时值岁末年初，未能免俗地需就2011年的楼市发展，进行一番梳理，藉以鉴往知来。
　　
　　中国房产是投资客眼中的“香饽饽”
　　 在我看来，即将过去的2011年不仅对中国的经济、金融与房地产而言，系一极其重要之关键转折点，从世界范围来看，恐怕也是如此。
　　 2008年国际金融风暴致全球商业环境遭到重创，各国政府疯狂地以印钞票的方式输血、救市，被证明不具有效的可持续性，甚至埋下祸根与隐忧，而灾难从2011年开始正式降临，伊于胡底？只有天知道！
　　 在这样的大背景下，已然变身成为国际金融商品的中国房地产，自然是各类型避险、对冲基金眼中的“香饽饽”，以确保财富不致严重缩水。之所以如此，与我们对于土地财政的依赖密不可分。许多人认为，中央乃至地方政府不可能真正地强力控管〝房价过快上涨〞，更别说让它降价了。
　　房价一再上涨，消费者对政策失去信心
　　 换言之，房地产既是经济发展的天之骄子，亦为不堪一击的软肋，资金进出是安全且稳赚不赔的。即使国家分别于2003、2005、2007、2010年四度针对房产展开调控，但“调控是假、助涨是真”的街头巷议从未平息。而历史经验似乎也证明了这一论述，甚至有人认为，调控已经成了“调空”→“调情”→“调戏”。
　　 正因为如此，当2010年4月26日出台“新国十条”时，没有多少人正视、关心其市场效应，尤其有人认为其表述“房价过高、上涨过快城市，非本地居民购房需提供一年以上纳税或社保缴纳证明”的规定，却未明说何谓、谁是“房价过高、上涨过快”城市？于是初具雏型的限购令让市场上的买卖双方视而不见，房价继续上涨。
　　 紧接着同年9月30日，住建部联合相关部委出台“新五条”，明确指出停贷第三套房、第二套房首付不低于50%，利率不低于基准利率1.1倍之第二轮调控。惟各地方商业银行基于自己的经营利益，以通天本领尽可能把申请房贷客户转化为首购或第二套，使政策的实施效果再受影响。
　　限购登场，市场转向
　　 然而国际经济、金融形势越趋严峻，如果再任由房价向上挺进、攻顶，将对中国经济带来破坏性的影响，这是我们难以承受之重，从而导致2011年1月16日“新国八条”的出台。
　　 该文件堪称自2003年开始，陆续推进的房地产宏观调控措施当中，最具杀伤力的重磅武器，以强力行政干预手段直捣市场供需双方要害，形成“人为清场”的效果。新政更明确限购对象──直辖市、计划单列市、省会城市，并首度要求地方制订房价控制目标（虽然被扭曲为房价上涨目标）、恢复购房五年内转售征收5.55％全额营业税…………
　　 从此之后，原本一面倒、看好楼市而看衰调控的房产商、银行、投资人、购房者们，开始出现对房产走势的分歧判断，直到现在也同样以几乎一面倒的方式，对市场前景以悲观看待。
　　“金九银十”的惨淡，终于压死骆驼
　　 综观始于2010年的这三轮调控，基本上就是由模糊到清晰而逐渐拴紧的“死亡螺旋”过程，不论对首购及二、三套房，还是对限购令的要求，都是如此，也验证了包括我在内的部分专家所坚持“房价不死，调控不止”之终极观点。
　　令人遗憾的是，中央调控的决心与钢铁意志，多数房产商若非鸵鸟心态故意罔顾，便是固守“小赚即赔”房价总是“越调越涨”的美好记忆，面对一波强过一波的调控措施及不断萎缩的成交量，仍误判形势坚持不降价，导致旷日持久消耗而败象渐露。“金九银十”的惨淡业绩，终于成为“压死骆驼的最后一根稻草”。