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摘要：土地登记代理是在我国土地工作实践基础上建立起来的一项新的制度，对提高土地登记申请专业化水平，确保土地登记质量，保护土地权利人合法权益有着重要的意义。小城镇概念指城镇范畴中规模较小、人口少于20万的小城市（县级市）和建制镇。小城镇土地登记代理工作相对简单，但也有自己的特点及难点。
关键词：小城镇 土地登记 代理
一、土地登记代理定义与基本原则
1、土地登记代理定义
土地登记代理是指土地登记代理机构在受托权限内，为委托人提供土地登记代理、咨询等中介服务，并由委托人直接承担相应的法律责任的经营活动。
土地登记代理是土地市场中介服务的一种，属于委托代理的范畴，其委托代理权基于土地登记申请人的委托授权行为和委托人与代理机构及其代理人的委托合同而产生 。
2、土地登记代理业务范围
土地登记代理业务范围包括代理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地权利证书；收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料；帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续；查询土地登记资料；提供土地登记及相关业务咨询等；还包括代理与土地登记业务相关的其他事项。
3、土地登记代理的基本原则
合法原则、平等自愿原则、公平公正原则、等价有偿原则、诚实信用原则、保密原则。
随着我国社会主义市场经济的不断发展，以及土地登记代理人职业资格制度的建立完善，特别是《物权法》的颁布实施，土地登记代理事业会有广阔的发展空间。
二、土地登记代理内容
根据《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》，土地登记代理人主要可以从事以下登记代理业务：
1、办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地权利证书等；
2、收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料；
3、帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续；
4、查询土地登记资料；
5、查证土地产权；
6、提供土地登记及地籍管理相关法律咨询；
7、与土地登记业务相关的其他事项。
《土地登记办法》将地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标作为申请人申请登记时需要提交的要件。因此，代理地籍调查除了代理指界之外，有地籍测量资质的代理机构还可以从事宗地图和界址坐标的测量等相关工作。
三、土地登记代理程序
1、接受委托
接受委托是开展土地登记代理业务的首要环节，一般情况下，土地登记代理业务来源主要有以下两个途径：
（1）被动接受
（2）主动争取
2、签订土地登记代理委托书、代理合同
为规范土地登记代理行为，降低土地登记代理中的风险，接受土地登记代理业务后，委托人应与土地登记代理人所在的土地登记代理机构签订书面委托书及委托代理合同。
委托书应由委托人和土地登记代理机构、土地登记代理人三方签字后生效，委托人是单位的，应同时加盖单位公章。土地登记代理人持委托书开展土地登记代理业务。
3、收集查询土地登记相关信息与资料
在接受土地登记代理委托后，土地登记代理人根据代理的土地登记事项收集、查询、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料，了解土地权属是否清晰。土地登记相关资料收集的基本途径主要有：
（1）文字资料
（2）地籍或地形测绘资料
（3）实地察看
（4）向有关当事人了解情况
4、开展具体业务
开展代办土地登记申请、代理现场指界、测绘宗地图和界址坐标、代填土地登记申请文书、代领土地证书、代办土地登记资料查询与土地产权查证等具体服务。
5、提交成果
土地登记代理机构和土地登记代理人的要求完成委托事项后，土地登记代理人应及时以口头或书面报告形式向委托人报告，并交付相应的代理成果。
四、小城镇土地登记代理现状
1、小城镇土地登记代理业务相对简单，各别城镇只有1种土地用途，部分农村全部为国有土地不存在集体土地，单宗地用地比较大，很少存在权属争议现象。
2、小城镇开展土地登记代理业务公司多为其他大中城市登记代理公司，在小城镇内无明确的办公地点，只是将一定的登记代理业务集中后统一办理，平时无工作人员对其业务进行解答、宣传，造成委托人对登记代理公司的不理解、不信任，工作难以顺利开展。
3、小城镇城市面积小、人口少、地处偏远，登记代理业务量少，造成代理公司获得利润少，部分登记代理公司因此减少应有的服务程序、降低服务水平和服务质量。
