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【摘要】旅游地产作为新兴的地产开发模式，在我国尚属起步阶段，没有成熟的先例可以参考，再加上旅游地产的发展与政府政策的不相配套，导致旅游地产在发展过程中出现了很多问题，作者围绕这些问题展开讨论，提出了解决措施并展望了发展前景，希望可以给旅游地产的发展提供借鉴。
【关键词】旅游地产；现状；发展前景
1.旅游地产的分类
旅游地产可以分为四大类：第一类是旅游景点地产，主要是指旅游区内为旅游活动所建造的各种观光、休闲、娱乐、非住宿型的建筑物及关联空间；第二类是旅游商务地产，主要是指旅游区内或旅游区旁提供的旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间；第三类是旅游度假地产主要是为游客或度假者提供的，直接用于旅游、休闲度假、居住的各种建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等；第四类是旅游住宅地产，主要是旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。
2.旅游地产的现状分析
2.1现状可行性分析
（1）旅游前景广阔，度假需求旺盛。近些年来，随着人民生活水平的提高，人们对休闲度假的需求日益增长，并成为了不可逆转的消费趋势。工作时间的缩短以及节假日制度的推行，使得人们有时间脱离日常生活环境到一处景观房产度假，享受轻松、愉悦的休闲生活。但同时，节假日期间，酒店往往是供不应求，这也成为了旅游房产开发的潜在商机。此外，商务社交、培训的日益频繁和规格的提高及人口老龄化所带来的“候鸟型”养老也加速了旅游地产的发展。
（2）房地产开发遭遇瓶颈，急需转型。随着国家宏观调控政策的步步深入和反复强调住宅保障制度，境外资本的涌入，使住宅房地产市场的竞争进入白热化阶段。旅游地产是旅游业和房地产业两个黄金产业的交叉产业，相对于单纯的住宅房地产市场，在政策支持、土地成本等方面有明显的优势，目前利润十分可观，还具有风险分散、长期获利的特点。
（3）城市基础设施完善，为旅游地产发展提供保障。我国城市的基础设施尤其是高速公路的迅猛发展，大城市之间公路网系统的形成，为有车族的假日远途旅游创造了极好的条件。据专家预言，中国的大城市马上要进入五个人一辆车的时代。汽车时代的来临使京、深、沪等中心城市提前进入舒适住宅时代。这一迅猛发展势头，无疑对建立在车轮上的旅游地产创造了机遇。
（4）发展旅游地产，打造城市品牌需要。一个成功的旅游地产项目，无疑会成为这个城市的品牌，发挥其品牌效应，从而吸引越来越多的游客，对投资者也会有相当大的影响力，同时也会促进当地的经济增长和带动就业水平。
（5）通信技术及网络技术的成熟，计算机和互联网的普及为发展旅游地产所需的交换系统奠定基础。相对于一般的房地产，旅游地产有其特殊的开发、营销、管理模式和方便灵活的消费方式。特别是消费者一次购买就可以通过交换系统服务获得多种选择、多种享受。
2.2限制性因素分析
（1）对旅游地产的概念模糊不清，盲目跟风开发。对于旅游地产的定义，大家还没有公认的模式，由于旅游地产的回报远远大于普通的房地产项目，使得很多旅游地产开发商不计成本，违规操作，借发展旅游之名，运作房地产开发，破坏当地生态环境，损害国家的利益。
（2）政策法规有待建立和完善。目前，国内开发商涉足旅游地产只是利益驱使下自发的一种冲动，主要是因为缺乏专门的政策、法规的引导与规范。
（3）组建国际国内的分时度假的交换网络举步维艰。我国在组建国内交换网络的时候，由于利益分配和风险承担的问题未能解决，使得我国的交换网络体系举步维艰。
3.对旅游地产发展提出几点对策与建议
3.1合理规划配置，充分利用自然资源
刘基文化生态园的使用功能分三个区域:以温公园板块为中心，一翼为浙江工贸职业技术学院实践教学基地，一冀为高级养生居所。其设计相对独立，中心突出，层次分明，静动互不干扰，因此可借鉴其经验，将旅游房地产产品与自然景观、人文景观、民俗、文化、历史等因素相融合，达到自然与人的和谐共处。同时要保护好自然资源，避免对自然、人文旅游资源的破坏，处理好旅游开发与经济利益、生态利益、社会利益之间的关系。
3.2深入挖掘人文歷史遗产，打造品牌文化
刘基生态园就是在保护当地的原生态自然风貌的基础上，挖掘其丰富的人文资源，既保护了丰富的人文历史遗产，又使优美的山水环境成为项目的一大特色，从而形成让广大消费者都认同的项目品牌。建议开发商在开发过程中要收集、保护、研究、传播和展览当地的人文历史，突出其不同于其他地方的旅游特色，注重“借势”去发展旅游房地产。
