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摘要：以我国1990-2009年的房地产波动为对象，采用合成指数方法（简称CI），建立了一套系统的中国房地产周期衡量指标体系，并通过对17项指标的简化处理及科学转化，最终用一个综合评价值描绘出中国房地产周期波动趋势图，反映了1990年至目前及未来一段时间的房地产周期发展过程。根据指数的变化，将我国房地产波动分为四个周期，并提出了宏观调控的相关建议。
关键词：房地产周期；合成指数；政策建议
Research on Real Estate Cycle of China
Abstract: The paper used CI in the Chinese real estate cycle of the year 1990-2008, and established an index system for measuring Chinese real estate cycle. Through simplifying the 17 targets, we finally used a composed index-CIY to describe the course of Chinese real estate cycle and carved up four cycles from 1990 to the coming future. Based on the analysis, the countermeasures and policy proposals to the government was given out.
Keywords: Real Estate Cycle; Composite Index; Policy Proposal
房地产周期的理论研究滞后于现实需要，客观上表明了研究房地产周期所具有的重要理论意义。分析房地产经济周期波动的生成机理等基本理论性问题，探讨我国房地产经济周期波动的特征及其与宏观经济周期的相互关系，寻找应对周期波动的房地产业发展政策，这些工作不但是对经济周期理论的重要创新，而且更是房地产周期理论的重大扩展[1-3]。
0 引言
要正确分析和预测房地产周期波动，首先，必须综合考虑不同过程、不同经济指标的变动及其相互影响，采用多指标进行综合评价；其次，考虑到近年来我国房地产行业迅猛发展且各项指标值几乎全部上升的情况，用一些学者使用的扩散法不能清晰的描绘出我国房地产行业发展状况，也不能准确划分出不同的周期波动阶段，而对于谱分析、人工神经网络模型构建等方法，计算过程又较为复杂，经过处理后的数据所显示出的指标时序性和信息完整性受到了较大的削弱[4-5]。面对这种情况，本文采用合成指数法对自1990年以来的中国房地产周期波动情况作一较深的探究。
1 指标体系
1.1 指标体系设计原则
在进行房地产周期波动分析时，建立合理的指标体系时保证分析有效的基本前提。在选取房地产周期波动指标时考虑了以下因素的影响[6]：（1）经济显著性，主要判断特定指标是否属于主要经济指标；（2）统计数据的充分性，主要体现在统计的方法、频率、误差、可比性、序列初始时间点和修订次数与方法这些方面，它是衡量该项经济指标是否可靠的重要标准；（3）周期方向的一致性，即指标系列的先行、同步或滞后特性在前后各期必须保持一致；（4）序列的平滑性，即指标的统计结果随形成的序列应当较为平滑，分析结果不会产生较大误差；（5）可操作性，指标数据要有可靠和及时的来源。
1.2 指标的选择
本论文参考层次分析法（AHP法），计算各指标权重，即通过专家打分法对各二级、三级指标的相互重要性关系进行定性判断，运用AHP法对各指标间关系及各指标对总指标的影响与贡献进行科学的定量分析[7]。由此可得各指标及其权重见表1.1。
表1.1 指标及其比重
另，房屋销售价格指数、土地交易价格
注：文献[8]中实际有25项指标，考虑到数据的可得性，从中选取15项指标进行分析。
2 房地产周期波动分析
2.1 数据采集与初步处理
从文献中[8]采集了表1.1所要求的从1990到2009的15项指标，并对其进行去量纲处理——计算各指标 在k年增长率 ，作为进一步分析的基础。
2.2 構造综合评价模型
