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摘 要：2016年5月“营改增”政策进行全国推广，今天营业税改增值税政策得到进一步深化，中国房地产在发展上迎来了新的机遇和挑战。房地产行业不同于其他行业，它具有一定的特殊性，本文以LD集团为例，分析营业税改增值税政策对该公司的财务和管理方面的影响，并探讨解决相关影响的措施。
关键词：“营改增”;房地产企业;财务影响
房地产企业是我国当前国民经济体系中非常重要的经济支柱之一，国家政府所颁布的税负税种的各项变化与市场经济企业整体经济盈利、资产流动等有着非常紧密的联系，关乎到了企业整体的产品生产能力和企业运作能力。本文的主要叙述就是通过营改增政策对我国房地产企业发展的影响，在相应的问题基础上，提出与之对应的解决措施，对于促进房地产企业内外部管理优化有着积极作用。
1 LD集团基本情况
LD集团是中国目前住宅开发领军企业之一。LD集团于九十年代开始进军中国房地产市场，其核心业务为住宅开发，业务范围覆盖全国31个城市。
2“营改增”对LD集团财务的影响
2.1对纳税计算的影响
为了更好地对“营改增”后LD集团纳税计算的变化进行分析，对目前我国“营改增”后的企业纳税计算公式进行了统计，如表1可以看出“营改增”后的纳税计算变得比之前复杂很多。
财务人员在进行预算时，应当准确把握“营改增”后的各项税率以及计算方式，精确计算企业的应缴税金、可抵扣部分等，从而得出工程项目和企业日常运作中所需费用和成本，最后得出月度预算、年度预算和某个项目的预算。LD集团目前己经在税务管理制度工程核算管理方面进行了优化，但对于完善具体流程，对财务人员的专业素养提出了更高的要求。
2.2对会计核算的影响
“营改增”对LD集团会计核算有以下两个方面的影响。
第一、会计科目发生变化，营业税时期只需要在应交税费科目下设置应交营业税，而“营改增”后就得在应交税费科目下设置“应交、未交、预交增值税”，“待认证、待抵扣、待转销进项税额”等多个二级和三级会计科目[3]。
第二、是核算方法发生变化，LD集团缴税时公司所采取的会计计算模式取决于所缴的流转税种，税种发生变化，计算模式也会相应地发生变化。计算营业税时，可通过“应交税费——应交营业税”进行相关核算，会计核算过程得到简化。“营改增”后，增值税要求区分进项税额和销项税额，所以每笔收入都要求详细记录，同时，资金回收的进账方式和计价数额也发生了显著的变化。
2.3“营改增”对LD集团发票管理的影响
“营改增”后增值税发票的管理变得异常严格，增值税发票与营业税不同，在“营改增”之前，对于发票的管理并不严格。而“营改增”后，是否可以取得的增值税发票是企业核算税款的关键，因此必须重视发票管理工作。而且房地产企业对外开出取得的销项税和自己采购获得的进项税，直接影响企业缴纳的税款数额。另外，违反了发票的使用管理规定需要承担法律责任，这就导致房地产企业财务部门在发票管理方面的工作需要投入更多的精力。
LD集团对此也进行了一些发票管理方面的调整，一是要求分公司和项目所在地采购人员必须及时索要发票，要做到汇款前先开票。二是采购方式调整，尽量集中采购。
3 房地产企业应对“营改增”的财务策略
3.1 提升财务精细化管理水平
在我国，政府正式实行“营改增”税收服务体系之后，使得财会税收计算出现了巨大的变更，对财会计算考核项目有了新的要求，因此，房地产企业应积极鼓励企业财务部门工作人员不断提升自身工作、专业能力，提升自身综合素质;相关的财务工作人员也应积极响应政策，不断提升自己、学习新的工作知识内容;与此同时，在为了避免财会计算系统不健全，而使得增值税费发展不完善的问题，企业应积极到与外部财会专家或是专业的财务培训机构建立合作联系，对相关的财务工作人员进行专业定期的财务工作能力培训，提高其工作水平。
3.2. 强化管理制度，确保数据统一
