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摘 要：本文主要重不动产实施统一登记的主要内容出发，阐述了不动产统一登记的重要作用，并对当前不动产统一登记制度实施过程中存在的问题进行了分析探讨，最后提出了相关加强不动产统一登记制度完善的措施建议。
关键词：不动产登记；内容；问题；措施
一、不动产实施统一登记的主要内容
根据《暂行条例》，不动产登记是指依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。《暂行条例》中不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物，不动产的首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等都适用于本《暂行条例》。《暂行条例》规定以下不动产权利要办理登记：（1）集体土地所有权；（2）房屋等建筑物、构筑物所有权；（3）森林、林木所有权；（4）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（5）建设用地使用权；（6）宅基地使用权；（7）海域使用权；（8）地役权；（9）抵押权；（10）法律规定需要登记的其他不动产权利。
实施后，在登记职责上，《暂行条例》明确由国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作，同时要求县级以上地方人民政府确定一个部门负责本行政区域不动产登记工作，接受上级不动产登记主管部门的指导和监督；不动产登记原则上由所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级登记机构统一办理所属各区的不动产登记；跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的登记机构分别办理。
二、不动产统一登记的重要作用
1、不动产登记是一项国际通行的基本物权制度
我国自上世纪末开始实行住房制度改革以来，房地产等不动产也逐步走向市场化，不动产市场交易的核心是权属，不动产登记是确认权属的法律依据。因此，明晰不动产物权是市场经济的前提和基础，只有实行不动产统一登记，避免重复登记、交叉登记等现象，才能确保不动产权属清晰，保证不动产登记的公信力和公示力，为市场经济保驾护航。
2、有助于保护公民合法权益
实施不动产统一登记，通过建立完整、准确的不动产信息查询平台，实现不动产信息公开、透明，能够为不动产交易提供准确的不动产产权信息，减少伪造证件、诈骗等违法现象，避免不动产交易双方的损失，保证不动产交易安全和产权人的切身利益。
3、提高政府行政办公效率，降低社会成本
通过推行不动产统一登记，一是可以减少办公行政人员，能够最大限度地整合资源，减少政府的行政成本。二是通过整合登记机构和职能，将过去需要到几个部门分别办理的程序精简为“一站式”服务，减少办证环节，有利于提高企业、群众申请和办理不动产登记的效率，节约时间成本和经济成本，进而实现政府和社会的双赢。
三、不动产统一登记制度实施过程中存在的问题
当前我国现行的不动产登记采用的是“多部门登记”和“分级登记”相结合的管理体制，主要体现在不同类型的不动产物权由各自分管的部门负责登记，而这种分类管理的模式在某种程度上会驱使各部门首先从本部门的利益出发，造成不动产登记物权的重复甚至冲突。
1、技术方面的问题
1）不动产单元划分难
虽然《不动产权籍调查技术方案（试行）》已出台，但是在实际的登记单元划分中存在诸多技术难题，例如宗海划分时，面临涨潮与落潮时海面与地面交线不一致的问题，容易在使用过程中引起纠纷。另外由于监管不严等诸多原因在广大农村存在大量超标准建房现象，由于无法确定哪部分属于超标面积哪部分属于合法面积，给今后权利转移留下隐患。
2）不动产基础数据整合方面困难较大
由于全国各省市土地、房屋等不动产登记基本各自为政，各地多数自主研发登记信息平台和数据库，在登记内容、登记数据存储等方面也不尽相同，如何实现地区间的数据库兼容和数据的转换则需要计算机技术方面的突破。此外，在不动产调查测绘过程中，各地采用的基础标准不同。以及各地测量精度要求也不尽相同。
2、组织方面的问题
我国不动产登记长久以来一直处于多头登记状态，较为混乱，负责各类不动产登记的机构就有六家之多，各部门在其领域内各自形成稳定的利益体系。登记收取的费用占各部门财政收入的较大比重，一旦实施统一登记，各部门原有的这部分收入将被重新分配。由于地方政府不愿配合，最终导致不动产登记形成碎片化现象。
3、法律方面的问题
不动产统一登记局的成立为不动产统一登记提供了现实的物质可能性，但基于现状，不动产登记并没有统一的法律依据，登记机关的权力界限不明显，导致权力交叉，极易造成登记错误；另外权属的确定是不动产进行交易的前提，由于权力边际划分模糊、权属不清晰，这样既不利于当事人权益的保护，也不利于不动产的交易。
4、社會方面的问题
