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摘要：目前房地产行业当中面临的竞争压力不断的加大，房地产企业为了提高自身的经济效益，逐渐的开始通过合理的手段进行避税，已经成为目前房地产企业经营过程中的一个重要的发展趋势。基于此，本文主要对房地产企业合理避税的方法进行了探讨。
关键词：房地产企业；合理避税；方法
在目前国家实行宏观调控，并且逐渐对行业进行规范化的大背景之下，房地产业作为我国国民经济支柱产业之一，已经从以往的分散粗放型经营模式逐渐的发展为产业稳步型经营模式当中。随着房地产行业在市场中的竞争不断的向着理性化发展，企业为了有效的控制成本、提高企业的经济效益，逐渐加强了财务管理方面的控制工作。所以，如何在合理的范围内减少房地产企业的税收支出，将会对房地产企业的发展起到越来越重要的作用。
一、在房地产企业的内部开展避税筹划工作
1.纳税临界点筹划法
利用临界点进行避税筹划工作指的是纳税主体在经营的过程中遇到税收临界点的时候，通过合理的增加或者减少收入和支出，来避免自身承担的繁重税负。到目前为止，这种方法通常会应用在房地产开发筹划土地增值税当中，根据相关税法的规定，纳税主体在建造完成标准住宅进行出售的时候，如果增值额没有超出扣税金额的百分之二十，是不用征收增值税的；如果增值额超出了扣除项目的百分之二十，就需要按照规定根据全部增值额进行征税。所以我们知道，按照国家规定的起征点可以进行合理的筹划避税。这里所说的百分之二十的增值额指的就是临界点。同时，房地产企业也可以根据土地增值额超额累进节点来开展避税筹划工作。
2.通过建房开展避税筹划工作
我国税法颁布了很多关于税收方面的优惠政策，所以房地产企业可以灵活的创造税收优惠的条件，开展避税筹划工作。比如说，企业在进行房地产开发之前就能够将最终的使用用户确定下来，就可按照代建房的方式进行操作。比如集资建房，就仅按建筑业劳务征收营业税，不再征收销售不动产的营业税，同时也不用缴纳土地增值税了。当然，这种筹划方法需要当地政府和税务机关的审批。我国税法还规定，房地产项目在建设完成之后按照一定的比例作为自用的，不需要征收土地增值税；在建设完成之后进行转让的，再根据相关的规定进行增值税的征收。所以，房地产企业可以充分的利用我国税法颁布的这些优惠政策进行合理的避税。
3.通过货币时间价值这一概念开展避税筹划工作
货币的时间价值指的是货币资金在周转的时候会随着时间的不断推移而产生的价值增值现象，突显了货币价值具有的时间性。该方法可以说是一种相对的节税法，虽然不能改变一定时期内企业的纳税总额，不过可以从不同时期内纳税额发生的改变中获得一定的收益，可以说是冲减税收的有效方法。如，情况允许的条件下，延迟销售，或利用车库的销与不销进行调节，使已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积比例达不到85%的这个时间节点，就不用立即进行土地增值税清算。
二、在房地产企业的外部开展避税筹划工作
1.利用合作开发的方式进行避税筹划
合作开发指的是有效的把经营、利息以及分红三部分收入进行合理的转化，然后房地产企业按照实际的情况选择最合适的经营方式进行避税。
比如说：甲公司计划投入200万的资金数额跟乙公司进行合作，共同开发商住楼项目。甲公司在跟乙公司进行合作的时候可以选择三种方案：(1)甲公司投入200万的资金跟乙公司进行项目的开发合作；(2)甲公司可以将200万的资金通过银行转借给乙公司进行项目的开发合作；(3)甲公司可以通过投资入股的方式与乙公司进行项目的开发合作；现在假设甲公司会在合作1年之后退出该项目的开发，在经过协商之后获得数额为40万元的现金。