3.3企业应做好市场定位，加强品牌建设意识
对房地产开发商来将，利益是项目建设的最终目的，因此在项目开发之前，要进行相关市场调研和市场分析，对旅游房地产开发项目要进行必要的可行性分析，对项目要准确定位。在开发过程中要将旅游地产产品与自然景观、人文景观、民俗、文化、历史等因素相融合，使地产形成具有特色的项目品牌或企业品牌
3.4树立“质量第一”观念，保障售后服务
房屋的质量问题关系到人民群众安居乐业、关系到房地产企业长远发展和信誉，房地产开发企业在全面落实国家《质量振兴纲要》和《建设工程质量管理条例》的同时，采取切实有效措施，不断提高商品房建设质量，努力打造建筑精品，向社会提供健康、舒适、安全的居住、工作和活动的空间。同时要加强工程后期维保，对房屋在使用过程中因自然原因产生的破损、腐蚀等状况，通过定期不定期的检查，及时发现房屋存在的安全隐患，采取抢修加固措施，排除险情，延长建筑的使用寿命。
3.5注重公共交通的建设，发展一小时车程
目前旅游地产多是多为第二居所供做周末度假之用的，这样的住房一般离城市较远，如果车程大于一个小时，对购房者来说很不方便，因此要加大公共交通的建设，使车程缩减在一个小时内是最理想的状态。例如，对刘基文化生态园来说，56省道建成后，温州至景区车程仅1小时，57省道文青公路建成后，实现浙江全省4小时交通圈。
3.6做好宏观调控，发展旅游经济
借鉴刘基生态园的经验，企业与政府必须有一个通盘考虑的基调和规划，不要只看到短期内的效益，要从长远出发，完善旅游地产业发展规划，以适应发展的形势，避免房地产经济泡沫的出现。从企业角度来看，要着力完善当地旅游业的住宿，饮食，休闲，娱乐，保健等配套服务，同时开展文化资源的保护与开发研究;对政府来说要着力引导产业投资结构调整，引导开发一批商贸、旅游酒店、工业厂房、仓储物流等房地产投资项目，提高旅游地产开发规划建设管理水平，切实的做好当地旅游地产发展的领路人。同时要做好相关政策的完善，让房地产经营在法律的范围内进行，从根本上保护消费者。
4.总结语
旅游业需要借助地产来拓展利润空间，地产业也需要借助旅游业来开疆辟土，这是旅游业和地产业产生“捆绑价值”的前提和契机。可以预见，在土地政策调控落实后日趋紧张的资源供应，开发商对旅游地产的青睐将推动国内旅游地产市场加速发展，走向成熟。
参考文献
[1]王洁,旅游房地产的概念与范畴辨析,旅游研究,2009(06).
[2]郑亚民,休闲房地产品牌塑造问题探讨,商业时代,2006(01).
【关键词】旅游地产；现状；发展前景
1.旅游地产的分类
旅游地产可以分为四大类：第一类是旅游景点地产，主要是指旅游区内为旅游活动所建造的各种观光、休闲、娱乐、非住宿型的建筑物及关联空间；第二类是旅游商务地产，主要是指旅游区内或旅游区旁提供的旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间；第三类是旅游度假地产主要是为游客或度假者提供的，直接用于旅游、休闲度假、居住的各种建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等；第四类是旅游住宅地产，主要是旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。
2.旅游地产的现状分析
2.1现状可行性分析
（1）旅游前景广阔，度假需求旺盛。近些年来，随着人民生活水平的提高，人们对休闲度假的需求日益增长，并成为了不可逆转的消费趋势。工作时间的缩短以及节假日制度的推行，使得人们有时间脱离日常生活环境到一处景观房产度假，享受轻松、愉悦的休闲生活。但同时，节假日期间，酒店往往是供不应求，这也成为了旅游房产开发的潜在商机。此外，商务社交、培训的日益频繁和规格的提高及人口老龄化所带来的“候鸟型”养老也加速了旅游地产的发展。
（2）房地产开发遭遇瓶颈，急需转型。随着国家宏观调控政策的步步深入和反复强调住宅保障制度，境外资本的涌入，使住宅房地产市场的竞争进入白热化阶段。旅游地产是旅游业和房地产业两个黄金产业的交叉产业，相对于单纯的住宅房地产市场，在政策支持、土地成本等方面有明显的优势，目前利润十分可观，还具有风险分散、长期获利的特点。
（3）城市基础设施完善，为旅游地产发展提供保障。我国城市的基础设施尤其是高速公路的迅猛发展，大城市之间公路网系统的形成，为有车族的假日远途旅游创造了极好的条件。据专家预言，中国的大城市马上要进入五个人一辆车的时代。汽车时代的来临使京、深、沪等中心城市提前进入舒适住宅时代。这一迅猛发展势头，无疑对建立在车轮上的旅游地产创造了机遇。