一是反腐作用，不动产统一登记后，通过信息公开虽然能够有效震慑部分腐败官员，降低腐败机会，但是与广大社会民众自身关系并不密切，多数民众较为莫然。二是不动产统一登记的实施是为房产税征收做铺垫，然而征收房产税对民众尤其是拥有多套不动产的民众而言，更是加重自身经济负担，故而支持者不多。
四、加强不动产统一登记制度完善的相关措施
1、完善相关法律和组织建设，为不动产统一登记提供基本保障
一是全面完善不动产统一登记的法律体系。虽然《不动产登记暂行条例》等专项法规已经出台，但是与原《土地管理法》等法规的相关内容有所冲突，为此，加快相关法律法规的修改进度，继续完善统一登记相关规程，才能使不动产统一登记有法可依。二是加快基层不动产统一登记机构整合，克服原登记部门间职能重合、人员重叠等现实问题，推进区、县级行政部门统一登记机构的成立和职能划分，为不动产统一登记实施提供组织保障。
2、在技术上建立统一的登记平台，实行信息化管理
大量的登记数据信息分管于各个登记部门，这样有必要尽早建立起一个集不动产统一登记的发证系统和不动产档案资料查询的管理系统于一体的不动产管理系统，加强不动产登记的信息化管理，实现信息的整合和共享。采用现代技术，比如GIS技术、互联网技术等作为支撑，建立起一套完整的不动产数据库系统，实现不动产管理的内外联动，确保不动产登记的准确性。
3、加强专业人才的培养，为不动产统一登记奠定实施基础
提高人员的综合素质，建立起一个完整的考试-培训-考核体系。注重理论和实践相结合的方法，可定期对其进行全面系统的培训，并对其工作效果进行评价考核，考核结果与其工作绩效直接挂钩。这样不仅能提高人员素质，还可以促使登记人员保持谨慎、负责的工作态度。
4、总结当前登记制度推行中的问题，降低不动产统一登记实施后续隐患
当前不动产登记过程中，存在较多问题，如经常出现由于登记申请人、登记机关行政人员等多方面主、客观因素造成登记错误的现象，不但严重损害相关权益主体利益，也容易引发社会矛盾。必须实施严格的实质审查登记制度以保障登记信息的准确，并建立完善的不动产登记错误损害赔偿制度，以支付登记错误造成的经济损失，避免统一登记实施后出现登记错误难以解决的行政难题。
五、结束语
总之，虽然不动产统一登记已付诸实践，但实践中依然面临诸多问题，为了不断完善不动产统一登记制度的建立，保证不动产统一登记的顺利进行，我们一定要采取有效措施，加强解决推行过程中的种种难题，逐步实现不动产统一登记的目标，建立不动产统一登记体系，保护好权利人的合法权益。
参考文献
[1] 程啸.论我国不动产登记机构的统一.不动产登记论坛.2011.7.
[2] 李世平 陈德才.不动产统一登记探讨.江苏经贸职业技术学院学报. 2014.5.
关键词：不动产登记；内容；问题；措施
一、不动产实施统一登记的主要内容
根据《暂行条例》，不动产登记是指依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。《暂行条例》中不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物，不动产的首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等都适用于本《暂行条例》。《暂行条例》规定以下不动产权利要办理登记：（1）集体土地所有权；（2）房屋等建筑物、构筑物所有权；（3）森林、林木所有权；（4）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（5）建设用地使用权；（6）宅基地使用权；（7）海域使用权；（8）地役权；（9）抵押权；（10）法律规定需要登记的其他不动产权利。
实施后，在登记职责上，《暂行条例》明确由国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作，同时要求县级以上地方人民政府确定一个部门负责本行政区域不动产登记工作，接受上级不动产登记主管部门的指导和监督；不动产登记原则上由所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级登记机构统一办理所属各区的不动产登记；跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的登记机构分别办理。
二、不动产统一登记的重要作用
1、不动产登记是一项国际通行的基本物权制度
我国自上世纪末开始实行住房制度改革以来，房地产等不动产也逐步走向市场化，不动产市场交易的核心是权属，不动产登记是确认权属的法律依据。因此，明晰不动产物权是市场经济的前提和基础，只有实行不动产统一登记，避免重复登记、交叉登记等现象，才能确保不动产权属清晰，保证不动产登记的公信力和公示力，为市场经济保驾护航。
2、有助于保护公民合法权益
实施不动产统一登记，通过建立完整、准确的不动产信息查询平台，实现不动产信息公开、透明，能够为不动产交易提供准确的不动产产权信息，减少伪造证件、诈骗等违法现象，避免不动产交易双方的损失，保证不动产交易安全和产权人的切身利益。