方案一；甲公司投入200万的资金跟乙公司进行项目的开发合作,1年后退出合作可以得到40万元的现金，按照税法的规定该收入是项目的分利，它的收入不会分摊任何的成本。所以在分得40万元的现金时，就等于是将项目开发中把属于自己的那部分转给了合作公司，转让的实际价格就是240万元，在转让的过程中还需要缴纳相关的营业税以及附加费用、印花税、所得税还有土地增值税等。
方案二；甲公司将200万的资金通过银行转借给乙公司进行项目的开发合作，银行的利率是5%，在合作1年之后甲公司同样会收回40万元的现金，而针对利息收入则需要缴纳相关的营业税以及附加费用还有所得税，
方案三；甲公司通过投资入股的方式与乙公司进行项目的开发合作，在项目完工并且销售完之后可以分回相应的股利。
在这过程中甲公司和乙公司的税率是一样的，所以甲公司的税后利润不需要再进行补税，因此获得的经济利益为40万元。
避税筹划结果：通过以上三种方案的节税比较我们可以看出，第三种方案是最经济的方案。也就是说甲公司把200万元资金作为投资金额进行入股，在分回40万元之后不需要进行税后利润的补税，成为了甲公司的实际获利。
2.在房地产企业以外注册免税公司
在设置免税公司的时候，主要形式有以下几个:(1)设置具有销售代理性质的服务公司。我国为了鼓励第三产业的迅速发展，为具有服务性质的新办企业颁布了很多税收方面的优惠政策。所以房地产企业也可以通过开办相关的服务型企业，例如咨询、销售代理、广告以及服务公司等，将房地产项目的销售转换到销售代理当中去实现，争取得到国家的税收优惠。(2)通过个人投资企业进行避税。个人独资企业只需要缴纳个人所得税，不需要再缴纳企业所得税，所以会比有限责任公司少缴纳一道税。在个人独资企业当中，除了营业税之外，所缴纳的个人所得税需要依据开票当中的具体金额来确定。(3)通过物业管理公司进行避税。根据我国相关税法的规定，对于从事物业管理的公司，在计算营业额的时候是将房屋与实行物业管理相关的所有收入扣除代替业主以及承租者支付的水费、电费、燃气费用以及租金费用之后的余额。所以，房地产企业可以通过成立物业管理单位，把一切需要代收取的费用都从业务里面分离出来，通过物业单位进行代收，这样很多款项就不需要继续缴纳营业税了。(4)通过装饰装修公司进行避税。装修公司的收入只需要按照3%的比例进行营业税的缴纳，要比销售不动产需要缴纳的营业税低，所以将装饰业务获得收入进行剥离，就不需要再缴纳土地增值税了。
3.采用成本费用分摊的方法进行节税
(1)租赁法。通过免税公司把办公楼等租赁给房地产公司供其使用，收取相应的租赁费用。房地产企业的开支就是租赁费，成为免税公司的收入，有效的将利润转移到了租赁公司中，实现了合理节税。(2)服务收费法。如果免税公司并不具备一定的资金实力，那么就可以通过收取广告费用、劳务费用、手续费用等进行合理的避税。(3)资金借贷法。该方法指的是免税公司通过拆借的方式将资金转移给房地产公司，然后收取相应的资金占用费。该方法可以对免税公司以及房地产公司双方都进行有效的节税。
4.采用收入转移的方法进行节税
(1)进行业务的转移。该方法就是将获得回报比较高的业务与企业进行合理的分离，然后将其转到能够享受国家税收优化的新办公司当中进行下一步的经营。(2)进行定价的转移。该方法指的是首先将商品降低价格卖给自己的销售公司，然后再通过自己的销售公司销售到最终客户手中。该方法使用的前提就是，销售公司一定要享有国家的相关税收优惠政策。(3)进行资产的转移。在房地产企业中，门面房以及出租房是企业的主要收益来源，因此税源也比较沉重，所以企业可以通过合理的承包、买卖，把这部分资产转移给低税或者是免税的公司，有效的减少赋税。
三、结语
随着目前行业的发展趋势，我国房地产企业应该继续加强财务方面的管理力度，提高合理避税的意识，采取正确的避税措施，尽量通过合法手段降低企业的税收负担，最终提高企业的经济效益。
参考文献：
[1]王雯茜：房地产企业土地增值税避税行为研究[J].现代商贸工业,2011(01).
[2]周華洋：最新税收优惠政策分析与避税筹划技巧[M].北京：中国编译出版社，2005.