五、小城镇土地登记几点设想
1、完善土地登记代理的有关法制建设，创造良好的法律环境
依法办事，是市场经济条件下的基本原则。加快立法速度，建立完善的土地登记代理法律制度，不仅可以约束规范代理机构及从业人员的行为，降低执业风险，也是从制度上保障土地登记代理事业的健康发展。在具体立法内容上，应借鉴国际惯例，可考虑进一步修改和完善《土地登记代理试点试行办法》和制定《土地登记代理人职业注册登记办法》，在此基础上结合《行政许可法》，提高《土地登记规则》的效力等级，制定并颁布《土地登记法》，将土地登记代理业务以法律的形式予以确定。同时，应建立与其相适应的土地登记代理人员执业道德规范，保证管理部门依法管理和代理机构、人员依法从业。
2、引入职业责任风险保障机制
伴随社会分工的日益细化和职业责任制度的健全。目前，在我国北京、上海、深圳等大中城市中对一些新兴行业引入责任风险抵押机制，对其从业公司实行了责任风险抵押机制，即建立风险抵押金制度，土地登记代理中介机构备案时，预付部分抵押金，不出问题的，押金完璧归赵，出了问题，从中扣除罚金。建立必要的风险抵押制度，在执业风险实际发生时，对人民群众的利益将起到积极保障作用。
3、细化土地登记代理机构设立
由于我国对土地登记代理机构的设立条件还没有明确的规定，因此参照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第五十七条： 1有自己的名称和组织机构；2有固定的服务场所；有必要的财产和经费；3有足够数量的专业人员4法律、行政法规规定的其他条件。建议在小城镇土地登记代理工作中代理机构的设立必须在小城镇有固定的场所、工作人员。这是维护土地登记委托人的合法权益，增强委托人对登记代理机构的信任，防止土地登记中介代理中欺诈行为、满足市场的需求的选择。
4、土地登记代理行业推行理及行业自律，打造良好的行业氛围
一是提高土地管理部门的行政管理水平。建立完善的法制化、规范化的土地登记代理，不仅能提高土地管理部门的行政效率，促进土地市场信息的公开与交流，也能约束规范代理机构及从业人员的行为，降低行业风险，实现土地资源的合理高效运用。因此，作为管理机关的各级国土资源管理部门，应积极支持土地登记代理工作，努力提高行政管理水平，发挥在土地市场建设进程中举足轻重的作用。二是加强土地登记代理行业的行业自律：①建立和完善行业自律管理体制，为土地登记代理行业的发展提供组织保证；②根据本地区实际情况，建立健全管理制度和管理办法，为土地登记代理行业的发展提供制度保证；③规范从业人员的执业行为，提高土地登记代理行业的服务意识和服务水平。
关键词：小城镇 土地登记 代理
一、土地登记代理定义与基本原则
1、土地登记代理定义
土地登记代理是指土地登记代理机构在受托权限内，为委托人提供土地登记代理、咨询等中介服务，并由委托人直接承担相应的法律责任的经营活动。
土地登记代理是土地市场中介服务的一种，属于委托代理的范畴，其委托代理权基于土地登记申请人的委托授权行为和委托人与代理机构及其代理人的委托合同而产生 。
2、土地登记代理业务范围
土地登记代理业务范围包括代理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地权利证书；收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料；帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续；查询土地登记资料；提供土地登记及相关业务咨询等；还包括代理与土地登记业务相关的其他事项。
3、土地登记代理的基本原则
合法原则、平等自愿原则、公平公正原则、等价有偿原则、诚实信用原则、保密原则。
随着我国社会主义市场经济的不断发展，以及土地登记代理人职业资格制度的建立完善，特别是《物权法》的颁布实施，土地登记代理事业会有广阔的发展空间。
二、土地登记代理内容
根据《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》，土地登记代理人主要可以从事以下登记代理业务：
1、办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地权利证书等；
2、收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料；
3、帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续；
4、查询土地登记资料；
5、查证土地产权；
6、提供土地登记及地籍管理相关法律咨询；
7、与土地登记业务相关的其他事项。
