京沿线区域显然是最好的投资地段,由于国际人士众多,商业发达,这里的酒店式公寓都有着良好的租金收益水平而中关村、金融街和亚运村等地则是新兴的酒店式公寓开发地段,目前的外籍人士虽然相对较少,但是随着大批跨国企业和机构进驻中国,其发展前景也被看好。
另外,个人在选择投资项目时,应尽量选择和酒店相邻或者项目比较聚集的酒店式公寓,这样就可以实现部分服务的外包和集合经营,从而使运营成本得以降低,收益更有保障。
硬件和软件
所谓硬件,包括酒店式公寓的社区环境、建筑设计、内部装修、配套设施等。租住酒店商务式公寓的大多数是高学历、高素质,甚至是国际化的人士,他们对居住文化、办公环境有独特的理解与需求,所以公寓的硬件条件必须够档次,有品味,且不能随大流。所谓软件,即指酒店的管理经营,主要体现在对客户的服务上。目前,国内大多数酒店式公寓在硬件上都差别不大,真正能够彰显不同、表现竞争力的就在于酒店的服务。那些在酒店经营上有良好声誉的管理者,能够提升公寓的形象和品味,吸引到大批租房客。这两方面,是酒店式公寓生命力的所在,是实现投资回报的核心因素,投资者不要在这些事项上贪便宜、图省事。
资质和信誉
“买的永远没有卖的精”,投资者最担心的事莫过于上当受骗后,血本无归。所以,审查承诺主体的资质和信誉至关重要。无论是开发商还是经营管理机构,投资者都不能轻易相信它们所做出的承诺。目前,不少开发商和管理公司向投资者承诺了高额的投资回报率(如15%、20%等),但最后能不能兑现就很难说了。
目前好一点的做法是,承诺者偕同银行或其它公司对投资者的收益率提供担保。这种做法可以在一定程度上保证投资者的收益,即便如此,投资者一旦选择了资质不佳、信誉不好的开发项目,遭遇法律纠纷也是一件很麻烦的事。同时,投资者还得审查提供担保的公司的资质情况,否则提供担保的公司若是亏损企业甚或皮包公司,担保承诺成为一纸空文,投资者到时就只能徒呼奈何了。
王 豪
近年来,酒店式服务公寓在房地产市场上显山露水,不少投资者也摩拳擦掌跃跃欲试,但是面对令人眼花缭乱的广告炒作,却又显得无所适从。
酒店式服务公寓(service apartment,简称酒店式公寓),顾名思义即“酒店式的服务,公寓式的管理”,它来源于欧洲的“产权式公寓”,是当时旅游区内租给游客,供其临时休息的物业,由专门管理公司进行统一上门管理,既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。在我国,酒店式公寓始于1994年,它最早出现在深圳,后来又出现在上海、北京等地。在传统的市场中,酒店式服务公寓一般都是由大公司开发经营的,基本只租不卖,如雅诗阁、国贸(北京)等,出售的项目仅在近几年才出现在市场上。
物业概貌
随着跨国公司业务的不断扩张,中长期派驻海外的国际商务人士越来越多,一般的酒店和住宅无法满足他们的要求,酒店式公寓吸收了传统酒店与传统公寓的长处,因此受到商务人士的青睐。
酒店式服务 酒店式公寓主要集中在市中心的高档住宅区内,集住宅、酒店、会所多种功能于一体。与普通公寓和住宅相比,其独特的地方在于酒店式的管理和服务,可以很好地满足商业人士办公和休闲的需要。为了确保公寓的档次和品位,酒店式公寓一般都会请专业、知名的酒店公司统一经营管理。
公寓化管理 与传统的酒店相比,酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色,服务则更胜一筹,除了提供传统酒店的各项服务外,更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务,真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道,在服务上也更加个性化,且总体租住价格相对酒店要低。
市场初潮
酒店式公寓一出现就吸引了很多开发商和房产投资者的目光。它是住宅的一种,也是商业地产家族不可或缺的一员。个体投资者按套购买投资型酒店式公寓,享有产权,但他们买下公寓后,多数不会选择自住,而是出租后获利。
租金回报
国内客户尚不具备相当经济实力,也不习惯于租住公寓,所以酒店式服务公寓的租房客主要是在华的海外公司高层管理人员,以及在华海外社团和驻华使馆的工作人员等,一些小型公司也将其作为商住使用。这部分人有良好的经济条件,可支付较高租金。
戴德梁行的一份调查报告显示,租金方面,目前北京的酒店式服务公寓租金从8美元/平方米·月~56美元/平方米·月不等,平均租金维持在22美元/平方米.月左右,一些高档酒店式公寓的平均租金高达27.2美元/平方米·月;出租率方面,总体保持上升趋势,普遍在70%以上,一些高档酒店式公寓则稳定在90%左右。
实践中,开发商还制定了保证收益的措施:一种是开发商聘请专业酒店管理公司对项目统一经营管理,给投资者固定的收益,还有一种是只要有一套公寓出租,所有的投资者便平分收益,以避免因空置遭致的零收益。
政策优惠
酒店式公寓的土地性质是住宅用地,产权年限为70年,较之商业用地使用期限为长了20年,其交易税负也比商业地产要低一些,此外不少银行在按揭方面还会有额外优惠。
策略篇:拨云见日——访华高莱斯(北京)地产顾问有限公司副总经理公衍奎
王 豪
外国人有钱,但他们的钱并不好挣;酒店式服务公寓投资前景看好,但选择不慎也会鸡飞蛋打。投资酒店式服务公寓有没有诀窍?如何选择才能确保立于不败之地?
