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摘 要：在国家加强房地产业的调控条件下，中小房地产公司容易发生资金链断裂，本文从中小企业自身的实际出发，提出几种适当的融资方法，扶持中小企业持续发展。
关键词：中小房开公司；融资方式；持续发展
一、中小房地产公司陷入融资困境的原因分析
1、政府的宏观调控。自从几年前房地产泡沫显现出来时，政府就一直控制房地产市场的过热问题。房地产企业指望赚取高额利润的愿望从根本上遭到了抑制。2007年11月1日有关部门发布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》中明确指出：受让人必须付清全部土地出让金后方能领取土地使用权证书。这个规定为防止房地产过热起到了有效的“降温”作用，也是短期内房地产企业，尤其是中小房企的资金链断裂的一个重要原因。此规定杜绝了房地产企业“空手套白狼”的做法。一旦房地产企业所开发项目中的销售回款发生问题，资金来不及周转，就有可能发生资金链断裂的危险。
2、银行的贷款政策的改变。前一段时间，政府为了实施“适度从紧”的货币政策，银行逐步提高了存款准备金率。央行每上调存款准备金率0.5个百分点，就可以冻结金融机构资金近2000亿人民币。这对于资本密集型的房地产行业来说影响甚大。
3、中小房开公司自身存在的弱势。处在弱势的中小房地产公司，房地产项目少，管理模式落后，重大的决策往往是个人说了算，成功的偶然性比较大。公司规模小，没有专门研究市场行情、资产评估的人才；品牌的影响力很小，基本上是“打一枪换一个地方”，没有培育品牌的意识和能力。再加上近年来，土地监管的加强，实力较小的房地产商很难拿到土地。由于利率的提高，一些中小房地产无力支付高额的房地产银行信贷利息。而且由于资金的紧缺，中小房地产公司根本经不起大型房地产的“价格战”，在价格战中容易被清理出市场。
4、消费者的观望。一直以来，股市与楼市的关系都是非常密切的。从2008年开始股市则一路下挫，上证指数狂泻4000多点，深深套住了广大股民的资金。老百姓可用于支出的钱变少了，自然买房的积极性也下降了很多。有些人即便看上了不错的房源，也由于手中的现金不足无法购买。而资金充裕的消费者预计房价还会下跌，也加入了观望者的队伍。更有甚者，买了房后，由于房价下跌，导致继续分期付款的行为降低，消费者的损失已经大于放弃供房而重新购买一套同类型房屋的损失，这样就引发了“断供风波”。
二、中小房地产公司摆脱融资困境的方法
1、自筹资金，收缩防线，集中资金用于高利润和高潜力的楼盘；细分市场，实行差异化经营策略。抛售低值房源，卖掉不赚钱的房地产项目，集中资金投向高利润或者升值潜力大的项目，加快建设进度，以达到快速销售和回笼资金的目的。但是，由于中小企业手中所掌握的开发项目有限，资源整合的潜力很小，一旦无法找到升值潜力大的楼盘，中小房企就要另谋出路。实行差异化经营，进一步细分市场，从未开发或少开发的市场上找利润。在房地产市场上，差异化经营主要表现为项目差异化和地段差异化。中小房企要在项目的差异化上动脑筋，就要多开发一些适合不同人群的房地产项目，比如单身贵族的房地产项目就要小而舒适，同时也要有一定的秘密性；对于多子女家庭或者有老人和小孩的三代家庭，设计者就要考虑多设计几间卧室等等。此外，在不妨碍楼宇安全性的情况下，多设计一些不同的户型，克服一座楼只有一两个户型的弊端，以满足人们追求自我和个性的需要。而在地段差异化的考虑，对于中小房地产企业来说更为重要。因为在目前的形势下，中小房企在一、二线城市与大房企的激烈竞争中已经捞不到什么好处，高昂的地价也不是一般的中小企业所能承受的了。所以中小房企选择从一线城市中退出，集中资金开发三、四线城市乃至是县级市已经是现实出路了。这也是有利于中小房企的长远发展的。三、四线城市的房价稳定，还没有明显的泡沫迹象，而且相对低廉的土地价格也是中小房企所能承受的。虽然利润较一线城市低，但是，三、四线城市数量众多，前景广阔，中小房企在这些城市可谓是如鱼得水。
2、引进战略投资者，实现借力发展。对于一些有好的项目却苦于没有资金的中小房地产商来说，寻找合作者无疑是走出困境的好办法。首先，业绩良好的大型房企是首先考虑的对象。一方面，与大型房企合作可以立即解决资金流动的问题；另一方面，可以借助大型房企的品牌优势和区域影响力来扩大自己的市场。虽然在单个楼盘上失去了一些既得利益，但在得到的管理经验、资源整合、资产负债结构优化和品牌知名度上的好处要远远大于损失的部分。其次，一些拥有大量资金的国内外基金也是不错的合作伙伴。这些基金大部分是以财务公司和创投公司的形式存在。尽管房地产行业处在“严冬”，但是，利润率十分可观的房地产市场仍然是国内外资产总量上万亿的私募资金的主要投资市场。
3、“借壳”上市公司增发融资。由于中小房企远远不够上市的资格，当这类企业如果指望在股票和债务市场上也能像大房企一样增发股票和债券来圈钱融资的话，“借壳”增发融资就成了唯一的选择。以股票为例，中小房企可以以上市公司的名义增发股票，等时机成熟就再抛售撤资，获得的利润用于解决资金短缺问题。
参考文献
