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摘要：当前房价是否存在泡沫还是价值低估，今后住房问题如何解决？笔者以刚性需求者的角度和观点，从维护刚性需求者利益出发，在“调控土地供应，揭示价值真相，抑制投资投机，保障刚性需求”四个方面谈了自己的看法，希望让老百姓清楚认识住房，正确对待住房。
关键词：土地供应；住房价值；打击投机；抑制投资；刚性需求
中图分类号：TU113.5 41 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）08-0-02
随着中国房产市场的快速发展，商品住房价格也在一轮又一轮的不断上涨，笔者认为，在市场经济条件下，一切经济行为都要以市场为导向，面对滚滚来袭的潮流，只能清淤排障，疏通渠道，正面引导，理性回归。要做到这一点，就应该以法制化的手段，围绕“调控土地供应，揭示价值真相，抑制投资投机，保障刚性需求”方面建立健全住房规范化、长期化的法律制度，澄清人们对住房的模糊认识，在此基础上按照市场规律引导人们正确对待住房，使中国住房市场长期稳定繁荣发展。
一、掌握市场需求，调控土地供应
住房需要建设用地。要做到土地供应科学合理，就必须掌握准确的基本数据资料，在满足人们住房需求前提下，避免土地供应不足或者供应过量。
1.对全国及各地住房情况进行全面普查统计，掌握动态、静态人均住房面积
归属划分是统计的关键环节。根据我国人口流动频繁，数量巨大的特点，可分为户籍所在地、工作所在地、暂住地三种类型。其中工作所在地是指户籍不在某地但在该地工作并缴纳社会保险三年（包括三年）以上人员，暂住地是指户籍不在某地但在该地工作而缴纳社会保险不足三年的人员。其中户籍所在地与工作所在地分离的划入工作所在地，暂住人员划入户籍地。
按照上述人员归属划分，分别统计动态、静态人均住房面积。
动態人均住房面积计算。动态住房面积统计范围包括：已经办理产权登记的存量住房面积，正在施工和已经销售但尚未办理产权登记的住房面积，已经完成土地招标转让但尚未施工的住房面积。用动态住房面积与对应的人口总数计算出当期动态人均住房面积。
静态人均住房面积计算。用统计当期的存量住房面积与对应的人口总数计算出当期静态人均住房面积。
2.建立全国住房联网
为了进一步分析人均住房现状，给住房调控及住房扶持政策打牢基础，应该将人均住房面积进行全面、准确地分解。这就需要全国住房信息联网，由国家设立专门的部门进行统一管理，做到统计数据全面及时、真实可靠，查询功能健全完整、方便快捷。
住房联网信息内容主要应该包括：产权持有人及身份证号码，同居家庭人员、分居家庭人员，住房所在地，住房产权性质，住房建设时间，土地使用年限，建筑面积，使用面积，购买时间，购买单价等。
住房联网信息应该具有查询统计功能，例如住房持有人同居家庭人员、分居家庭人员住房情况。
3.参考国外不同经济发展程度国家住房状况及我国土地供应、人民生活水平发展的需要，制定不同时期人均住房面积标准
笔者认为，目前我国预期人均住房建筑面积可以设定为30至35平方米为宜。
4.在总量控制的前提下，制定微观土地调控计划
国家在住房土地供应总量控制上，将预期住房面积标准与人均实际住房面积相对比，获取人均住房面积余缺资料，以此作为制定未来土地供应的依据。
各地要按照每个城市、乡镇、农村住房面积余缺情况，在充分考虑当地未来经济发展、人员流动、宜居状态等情况，科学预测未来中长期住房趋势，以此作为区域土地供应的依据。
5.土地供应要坚持少征多改的原则
必须承认，当前我国相当一部分地区在住房建设土地供应方面仍然偏重于经济效益方面，主要表现为城市的外向扩张。其结果是，一方面大量郊区农业土地转化为建设用地，另一方面老城区内危房、棚户区仍然存在。今后的住房建设用地要坚持以老城区改造为主，先改造后征用的原则。
6.建立全国统一的住房市场运行预警预报制度
