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摘要：本文首先阐述了投资性房地产的含义，然后基于《投资性房地产评估指导意见（试行）》规定，重点介绍了市场评估法和收益评估法在投资性房地产评估时的应用，以及两种方法存在缺陷和对应的解决措施。
关键词：房地产评估;投资性房地产;市场法;收益法
随着国民经济的发展与社会福利制度的完善，我国城乡人民的整体生活水平快速提升，对居住房屋等建筑的要求越来越高。随之而发展商品住房迎来了黄金期。，甚至影响着我国经济命脉。为了促进房地产行业健康稳步的发展以及向国国际企业会计准则接轨，我国出台了一系列关于投资性房地产评估性质政策。在2009年12月18日，中国资产评估协会下发了《投资性房地产评估指导意见（试行）》，在此文件中，不仅采用市场法和收益法对市场的房地产评估，而且对物业税的评估也起到了示范作用。
一、投资性房地产含义
（一）投资性房地产定义与特征
房地产是土地、房屋以及而二者所属权的统称。企业、个人和政府交易的是土地的使用权。居民、企业对房地产的使用不再局限于生活领域，房地产市场也进入了多元化发展的格局。由此产生了投资性房地产，其不再局限于企业自用而存在，更多的是被用来提高投资价值使用。不同的投资性房地产受到市场因素影响很多，因此在进行投资性房地产价值评估时，要深度挖掘影响因素，从而更精准的对资产进行评估。
（二）投资性房地产范围
一般意义上，投资性房地产分为以下三类：
（1）企业购买已经出租挂牌的土地使用权，然后再以经营租赁的方式对外出租，这时企业持有投资性房地产最常见的一种方式。
（2）企业持有土地使用权后在其市场增值后进行使用权转让的方式，不过，国家规定对于限制的土地，起不再属于投资性房地产，原因是因为闲置土地的增值率不高，因此对投资从房地产的另一个要求就是要求土地使用权能够带来资本增值效益。
（3）企业早所属土地上自建或购买的房屋，建设过程或建成后将其出租的此类建筑物也属于投资从房地产，但是企业的酒店或招待所等不属于此范畴。
此外，自用房地产、存货房地产等企业生产自用或存货用地不属于投资性房地产。
二、投资性房地产资产评估方法
（一）市场评估方法
1、市场评估方法
在进行市场法评估投资性房地产时，要进行大数据收集，收集足够的交易案例，避免个别特殊案例对评估过程中的偏差影响。市场评估法主要围绕投资性房地产的所属权、实物、交易合同、租约合同以及地位等进行分析。其中投资性房地产的容积率、土地使用年限、地理位置、小区环境、周边配套产业、开发商产权等因素，还要确保支撑资料的信息准确性。市场法进行评估时使用的计算方法主要为加权算数平均法，不仅能够确保可观的反应投资性房地产的真是市场价格，还能从市场调研中获取各项因素指标。
2、市场评估法缺陷
市场法进行投资性房地产评估时核心思想时参照市场其他房地产资源价值，在对评估对象进行评估，得到投资性房地产的价值。但是由于参照对象受到影响因素很多，无法找到与评估对象因素影响指标相类似的参照对象。主要影响因素为时间和区域，从区域角度来看，不同区域不同位置对房产价值有很大影响;从时间角度来看，同一区域或位置的房产，在不同的时间段内有不同的市场价值。这对评估师的评估经验要求就很严格，而且主观评估性较多。
（二）收益评估法
1、收益评估法
收益法评估要分析投资性房地产的收益与费用的匹伍性，明确投资性房地产的净收益与收益年份，再结合折现率因子在进行投资性房地产评估。適用于成熟房地产市场环境下的土地、公寓、商铺等投资性房地产的批量评估。
2、收益评估法缺陷
使用收益评估法时，要确保投资性房地产的净收益、收益年份以及折现率三个重要影响参数。在确定收益关键参数时，都要依据现有的租金条约、土地使用年限等，还要评估师能够预测未来的潜在信息，受到主观因素影响很大。增加了评估投资性房地产的不确定性。
（三）解决措施
1、合理选择评估方法。
在进行投资性房地产评估的工作之前，要对评估对象企业进行分析，了解企业自身的因素，在针对企业客户对其所属的投资性房地产市场目标导向进行划分，有针对的选择评估体系，确保评估结果客观性和客户的认可度。在选择方法时要充分考虑投资性房地产市场的成熟性，如果评估师能够轻松的从市场获取信息，则优先选择市场评估法，反之则是用收益评估法。此外，评估师在获取大量的市场信息后，可以借助计算机建来更精准、更快速的进行评估工作。
2、两种方法互相检验