在企业的日常生产经营活动的过程中，企业的产品业务流、企业资金预转流动、发票数据流并称为企业“三大流”。而在此所指出的企业三流合并统一，则是指企业的产品业务流、收货数据发票、企业资产运转必须同一于一个经济主体，与此同时，企业货物的付款方式也应必须采取相应的发票接收方式。“三流统一”是由相关税务稽查部门从税务源头上对虚假开设发票行为进行管控的一种财务管理手段。所以，房地产开发企业应在其财务税收以及业务管理流程上要着重其运行对的规范科学性，要确保相关增值税在进项税额上的合法抵扣。
3.3合理选择计税方式
当前一些房地产企业在开展一些老项目的时候，它的征收率为5%。所以，这个征收率可以使企業的税务的筹划空间大大提升。将企业用来抵消土地成本的资金看作X，取得的经济效益看作是，在企业开展的这个项目中，根据相关的规定可以进行抵消的成本是该项目所需的总成本的40%，所以，Y/ （1+5%）5%= （Y-X） / （1+11%） *11%-40%Y/（1+11%）11%，最终得出X=12%Y。可以看出，如果土地的成本能够达到该项目经济效益的12%的时候，就代表无论在哪一种税收计算方式下，所得出的税负是一样的。如果X大于12%Y时，企业应该采取的计税方式应该是一般计税方式。但是，在实际的情况下，具体采取哪种计税方式还需要根据实际情况进行全面分析。
结语
在实施“营改增”之后，从我国的整体的经济状况来看，还是可以帮助房地产企业实现减少投入成本，提高经济效益，对企业的长远发展有着积极的推动作用。在进行“营改增”之后，房地产企业可以根据相关的策略使企业能够抵扣的税额发生改变，进而使企业的利润空间越来越大，使企业得到更好的发展。
参考文献：
[1]刘梅. “营改增”对房地产企业产生的财务影响及应对策略[D].贵州财经大学，2021.
[2]赵雷.营改增对房地产企业会计核算及财务报表的影响[J].财会学习，2021（23）：149-150.
[3]逯聪聪. 新收入准则对房地产企业收入确认的影响研究[D].河南农业大学，2019.
[4]王恒.营改增对企业税收管理的影响[J].全国流通经济，2021（20）：172-174.
[5]徐静. 区域视阈下“营改增”对房地产企业税负和绩效的影响研究[D].重庆交通大学，2020.
作者简介：
宿培栋（1997.01.20）;性别：男，民族：汉 籍贯：山东省临沂市人，学历：本科，毕业于桂林理工大学;现有职称：初级会计师;研究方向：公司理财与金融管理。
关键词：“营改增”;房地产企业;财务影响
房地产企业是我国当前国民经济体系中非常重要的经济支柱之一，国家政府所颁布的税负税种的各项变化与市场经济企业整体经济盈利、资产流动等有着非常紧密的联系，关乎到了企业整体的产品生产能力和企业运作能力。本文的主要叙述就是通过营改增政策对我国房地产企业发展的影响，在相应的问题基础上，提出与之对应的解决措施，对于促进房地产企业内外部管理优化有着积极作用。
1 LD集团基本情况
LD集团是中国目前住宅开发领军企业之一。LD集团于九十年代开始进军中国房地产市场，其核心业务为住宅开发，业务范围覆盖全国31个城市。
2“营改增”对LD集团财务的影响
2.1对纳税计算的影响
为了更好地对“营改增”后LD集团纳税计算的变化进行分析，对目前我国“营改增”后的企业纳税计算公式进行了统计，如表1可以看出“营改增”后的纳税计算变得比之前复杂很多。
财务人员在进行预算时，应当准确把握“营改增”后的各项税率以及计算方式，精确计算企业的应缴税金、可抵扣部分等，从而得出工程项目和企业日常运作中所需费用和成本，最后得出月度预算、年度预算和某个项目的预算。LD集团目前己经在税务管理制度工程核算管理方面进行了优化，但对于完善具体流程，对财务人员的专业素养提出了更高的要求。
2.2对会计核算的影响
“营改增”对LD集团会计核算有以下两个方面的影响。
第一、会计科目发生变化，营业税时期只需要在应交税费科目下设置应交营业税，而“营改增”后就得在应交税费科目下设置“应交、未交、预交增值税”，“待认证、待抵扣、待转销进项税额”等多个二级和三级会计科目[3]。