通过对全国及各地住房市场信息的归集、整理和分析，就住房市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导住房市场开发，为各级政府宏观决策当好参谋。
二、揭示价值真相，牵引价格回归
住房价值如何计算和评估？是买了就涨的升值价值，或是抑制通胀的保值增值价值，还是留给子孙万代的永恒财产，相信很多人都难说清楚。要回答这个问题，政府应该积极作为，从三个方面揭开住房价值的神秘面纱，让老百姓真正了解住房价值所在，从而理性地对待住房。
1.由政府定期公布新建住房和二手住房宏观指导价格
房地产价格合理与否，直接关系到国家、开发商和消费者的利益。在三者中间，消费者处于最弱势的位置，由于没有可供参照的价值信息，他们无法判定住房当期价值和未来发展趋势，不买怕涨，买了怕跌。那么中国的住房到底价值多少？世界银行制定的房价收入比标准是3-4：1，联合国人居中心的标准是5-6：1。笔者认为，应该参照国际多数国家房价与居民收入比例标准，我国每套住房总价款应控制在家庭可支配收入的5年左右。按照这样的标准，作为政策制定者又负有民生保障的国家，应该由专家组成住房价格评估机构、建立听证会制度，细化现行的《商品住房价格管理暂行办法》，逐项分解并合理确定构成住房价格的各种因素和各类费用，取消不合理的收费项目，降低不合理的收费标准，压缩住房开发建设成本。并且把确立住房价格的各种因素用法律、法规的形式固定下来，以此成为认定住房价值的基本依据。在此基础上，结合不同地区人均收入水平、土地供应状况及住房性质等因素，政府定期向社会公布新建住房和二手住房宏观指导价格，给老百姓吃下一颗“定心丸”。
2.明确住房使用年限及其残值 在当前我国现行法律法规中，还没有关于住房使用年限的规定，这种缺失将严重影响住房市场的健康发展，会误导人们对住房价值产生误解误判，认为住房是没有寿命的，其价值是永恒存在，甚至是不断增值的。
我国土地国家所有和集体所有的性质，决定了作为土地之上的住房寿命一定是有限，就像大众普遍认可的汽车一样，使用年限到期后其价值自然灭失。住房使用年限应该由国家制定统一标准，开发建设单位根据标准设计、施工，并且纳入住房销售合同的主要条款，让购房者明明白白地买房。
3.进一步明确住房土地使用权期满后的规定
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》中，关于土地使用权续期年限以及土地使用权出让金标准和支付方式应该做出更加详细的规定，使其具有可操作性。
第一，为保护国家和住房所有人的合法权益，既保障国家土地能够及时收回，又保障住房所有人的财产不受侵害，土地使用年限应该与住房使用年限相一致，也就是土地使用权续期年限最长不得超过住房使用年限。
第二，本着维护公平合理、兼顾各方利益的原则，住房所有人申请土地使用权续期的，应该根据当时的地价水平，交纳土地出让金，并且只能按照年度缴纳，不应该一次性缴纳。
三、依靠法律手段，限制投资投机
住房和百姓生活息息相关，安居则乐业、人人乐业则国家兴旺，社会和谐。在我国这样一个地少人多的国家，住房作为人民最基本的生活资料，国家应明确住房不得投机炒作，彻底消除房子的投机属性。
1.依法打击投机，形成威慑效应
第一，取消经济适用房建设与分配，不给投机腐败留有可乘之机。对于已经销售的经济适用房要进行坚决的清查，不符合条件或者违法取得的要坚决收回并依法处理当事责任人。对符合条件并已经取得经济适用房的，要严格限制出售条件，出售获取的差价政府要征收高比例所得税。
第二，有效控制土地转让、开发建设、住房销售各环节违法行为。制定既符合市场规律，又便于控制和操作，具有法律、行政、经济手段并用的严厉处罚规定。重点是加大闲置土地的清查整治、开发商捂盘惜售、巧借各种名目炒房和投机性购房的查处力度。
第三，继续实行第二套住房限购政策，并且做到常态化。
2.依法抑制投资，形成挤出效应