中国社科院“房地产周期波动研究”课题组（2002）制定了房地产合成增长率指数，认为：房地产合成增长率指数=房屋施工面积增长率×0.1+房屋竣工面积增长率×0.1+房地产投资增长率×0.2+房屋销售额增长率×0.4+商品房价格年上涨率×0.1+房地产业增加值×0.l[9]。参照中国社科院“房地产周期波动研究”课题组（2002）制定房地产合成增长率指数的方法，可以得出合成指数为：
CIY= ×0.068＋ ×0.102＋ ×0.075＋ ×0.075+ ×0.03 ＋ ×0.03＋ ×0.04＋ ×0.136 +×0.102 +×0.102 + ×0.027＋ ×0.027＋ ×0.029＋ ×0.027＋ ×0.14 （2.1）
代入 ，得到1991-2009年的CIY值，借助图像采用时序分析法，通过直接观察数据点的相对位置变化，分析数据运动规律及其结构变迁，根据每年的综合评价值CIY绘制时间序列图2.1如下：
图2.1 房地产周期合成指数CIY波动趋势图
2.3 中国房地产周期的划分
结合我国房地产业发展历程以及图2.1可以简单看出，中国房地产业从1990年开始，按照倒U法，大致经历了三个周期：
1、1990-1996年为周期Ⅰ。从1989年起，中国改革开放的巨大成效突显，发展速度跨上了新的台阶。房地产成为全国尤其是沿海地区投资的新对象和投资的新需求，房地产市场进入了复苏期。经过一定的积累之后房地产业开始直冲向1993年的波峰。93年后半年宏观调控政策降温之后，由于资金短缺，市场需求不足，许多城市陷入房地产大量积压的困境，房地产业形势直落，销售面积增幅明显回落，产业进入萧条期至1996年到最低点。
2、1997-1999年为周期Ⅱ。1997年起，房地产业显示出了开始上升的势头，进入了复苏期，房地产业进入了新一轮的发展周期。不过中间由于东南亚金融危机的冲击以及98年中国南方遭受的自然灾害的影响，复苏过程曲折而缓慢；1998年房地产业出现较好势头，但是1999年再次出现衰退。
3、2000-2008年为周期Ⅲ。2000年，市场开始稳步升温，也在良好的宏观经济环境中确定了房地产业越来越重要的地位，房地产业的发展越来越成熟，并且保持着良好的发展势头，进入了房地产业持续发展的繁荣期，于2005年出现了这一阶段的最高值；但是在美国金融危机引发的全球经济危机的波及，加上雪灾、汶川大地震等影响下，于2008年CIY达到波谷值。
此外，从2009年开始中国房地产第四个周期。比较2008年和2009年的CIY预测值，可以看出：在政府各项宏观政策推动下，中国房地产市场开始走出低迷期，市场逐渐复苏。
3 房地产市场宏观调控的建议
根据房地产周期波动影响因素的分析，为了减少房地产周期波动带来的损失，反周期调控的政策建议具体如下：
1、实施相宜的财政政策。应对房地产税收体系进行深化改革和完善。具体措施为，既要尽量简化、明确房地产税制结构，又应根据房地产经济运行态势设置全面、合理的税种和税率。
2、合理配置土地资源。严管土地入市，稳定土地一级市场供应。此外还要规范土地二级市场，抑制土地交易投机，建立土地交易有形市场，实现公开、公平、公正的土地市场秩序。在依照国家供地政策指导的前提下，向社会公开土地出让计划。一方面，作为供方的政府依据计划妥善安排土地的供应总量和供应速度，保持土地市场和房地产市场公开、安全和稳定运行，防止楼市动荡；另一方面，作为需方的买地人要按照政府供地计划，进行理性投资，明确自己的开发目标和时间，共同维护土地市场的稳定，这也正是土地供应参与宏观经济调控的目的和基本手段。应根据房地产市场的供求比例，有计划、有步骤供应，从控制土地供应量入手，控制土地总量，从而控制房地产开发总量。
3、合理利用金融杠杆。金融杠杆是十分有利的工具，银行信贷对房地产发展起着促进和制约的双重作用，通过信贷限制、利率调整可以控制投资规模和需求量。可以推行财政贴息、贷款保险、债券证券化及证券上市等，发展房地产基金、房地产信托、房地产抵押贷款证券化等融资方式。其中应重视房地产抵押贷款证券化，积极探索住房信贷证券化。银行在放贷时，要更加谨慎，继续完善银行公司治理结构、金融监管和金融生态。
4、有效监控外资进入房地产业。可以根据资本项目管理原则对外资进入房地产的交易和汇兑环节进行规范，同时对房地产违法违规资金出入加大查处力度，以抑制投机行为。
5、政府应完善信息服务。政府应利用其信息获取的优势，在立项、规划、土地供应、建设和销售等方面，全方位提供信息服务，正确引导房地产企业的开发投资方向，促进消费群众形成理性预期。
