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摘 要：首先通过数据分析比较北京市和长沙市两个地区的经济发展背景、房地产市场发展现状，发展变化情况等。其次，通过房价数据和指数数据分别分析了北京市和长沙市房价的变化趋势、涨跌情况和季节周期变动，进而对未来房价进行预测并对选择在北京买房还是在长沙买房提供决策引导。
关键词：房地产市场;房价;新建商品住宅价格指数;季节变动
一、引言
全国性的房价涨跌都有一定的规律性，从一线城市最先开始，二三四线城市紧随其后发生相应的变化。在金融危机之后，全国的房价走势似乎没有太大的差别，但金融危机过后，国内的房价就开启上升通道，扶摇直上。
总的来说，自2008年金融危机爆发以来，中国房价经历了三次大涨。第一次是为应对金融危机，实行“四万亿”计划的2009年，全国的房地产受到政策优惠，几乎全国的房价都有上涨。第二次是2013年，这是因为在经历2009年、2010年房价大涨以后，政府调控效果不再显著，房价反弹。第三次是2016年，政府政策出现变动，而且到了2016年下半年基本以投资购买为主，城市出现了真正的炒房客，房地产市场火爆，房价大幅上涨。
在房子回归居住本质的主基调下，在楼市调控不断收紧的背景下，现阶段房地产市场的泡沫也逐渐被挤掉，即使房价出现下跌，也只是小幅回落，不会有大的波动。
二、北京市房价涨跌分析
EPS全球统计数据/分析平台显示，北京2006年到2009年价格指数保持相对平稳。2010年全国开始实行限贷，以及各大重点城市纷纷推出限购政策，使得房地产市场面临行政化的打压，价格指数下降。从2011年1月份起，国家统计局开始实施《住宅銷售价格统计调查方案》。由于《新方案》对数据来源渠道、指标设置、计算方法等影响价格指数计算的主要因素都进行了相当大的调整，因此今年前11个月数据与以往历史数据不完全可比。2011年开始出现明显的下滑，2012年下半年开始呈现复苏态势。到了2014年各大城市又纷纷解除此类政策，2015年整体上面临了更为宽松的政策环境，新建商品住宅价格指数上升。2017年年初北京市发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，加大房地产市场调控力度，北京市相关部门也陆续出台了“认房又认贷”“提高首付比例”等20多项政策措施，北京市商品住宅交易量下降明显，新建商品住宅的价格总体平稳。
2014年前半年的房价指数走势相对平稳，5月极速下降，因为流动性趋紧，所以政府5.12发布了“央五条”。9月政府又出台了“930新政”;贷款利率下限为基准利率的0.7倍，11月又将一年期公积金贷款利率下调0。25个百分点至3.75%，一年期商贷率下调0.4个百分点至5.6%，几次降息，使房价降至历史地位。又重启救市模式，释放刚需和改需，又使得房价回升。
三、长沙市房价涨跌分析
EPS全球统计数据/分析平台显示，2006年到2010年长沙市新建商品住宅价格指数相对较平稳，没有较大的变化，只是2006年国家出台90/70政策，调控住房结构，在一定程度上遏制了房价。2008年由于金融危机的影响，使价格指数降到了近几年来的最低点。2011年在“限贷”与“限购”的深度调控紧逼下，我国的房地产价格下降趋势显著，新建商品住宅价格指数逐步实现理性回归。
2017年，受成本持续上升、需求稳定增长的影响，房价仍然存在一定的上涨动力。但2016年末，中央经济工作会议对重要城市严控房价上涨的政策措施密集出台，致使居民购房热明显降温。所以2017年湖南房价或呈前高后低、涨幅不大。
具体分析每一年的价格指数变动趋势发现，波动比较明显的是2009年，2013年以及2017年。2009年长沙市新建商品住宅价格指数总体呈上升趋势，由于受到中央救市政策的鼓励，以及市、各区政府在上半年相继出台的一系列购房补贴、优惠等措施的大力扶持，2009年3月房地产市场开始回暖。到了下半年，随着全国楼市的普遍回暖，国家及各地方也相应收紧了各项优惠政策，长沙也不例外，随着国家优惠政策的减少以及开发商的收紧使得指数有了一定的下降，但是在10月《中国经济周刊》中表明优惠政策并没有明确的截止时间，导致房价指数到了一个新的高度。
2013年1月到3月处于上升阶段，随着2013年长沙市GDP的发展，大量闲置土地逐渐变成商品房，而且经济的发展刺激了消费的需求，年轻人们购买新房的需求增多，促使了房价上升，同时长沙与同类城市相比房价偏低，使得更多的外地人到长沙购房。但是从3月以后逐渐呈下降趋势，是因为要提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理，引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革，促进房地产行业健康发展，使得房价指数稳步下降。