第一，控制银行贷款。住房贷款要本着保障刚需，抑制投资的原则，严禁“零首付”和第二套住房贷款。
第二，增大囤积住房成本。
对住房保有环节征收税费，增加持有成本和投资风险，从而改变投资者的投资意愿。
一是开征住房房产税。房产税纳税人以户为单位，按照其拥有的全部住房总价值扣除基本住房免税额后的计税余值及递进税率征收。住房价值由资产评估机构每三年评估一次，在此期间除非有房产改建、损坏等因素外，一般不做重新评估。基本住房免税额以纳税人户籍地的人均住房面积标准、当年住房平均价格及家庭人数计算。户籍所在地与工作地分离的，凡在工作地缴纳社会保险连续三年以上且在工作地拥有住房的，可以由纳税人选择户籍所在地或者工作地计算免税额。房产税实行递进税率，计税余值在基本住房免税额50%以内部分按基本税率征收，50%以上100%以下部分按基本税率的两倍征收；100%以上150%以下部分按基本税率的三倍征收。税率标准以此类推，但计税余值在基本住房免税额150%以上部分按最高税率标准征收。
二是征收超占土地资源税。超占土地纳税人以户为单位，按照其拥有的全部住房总面积扣除基本住房面积后的计税面积及递进税率征收。基本住房面积以纳税人户籍所在地的人均住房面积标准及家庭人数计算。免税面积归属地确认及超占土地资源税税率计算方法与标准按照前述房产税执行。
特别注意的是，在计算住房面积时必须要用容积率进行折算。
征收住房房产税、超占土地资源税的纳税人界定方法：未达到法定结婚年龄且有抚养人和独立住房的子女不得作为纳税人，其名下拥有的住房要并入其抚养人名下，直至其达到法定结婚年龄时方可列为独立纳税人。
独居纳税人的家庭人数应按照2人计算。对弄虚作假制造独居的纳税人要按照偷逃税款的有关规定进行处罚。
三是征收住房出租出让环节的相关税费。
四是在条件成熟时，开征住房遗产税。遗产税可以用现金支付，也可以用住房抵付。
四、扶持弱势群体，保障刚性需求
1.目前住房市场刚性需求空间较大，但刚需人群中绝大多数没有购买能力
首先未来新型城镇化发展的主流是农民，按照目前房价，这些将要进城的农民绝大多数没有能力购买商品住房；其次城鎮职工收入分配两级分化严重。无房或者需要改善居住条件的中低收入城镇居民，也没有能力购买目前价格下的商品住房。因此只有把这些潜在的需求转化为现实的购买力，才能使中国住房市场焕发出勃勃生机与活力，才能使中国住房市场长期健康稳定发展。
2.减少政府土地交易中的收益，降低交易税负，减少购房者的各种税费转嫁负担，把商品住房价格控制在合理的范围之内
3.制定以商品房为主，廉租房为辅的多元化住房制度
为解决高中收入群体中部分购房者首付资金不足问题，应该将现行的商品房分成两种类型，即全价商品房和付费商品房。所谓全价商品房是指一次性交纳土地使用费的商品房，付费商品房是指未交纳或者部分交纳土地使用费的商品房。付费商品房基本操作思路是：住房土地使用年限可以从0至70年，每十年设定一个档次，购房者可以选择任意档次一次性交纳土地使用费，剩余部分在土地使用年限到期后的次年开始按照年度交纳。土地使用费标准在国家宏观指导下，按照当地当年土地供应等综合情况制定。这样做，既能使绝大部分中高收入群体买得起住房，又能保障国家和地方土地税费收入的持续性，稳定性。
对低收入群体实行廉租房保障供应制度。当前各类带有保障房名义的非市场住房中，只有廉租房才是解决低收入家庭住房问题的有效途径。应该采取政府主导、社会力量参与的方法加大此类住房的建设。
4.政府要建立土地保障金制度
各地征收的房产税、土地税等所有与土地有关的税费应该按一定比例提取土地保障金，专门用于土地恢复、治理、储备，建设廉租房，补贴、补助住房困难人群。主要补贴对象是人均住房面积低于当地最低标准并且家庭人均月可支配收入在某一标准之下的无房户，补贴标准在国家宏观指导下由各地区根据经济发展状况、生活水平等情况制定。
5.建立充分完善、全面覆盖的住房公积金制度