《土地登记办法》将地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标作为申请人申请登记时需要提交的要件。因此，代理地籍调查除了代理指界之外，有地籍测量资质的代理机构还可以从事宗地图和界址坐标的测量等相关工作。
三、土地登记代理程序
1、接受委托
接受委托是开展土地登记代理业务的首要环节，一般情况下，土地登记代理业务来源主要有以下两个途径：
（1）被动接受
（2）主动争取
2、签订土地登记代理委托书、代理合同
为规范土地登记代理行为，降低土地登记代理中的风险，接受土地登记代理业务后，委托人应与土地登记代理人所在的土地登记代理机构签订书面委托书及委托代理合同。
委托书应由委托人和土地登记代理机构、土地登记代理人三方签字后生效，委托人是单位的，应同时加盖单位公章。土地登记代理人持委托书开展土地登记代理业务。
3、收集查询土地登记相关信息与资料
在接受土地登记代理委托后，土地登记代理人根据代理的土地登记事项收集、查询、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料，了解土地权属是否清晰。土地登记相关资料收集的基本途径主要有：
（1）文字资料
（2）地籍或地形测绘资料
（3）实地察看
（4）向有关当事人了解情况
4、开展具体业务
开展代办土地登记申请、代理现场指界、测绘宗地图和界址坐标、代填土地登记申请文书、代领土地证书、代办土地登记资料查询与土地产权查证等具体服务。
5、提交成果
土地登记代理机构和土地登记代理人的要求完成委托事项后，土地登记代理人应及时以口头或书面报告形式向委托人报告，并交付相应的代理成果。
四、小城镇土地登记代理现状
1、小城镇土地登记代理业务相对简单，各别城镇只有1种土地用途，部分农村全部为国有土地不存在集体土地，单宗地用地比较大，很少存在权属争议现象。
2、小城镇开展土地登记代理业务公司多为其他大中城市登记代理公司，在小城镇内无明确的办公地点，只是将一定的登记代理业务集中后统一办理，平时无工作人员对其业务进行解答、宣传，造成委托人对登记代理公司的不理解、不信任，工作难以顺利开展。
3、小城镇城市面积小、人口少、地处偏远，登记代理业务量少，造成代理公司获得利润少，部分登记代理公司因此减少应有的服务程序、降低服务水平和服务质量。
五、小城镇土地登记几点设想
1、完善土地登记代理的有关法制建设，创造良好的法律环境
依法办事，是市场经济条件下的基本原则。加快立法速度，建立完善的土地登记代理法律制度，不仅可以约束规范代理机构及从业人员的行为，降低执业风险，也是从制度上保障土地登记代理事业的健康发展。在具体立法内容上，应借鉴国际惯例，可考虑进一步修改和完善《土地登记代理试点试行办法》和制定《土地登记代理人职业注册登记办法》，在此基础上结合《行政许可法》，提高《土地登记规则》的效力等级，制定并颁布《土地登记法》，将土地登记代理业务以法律的形式予以确定。同时，应建立与其相适应的土地登记代理人员执业道德规范，保证管理部门依法管理和代理机构、人员依法从业。
2、引入职业责任风险保障机制
伴随社会分工的日益细化和职业责任制度的健全。目前，在我国北京、上海、深圳等大中城市中对一些新兴行业引入责任风险抵押机制，对其从业公司实行了责任风险抵押机制，即建立风险抵押金制度，土地登记代理中介机构备案时，预付部分抵押金，不出问题的，押金完璧归赵，出了问题，从中扣除罚金。建立必要的风险抵押制度，在执业风险实际发生时，对人民群众的利益将起到积极保障作用。
3、细化土地登记代理机构设立
由于我国对土地登记代理机构的设立条件还没有明确的规定，因此参照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第五十七条： 1有自己的名称和组织机构；2有固定的服务场所；有必要的财产和经费；3有足够数量的专业人员4法律、行政法规规定的其他条件。建议在小城镇土地登记代理工作中代理机构的设立必须在小城镇有固定的场所、工作人员。这是维护土地登记委托人的合法权益，增强委托人对登记代理机构的信任，防止土地登记中介代理中欺诈行为、满足市场的需求的选择。
4、土地登记代理行业推行理及行业自律，打造良好的行业氛围
一是提高土地管理部门的行政管理水平。建立完善的法制化、规范化的土地登记代理，不仅能提高土地管理部门的行政效率，促进土地市场信息的公开与交流，也能约束规范代理机构及从业人员的行为，降低行业风险，实现土地资源的合理高效运用。因此，作为管理机关的各级国土资源管理部门，应积极支持土地登记代理工作，努力提高行政管理水平，发挥在土地市场建设进程中举足轻重的作用。二是加强土地登记代理行业的行业自律：①建立和完善行业自律管理体制，为土地登记代理行业的发展提供组织保证；②根据本地区实际情况，建立健全管理制度和管理办法，为土地登记代理行业的发展提供制度保证；③规范从业人员的执业行为，提高土地登记代理行业的服务意识和服务水平。