（4）发展旅游地产，打造城市品牌需要。一个成功的旅游地产项目，无疑会成为这个城市的品牌，发挥其品牌效应，从而吸引越来越多的游客，对投资者也会有相当大的影响力，同时也会促进当地的经济增长和带动就业水平。
（5）通信技术及网络技术的成熟，计算机和互联网的普及为发展旅游地产所需的交换系统奠定基础。相对于一般的房地产，旅游地产有其特殊的开发、营销、管理模式和方便灵活的消费方式。特别是消费者一次购买就可以通过交换系统服务获得多种选择、多种享受。
2.2限制性因素分析
（1）对旅游地产的概念模糊不清，盲目跟风开发。对于旅游地产的定义，大家还没有公认的模式，由于旅游地产的回报远远大于普通的房地产项目，使得很多旅游地产开发商不计成本，违规操作，借发展旅游之名，运作房地产开发，破坏当地生态环境，损害国家的利益。
（2）政策法规有待建立和完善。目前，国内开发商涉足旅游地产只是利益驱使下自发的一种冲动，主要是因为缺乏专门的政策、法规的引导与规范。
（3）组建国际国内的分时度假的交换网络举步维艰。我国在组建国内交换网络的时候，由于利益分配和风险承担的问题未能解决，使得我国的交换网络体系举步维艰。
3.对旅游地产发展提出几点对策与建议
3.1合理规划配置，充分利用自然资源
刘基文化生态园的使用功能分三个区域:以温公园板块为中心，一翼为浙江工贸职业技术学院实践教学基地，一冀为高级养生居所。其设计相对独立，中心突出，层次分明，静动互不干扰，因此可借鉴其经验，将旅游房地产产品与自然景观、人文景观、民俗、文化、历史等因素相融合，达到自然与人的和谐共处。同时要保护好自然资源，避免对自然、人文旅游资源的破坏，处理好旅游开发与经济利益、生态利益、社会利益之间的关系。
3.2深入挖掘人文歷史遗产，打造品牌文化
刘基生态园就是在保护当地的原生态自然风貌的基础上，挖掘其丰富的人文资源，既保护了丰富的人文历史遗产，又使优美的山水环境成为项目的一大特色，从而形成让广大消费者都认同的项目品牌。建议开发商在开发过程中要收集、保护、研究、传播和展览当地的人文历史，突出其不同于其他地方的旅游特色，注重“借势”去发展旅游房地产。
3.3企业应做好市场定位，加强品牌建设意识
对房地产开发商来将，利益是项目建设的最终目的，因此在项目开发之前，要进行相关市场调研和市场分析，对旅游房地产开发项目要进行必要的可行性分析，对项目要准确定位。在开发过程中要将旅游地产产品与自然景观、人文景观、民俗、文化、历史等因素相融合，使地产形成具有特色的项目品牌或企业品牌
3.4树立“质量第一”观念，保障售后服务
房屋的质量问题关系到人民群众安居乐业、关系到房地产企业长远发展和信誉，房地产开发企业在全面落实国家《质量振兴纲要》和《建设工程质量管理条例》的同时，采取切实有效措施，不断提高商品房建设质量，努力打造建筑精品，向社会提供健康、舒适、安全的居住、工作和活动的空间。同时要加强工程后期维保，对房屋在使用过程中因自然原因产生的破损、腐蚀等状况，通过定期不定期的检查，及时发现房屋存在的安全隐患，采取抢修加固措施，排除险情，延长建筑的使用寿命。
3.5注重公共交通的建设，发展一小时车程
目前旅游地产多是多为第二居所供做周末度假之用的，这样的住房一般离城市较远，如果车程大于一个小时，对购房者来说很不方便，因此要加大公共交通的建设，使车程缩减在一个小时内是最理想的状态。例如，对刘基文化生态园来说，56省道建成后，温州至景区车程仅1小时，57省道文青公路建成后，实现浙江全省4小时交通圈。
3.6做好宏观调控，发展旅游经济
借鉴刘基生态园的经验，企业与政府必须有一个通盘考虑的基调和规划，不要只看到短期内的效益，要从长远出发，完善旅游地产业发展规划，以适应发展的形势，避免房地产经济泡沫的出现。从企业角度来看，要着力完善当地旅游业的住宿，饮食，休闲，娱乐，保健等配套服务，同时开展文化资源的保护与开发研究;对政府来说要着力引导产业投资结构调整，引导开发一批商贸、旅游酒店、工业厂房、仓储物流等房地产投资项目，提高旅游地产开发规划建设管理水平，切实的做好当地旅游地产发展的领路人。同时要做好相关政策的完善，让房地产经营在法律的范围内进行，从根本上保护消费者。
4.总结语
旅游业需要借助地产来拓展利润空间，地产业也需要借助旅游业来开疆辟土，这是旅游业和地产业产生“捆绑价值”的前提和契机。可以预见，在土地政策调控落实后日趋紧张的资源供应，开发商对旅游地产的青睐将推动国内旅游地产市场加速发展，走向成熟。
参考文献
[1]王洁,旅游房地产的概念与范畴辨析,旅游研究,2009(06).
[2]郑亚民,休闲房地产品牌塑造问题探讨,商业时代,2006(01).