用人单位对包括农民工在内的所有员工，都必须按当地政府的规定缴纳住房公积金。并把公积金使用范围扩大到用于支付房租等整个住房消费领域。要建立住房公积金跨地区包括农村在内转移的网络系统，为农民工及城镇异地工作人员缴存、转移、积累住房公积金提供保障。
关键词：土地供应；住房价值；打击投机；抑制投资；刚性需求
中图分类号：TU113.5 41 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）08-0-02
随着中国房产市场的快速发展，商品住房价格也在一轮又一轮的不断上涨，笔者认为，在市场经济条件下，一切经济行为都要以市场为导向，面对滚滚来袭的潮流，只能清淤排障，疏通渠道，正面引导，理性回归。要做到这一点，就应该以法制化的手段，围绕“调控土地供应，揭示价值真相，抑制投资投机，保障刚性需求”方面建立健全住房规范化、长期化的法律制度，澄清人们对住房的模糊认识，在此基础上按照市场规律引导人们正确对待住房，使中国住房市场长期稳定繁荣发展。
一、掌握市场需求，调控土地供应
住房需要建设用地。要做到土地供应科学合理，就必须掌握准确的基本数据资料，在满足人们住房需求前提下，避免土地供应不足或者供应过量。
1.对全国及各地住房情况进行全面普查统计，掌握动态、静态人均住房面积
归属划分是统计的关键环节。根据我国人口流动频繁，数量巨大的特点，可分为户籍所在地、工作所在地、暂住地三种类型。其中工作所在地是指户籍不在某地但在该地工作并缴纳社会保险三年（包括三年）以上人员，暂住地是指户籍不在某地但在该地工作而缴纳社会保险不足三年的人员。其中户籍所在地与工作所在地分离的划入工作所在地，暂住人员划入户籍地。
按照上述人员归属划分，分别统计动态、静态人均住房面积。
动態人均住房面积计算。动态住房面积统计范围包括：已经办理产权登记的存量住房面积，正在施工和已经销售但尚未办理产权登记的住房面积，已经完成土地招标转让但尚未施工的住房面积。用动态住房面积与对应的人口总数计算出当期动态人均住房面积。
静态人均住房面积计算。用统计当期的存量住房面积与对应的人口总数计算出当期静态人均住房面积。
2.建立全国住房联网
为了进一步分析人均住房现状，给住房调控及住房扶持政策打牢基础，应该将人均住房面积进行全面、准确地分解。这就需要全国住房信息联网，由国家设立专门的部门进行统一管理，做到统计数据全面及时、真实可靠，查询功能健全完整、方便快捷。
住房联网信息内容主要应该包括：产权持有人及身份证号码，同居家庭人员、分居家庭人员，住房所在地，住房产权性质，住房建设时间，土地使用年限，建筑面积，使用面积，购买时间，购买单价等。
住房联网信息应该具有查询统计功能，例如住房持有人同居家庭人员、分居家庭人员住房情况。
3.参考国外不同经济发展程度国家住房状况及我国土地供应、人民生活水平发展的需要，制定不同时期人均住房面积标准
笔者认为，目前我国预期人均住房建筑面积可以设定为30至35平方米为宜。
4.在总量控制的前提下，制定微观土地调控计划
国家在住房土地供应总量控制上，将预期住房面积标准与人均实际住房面积相对比，获取人均住房面积余缺资料，以此作为制定未来土地供应的依据。
各地要按照每个城市、乡镇、农村住房面积余缺情况，在充分考虑当地未来经济发展、人员流动、宜居状态等情况，科学预测未来中长期住房趋势，以此作为区域土地供应的依据。
5.土地供应要坚持少征多改的原则
必须承认，当前我国相当一部分地区在住房建设土地供应方面仍然偏重于经济效益方面，主要表现为城市的外向扩张。其结果是，一方面大量郊区农业土地转化为建设用地，另一方面老城区内危房、棚户区仍然存在。今后的住房建设用地要坚持以老城区改造为主，先改造后征用的原则。
6.建立全国统一的住房市场运行预警预报制度
通过对全国及各地住房市场信息的归集、整理和分析，就住房市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导住房市场开发，为各级政府宏观决策当好参谋。
