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摘 要：目前解决物业欠费纠纷问题的方式主要包括法院诉讼、司法所调解、行政干预与调解以及人民调解等方式，论文分析各种方式化解物业欠费纠纷的成效及存在的问题。应统合各种解决方式的长处，合力化解物业欠费纠纷。
关键词：物业费纠纷；解决方式；效果评估
前些年曾经研究过有关物业纠纷调解解决的问题①，但总感觉不太接地气。本文专门就物业欠费纠纷解决方式进行考察研究。目前解决物业欠费纠纷问题的方式主要包括法院诉讼、司法所调解、行政调解和政府干预以及人民调解等方式。我们走访社区、召开座谈会及问卷调查，发现这几种解决方式都有一定成效，但也存在一定的问题。
一、法院诉讼解决物业欠费的效果
法院判决对大家来说，具有权威性和严肃性，大家对法院在解决物业纠纷有很高的期望，老百姓最初也愿意将纠纷提交法院解决。但法院在化解物业欠费纠纷的过程确实存在诸多困境，导致效果很不理想。
（一）法院人手少，难以承受大量的物业欠费纠纷
近几年物业欠费纠纷案件量太大，可法院人手不足，难以承受大量的物业欠费纠纷；由于人户分离等原因导致送达十分困难，法院的送达人员很难找到当事人。虽然可以可公告送达，缺席判决，但判决的执行效果很不好。所以，法院只受理少量的物业欠费案件，将大部分案件委托给司法所、物业纠纷调解委员会做诉前调解。
（二）案件涉及业主数量多，与物业公司矛盾较大，调解难度大
物业欠费纠纷被起诉到法院时，往往是该小区内几十户甚至更多住户拒交物业费，涉诉人员众多。由于涉及到大多数甚至全体业主利益的共性问题，大家都会比较关注，需审慎处理。如果稍有不慎，很可能引发群体性纠纷；而且当物业欠费纠纷案件提交到法院时，双方的矛盾都比较激烈，情绪比较激动，即使涉诉金额不高，双方也难以达成调解，尤其是物业公司担心调解让步后导致连锁反应，怕其他业主效仿不交物业费，甚至交了物业费的业主会找他们退钱，就更不愿接受调解。由于调解工作量大，调解成功率低，法院不愿接收该类案件。
（三）物业欠费纠纷涉及法律关系及矛盾复杂，法院无法综合化解，难以“案结事了”
更为重要的是，引发物业欠费纠纷的原因较多，除了由双方履行物业合同引发纠纷外，还有停车管理、治安、鄰里纠纷等引发欠费纠纷，矛盾是比较复杂；而且物业纠纷的诉讼主体的法律关系复杂，既有业主、使用人或小区业主委员会，也有物业公司等。法院在一个案件中，囿于法律的规定，难以对这些矛盾进行综合处理。有的业主迫于压力把本次判决的费用交了，下次依然不交，有的业主拒不履行判决，导致案结事未了，化解纠纷效果不理想。
（四）被告多为业主且败诉居多，业主不履行生效判决损害法院权威
在物业欠费纠纷案件中，案件的原告往往是物业服务企业，被告是业主。物业服务企业作为专业性的公司，在起诉前准备充分；作为被告的业主，地位被动，其法律意识、法律知识储备都不如物业服务企业，平常也不太注意证据的收集和保护，因而无法用证据来支持自己的主张；而法院判决案件要“以事实为依据，以法律为准绳”，追求法律真实，需要当事人收集证据来证明自己的主张和诉求，故业主败诉居多。这种情形同样反映在业主起诉物业服务企业服务不佳、赔偿损失等类型案件中。由于业主不缴纳物业费是有一定正当原因的，但法院依法作出的判决与业主的心理预期不一致，导致他们对法院非常不信任，不履行生效判决书，损害了司法权威。
因此对物业欠费纠纷来说，由于涉诉人员众多，引发物业欠费纠纷的原因复杂②，法院诉讼并不是首选的解决方式，需要依赖其他方式做大量的化解工作。
二、司法所诉前调解物业欠费纠纷的效果