出了在在评估方法的选择上应当慎重，还应该对两种评估方法进行互相检验，并在最终的评估结果中各占一定比例。这种互相检验的方法，能够提高投资性房地产评估值的可靠性，可以作为企业计量的重要参考数值，给投资者提供参考依据。特别适用于评估上市公司设计的投资性房地产。
3、修正参考系数
进行市场法评估时，参考了大量的房地产市场数据，但是无论多全面的市场都不可能拥有两套完全相同的房产，由于评估时参考的因素数据很多，因此如果进行市场法评估投资性房地产时应该对市场获取的数据进行筛选和修正。参考对象应该多于三个，修正因素的参考指标有财务指标、资产盈利情况、潜在成长价值等。
4、提高评估师专业水平
从上述分析中可以发现，评估师在对投资性房地产进行评估时，所需要参考的市场信息以及企业自身因素有很多，随着市场规模的不断扩大，数据信息呈几何倍数的形式增加，如果不借助大数据电脑分析平台，很难快速精准的掌握这些市场信息。此外，由于市场和企业所反馈处的各种信息经过评估师汇总后会附加以评估师的个人主观意见，这对评估师的房地产市场的经验要求就很丰富。因此，投资性房地产评估师不仅要放眼于评估工作，更要不断加强自身理论知识、知识学科范围，更要深入市场提高市场敏感度和经验。
三、结语：
总而言之，在进行投资性房地产评估时，首先要严格遵循《评估意见》中的各个条例，再此框架下依据评估对象特征选择评估方法，并做出评估方法相互验证、修正市场参考系数等评估调整，确保投资性房地产评估价值的公平性、客观性。
参考文献：
[1] 张秀珍， 于静霞. 投资性房地产公允价值评估的对策建议[J]. 中国证券期货，2012（04）：179.
[2] 周雪梅. 浅谈以财务报告为目的的投资性房地产评估业务[J]. 企业家天地（理论版），2011（08）：25-26.
[3] 彭飞. 上市企业投资性房地产公允价值计价模式的决策分析[J]. 工业技术经济，2010（08）：152-156.
[4] 田莉杰. 投资性房地产计量模式比较研究[J]. 财会通讯（学术版），2007（03）：61-62+105.
[5] 吴可夫. 基于公允价值计量的企业价值评估[J]. 商业研究，2010（01）：78-80.
[6] 张奇峰， 张鸣， 戴佳君. 投资性房地产公允价值计量的财务影响与决定因素：以北辰实业为例[J]. 会计研究，2011（08）：24-31+97.
作者简介：姓名：韩磊（1982.08--）;性别：男，籍贯：天津，学历：本科，毕业于天津城市建设学院;现有职称：初级工程师;研究方向：建筑工程。
关键词：房地产评估;投资性房地产;市场法;收益法
随着国民经济的发展与社会福利制度的完善，我国城乡人民的整体生活水平快速提升，对居住房屋等建筑的要求越来越高。随之而发展商品住房迎来了黄金期。，甚至影响着我国经济命脉。为了促进房地产行业健康稳步的发展以及向国国际企业会计准则接轨，我国出台了一系列关于投资性房地产评估性质政策。在2009年12月18日，中国资产评估协会下发了《投资性房地产评估指导意见（试行）》，在此文件中，不仅采用市场法和收益法对市场的房地产评估，而且对物业税的评估也起到了示范作用。
一、投资性房地产含义
（一）投资性房地产定义与特征
房地产是土地、房屋以及而二者所属权的统称。企业、个人和政府交易的是土地的使用权。居民、企业对房地产的使用不再局限于生活领域，房地产市场也进入了多元化发展的格局。由此产生了投资性房地产，其不再局限于企业自用而存在，更多的是被用来提高投资价值使用。不同的投资性房地产受到市场因素影响很多，因此在进行投资性房地产价值评估时，要深度挖掘影响因素，从而更精准的对资产进行评估。
（二）投资性房地产范围
一般意义上，投资性房地产分为以下三类：
（1）企业购买已经出租挂牌的土地使用权，然后再以经营租赁的方式对外出租，这时企业持有投资性房地产最常见的一种方式。
（2）企业持有土地使用权后在其市场增值后进行使用权转让的方式，不过，国家规定对于限制的土地，起不再属于投资性房地产，原因是因为闲置土地的增值率不高，因此对投资从房地产的另一个要求就是要求土地使用权能够带来资本增值效益。
（3）企业早所属土地上自建或购买的房屋，建设过程或建成后将其出租的此类建筑物也属于投资从房地产，但是企业的酒店或招待所等不属于此范畴。
此外，自用房地产、存货房地产等企业生产自用或存货用地不属于投资性房地产。
二、投资性房地产资产评估方法
（一）市场评估方法
1、市场评估方法