二、揭示价值真相，牵引价格回归
住房价值如何计算和评估？是买了就涨的升值价值，或是抑制通胀的保值增值价值，还是留给子孙万代的永恒财产，相信很多人都难说清楚。要回答这个问题，政府应该积极作为，从三个方面揭开住房价值的神秘面纱，让老百姓真正了解住房价值所在，从而理性地对待住房。
1.由政府定期公布新建住房和二手住房宏观指导价格
房地产价格合理与否，直接关系到国家、开发商和消费者的利益。在三者中间，消费者处于最弱势的位置，由于没有可供参照的价值信息，他们无法判定住房当期价值和未来发展趋势，不买怕涨，买了怕跌。那么中国的住房到底价值多少？世界银行制定的房价收入比标准是3-4：1，联合国人居中心的标准是5-6：1。笔者认为，应该参照国际多数国家房价与居民收入比例标准，我国每套住房总价款应控制在家庭可支配收入的5年左右。按照这样的标准，作为政策制定者又负有民生保障的国家，应该由专家组成住房价格评估机构、建立听证会制度，细化现行的《商品住房价格管理暂行办法》，逐项分解并合理确定构成住房价格的各种因素和各类费用，取消不合理的收费项目，降低不合理的收费标准，压缩住房开发建设成本。并且把确立住房价格的各种因素用法律、法规的形式固定下来，以此成为认定住房价值的基本依据。在此基础上，结合不同地区人均收入水平、土地供应状况及住房性质等因素，政府定期向社会公布新建住房和二手住房宏观指导价格，给老百姓吃下一颗“定心丸”。
2.明确住房使用年限及其残值 在当前我国现行法律法规中，还没有关于住房使用年限的规定，这种缺失将严重影响住房市场的健康发展，会误导人们对住房价值产生误解误判，认为住房是没有寿命的，其价值是永恒存在，甚至是不断增值的。
我国土地国家所有和集体所有的性质，决定了作为土地之上的住房寿命一定是有限，就像大众普遍认可的汽车一样，使用年限到期后其价值自然灭失。住房使用年限应该由国家制定统一标准，开发建设单位根据标准设计、施工，并且纳入住房销售合同的主要条款，让购房者明明白白地买房。
3.进一步明确住房土地使用权期满后的规定
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》中，关于土地使用权续期年限以及土地使用权出让金标准和支付方式应该做出更加详细的规定，使其具有可操作性。
第一，为保护国家和住房所有人的合法权益，既保障国家土地能够及时收回，又保障住房所有人的财产不受侵害，土地使用年限应该与住房使用年限相一致，也就是土地使用权续期年限最长不得超过住房使用年限。
第二，本着维护公平合理、兼顾各方利益的原则，住房所有人申请土地使用权续期的，应该根据当时的地价水平，交纳土地出让金，并且只能按照年度缴纳，不应该一次性缴纳。
三、依靠法律手段，限制投资投机
住房和百姓生活息息相关，安居则乐业、人人乐业则国家兴旺，社会和谐。在我国这样一个地少人多的国家，住房作为人民最基本的生活资料，国家应明确住房不得投机炒作，彻底消除房子的投机属性。
1.依法打击投机，形成威慑效应
第一，取消经济适用房建设与分配，不给投机腐败留有可乘之机。对于已经销售的经济适用房要进行坚决的清查，不符合条件或者违法取得的要坚决收回并依法处理当事责任人。对符合条件并已经取得经济适用房的，要严格限制出售条件，出售获取的差价政府要征收高比例所得税。
第二，有效控制土地转让、开发建设、住房销售各环节违法行为。制定既符合市场规律，又便于控制和操作，具有法律、行政、经济手段并用的严厉处罚规定。重点是加大闲置土地的清查整治、开发商捂盘惜售、巧借各种名目炒房和投机性购房的查处力度。
第三，继续实行第二套住房限购政策，并且做到常态化。
2.依法抑制投资，形成挤出效应
第一，控制银行贷款。住房贷款要本着保障刚需，抑制投资的原则，严禁“零首付”和第二套住房贷款。
第二，增大囤积住房成本。
对住房保有环节征收税费，增加持有成本和投资风险，从而改变投资者的投资意愿。