[3]王永环：浅析投资性房地产准则有关税收筹划策略[J].中国外资,2010(04).
关键词：房地产企业；合理避税；方法
在目前国家实行宏观调控，并且逐渐对行业进行规范化的大背景之下，房地产业作为我国国民经济支柱产业之一，已经从以往的分散粗放型经营模式逐渐的发展为产业稳步型经营模式当中。随着房地产行业在市场中的竞争不断的向着理性化发展，企业为了有效的控制成本、提高企业的经济效益，逐渐加强了财务管理方面的控制工作。所以，如何在合理的范围内减少房地产企业的税收支出，将会对房地产企业的发展起到越来越重要的作用。
一、在房地产企业的内部开展避税筹划工作
1.纳税临界点筹划法
利用临界点进行避税筹划工作指的是纳税主体在经营的过程中遇到税收临界点的时候，通过合理的增加或者减少收入和支出，来避免自身承担的繁重税负。到目前为止，这种方法通常会应用在房地产开发筹划土地增值税当中，根据相关税法的规定，纳税主体在建造完成标准住宅进行出售的时候，如果增值额没有超出扣税金额的百分之二十，是不用征收增值税的；如果增值额超出了扣除项目的百分之二十，就需要按照规定根据全部增值额进行征税。所以我们知道，按照国家规定的起征点可以进行合理的筹划避税。这里所说的百分之二十的增值额指的就是临界点。同时，房地产企业也可以根据土地增值额超额累进节点来开展避税筹划工作。
2.通过建房开展避税筹划工作
我国税法颁布了很多关于税收方面的优惠政策，所以房地产企业可以灵活的创造税收优惠的条件，开展避税筹划工作。比如说，企业在进行房地产开发之前就能够将最终的使用用户确定下来，就可按照代建房的方式进行操作。比如集资建房，就仅按建筑业劳务征收营业税，不再征收销售不动产的营业税，同时也不用缴纳土地增值税了。当然，这种筹划方法需要当地政府和税务机关的审批。我国税法还规定，房地产项目在建设完成之后按照一定的比例作为自用的，不需要征收土地增值税；在建设完成之后进行转让的，再根据相关的规定进行增值税的征收。所以，房地产企业可以充分的利用我国税法颁布的这些优惠政策进行合理的避税。
3.通过货币时间价值这一概念开展避税筹划工作
货币的时间价值指的是货币资金在周转的时候会随着时间的不断推移而产生的价值增值现象，突显了货币价值具有的时间性。该方法可以说是一种相对的节税法，虽然不能改变一定时期内企业的纳税总额，不过可以从不同时期内纳税额发生的改变中获得一定的收益，可以说是冲减税收的有效方法。如，情况允许的条件下，延迟销售，或利用车库的销与不销进行调节，使已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积比例达不到85%的这个时间节点，就不用立即进行土地增值税清算。
二、在房地产企业的外部开展避税筹划工作
1.利用合作开发的方式进行避税筹划
合作开发指的是有效的把经营、利息以及分红三部分收入进行合理的转化，然后房地产企业按照实际的情况选择最合适的经营方式进行避税。
比如说：甲公司计划投入200万的资金数额跟乙公司进行合作，共同开发商住楼项目。甲公司在跟乙公司进行合作的时候可以选择三种方案：(1)甲公司投入200万的资金跟乙公司进行项目的开发合作；(2)甲公司可以将200万的资金通过银行转借给乙公司进行项目的开发合作；(3)甲公司可以通过投资入股的方式与乙公司进行项目的开发合作；现在假设甲公司会在合作1年之后退出该项目的开发，在经过协商之后获得数额为40万元的现金。
方案一；甲公司投入200万的资金跟乙公司进行项目的开发合作,1年后退出合作可以得到40万元的现金，按照税法的规定该收入是项目的分利，它的收入不会分摊任何的成本。所以在分得40万元的现金时，就等于是将项目开发中把属于自己的那部分转给了合作公司，转让的实际价格就是240万元，在转让的过程中还需要缴纳相关的营业税以及附加费用、印花税、所得税还有土地增值税等。