2017年3月开始长沙市新建商品住宅价格指数明显开始下降，因为从2月开始长沙市实行区域性住房限购以及差别化住房信贷政策，促进房地产行业的健康稳定发展同时加强房地产市场监管，所以逐步下降，到后期保持一个较稳定的水平。
四、购房时机的季节分析
通过北京市和长沙市二类地段普通商品住宅集中成交价以及二手房均价的趋势分析，可以大致推测出未来购房时房价的升降
EPS全球统计数据/分析平台的数据显示，北京市的新建商品住宅价格同比指数呈季节周期性变动，如图22所示，每年7月份左右达到最高，1月份左右达到最低。平均每年2月到7月新建商品住宅价格指数呈上升趋势，同年8月到次年2月呈下降趋势。每年1月份楼市供应量会明显减少主要原因是年底的影响，各大银行都在重新整理资金，很多人对房价持观望状态，市场成交量下降再加上每年春节基本是在2月份，受春节假期影响很多人都忙于筹备新年没有时间和精力大力买房的状态，所以房价比较低迷。7、8月时，楼市渐入佳境，进入销售旺季，之前观望已久的购房者也蠢蠢欲动所以成交量上升，房价升高。
EPS全球统计数据/分析平台的数据显示，长沙市的新建商品住宅价格指数也呈季节周期性变动。说明每年上半年房价上升并在7、8月份也就是暑期达到最高值，每年下半年房价下降并在12月、1月份达到最低值。同样在1月各大银行调整资金，大部分购房者在年初选择观望的态度导致房价下降;因为2月份春节，大部分人选择在家好好过年不会出现大力购房或者炒房热的情况，所以在1、2月份时房价低迷。7、8月份进入“金九银十”，投资者纷纷加入购房大军，此时楼市格局清晰所以普通市民也加入买房队伍，使得房价上升并达到顶峰。
对比北京和长沙的新建商品住宅价格指数，发现变动趋势大致相同，都是在每年2月到7月新建商品住宅价格指数呈上升趋势，同年8月到次年2月呈下降趋势，在12月和次年1月达到最低值，在7，8月左右达到最高值，大体上呈季节性趋势变动。说明大致上北京和长沙房价涨跌的变动跟中国的基本城市房价的变动趋势相同。
参考文献：
[1] 房价波动与房地产金融风险的关系研究——基于格兰杰因果检验[J]. 孙菁.中国物价 . 2020（03）
[2]商品住宅价格影响因素分析[J] 笪可宁，李向辉.商场现代化 . 2006 （27）
[3]季节指数预测法在企业销售收入中的应用分析[J]. 刘晓兵，梁孟伟.科技经济导刊 . 2019（33）
[4] 基于季节指数的重庆轨道交通客流量预测分析[J]. 谢红利，赵树鹏，王浩宇.智能城市 . 2019（15）
关键词：房地产市场;房价;新建商品住宅价格指数;季节变动
一、引言
全国性的房价涨跌都有一定的规律性，从一线城市最先开始，二三四线城市紧随其后发生相应的变化。在金融危机之后，全国的房价走势似乎没有太大的差别，但金融危机过后，国内的房价就开启上升通道，扶摇直上。
总的来说，自2008年金融危机爆发以来，中国房价经历了三次大涨。第一次是为应对金融危机，实行“四万亿”计划的2009年，全国的房地产受到政策优惠，几乎全国的房价都有上涨。第二次是2013年，这是因为在经历2009年、2010年房价大涨以后，政府调控效果不再显著，房价反弹。第三次是2016年，政府政策出现变动，而且到了2016年下半年基本以投资购买为主，城市出现了真正的炒房客，房地产市场火爆，房价大幅上涨。
在房子回归居住本质的主基调下，在楼市调控不断收紧的背景下，现阶段房地产市场的泡沫也逐渐被挤掉，即使房价出现下跌，也只是小幅回落，不会有大的波动。
二、北京市房价涨跌分析
EPS全球统计数据/分析平台显示，北京2006年到2009年价格指数保持相对平稳。2010年全国开始实行限贷，以及各大重点城市纷纷推出限购政策，使得房地产市场面临行政化的打压，价格指数下降。从2011年1月份起，国家统计局开始实施《住宅銷售价格统计调查方案》。由于《新方案》对数据来源渠道、指标设置、计算方法等影响价格指数计算的主要因素都进行了相当大的调整，因此今年前11个月数据与以往历史数据不完全可比。2011年开始出现明显的下滑，2012年下半年开始呈现复苏态势。到了2014年各大城市又纷纷解除此类政策，2015年整体上面临了更为宽松的政策环境，新建商品住宅价格指数上升。2017年年初北京市发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，加大房地产市场调控力度，北京市相关部门也陆续出台了“认房又认贷”“提高首付比例”等20多项政策措施，北京市商品住宅交易量下降明显，新建商品住宅的价格总体平稳。