1、李磊.中小房企经受寒冬.中国中小企业.2008（2）
2、马玉容.于南.张同.房企融资多点开花突重围.证券日报，2008.6.13
关键词：中小房开公司；融资方式；持续发展
一、中小房地产公司陷入融资困境的原因分析
1、政府的宏观调控。自从几年前房地产泡沫显现出来时，政府就一直控制房地产市场的过热问题。房地产企业指望赚取高额利润的愿望从根本上遭到了抑制。2007年11月1日有关部门发布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》中明确指出：受让人必须付清全部土地出让金后方能领取土地使用权证书。这个规定为防止房地产过热起到了有效的“降温”作用，也是短期内房地产企业，尤其是中小房企的资金链断裂的一个重要原因。此规定杜绝了房地产企业“空手套白狼”的做法。一旦房地产企业所开发项目中的销售回款发生问题，资金来不及周转，就有可能发生资金链断裂的危险。
2、银行的贷款政策的改变。前一段时间，政府为了实施“适度从紧”的货币政策，银行逐步提高了存款准备金率。央行每上调存款准备金率0.5个百分点，就可以冻结金融机构资金近2000亿人民币。这对于资本密集型的房地产行业来说影响甚大。
3、中小房开公司自身存在的弱势。处在弱势的中小房地产公司，房地产项目少，管理模式落后，重大的决策往往是个人说了算，成功的偶然性比较大。公司规模小，没有专门研究市场行情、资产评估的人才；品牌的影响力很小，基本上是“打一枪换一个地方”，没有培育品牌的意识和能力。再加上近年来，土地监管的加强，实力较小的房地产商很难拿到土地。由于利率的提高，一些中小房地产无力支付高额的房地产银行信贷利息。而且由于资金的紧缺，中小房地产公司根本经不起大型房地产的“价格战”，在价格战中容易被清理出市场。
4、消费者的观望。一直以来，股市与楼市的关系都是非常密切的。从2008年开始股市则一路下挫，上证指数狂泻4000多点，深深套住了广大股民的资金。老百姓可用于支出的钱变少了，自然买房的积极性也下降了很多。有些人即便看上了不错的房源，也由于手中的现金不足无法购买。而资金充裕的消费者预计房价还会下跌，也加入了观望者的队伍。更有甚者，买了房后，由于房价下跌，导致继续分期付款的行为降低，消费者的损失已经大于放弃供房而重新购买一套同类型房屋的损失，这样就引发了“断供风波”。
二、中小房地产公司摆脱融资困境的方法
1、自筹资金，收缩防线，集中资金用于高利润和高潜力的楼盘；细分市场，实行差异化经营策略。抛售低值房源，卖掉不赚钱的房地产项目，集中资金投向高利润或者升值潜力大的项目，加快建设进度，以达到快速销售和回笼资金的目的。但是，由于中小企业手中所掌握的开发项目有限，资源整合的潜力很小，一旦无法找到升值潜力大的楼盘，中小房企就要另谋出路。实行差异化经营，进一步细分市场，从未开发或少开发的市场上找利润。在房地产市场上，差异化经营主要表现为项目差异化和地段差异化。中小房企要在项目的差异化上动脑筋，就要多开发一些适合不同人群的房地产项目，比如单身贵族的房地产项目就要小而舒适，同时也要有一定的秘密性；对于多子女家庭或者有老人和小孩的三代家庭，设计者就要考虑多设计几间卧室等等。此外，在不妨碍楼宇安全性的情况下，多设计一些不同的户型，克服一座楼只有一两个户型的弊端，以满足人们追求自我和个性的需要。而在地段差异化的考虑，对于中小房地产企业来说更为重要。因为在目前的形势下，中小房企在一、二线城市与大房企的激烈竞争中已经捞不到什么好处，高昂的地价也不是一般的中小企业所能承受的了。所以中小房企选择从一线城市中退出，集中资金开发三、四线城市乃至是县级市已经是现实出路了。这也是有利于中小房企的长远发展的。三、四线城市的房价稳定，还没有明显的泡沫迹象，而且相对低廉的土地价格也是中小房企所能承受的。虽然利润较一线城市低，但是，三、四线城市数量众多，前景广阔，中小房企在这些城市可谓是如鱼得水。
2、引进战略投资者，实现借力发展。对于一些有好的项目却苦于没有资金的中小房地产商来说，寻找合作者无疑是走出困境的好办法。首先，业绩良好的大型房企是首先考虑的对象。一方面，与大型房企合作可以立即解决资金流动的问题；另一方面，可以借助大型房企的品牌优势和区域影响力来扩大自己的市场。虽然在单个楼盘上失去了一些既得利益，但在得到的管理经验、资源整合、资产负债结构优化和品牌知名度上的好处要远远大于损失的部分。其次，一些拥有大量资金的国内外基金也是不错的合作伙伴。这些基金大部分是以财务公司和创投公司的形式存在。尽管房地产行业处在“严冬”，但是，利润率十分可观的房地产市场仍然是国内外资产总量上万亿的私募资金的主要投资市场。
3、“借壳”上市公司增发融资。由于中小房企远远不够上市的资格，当这类企业如果指望在股票和债务市场上也能像大房企一样增发股票和债券来圈钱融资的话，“借壳”增发融资就成了唯一的选择。以股票为例，中小房企可以以上市公司的名义增发股票，等时机成熟就再抛售撤资，获得的利润用于解决资金短缺问题。
参考文献
1、李磊.中小房企经受寒冬.中国中小企业.2008（2）
2、马玉容.于南.张同.房企融资多点开花突重围.证券日报，2008.6.13