在进行市场法评估投资性房地产时，要进行大数据收集，收集足够的交易案例，避免个别特殊案例对评估过程中的偏差影响。市场评估法主要围绕投资性房地产的所属权、实物、交易合同、租约合同以及地位等进行分析。其中投资性房地产的容积率、土地使用年限、地理位置、小区环境、周边配套产业、开发商产权等因素，还要确保支撑资料的信息准确性。市场法进行评估时使用的计算方法主要为加权算数平均法，不仅能够确保可观的反应投资性房地产的真是市场价格，还能从市场调研中获取各项因素指标。
2、市场评估法缺陷
市场法进行投资性房地产评估时核心思想时参照市场其他房地产资源价值，在对评估对象进行评估，得到投资性房地产的价值。但是由于参照对象受到影响因素很多，无法找到与评估对象因素影响指标相类似的参照对象。主要影响因素为时间和区域，从区域角度来看，不同区域不同位置对房产价值有很大影响;从时间角度来看，同一区域或位置的房产，在不同的时间段内有不同的市场价值。这对评估师的评估经验要求就很严格，而且主观评估性较多。
（二）收益评估法
1、收益评估法
收益法评估要分析投资性房地产的收益与费用的匹伍性，明确投资性房地产的净收益与收益年份，再结合折现率因子在进行投资性房地产评估。適用于成熟房地产市场环境下的土地、公寓、商铺等投资性房地产的批量评估。
2、收益评估法缺陷
使用收益评估法时，要确保投资性房地产的净收益、收益年份以及折现率三个重要影响参数。在确定收益关键参数时，都要依据现有的租金条约、土地使用年限等，还要评估师能够预测未来的潜在信息，受到主观因素影响很大。增加了评估投资性房地产的不确定性。
（三）解决措施
1、合理选择评估方法。
在进行投资性房地产评估的工作之前，要对评估对象企业进行分析，了解企业自身的因素，在针对企业客户对其所属的投资性房地产市场目标导向进行划分，有针对的选择评估体系，确保评估结果客观性和客户的认可度。在选择方法时要充分考虑投资性房地产市场的成熟性，如果评估师能够轻松的从市场获取信息，则优先选择市场评估法，反之则是用收益评估法。此外，评估师在获取大量的市场信息后，可以借助计算机建来更精准、更快速的进行评估工作。
2、两种方法互相检验
出了在在评估方法的选择上应当慎重，还应该对两种评估方法进行互相检验，并在最终的评估结果中各占一定比例。这种互相检验的方法，能够提高投资性房地产评估值的可靠性，可以作为企业计量的重要参考数值，给投资者提供参考依据。特别适用于评估上市公司设计的投资性房地产。
3、修正参考系数
进行市场法评估时，参考了大量的房地产市场数据，但是无论多全面的市场都不可能拥有两套完全相同的房产，由于评估时参考的因素数据很多，因此如果进行市场法评估投资性房地产时应该对市场获取的数据进行筛选和修正。参考对象应该多于三个，修正因素的参考指标有财务指标、资产盈利情况、潜在成长价值等。
4、提高评估师专业水平
从上述分析中可以发现，评估师在对投资性房地产进行评估时，所需要参考的市场信息以及企业自身因素有很多，随着市场规模的不断扩大，数据信息呈几何倍数的形式增加，如果不借助大数据电脑分析平台，很难快速精准的掌握这些市场信息。此外，由于市场和企业所反馈处的各种信息经过评估师汇总后会附加以评估师的个人主观意见，这对评估师的房地产市场的经验要求就很丰富。因此，投资性房地产评估师不仅要放眼于评估工作，更要不断加强自身理论知识、知识学科范围，更要深入市场提高市场敏感度和经验。
三、结语：
总而言之，在进行投资性房地产评估时，首先要严格遵循《评估意见》中的各个条例，再此框架下依据评估对象特征选择评估方法，并做出评估方法相互验证、修正市场参考系数等评估调整，确保投资性房地产评估价值的公平性、客观性。
参考文献：
[1] 张秀珍， 于静霞. 投资性房地产公允价值评估的对策建议[J]. 中国证券期货，2012（04）：179.
[2] 周雪梅. 浅谈以财务报告为目的的投资性房地产评估业务[J]. 企业家天地（理论版），2011（08）：25-26.
[3] 彭飞. 上市企业投资性房地产公允价值计价模式的决策分析[J]. 工业技术经济，2010（08）：152-156.
[4] 田莉杰. 投资性房地产计量模式比较研究[J]. 财会通讯（学术版），2007（03）：61-62+105.
[5] 吴可夫. 基于公允价值计量的企业价值评估[J]. 商业研究，2010（01）：78-80.
[6] 张奇峰， 张鸣， 戴佳君. 投资性房地产公允价值计量的财务影响与决定因素：以北辰实业为例[J]. 会计研究，2011（08）：24-31+97.
作者简介：姓名：韩磊（1982.08--）;性别：男，籍贯：天津，学历：本科，毕业于天津城市建设学院;现有职称：初级工程师;研究方向：建筑工程。