2014年前半年的房价指数走势相对平稳，5月极速下降，因为流动性趋紧，所以政府5.12发布了“央五条”。9月政府又出台了“930新政”;贷款利率下限为基准利率的0.7倍，11月又将一年期公积金贷款利率下调0。25个百分点至3.75%，一年期商贷率下调0.4个百分点至5.6%，几次降息，使房价降至历史地位。又重启救市模式，释放刚需和改需，又使得房价回升。
三、长沙市房价涨跌分析
EPS全球统计数据/分析平台显示，2006年到2010年长沙市新建商品住宅价格指数相对较平稳，没有较大的变化，只是2006年国家出台90/70政策，调控住房结构，在一定程度上遏制了房价。2008年由于金融危机的影响，使价格指数降到了近几年来的最低点。2011年在“限贷”与“限购”的深度调控紧逼下，我国的房地产价格下降趋势显著，新建商品住宅价格指数逐步实现理性回归。
2017年，受成本持续上升、需求稳定增长的影响，房价仍然存在一定的上涨动力。但2016年末，中央经济工作会议对重要城市严控房价上涨的政策措施密集出台，致使居民购房热明显降温。所以2017年湖南房价或呈前高后低、涨幅不大。
具体分析每一年的价格指数变动趋势发现，波动比较明显的是2009年，2013年以及2017年。2009年长沙市新建商品住宅价格指数总体呈上升趋势，由于受到中央救市政策的鼓励，以及市、各区政府在上半年相继出台的一系列购房补贴、优惠等措施的大力扶持，2009年3月房地产市场开始回暖。到了下半年，随着全国楼市的普遍回暖，国家及各地方也相应收紧了各项优惠政策，长沙也不例外，随着国家优惠政策的减少以及开发商的收紧使得指数有了一定的下降，但是在10月《中国经济周刊》中表明优惠政策并没有明确的截止时间，导致房价指数到了一个新的高度。
2013年1月到3月处于上升阶段，随着2013年长沙市GDP的发展，大量闲置土地逐渐变成商品房，而且经济的发展刺激了消费的需求，年轻人们购买新房的需求增多，促使了房价上升，同时长沙与同类城市相比房价偏低，使得更多的外地人到长沙购房。但是从3月以后逐渐呈下降趋势，是因为要提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理，引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革，促进房地产行业健康发展，使得房价指数稳步下降。
2017年3月开始长沙市新建商品住宅价格指数明显开始下降，因为从2月开始长沙市实行区域性住房限购以及差别化住房信贷政策，促进房地产行业的健康稳定发展同时加强房地产市场监管，所以逐步下降，到后期保持一个较稳定的水平。
四、购房时机的季节分析
通过北京市和长沙市二类地段普通商品住宅集中成交价以及二手房均价的趋势分析，可以大致推测出未来购房时房价的升降
EPS全球统计数据/分析平台的数据显示，北京市的新建商品住宅价格同比指数呈季节周期性变动，如图22所示，每年7月份左右达到最高，1月份左右达到最低。平均每年2月到7月新建商品住宅价格指数呈上升趋势，同年8月到次年2月呈下降趋势。每年1月份楼市供应量会明显减少主要原因是年底的影响，各大银行都在重新整理资金，很多人对房价持观望状态，市场成交量下降再加上每年春节基本是在2月份，受春节假期影响很多人都忙于筹备新年没有时间和精力大力买房的状态，所以房价比较低迷。7、8月时，楼市渐入佳境，进入销售旺季，之前观望已久的购房者也蠢蠢欲动所以成交量上升，房价升高。
EPS全球统计数据/分析平台的数据显示，长沙市的新建商品住宅价格指数也呈季节周期性变动。说明每年上半年房价上升并在7、8月份也就是暑期达到最高值，每年下半年房价下降并在12月、1月份达到最低值。同样在1月各大银行调整资金，大部分购房者在年初选择观望的态度导致房价下降;因为2月份春节，大部分人选择在家好好过年不会出现大力购房或者炒房热的情况，所以在1、2月份时房价低迷。7、8月份进入“金九银十”，投资者纷纷加入购房大军，此时楼市格局清晰所以普通市民也加入买房队伍，使得房价上升并达到顶峰。
对比北京和长沙的新建商品住宅价格指数，发现变动趋势大致相同，都是在每年2月到7月新建商品住宅价格指数呈上升趋势，同年8月到次年2月呈下降趋势，在12月和次年1月达到最低值，在7，8月左右达到最高值，大体上呈季节性趋势变动。说明大致上北京和长沙房价涨跌的变动跟中国的基本城市房价的变动趋势相同。
参考文献：
[1] 房价波动与房地产金融风险的关系研究——基于格兰杰因果检验[J]. 孙菁.中国物价 . 2020（03）
[2]商品住宅价格影响因素分析[J] 笪可宁，李向辉.商场现代化 . 2006 （27）
[3]季节指数预测法在企业销售收入中的应用分析[J]. 刘晓兵，梁孟伟.科技经济导刊 . 2019（33）
[4] 基于季节指数的重庆轨道交通客流量预测分析[J]. 谢红利，赵树鹏，王浩宇.智能城市 . 2019（15）