由于法院无力承受大量的物业欠费纠纷案件，将大部分案件委托给当地司法所或人民调解委员会进行诉前调解。司法所最初也愿意接受委托，且调解效果也不错。有的司法所一年能调解四五百件案件，甚至有的司法所一天能接收一百七十件，但最近几年不愿接受委托了，没有接着做下去。没有做下去的原因主要是经费问题。因为调解物业欠费纠纷也需要经费，但这个经费没有地方出。因为大部分业主白天都要上班，不在家，调解员经常为了调解欠费纠纷要工作到晚上十一二点，需要调解员大量加班，加班补助没有地方出，调解员们长期加班没有任何补助，非常挫伤他们的调解物业欠费纠纷积极性。此外，在调解过程需要打印调解协议等各类文件，所需的纸张、电脑、打印机及其他办公的用品等都无处解决。
（一）行政调解化解物业欠费纠纷的效果
对政府部门而言，没有调解的强制性要求，可能就不太愿意去做调解；另一方面，行政机关调解了，协议书也没有强制力，也影响其调解物业欠费纠纷的积极性。此外，在调解中，业主维权意识越来越高，对法律也有了解，所以增加了调解的难度，这也影响了行政部门调解的积极性。再者，行政解决物业欠费纠纷是单一性，主要是个案解决。比如：这次来上访或投诉，政府相关部门去解决一下，下次不来了就不解决了；或者是投诉一次调解一次，没有从跟不上去解决物业欠费纠纷问题，未形成长效解决机制。最后，物业纠纷涉及利益很多，代表的利益又不同，收费难造成服务下降。因此行政机关可以作为第三方，为物业欠费纠纷的解决搭建一个平台。
（二）物业纠纷调解委员会调解物业欠费纠纷的效果
这些年在区物业纠纷调解委员会的主持和指导下，人民调解做了大量工作，解决了大量的物业欠费纠纷。虽然人民调解的工作机制也比较好，但是作用也很有限。一是物业欠费纠纷起因涉及多个方面，专业性很强，涉及政策法律法规变动大，非专业人士难以掌握。这对调解员的要求很高，而人民调解的工作人员的素质有待提升，难以胜任；二是经费的制约问题。人民调解为他人挽回损失，但在调解中产生的办公经费却无处解决。这也影响了人民调解解决物业欠费纠纷作用的发挥。
上述方式在化解物业欠费纠纷各有优势，也各有不足，应统合各种解决方式的长处，合力化解物业欠费纠纷。
注释：
①参见唐素林：《试论物业纠纷的调解解决》，《华人时刊》，2013年第24期。
②参见唐素林：《物业欠费原因分析》，《法制博览》，2016年第6期。
该论文是北京政法职业学院与朝阳区综合治理社会矛盾多元调解专项组办公室合作课题“运用多元化解机制解决物业欠费纠纷的调查与思考”的成果之一。
关键词：物业费纠纷；解决方式；效果评估
前些年曾经研究过有关物业纠纷调解解决的问题①，但总感觉不太接地气。本文专门就物业欠费纠纷解决方式进行考察研究。目前解决物业欠费纠纷问题的方式主要包括法院诉讼、司法所调解、行政调解和政府干预以及人民调解等方式。我们走访社区、召开座谈会及问卷调查，发现这几种解决方式都有一定成效，但也存在一定的问题。
一、法院诉讼解决物业欠费的效果
法院判决对大家来说，具有权威性和严肃性，大家对法院在解决物业纠纷有很高的期望，老百姓最初也愿意将纠纷提交法院解决。但法院在化解物业欠费纠纷的过程确实存在诸多困境，导致效果很不理想。
（一）法院人手少，难以承受大量的物业欠费纠纷
近几年物业欠费纠纷案件量太大，可法院人手不足，难以承受大量的物业欠费纠纷；由于人户分离等原因导致送达十分困难，法院的送达人员很难找到当事人。虽然可以可公告送达，缺席判决，但判决的执行效果很不好。所以，法院只受理少量的物业欠费案件，将大部分案件委托给司法所、物业纠纷调解委员会做诉前调解。
（二）案件涉及业主数量多，与物业公司矛盾较大，调解难度大
物业欠费纠纷被起诉到法院时，往往是该小区内几十户甚至更多住户拒交物业费，涉诉人员众多。由于涉及到大多数甚至全体业主利益的共性问题，大家都会比较关注，需审慎处理。如果稍有不慎，很可能引发群体性纠纷；而且当物业欠费纠纷案件提交到法院时，双方的矛盾都比较激烈，情绪比较激动，即使涉诉金额不高，双方也难以达成调解，尤其是物业公司担心调解让步后导致连锁反应，怕其他业主效仿不交物业费，甚至交了物业费的业主会找他们退钱，就更不愿接受调解。由于调解工作量大，调解成功率低，法院不愿接收该类案件。
（三）物业欠费纠纷涉及法律关系及矛盾复杂，法院无法综合化解，难以“案结事了”