方案二；甲公司将200万的资金通过银行转借给乙公司进行项目的开发合作，银行的利率是5%，在合作1年之后甲公司同样会收回40万元的现金，而针对利息收入则需要缴纳相关的营业税以及附加费用还有所得税，
方案三；甲公司通过投资入股的方式与乙公司进行项目的开发合作，在项目完工并且销售完之后可以分回相应的股利。
在这过程中甲公司和乙公司的税率是一样的，所以甲公司的税后利润不需要再进行补税，因此获得的经济利益为40万元。
避税筹划结果：通过以上三种方案的节税比较我们可以看出，第三种方案是最经济的方案。也就是说甲公司把200万元资金作为投资金额进行入股，在分回40万元之后不需要进行税后利润的补税，成为了甲公司的实际获利。
2.在房地产企业以外注册免税公司
在设置免税公司的时候，主要形式有以下几个:(1)设置具有销售代理性质的服务公司。我国为了鼓励第三产业的迅速发展，为具有服务性质的新办企业颁布了很多税收方面的优惠政策。所以房地产企业也可以通过开办相关的服务型企业，例如咨询、销售代理、广告以及服务公司等，将房地产项目的销售转换到销售代理当中去实现，争取得到国家的税收优惠。(2)通过个人投资企业进行避税。个人独资企业只需要缴纳个人所得税，不需要再缴纳企业所得税，所以会比有限责任公司少缴纳一道税。在个人独资企业当中，除了营业税之外，所缴纳的个人所得税需要依据开票当中的具体金额来确定。(3)通过物业管理公司进行避税。根据我国相关税法的规定，对于从事物业管理的公司，在计算营业额的时候是将房屋与实行物业管理相关的所有收入扣除代替业主以及承租者支付的水费、电费、燃气费用以及租金费用之后的余额。所以，房地产企业可以通过成立物业管理单位，把一切需要代收取的费用都从业务里面分离出来，通过物业单位进行代收，这样很多款项就不需要继续缴纳营业税了。(4)通过装饰装修公司进行避税。装修公司的收入只需要按照3%的比例进行营业税的缴纳，要比销售不动产需要缴纳的营业税低，所以将装饰业务获得收入进行剥离，就不需要再缴纳土地增值税了。
3.采用成本费用分摊的方法进行节税
(1)租赁法。通过免税公司把办公楼等租赁给房地产公司供其使用，收取相应的租赁费用。房地产企业的开支就是租赁费，成为免税公司的收入，有效的将利润转移到了租赁公司中，实现了合理节税。(2)服务收费法。如果免税公司并不具备一定的资金实力，那么就可以通过收取广告费用、劳务费用、手续费用等进行合理的避税。(3)资金借贷法。该方法指的是免税公司通过拆借的方式将资金转移给房地产公司，然后收取相应的资金占用费。该方法可以对免税公司以及房地产公司双方都进行有效的节税。
4.采用收入转移的方法进行节税
(1)进行业务的转移。该方法就是将获得回报比较高的业务与企业进行合理的分离，然后将其转到能够享受国家税收优化的新办公司当中进行下一步的经营。(2)进行定价的转移。该方法指的是首先将商品降低价格卖给自己的销售公司，然后再通过自己的销售公司销售到最终客户手中。该方法使用的前提就是，销售公司一定要享有国家的相关税收优惠政策。(3)进行资产的转移。在房地产企业中，门面房以及出租房是企业的主要收益来源，因此税源也比较沉重，所以企业可以通过合理的承包、买卖，把这部分资产转移给低税或者是免税的公司，有效的减少赋税。
三、结语
随着目前行业的发展趋势，我国房地产企业应该继续加强财务方面的管理力度，提高合理避税的意识，采取正确的避税措施，尽量通过合法手段降低企业的税收负担，最终提高企业的经济效益。
参考文献：
[1]王雯茜：房地产企业土地增值税避税行为研究[J].现代商贸工业,2011(01).
[2]周華洋：最新税收优惠政策分析与避税筹划技巧[M].北京：中国编译出版社，2005.
[3]王永环：浅析投资性房地产准则有关税收筹划策略[J].中国外资,2010(04).