2020年，“你爆了吗？”成为年轻人之间打招呼的最新方式。光是今年下半年，“爆雷”的长租公寓超过20家，公司有大有小，散落在全国各地。在这背后，一批年轻人在被房东“贴条”、断水断电的惊魂未定中，一边搬家，一边维权。
　　不用和房东打交道、免去高额中介费的长租公寓受到年轻人热捧，本应为年轻人提供便利的新型租房模式却漏洞频出，为了在这座城市有个“家”，选择长租公寓的年轻人反而陷入了更深的烦恼。

在“爆雷”中惊惶未定的年轻人

　　北京蛋壳公寓的租客秋秋在上周接到了房东的“逐客令”。害怕房子被蛋壳收回，房东换掉大门的电子锁和密码。没几天，就有新中介带着新房客前来看房。

　　她自觉是个“有常识”的人，小平台、小公司绝对不会碰，毕竟之前长租公寓出事的新闻频出。蛋壳公寓被描述为“管理房间数量接近40万间”“服务客户超过100万”，今年初还在纽交所上市。在她的想象里，这么大的公司怎么可能说倒就倒呢？
　　入住后，她十分满意，在微信群里向朋友展示自己的新住处：“Super Big！”“在高端小区里我好快乐。”
　　陈小娅“不会把自己代入北漂的故事”，她坚信“房子是租来的但生活不是”。刚工作时，她就拿出3380元——三分之一的薪水来付房租，觉得很值得。
　　她买了新的、柔软的床垫，两条毛茸茸的地毯，还有新的书架、新的挂画，甚至还有一架电钢琴，让这个空间看起来更像一个“家”。
　　维权群里，有人退租后直接去买了一套二手房，拎包入住。但更多的是买不起房的年轻人，一边羡慕，一边继续寻找新住处。 　　陈小娅对此也深有感触。过去，她与朋友聊天，提到房子时会说：“北京房价这么高，一直租也挺好的”，没必要把房贷绑在自己身上。但现在她彻底明白了，有一套“房产证上写着自己名字的房子”为何是很多人的执念。租房的时候，购买的一切都是在购买想象。
　　长租公寓会限制40岁以上的人群居住，租客基本都是年轻人，都属于同一个年龄层，生活习惯、生活方式上相对来说比较相似，在北上广深等一线城市，部分头部长租公寓更像是年轻人的聚集地。
　　长租公寓的诞生，原本是为了让年轻人在买房之外，可以多一种有品质的居住选择，尤其是为刚来城市打拼的年轻人提供稳定住所。如今，大量长租公寓被异化为租赁金融、杠杆游戏，反而成了惊爆年轻人的“炸雷”。

租户房东两头收割 长租公寓频爆雷

　　有房不能进，这是许多租户在长租公寓突然破产倒闭后的现状。“我签了一年的合同，付了三万多房租，只住了几个月就被房东赶走了。”今年年初，张女士与一家房屋托管公司签订了一年的合同，而她的合同还未到期就被告知平台跑路，房东更换门锁后她无处可去，托管公司已经人去楼空。
　　“这家公司在全国很多城市都有分公司，我觉得这样的平台会更安全，不用担心后续租住的问题，谁能想到突然跑路了呢？”张女士告诉记者，不只是她自己深陷这种困境，记者在微博“青岛租房”超话里发现，由于“平台破产”、“中介拒退押金”等多种因素被迫重新找房和维权的年轻租客并不是少数，该房屋托管公司的维权群已经汇聚了近千人，但至今未达成协商结果。
　　早在4月，武汉的“优客逸家”就有爆雷的新闻传出。许磊鑫未雨绸缪，进了维权群。进群时有200人，到了4月中旬变成370人。后续的几个月里，受害者越来越多，到现在，3个群里共有约1300余人。
　　据他观察，大多数的长租公寓维权群都是一样的。
　　在长租公寓刚疑似爆雷时，大量受害者涌入，大都是刚毕业不久的年轻人，在群里分享遭遇，商量维权措施。有人说，自己已经与平台解约，显示退款成功，但租金和押金并没有打回自己的银行卡。
　　但用不了多久，大家就会发现，联系平台的客服，一直是机器人回复；打投诉电话，电话也被立即挂断。维权群渐渐冷寂下来。再过几个月，群里只剩下“发小广告的”了。
　　在维权群里，大量租客“无家可归”的同时还要继续还租房消费贷，并且为征信出问题发愁，“由于房东退租，平台让我们退租，并承诺还上欠贷款公司的资金，但是我收到了银行的违约短信，影响了我的征信，这已经影响到我考公务员政审了。”
　　为了抢占市场，长租公寓通过“高收低租”（即高租金向房东收房，低租金向租客出租）的方式大规模收房，推出“长收短付” （即向租客收取3个月以上的租金，向房东按月支付租金）的经营模式，还研发出“租金贷”的产品收租，允许租客使用贷款支付房租，在租金贷模式之下，租客办理贷款一次性预付一年的房屋租金及押金，之后再由贷款机构支付给长租公寓；而租客则每月偿还贷款机构贷款，长租公寓按月向房东支付租金。
　　面对多家知名长租公寓企业面临的“爆雷”风波，景晖智库首席经济学家胡景晖指出，由于公寓与业主是月付或季付，而对租客则是半年付/年付，支付的时间差形成资金沉淀。在租金贷的加持下，很多长租公寓运营商要求租客年付租金，甚至更长，一次即可沉淀至少13个月的资金。而提供租金贷的贷款公司通常并非正规银行，都是一些网贷公司或非正规金融机构，放大了风险。
　　胡景晖强调，将一年内要付出的房租（短钱）用于企业的滚动发展、装修装配等，这类投资在财务处理上通常至少需要用36个月进行摊销、折旧，也就是将一年要付出去的钱做一个三年周期的投资，注定要变成庞氏骗局。一旦没有新的租客进入，通过租金贷的方式超付房租，没有新的投资人提供资金，长租公寓企业的现金流就会断裂，进而出现爆仓、跑路等问题。

市场纷纷入局 多地强化监管

　　胡景晖称，与此同时，我们也看到了行业的积极一面。2019年12月25日，住建部等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，今年5月，中国证监会、国家发改委等联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，多个地方政府开始对租赁市场加以整顿，以及住建部对即将出台的《住房租赁条例》开始征求意见。
　　近期多个地区发文规范租赁市场。其中，不乏热点一线城市的身影。
　　深圳市住房和建设局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的緊急通知》（简称《紧急通知》）。其指出，部分长租公寓采取“高进低出”“长收短付”造成“爆雷”“跑路”的问题，已经引起政府部门高度重视和社会密切关注。住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，哄抬租赁价格、加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益；住房租赁企业应充分意识到采取“高进低出”“长收短付”方式进行市场扩张，从而引发资金链断链的经营风险、法律风险。同时，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。
　　在建立健全纠纷调处机制方面，《紧急通知》特别指出，压实住房租赁纠纷处理主体责任，住房租赁企业应当建立租赁纠纷处理机制，及时受理房屋租赁投诉，妥善化解与相关当事人的纠纷。住房租赁企业与房屋权利人或者承租人的房屋租赁纠纷无法协商解决的，应当通过人民调解、诉讼、仲裁等法律途径解决，不得采取暴力威胁、恐吓、断水断电等暴力手段驱逐承租人。
　　除深圳外，以南京、佛山为代表的多个地区近期也发布了针对租赁市场的规范性文件，在调控租金水平、存量房改建等层面进行了规范。（来源=半岛都市报 中国证券报）