一是开征住房房产税。房产税纳税人以户为单位，按照其拥有的全部住房总价值扣除基本住房免税额后的计税余值及递进税率征收。住房价值由资产评估机构每三年评估一次，在此期间除非有房产改建、损坏等因素外，一般不做重新评估。基本住房免税额以纳税人户籍地的人均住房面积标准、当年住房平均价格及家庭人数计算。户籍所在地与工作地分离的，凡在工作地缴纳社会保险连续三年以上且在工作地拥有住房的，可以由纳税人选择户籍所在地或者工作地计算免税额。房产税实行递进税率，计税余值在基本住房免税额50%以内部分按基本税率征收，50%以上100%以下部分按基本税率的两倍征收；100%以上150%以下部分按基本税率的三倍征收。税率标准以此类推，但计税余值在基本住房免税额150%以上部分按最高税率标准征收。
二是征收超占土地资源税。超占土地纳税人以户为单位，按照其拥有的全部住房总面积扣除基本住房面积后的计税面积及递进税率征收。基本住房面积以纳税人户籍所在地的人均住房面积标准及家庭人数计算。免税面积归属地确认及超占土地资源税税率计算方法与标准按照前述房产税执行。
特别注意的是，在计算住房面积时必须要用容积率进行折算。
征收住房房产税、超占土地资源税的纳税人界定方法：未达到法定结婚年龄且有抚养人和独立住房的子女不得作为纳税人，其名下拥有的住房要并入其抚养人名下，直至其达到法定结婚年龄时方可列为独立纳税人。
独居纳税人的家庭人数应按照2人计算。对弄虚作假制造独居的纳税人要按照偷逃税款的有关规定进行处罚。
三是征收住房出租出让环节的相关税费。
四是在条件成熟时，开征住房遗产税。遗产税可以用现金支付，也可以用住房抵付。
四、扶持弱势群体，保障刚性需求
1.目前住房市场刚性需求空间较大，但刚需人群中绝大多数没有购买能力
首先未来新型城镇化发展的主流是农民，按照目前房价，这些将要进城的农民绝大多数没有能力购买商品住房；其次城鎮职工收入分配两级分化严重。无房或者需要改善居住条件的中低收入城镇居民，也没有能力购买目前价格下的商品住房。因此只有把这些潜在的需求转化为现实的购买力，才能使中国住房市场焕发出勃勃生机与活力，才能使中国住房市场长期健康稳定发展。
2.减少政府土地交易中的收益，降低交易税负，减少购房者的各种税费转嫁负担，把商品住房价格控制在合理的范围之内
3.制定以商品房为主，廉租房为辅的多元化住房制度
为解决高中收入群体中部分购房者首付资金不足问题，应该将现行的商品房分成两种类型，即全价商品房和付费商品房。所谓全价商品房是指一次性交纳土地使用费的商品房，付费商品房是指未交纳或者部分交纳土地使用费的商品房。付费商品房基本操作思路是：住房土地使用年限可以从0至70年，每十年设定一个档次，购房者可以选择任意档次一次性交纳土地使用费，剩余部分在土地使用年限到期后的次年开始按照年度交纳。土地使用费标准在国家宏观指导下，按照当地当年土地供应等综合情况制定。这样做，既能使绝大部分中高收入群体买得起住房，又能保障国家和地方土地税费收入的持续性，稳定性。
对低收入群体实行廉租房保障供应制度。当前各类带有保障房名义的非市场住房中，只有廉租房才是解决低收入家庭住房问题的有效途径。应该采取政府主导、社会力量参与的方法加大此类住房的建设。
4.政府要建立土地保障金制度
各地征收的房产税、土地税等所有与土地有关的税费应该按一定比例提取土地保障金，专门用于土地恢复、治理、储备，建设廉租房，补贴、补助住房困难人群。主要补贴对象是人均住房面积低于当地最低标准并且家庭人均月可支配收入在某一标准之下的无房户，补贴标准在国家宏观指导下由各地区根据经济发展状况、生活水平等情况制定。
5.建立充分完善、全面覆盖的住房公积金制度
用人单位对包括农民工在内的所有员工，都必须按当地政府的规定缴纳住房公积金。并把公积金使用范围扩大到用于支付房租等整个住房消费领域。要建立住房公积金跨地区包括农村在内转移的网络系统，为农民工及城镇异地工作人员缴存、转移、积累住房公积金提供保障。