6、调整房地产产品结构。针对目前市场上高档住宅出现结构性过剩，而中低档位的住宅出现结构性不足，且现在大部分的消费者并不富裕的状况，應该完善经济适用房各项政策，对中低收入家庭的收入界限、购买对象条件和价格确立方法等问题作进一步的规定；继续加大清理住宅建设和消费环节的不合理收费的力度，理顺商品房住宅的价格构成，鼓励普通住宅消费，增加经济适用房和低价廉租房、中低价位和中小套型普通商品房的供应量，使人人有其屋真正落实。
7、建设房地产业稳定发展的法制环境。建立范围全面、结构合理、条文明确的房地产法规体系；严格依法操作，保证房地产法律法规的实施，维护法律管理手段的权威性。
8、全面提高房地产开发企业的素质，加强房地产开发企业进入房地产业的标准。市场经济发展的客观要求以及买方市场的形成，要求开发企业增强法制观念，树立品牌意识，保证质量和信誉；此外，还要提高物业质量，大力发展绿色住宅，智能化住宅。
4 结语
本文采用合成指数方法（简称CI），编制中国房地产周期波动趋势图，给出中国房地产周期波动的基本规律，预测了房地产发展趋势。从本文的分析可以看出：我国的房地产周期从1990年至今可以划分为四个周期，1990-1996、1997-1999、2000-2008、2009开始第四个周期；在政府大力投资基本建设，出台各项政策，以拉动内需，促进经济恢复增长的推动下，从2009年开始，中国的房地产业开始逐步走出2008年的波谷，开始进入新一轮的经济复苏期。
参考文献
[1] 曹振良. 房地产经济学通论[M]. 北京大学出版社，2003
[2] 谭刚. 房地产周期波动—理论、实证与政策分析[M]. 经济管理出版社，2001
[3] 谭刚. 房地产周期波动[M]. 经济管理出版社，2001
[4] 洪涛. 房地产业周期波动研究述评[J]. 现代管理科学，2006（3）
[5] 孙文生. 经济预测方法[M]. 中国农业大学出版社，2004
[6] 搜房研究院. 中国房地产指数系统：理论与实践[M]. 中国财政经济出版社，2001年
[7] 王东，陈诗骏. 基于优化扩散指数法对房地产周期波动的研究——以深圳市为例[J]. 经济评论，2007（5）
[8] 国家统计局. 中国统计年鉴[M]. 中国统计出版社，1990-2009
[9] “房地产周期波动研究”课题组. 中国房地产周期波动：解释转移与相机决策[J]. 财贸经济，2002（7）
注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。
关键词：房地产周期；合成指数；政策建议
Research on Real Estate Cycle of China
Abstract: The paper used CI in the Chinese real estate cycle of the year 1990-2008, and established an index system for measuring Chinese real estate cycle. Through simplifying the 17 targets, we finally used a composed index-CIY to describe the course of Chinese real estate cycle and carved up four cycles from 1990 to the coming future. Based on the analysis, the countermeasures and policy proposals to the government was given out.
Keywords: Real Estate Cycle; Composite Index; Policy Proposal
房地产周期的理论研究滞后于现实需要，客观上表明了研究房地产周期所具有的重要理论意义。分析房地产经济周期波动的生成机理等基本理论性问题，探讨我国房地产经济周期波动的特征及其与宏观经济周期的相互关系，寻找应对周期波动的房地产业发展政策，这些工作不但是对经济周期理论的重要创新，而且更是房地产周期理论的重大扩展[1-3]。
0 引言