第二、是核算方法发生变化，LD集团缴税时公司所采取的会计计算模式取决于所缴的流转税种，税种发生变化，计算模式也会相应地发生变化。计算营业税时，可通过“应交税费——应交营业税”进行相关核算，会计核算过程得到简化。“营改增”后，增值税要求区分进项税额和销项税额，所以每笔收入都要求详细记录，同时，资金回收的进账方式和计价数额也发生了显著的变化。
2.3“营改增”对LD集团发票管理的影响
“营改增”后增值税发票的管理变得异常严格，增值税发票与营业税不同，在“营改增”之前，对于发票的管理并不严格。而“营改增”后，是否可以取得的增值税发票是企业核算税款的关键，因此必须重视发票管理工作。而且房地产企业对外开出取得的销项税和自己采购获得的进项税，直接影响企业缴纳的税款数额。另外，违反了发票的使用管理规定需要承担法律责任，这就导致房地产企业财务部门在发票管理方面的工作需要投入更多的精力。
LD集团对此也进行了一些发票管理方面的调整，一是要求分公司和项目所在地采购人员必须及时索要发票，要做到汇款前先开票。二是采购方式调整，尽量集中采购。
3 房地产企业应对“营改增”的财务策略
3.1 提升财务精细化管理水平
在我国，政府正式实行“营改增”税收服务体系之后，使得财会税收计算出现了巨大的变更，对财会计算考核项目有了新的要求，因此，房地产企业应积极鼓励企业财务部门工作人员不断提升自身工作、专业能力，提升自身综合素质;相关的财务工作人员也应积极响应政策，不断提升自己、学习新的工作知识内容;与此同时，在为了避免财会计算系统不健全，而使得增值税费发展不完善的问题，企业应积极到与外部财会专家或是专业的财务培训机构建立合作联系，对相关的财务工作人员进行专业定期的财务工作能力培训，提高其工作水平。
3.2. 强化管理制度，确保数据统一
在企业的日常生产经营活动的过程中，企业的产品业务流、企业资金预转流动、发票数据流并称为企业“三大流”。而在此所指出的企业三流合并统一，则是指企业的产品业务流、收货数据发票、企业资产运转必须同一于一个经济主体，与此同时，企业货物的付款方式也应必须采取相应的发票接收方式。“三流统一”是由相关税务稽查部门从税务源头上对虚假开设发票行为进行管控的一种财务管理手段。所以，房地产开发企业应在其财务税收以及业务管理流程上要着重其运行对的规范科学性，要确保相关增值税在进项税额上的合法抵扣。
3.3合理选择计税方式
当前一些房地产企业在开展一些老项目的时候，它的征收率为5%。所以，这个征收率可以使企業的税务的筹划空间大大提升。将企业用来抵消土地成本的资金看作X，取得的经济效益看作是，在企业开展的这个项目中，根据相关的规定可以进行抵消的成本是该项目所需的总成本的40%，所以，Y/ （1+5%）5%= （Y-X） / （1+11%） *11%-40%Y/（1+11%）11%，最终得出X=12%Y。可以看出，如果土地的成本能够达到该项目经济效益的12%的时候，就代表无论在哪一种税收计算方式下，所得出的税负是一样的。如果X大于12%Y时，企业应该采取的计税方式应该是一般计税方式。但是，在实际的情况下，具体采取哪种计税方式还需要根据实际情况进行全面分析。
结语
在实施“营改增”之后，从我国的整体的经济状况来看，还是可以帮助房地产企业实现减少投入成本，提高经济效益，对企业的长远发展有着积极的推动作用。在进行“营改增”之后，房地产企业可以根据相关的策略使企业能够抵扣的税额发生改变，进而使企业的利润空间越来越大，使企业得到更好的发展。
参考文献：
[1]刘梅. “营改增”对房地产企业产生的财务影响及应对策略[D].贵州财经大学，2021.
[2]赵雷.营改增对房地产企业会计核算及财务报表的影响[J].财会学习，2021（23）：149-150.
[3]逯聪聪. 新收入准则对房地产企业收入确认的影响研究[D].河南农业大学，2019.
[4]王恒.营改增对企业税收管理的影响[J].全国流通经济，2021（20）：172-174.
[5]徐静. 区域视阈下“营改增”对房地产企业税负和绩效的影响研究[D].重庆交通大学，2020.
作者简介：
宿培栋（1997.01.20）;性别：男，民族：汉 籍贯：山东省临沂市人，学历：本科，毕业于桂林理工大学;现有职称：初级会计师;研究方向：公司理财与金融管理。