风险提示
“这个地段肯定能升值”、“投资酒店式公寓一本万利”,投资者在信息不对称的情况下,切勿轻信开发商的这些鼓吹和承诺。
被套“潜力股”
或者是信了开发商的话,或者是承受不了好位置的高昂价格,或者是看准了某地域的升值潜力,一些投资者会选择在尚不成熟的社区投资酒店式公寓。的确,投资成熟区域的酒店式公寓,购房成本可能较高,而投资尚不成熟区域的酒店式公寓,购房成本会相对较低,如果眼光独到,收益也会非常丰厚。但问题在于,万一那个地方没有发展起来怎么办?收益与风险是一对永恒的矛盾,高收益就意味着高风险。
失算中后期成本
很多投资者误认为投资酒店式公寓是“一本万利”,只需找个项目投一笔钱就可以坐收红利,而忽视了中后期成本。其实,经营酒店式公寓和经营酒店一样,要想保持它的档次和水平,就必须保证装修、装饰和家具、家电常有常新,而这些项目的更新周期一般是七八年,以后每置换一次就得付出一笔不小的费用。投资者一定要看清楚购买合同上如何约定,这些东西的更新更换、破损补救由谁负责。如果合同上没有约定或者约定不清,这部分费用就有可能落到自己的头上。
考查重点
酒店式公寓涉及商业、住宅、金融等多个领域,情况很复杂,投资者需要有足够多的专业知识,以下几个方面是个人投资者必须要详加考虑的。
区位和环境
住宅看位置,商业看人气,酒店式公寓靠出租获利,则是二者并重。毕竟,客户大部分是商务人士,讲求方便,所以商务环境是否浓郁,交通是否便捷,周边配套如学校、医院等是否完备,决定物业有没有稳定的消费群。
良好区位环境品牌的形成需要长期的培育和发展,人气讲究口口相传,更需要长时间的积聚。显然,位于成熟商圈的物业更具投资价值。但需要指出的是,好区位也是相对,在城市的发展过程中,商圈会不断发生变动,今天看似荒凉的地方,明天可能成了经济中心。以北京为例,目前CBD和望京沿线区域显然是最好的投资地段,由于国际人士众多,商业发达,这里的酒店式公寓都有着良好的租金收益水平而中关村、金融街和亚运村等地则是新兴的酒店式公寓开发地段,目前的外籍人士虽然相对较少,但是随着大批跨国企业和机构进驻中国,其发展前景也被看好。
另外,个人在选择投资项目时,应尽量选择和酒店相邻或者项目比较聚集的酒店式公寓,这样就可以实现部分服务的外包和集合经营,从而使运营成本得以降低,收益更有保障。
硬件和软件
所谓硬件,包括酒店式公寓的社区环境、建筑设计、内部装修、配套设施等。租住酒店商务式公寓的大多数是高学历、高素质,甚至是国际化的人士,他们对居住文化、办公环境有独特的理解与需求,所以公寓的硬件条件必须够档次,有品味,且不能随大流。所谓软件,即指酒店的管理经营,主要体现在对客户的服务上。目前,国内大多数酒店式公寓在硬件上都差别不大,真正能够彰显不同、表现竞争力的就在于酒店的服务。那些在酒店经营上有良好声誉的管理者,能够提升公寓的形象和品味,吸引到大批租房客。这两方面,是酒店式公寓生命力的所在,是实现投资回报的核心因素,投资者不要在这些事项上贪便宜、图省事。
资质和信誉
“买的永远没有卖的精”,投资者最担心的事莫过于上当受骗后,血本无归。所以,审查承诺主体的资质和信誉至关重要。无论是开发商还是经营管理机构,投资者都不能轻易相信它们所做出的承诺。目前,不少开发商和管理公司向投资者承诺了高额的投资回报率(如15%、20%等),但最后能不能兑现就很难说了。
目前好一点的做法是,承诺者偕同银行或其它公司对投资者的收益率提供担保。这种做法可以在一定程度上保证投资者的收益,即便如此,投资者一旦选择了资质不佳、信誉不好的开发项目,遭遇法律纠纷也是一件很麻烦的事。同时,投资者还得审查提供担保的公司的资质情况,否则提供担保的公司若是亏损企业甚或皮包公司,担保承诺成为一纸空文,投资者到时就只能徒呼奈何了。