要正确分析和预测房地产周期波动，首先，必须综合考虑不同过程、不同经济指标的变动及其相互影响，采用多指标进行综合评价；其次，考虑到近年来我国房地产行业迅猛发展且各项指标值几乎全部上升的情况，用一些学者使用的扩散法不能清晰的描绘出我国房地产行业发展状况，也不能准确划分出不同的周期波动阶段，而对于谱分析、人工神经网络模型构建等方法，计算过程又较为复杂，经过处理后的数据所显示出的指标时序性和信息完整性受到了较大的削弱[4-5]。面对这种情况，本文采用合成指数法对自1990年以来的中国房地产周期波动情况作一较深的探究。
1 指标体系
1.1 指标体系设计原则
在进行房地产周期波动分析时，建立合理的指标体系时保证分析有效的基本前提。在选取房地产周期波动指标时考虑了以下因素的影响[6]：（1）经济显著性，主要判断特定指标是否属于主要经济指标；（2）统计数据的充分性，主要体现在统计的方法、频率、误差、可比性、序列初始时间点和修订次数与方法这些方面，它是衡量该项经济指标是否可靠的重要标准；（3）周期方向的一致性，即指标系列的先行、同步或滞后特性在前后各期必须保持一致；（4）序列的平滑性，即指标的统计结果随形成的序列应当较为平滑，分析结果不会产生较大误差；（5）可操作性，指标数据要有可靠和及时的来源。
1.2 指标的选择
本论文参考层次分析法（AHP法），计算各指标权重，即通过专家打分法对各二级、三级指标的相互重要性关系进行定性判断，运用AHP法对各指标间关系及各指标对总指标的影响与贡献进行科学的定量分析[7]。由此可得各指标及其权重见表1.1。
表1.1 指标及其比重
另，房屋销售价格指数、土地交易价格
注：文献[8]中实际有25项指标，考虑到数据的可得性，从中选取15项指标进行分析。
2 房地产周期波动分析
2.1 数据采集与初步处理
从文献中[8]采集了表1.1所要求的从1990到2009的15项指标，并对其进行去量纲处理——计算各指标 在k年增长率 ，作为进一步分析的基础。
2.2 構造综合评价模型
中国社科院“房地产周期波动研究”课题组（2002）制定了房地产合成增长率指数，认为：房地产合成增长率指数=房屋施工面积增长率×0.1+房屋竣工面积增长率×0.1+房地产投资增长率×0.2+房屋销售额增长率×0.4+商品房价格年上涨率×0.1+房地产业增加值×0.l[9]。参照中国社科院“房地产周期波动研究”课题组（2002）制定房地产合成增长率指数的方法，可以得出合成指数为：
CIY= ×0.068＋ ×0.102＋ ×0.075＋ ×0.075+ ×0.03 ＋ ×0.03＋ ×0.04＋ ×0.136 +×0.102 +×0.102 + ×0.027＋ ×0.027＋ ×0.029＋ ×0.027＋ ×0.14 （2.1）
代入 ，得到1991-2009年的CIY值，借助图像采用时序分析法，通过直接观察数据点的相对位置变化，分析数据运动规律及其结构变迁，根据每年的综合评价值CIY绘制时间序列图2.1如下：
图2.1 房地产周期合成指数CIY波动趋势图
2.3 中国房地产周期的划分
结合我国房地产业发展历程以及图2.1可以简单看出，中国房地产业从1990年开始，按照倒U法，大致经历了三个周期：
1、1990-1996年为周期Ⅰ。从1989年起，中国改革开放的巨大成效突显，发展速度跨上了新的台阶。房地产成为全国尤其是沿海地区投资的新对象和投资的新需求，房地产市场进入了复苏期。经过一定的积累之后房地产业开始直冲向1993年的波峰。93年后半年宏观调控政策降温之后，由于资金短缺，市场需求不足，许多城市陷入房地产大量积压的困境，房地产业形势直落，销售面积增幅明显回落，产业进入萧条期至1996年到最低点。
2、1997-1999年为周期Ⅱ。1997年起，房地产业显示出了开始上升的势头，进入了复苏期，房地产业进入了新一轮的发展周期。不过中间由于东南亚金融危机的冲击以及98年中国南方遭受的自然灾害的影响，复苏过程曲折而缓慢；1998年房地产业出现较好势头，但是1999年再次出现衰退。
3、2000-2008年为周期Ⅲ。2000年，市场开始稳步升温，也在良好的宏观经济环境中确定了房地产业越来越重要的地位，房地产业的发展越来越成熟，并且保持着良好的发展势头，进入了房地产业持续发展的繁荣期，于2005年出现了这一阶段的最高值；但是在美国金融危机引发的全球经济危机的波及，加上雪灾、汶川大地震等影响下，于2008年CIY达到波谷值。
此外，从2009年开始中国房地产第四个周期。比较2008年和2009年的CIY预测值，可以看出：在政府各项宏观政策推动下，中国房地产市场开始走出低迷期，市场逐渐复苏。
3 房地产市场宏观调控的建议
