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1月10日，国务院发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，《通知》要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期。《通知》特别强调，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。
一年多以前，国务院曾明确表示：加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申诘贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照抽行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。而此次出台的新政，在二套房的界定上没有再提及“改善型住房”。
首付四成意愿高银行利率操作“空间大”
国务院1月10日出台调控楼市的11条措施(简称“国11条”)，再度重申了打击第二套及以上投机投资性购房行为的决心。一旦银行严格执行二套房贷首付至少四成的政策，二手房交易市场将会受到极大影响。
事实上，早在2007年9月底，央行、银监会在发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》时，就明确了对二套房贷首付比例为40％、利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍的规定。不过，以上的规定受金融危机影响，房地产业也由牛市转为熊市，政策的调控方向随之发生变化，使此房贷政策在执行过程中的灵活性增大了许多，并未被商业银行严格按照规定执行。而这次银行是否能严格执行“首付四成的”规定，将是抑制投机买房的关键，如果银行严格执行这一政策，将会极大地抑制投机性购房需求。有业内人士分析，从目前较高的房价来判断，商业银行执行“首付四成”的意愿较强，因为提高首付后，可以让银行更从容地应对未来楼市可能下跌的风险。
与首付比例相比，房贷利率的操作空间更大，因此，银行间的差异也将由此凸显。
“国11条”中规定，贷款利率严格按照风险定价。据调查发现，四大行中有两家的某支行仍能申请到二套房7折利率优惠，而一家股份制商业银行支行则表示即使首套房也很难申请到7折利率，不管首套房、二套房均按照基准利率。
有银行人士表示，首套房或是二套房并非其评价利率的唯一标准，而是在客户方面会从客户自身资质、还款能力，信用记录等方面进行评估，同时对于客户所购房产的性质、用途和价格也会有全方位的考量。再根据评估的具体结果进行利率方面优惠的考虑。
业内人士认为，二套房贷按风险实施定价，而不是一刀切地要求为基准利率的1.1倍。如果各家银行在利率方面自行定价的空间不断扩大，利率价格竞争仍将延续。但记者发现，目前已经有部分银行放弃了通过利率优惠争抢市场。
此前对于房贷业务较为谨慎的深发展表示，会继续进行良好的按揭贷款发放，房贷相关政策也将根据市场形势变化、风险收益等因素综合考虑并不时调整。
兴业银行零售银行总部房贷业务负责人称，该行上半月大多是在消化2009年受理且未发放的“存量业务”，“新单接的比较少，接下来的也都根据客户资质调整了首付成数和利率优惠，总体来说会比较严格”。
北京地区则有银行实施以下调整：如果首套房贷款还清，客户再购买二套房也可按首套房操作：其中如果首付四成，则可享受7折利率优惠：也可首付20％～25％，相对应可享受的利率优惠幅度则收窄至8.5折。
界定仍存异议银行暗战二套房
“国11条”新规与此前政策的最大差异，在于明确规定了二套房贷款首付最低四成，且改善型住房不再作为一个概念单独提出，这在很大程度上消除了银行在二套房认定上的可操作空间。但在收紧二套房贷的姿态下，“国11条”对二套房贷也留足了空间，并有可能因此导致二套房贷利率的竞争性下浮。
在“二套房”界定上，“国11条”的口径明显更严，明确将“配偶及未成年子女”纳入二套房评价体系。据一名股份制银行信贷部主管表示，原来以“户(家庭)”的界定标准，主要是指“夫妻”，现在将“未成年子女”也纳入其中，监管标准明显严格了。但到目前为止，各家银行对“二套房”如何界定仍存异议。
首先，在“二套房”的认定上，各家银行并没有统一的标准，“二套房”的界定仍是一个理不清的局面。比如从父母处继承或者本身就有无贷款住房，再购房贷款算第几套；原来的房贷已经还清，再购房贷款是否算作第二套；异地拥有房产，在其它城市再购房算第几套……
其次，银行信贷是否还支持改善型住房需求?这点“国11条”好像没提，因此银行对符合改善型住房贷款的客户，是按首套房，还是按“二套房”来界定就很关键，如果银行从严解读，把改善型住房也归为“二套房”，那么政策的打压效果就会立竿见影。
“国11条”未提及改善性住房，也因此，银行是否仍可对部分二套房比照改善性住房标准给予购房者首套房贷款优惠也成了一个没有确切答案的问题。或许这也意味着二套房中改善性住房优惠措施的终止。
不过也有银行采取激进放贷政策，在二套房认定单位上进行“变通”。深圳某大行信贷员表示，该行可通过联合署名方式进行变通。“联合署名另一方需满18周岁，名下无房产，联名方甚至可以是购房人配偶，只要在婚姻状况栏填‘未婚’就行。”