更为重要的是，引发物业欠费纠纷的原因较多，除了由双方履行物业合同引发纠纷外，还有停车管理、治安、鄰里纠纷等引发欠费纠纷，矛盾是比较复杂；而且物业纠纷的诉讼主体的法律关系复杂，既有业主、使用人或小区业主委员会，也有物业公司等。法院在一个案件中，囿于法律的规定，难以对这些矛盾进行综合处理。有的业主迫于压力把本次判决的费用交了，下次依然不交，有的业主拒不履行判决，导致案结事未了，化解纠纷效果不理想。
（四）被告多为业主且败诉居多，业主不履行生效判决损害法院权威
在物业欠费纠纷案件中，案件的原告往往是物业服务企业，被告是业主。物业服务企业作为专业性的公司，在起诉前准备充分；作为被告的业主，地位被动，其法律意识、法律知识储备都不如物业服务企业，平常也不太注意证据的收集和保护，因而无法用证据来支持自己的主张；而法院判决案件要“以事实为依据，以法律为准绳”，追求法律真实，需要当事人收集证据来证明自己的主张和诉求，故业主败诉居多。这种情形同样反映在业主起诉物业服务企业服务不佳、赔偿损失等类型案件中。由于业主不缴纳物业费是有一定正当原因的，但法院依法作出的判决与业主的心理预期不一致，导致他们对法院非常不信任，不履行生效判决书，损害了司法权威。
因此对物业欠费纠纷来说，由于涉诉人员众多，引发物业欠费纠纷的原因复杂②，法院诉讼并不是首选的解决方式，需要依赖其他方式做大量的化解工作。
二、司法所诉前调解物业欠费纠纷的效果
由于法院无力承受大量的物业欠费纠纷案件，将大部分案件委托给当地司法所或人民调解委员会进行诉前调解。司法所最初也愿意接受委托，且调解效果也不错。有的司法所一年能调解四五百件案件，甚至有的司法所一天能接收一百七十件，但最近几年不愿接受委托了，没有接着做下去。没有做下去的原因主要是经费问题。因为调解物业欠费纠纷也需要经费，但这个经费没有地方出。因为大部分业主白天都要上班，不在家，调解员经常为了调解欠费纠纷要工作到晚上十一二点，需要调解员大量加班，加班补助没有地方出，调解员们长期加班没有任何补助，非常挫伤他们的调解物业欠费纠纷积极性。此外，在调解过程需要打印调解协议等各类文件，所需的纸张、电脑、打印机及其他办公的用品等都无处解决。
（一）行政调解化解物业欠费纠纷的效果
对政府部门而言，没有调解的强制性要求，可能就不太愿意去做调解；另一方面，行政机关调解了，协议书也没有强制力，也影响其调解物业欠费纠纷的积极性。此外，在调解中，业主维权意识越来越高，对法律也有了解，所以增加了调解的难度，这也影响了行政部门调解的积极性。再者，行政解决物业欠费纠纷是单一性，主要是个案解决。比如：这次来上访或投诉，政府相关部门去解决一下，下次不来了就不解决了；或者是投诉一次调解一次，没有从跟不上去解决物业欠费纠纷问题，未形成长效解决机制。最后，物业纠纷涉及利益很多，代表的利益又不同，收费难造成服务下降。因此行政机关可以作为第三方，为物业欠费纠纷的解决搭建一个平台。
（二）物业纠纷调解委员会调解物业欠费纠纷的效果
这些年在区物业纠纷调解委员会的主持和指导下，人民调解做了大量工作，解决了大量的物业欠费纠纷。虽然人民调解的工作机制也比较好，但是作用也很有限。一是物业欠费纠纷起因涉及多个方面，专业性很强，涉及政策法律法规变动大，非专业人士难以掌握。这对调解员的要求很高，而人民调解的工作人员的素质有待提升，难以胜任；二是经费的制约问题。人民调解为他人挽回损失，但在调解中产生的办公经费却无处解决。这也影响了人民调解解决物业欠费纠纷作用的发挥。
上述方式在化解物业欠费纠纷各有优势，也各有不足，应统合各种解决方式的长处，合力化解物业欠费纠纷。
注释：
①参见唐素林：《试论物业纠纷的调解解决》，《华人时刊》，2013年第24期。
②参见唐素林：《物业欠费原因分析》，《法制博览》，2016年第6期。
该论文是北京政法职业学院与朝阳区综合治理社会矛盾多元调解专项组办公室合作课题“运用多元化解机制解决物业欠费纠纷的调查与思考”的成果之一。