根据房地产周期波动影响因素的分析，为了减少房地产周期波动带来的损失，反周期调控的政策建议具体如下：
1、实施相宜的财政政策。应对房地产税收体系进行深化改革和完善。具体措施为，既要尽量简化、明确房地产税制结构，又应根据房地产经济运行态势设置全面、合理的税种和税率。
2、合理配置土地资源。严管土地入市，稳定土地一级市场供应。此外还要规范土地二级市场，抑制土地交易投机，建立土地交易有形市场，实现公开、公平、公正的土地市场秩序。在依照国家供地政策指导的前提下，向社会公开土地出让计划。一方面，作为供方的政府依据计划妥善安排土地的供应总量和供应速度，保持土地市场和房地产市场公开、安全和稳定运行，防止楼市动荡；另一方面，作为需方的买地人要按照政府供地计划，进行理性投资，明确自己的开发目标和时间，共同维护土地市场的稳定，这也正是土地供应参与宏观经济调控的目的和基本手段。应根据房地产市场的供求比例，有计划、有步骤供应，从控制土地供应量入手，控制土地总量，从而控制房地产开发总量。
3、合理利用金融杠杆。金融杠杆是十分有利的工具，银行信贷对房地产发展起着促进和制约的双重作用，通过信贷限制、利率调整可以控制投资规模和需求量。可以推行财政贴息、贷款保险、债券证券化及证券上市等，发展房地产基金、房地产信托、房地产抵押贷款证券化等融资方式。其中应重视房地产抵押贷款证券化，积极探索住房信贷证券化。银行在放贷时，要更加谨慎，继续完善银行公司治理结构、金融监管和金融生态。
4、有效监控外资进入房地产业。可以根据资本项目管理原则对外资进入房地产的交易和汇兑环节进行规范，同时对房地产违法违规资金出入加大查处力度，以抑制投机行为。
5、政府应完善信息服务。政府应利用其信息获取的优势，在立项、规划、土地供应、建设和销售等方面，全方位提供信息服务，正确引导房地产企业的开发投资方向，促进消费群众形成理性预期。
6、调整房地产产品结构。针对目前市场上高档住宅出现结构性过剩，而中低档位的住宅出现结构性不足，且现在大部分的消费者并不富裕的状况，應该完善经济适用房各项政策，对中低收入家庭的收入界限、购买对象条件和价格确立方法等问题作进一步的规定；继续加大清理住宅建设和消费环节的不合理收费的力度，理顺商品房住宅的价格构成，鼓励普通住宅消费，增加经济适用房和低价廉租房、中低价位和中小套型普通商品房的供应量，使人人有其屋真正落实。
7、建设房地产业稳定发展的法制环境。建立范围全面、结构合理、条文明确的房地产法规体系；严格依法操作，保证房地产法律法规的实施，维护法律管理手段的权威性。
8、全面提高房地产开发企业的素质，加强房地产开发企业进入房地产业的标准。市场经济发展的客观要求以及买方市场的形成，要求开发企业增强法制观念，树立品牌意识，保证质量和信誉；此外，还要提高物业质量，大力发展绿色住宅，智能化住宅。
4 结语
本文采用合成指数方法（简称CI），编制中国房地产周期波动趋势图，给出中国房地产周期波动的基本规律，预测了房地产发展趋势。从本文的分析可以看出：我国的房地产周期从1990年至今可以划分为四个周期，1990-1996、1997-1999、2000-2008、2009开始第四个周期；在政府大力投资基本建设，出台各项政策，以拉动内需，促进经济恢复增长的推动下，从2009年开始，中国的房地产业开始逐步走出2008年的波谷，开始进入新一轮的经济复苏期。
参考文献
[1] 曹振良. 房地产经济学通论[M]. 北京大学出版社，2003
[2] 谭刚. 房地产周期波动—理论、实证与政策分析[M]. 经济管理出版社，2001
[3] 谭刚. 房地产周期波动[M]. 经济管理出版社，2001
[4] 洪涛. 房地产业周期波动研究述评[J]. 现代管理科学，2006（3）
[5] 孙文生. 经济预测方法[M]. 中国农业大学出版社，2004
[6] 搜房研究院. 中国房地产指数系统：理论与实践[M]. 中国财政经济出版社，2001年
[7] 王东，陈诗骏. 基于优化扩散指数法对房地产周期波动的研究——以深圳市为例[J]. 经济评论，2007（5）
[8] 国家统计局. 中国统计年鉴[M]. 中国统计出版社，1990-2009
[9] “房地产周期波动研究”课题组. 中国房地产周期波动：解释转移与相机决策[J]. 财贸经济，2002（7）
注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。