鉴于各地区政府对安居房、经济适用房等也出台过相应的优惠政策，商业银行对此仍保持了支持力度。不过在“国11条”新规前提下，市场人士预期一季度个人住房按揭贷款投放相比去年都会比较严苛。
一年多以前，国务院曾明确表示：加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申诘贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照抽行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。而此次出台的新政，在二套房的界定上没有再提及“改善型住房”。
首付四成意愿高银行利率操作“空间大”
国务院1月10日出台调控楼市的11条措施(简称“国11条”)，再度重申了打击第二套及以上投机投资性购房行为的决心。一旦银行严格执行二套房贷首付至少四成的政策，二手房交易市场将会受到极大影响。
事实上，早在2007年9月底，央行、银监会在发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》时，就明确了对二套房贷首付比例为40％、利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍的规定。不过，以上的规定受金融危机影响，房地产业也由牛市转为熊市，政策的调控方向随之发生变化，使此房贷政策在执行过程中的灵活性增大了许多，并未被商业银行严格按照规定执行。而这次银行是否能严格执行“首付四成的”规定，将是抑制投机买房的关键，如果银行严格执行这一政策，将会极大地抑制投机性购房需求。有业内人士分析，从目前较高的房价来判断，商业银行执行“首付四成”的意愿较强，因为提高首付后，可以让银行更从容地应对未来楼市可能下跌的风险。
与首付比例相比，房贷利率的操作空间更大，因此，银行间的差异也将由此凸显。
“国11条”中规定，贷款利率严格按照风险定价。据调查发现，四大行中有两家的某支行仍能申请到二套房7折利率优惠，而一家股份制商业银行支行则表示即使首套房也很难申请到7折利率，不管首套房、二套房均按照基准利率。
有银行人士表示，首套房或是二套房并非其评价利率的唯一标准，而是在客户方面会从客户自身资质、还款能力，信用记录等方面进行评估，同时对于客户所购房产的性质、用途和价格也会有全方位的考量。再根据评估的具体结果进行利率方面优惠的考虑。
业内人士认为，二套房贷按风险实施定价，而不是一刀切地要求为基准利率的1.1倍。如果各家银行在利率方面自行定价的空间不断扩大，利率价格竞争仍将延续。但记者发现，目前已经有部分银行放弃了通过利率优惠争抢市场。
此前对于房贷业务较为谨慎的深发展表示，会继续进行良好的按揭贷款发放，房贷相关政策也将根据市场形势变化、风险收益等因素综合考虑并不时调整。
兴业银行零售银行总部房贷业务负责人称，该行上半月大多是在消化2009年受理且未发放的“存量业务”，“新单接的比较少，接下来的也都根据客户资质调整了首付成数和利率优惠，总体来说会比较严格”。
北京地区则有银行实施以下调整：如果首套房贷款还清，客户再购买二套房也可按首套房操作：其中如果首付四成，则可享受7折利率优惠：也可首付20％～25％，相对应可享受的利率优惠幅度则收窄至8.5折。
界定仍存异议银行暗战二套房
“国11条”新规与此前政策的最大差异，在于明确规定了二套房贷款首付最低四成，且改善型住房不再作为一个概念单独提出，这在很大程度上消除了银行在二套房认定上的可操作空间。但在收紧二套房贷的姿态下，“国11条”对二套房贷也留足了空间，并有可能因此导致二套房贷利率的竞争性下浮。
在“二套房”界定上，“国11条”的口径明显更严，明确将“配偶及未成年子女”纳入二套房评价体系。据一名股份制银行信贷部主管表示，原来以“户(家庭)”的界定标准，主要是指“夫妻”，现在将“未成年子女”也纳入其中，监管标准明显严格了。但到目前为止，各家银行对“二套房”如何界定仍存异议。
首先，在“二套房”的认定上，各家银行并没有统一的标准，“二套房”的界定仍是一个理不清的局面。比如从父母处继承或者本身就有无贷款住房，再购房贷款算第几套；原来的房贷已经还清，再购房贷款是否算作第二套；异地拥有房产，在其它城市再购房算第几套……
其次，银行信贷是否还支持改善型住房需求?这点“国11条”好像没提，因此银行对符合改善型住房贷款的客户，是按首套房，还是按“二套房”来界定就很关键，如果银行从严解读，把改善型住房也归为“二套房”，那么政策的打压效果就会立竿见影。
“国11条”未提及改善性住房，也因此，银行是否仍可对部分二套房比照改善性住房标准给予购房者首套房贷款优惠也成了一个没有确切答案的问题。或许这也意味着二套房中改善性住房优惠措施的终止。
不过也有银行采取激进放贷政策，在二套房认定单位上进行“变通”。深圳某大行信贷员表示，该行可通过联合署名方式进行变通。“联合署名另一方需满18周岁，名下无房产，联名方甚至可以是购房人配偶，只要在婚姻状况栏填‘未婚’就行。”
鉴于各地区政府对安居房、经济适用房等也出台过相应的优惠政策，商业银行对此仍保持了支持力度。不过在“国11条”新规前提下，市场人士预期一季度个人住房按揭贷款投放相比去年都会比较严苛。