3、提高政府行政办公效率，降低社会成本
通过推行不动产统一登记，一是可以减少办公行政人员，能够最大限度地整合资源，减少政府的行政成本。二是通过整合登记机构和职能，将过去需要到几个部门分别办理的程序精简为“一站式”服务，减少办证环节，有利于提高企业、群众申请和办理不动产登记的效率，节约时间成本和经济成本，进而实现政府和社会的双赢。
三、不动产统一登记制度实施过程中存在的问题
当前我国现行的不动产登记采用的是“多部门登记”和“分级登记”相结合的管理体制，主要体现在不同类型的不动产物权由各自分管的部门负责登记，而这种分类管理的模式在某种程度上会驱使各部门首先从本部门的利益出发，造成不动产登记物权的重复甚至冲突。
1、技术方面的问题
1）不动产单元划分难
虽然《不动产权籍调查技术方案（试行）》已出台，但是在实际的登记单元划分中存在诸多技术难题，例如宗海划分时，面临涨潮与落潮时海面与地面交线不一致的问题，容易在使用过程中引起纠纷。另外由于监管不严等诸多原因在广大农村存在大量超标准建房现象，由于无法确定哪部分属于超标面积哪部分属于合法面积，给今后权利转移留下隐患。
2）不动产基础数据整合方面困难较大
由于全国各省市土地、房屋等不动产登记基本各自为政，各地多数自主研发登记信息平台和数据库，在登记内容、登记数据存储等方面也不尽相同，如何实现地区间的数据库兼容和数据的转换则需要计算机技术方面的突破。此外，在不动产调查测绘过程中，各地采用的基础标准不同。以及各地测量精度要求也不尽相同。
2、组织方面的问题
我国不动产登记长久以来一直处于多头登记状态，较为混乱，负责各类不动产登记的机构就有六家之多，各部门在其领域内各自形成稳定的利益体系。登记收取的费用占各部门财政收入的较大比重，一旦实施统一登记，各部门原有的这部分收入将被重新分配。由于地方政府不愿配合，最终导致不动产登记形成碎片化现象。
3、法律方面的问题
不动产统一登记局的成立为不动产统一登记提供了现实的物质可能性，但基于现状，不动产登记并没有统一的法律依据，登记机关的权力界限不明显，导致权力交叉，极易造成登记错误；另外权属的确定是不动产进行交易的前提，由于权力边际划分模糊、权属不清晰，这样既不利于当事人权益的保护，也不利于不动产的交易。
4、社會方面的问题
一是反腐作用，不动产统一登记后，通过信息公开虽然能够有效震慑部分腐败官员，降低腐败机会，但是与广大社会民众自身关系并不密切，多数民众较为莫然。二是不动产统一登记的实施是为房产税征收做铺垫，然而征收房产税对民众尤其是拥有多套不动产的民众而言，更是加重自身经济负担，故而支持者不多。
四、加强不动产统一登记制度完善的相关措施
1、完善相关法律和组织建设，为不动产统一登记提供基本保障
一是全面完善不动产统一登记的法律体系。虽然《不动产登记暂行条例》等专项法规已经出台，但是与原《土地管理法》等法规的相关内容有所冲突，为此，加快相关法律法规的修改进度，继续完善统一登记相关规程，才能使不动产统一登记有法可依。二是加快基层不动产统一登记机构整合，克服原登记部门间职能重合、人员重叠等现实问题，推进区、县级行政部门统一登记机构的成立和职能划分，为不动产统一登记实施提供组织保障。
2、在技术上建立统一的登记平台，实行信息化管理
大量的登记数据信息分管于各个登记部门，这样有必要尽早建立起一个集不动产统一登记的发证系统和不动产档案资料查询的管理系统于一体的不动产管理系统，加强不动产登记的信息化管理，实现信息的整合和共享。采用现代技术，比如GIS技术、互联网技术等作为支撑，建立起一套完整的不动产数据库系统，实现不动产管理的内外联动，确保不动产登记的准确性。
3、加强专业人才的培养，为不动产统一登记奠定实施基础
提高人员的综合素质，建立起一个完整的考试-培训-考核体系。注重理论和实践相结合的方法，可定期对其进行全面系统的培训，并对其工作效果进行评价考核，考核结果与其工作绩效直接挂钩。这样不仅能提高人员素质，还可以促使登记人员保持谨慎、负责的工作态度。
4、总结当前登记制度推行中的问题，降低不动产统一登记实施后续隐患
当前不动产登记过程中，存在较多问题，如经常出现由于登记申请人、登记机关行政人员等多方面主、客观因素造成登记错误的现象，不但严重损害相关权益主体利益，也容易引发社会矛盾。必须实施严格的实质审查登记制度以保障登记信息的准确，并建立完善的不动产登记错误损害赔偿制度，以支付登记错误造成的经济损失，避免统一登记实施后出现登记错误难以解决的行政难题。
五、结束语
总之，虽然不动产统一登记已付诸实践，但实践中依然面临诸多问题，为了不断完善不动产统一登记制度的建立，保证不动产统一登记的顺利进行，我们一定要采取有效措施，加强解决推行过程中的种种难题，逐步实现不动产统一登记的目标，建立不动产统一登记体系，保护好权利人的合法权益。
参考文献
[1] 程啸.论我国不动产登记机构的统一.不动产登记论坛.2011.7.
[2] 李世平 陈德才.不动产统一登记探讨.江苏经贸职业技术学院学报. 2014.5.