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摘 要:中共中央第十六届三中全会审议通过了《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》,《决定》提出在条件具备时对不动产开征统一规范的物业税后,理论界就什么是物业税、为什么要开征物业税、开征物业税的利弊、何时开征物业税,以及如何开征物业税等理论和实践问题展开了广泛的讨论?从开征物业税的背景和可行性上进行分析,希望能为物业税的开征做出贡献。
关键词:物业税;开征;背景;可能性
中图分类号:F8
文献标识码:A
文章编号:1672-3198(2010)08-0174-01
1 开征物业税的背景
首先,物业税开征提速的一个重要背景是,房地产业已经成为偷逃税重灾区。来自国家税务总局的信息显示,房地产业是惟一一个连续3年被列为税务专项稽查的行业,房地产企业偷税漏税的手段越来越复杂,寻求公开保护越来越多,部分地区约有90%的房地产企业存在涉税问题。据新华社消息,山东省地税局2007年以房地产行业为重点进行了地方税收专项检查,结果发现被检查的665户企业中有偷逃税行为的达542户,占八成以上;共查补各项税款3.9亿元,占该省专项检查查补税款的61.55%。
其次,房地产业持续高速增长,房价暴涨飙升,理论界、经济学者、国家高层和有关部门都寄希望于物业税的开征能够抑制或降低房价。
第三,随着经济的发展和住房制度改革,越来越多的城镇居民拥有了自己的住宅,家庭存量财富更多地体现在自有房地产上,基尼系数的不断提高,社会贫富差距的日益扩大和危险程度的加剧,使人们已不满足税收仅仅在个人财富的取得环节,而要求在财富的保有环节发挥作用,那么物业税无疑成为一个选择。
第四,无论普通老百姓还是各级政府,面对个人自有住房征收物业税的传闻以及将土地出让金并入物业税的猜测,都难以将自己置身事外。十六届三中全会关于“在统一税政的前提下,赋予地方适当的税政管理权”的提法,以及对物业税作为地方主体税种的期盼,更增加了省市财政部门对物业税改革的设想和热情。
第五,土地失控压力也催生了物业税的萌芽。现行的土地税收政策在出让土地时,各种税收一次性缴纳。对于地方政府来讲,批地的收入是除国有资产外最大的一块“金矿”。在短期看来,地批得越快,地方经济就发展得越快。但这种急功近利的做法实际上是饮鸩止渴,其结果自然是土地失控、金融风险急剧攀升。近年来,一些地方政府将土地作为最重要的投资,不断地扩大土地储备规模,已经造成了许许多多农民失去土地。
第六,改革房地产税制是我国加入WTO后的必然趋势。WTO的一个基本原则就是国民待遇原则。但由于目前我國房地产税制内外不统一,外资企业实际上享受了超国民待遇,导致内外资企业房地产税负不均,不利于本国企业的生存和发展。
2 我国开征物业税的可行性分析
2.1 物业税有利于完善税收体制
一个现代化的完整的税收体系,应当包括完善的商品税类、所得税类和财产税类,而物业税应属于财产税类中的房产税。现阶段,我国在商品税制和所得税制方面比较成熟,但财产税方面处于相对滞后的状态。这种滞后与我国当前的财产税尤其是对私人财产保护尚未立法有关。目前我国已修改宪法,完善私人财产保护制度的研究和实施过程已经启动,建立和完善财产税体系的重要性更显得日益紧迫。
2.2 在一定程度上杜绝腐败和各届政府先使未来钱
我国目前采取的“土地批租制”,实际上是将以后40至70年的土地收益一次性收取,这种靠“寅吃卯粮”搞建设,其后果必然是对土地的滥用,以及某些政府官员以权力“寻租”的现象。土地上征收转让税费,成为当期收入。土地的资源稀缺性使得今后的政府大大减少了可出让地块,一次性的出让行为使得今后政府的可操作空间大大缩小?而“年收制”下就不会有这些情况的发生。
2.3 有利于降低开发成本,减少金融风险,降低购房门槛
物业税的开征把开发商为消费者代缴的部分税费分期由业主缴纳,使得地租和税费分期付款支付,从而减轻了开发商筹资压力和相关利息负担,减少纳税环节,缩短了开发时间,从而大大降低了老百姓购房的费用,方便百姓买房。
2.4 有利于限制房地产投机行为,规范房地产市场
开征物业税后,由于土地取得成本接近于零,在一定程度上可以抑制“炒房”行为,而初始房价下降后,老百姓的购房成本也随之下降,抑制了高价物业的转手。此外,在物业保有阶段的成本增加,也加大了“炒楼”者囤积住房的成本,有利于打击“炒楼”者的积极性。
此外,还有利于深化我国的财政制度改革,建立地方财政的主体税种,为政府带来稳定的税源,并可以通过制定不同税率,对居住豪宅和拥有多套住房者课以重税,对一般居住者确定一定条件的免征额对特别贫困家庭居住劣房者实行免税政策,可以调节贫富差距,有效维护社会稳定。
参考文献
[1]李配春.对开征物业税的知性研究及理性思考[J].论文网,2007,(12).
[2]刘杨.对我国物业税制度设计的思考[J].合作经济与科技,2005,(1).
[3]魏晓峰.外国房地产税制比较及对我国物业税改革的借鉴[J].会计之友,2005,(5).
关键词:物业税;开征;背景;可能性
中图分类号:F8
文献标识码:A
文章编号:1672-3198(2010)08-0174-01
1 开征物业税的背景
首先,物业税开征提速的一个重要背景是,房地产业已经成为偷逃税重灾区。来自国家税务总局的信息显示,房地产业是惟一一个连续3年被列为税务专项稽查的行业,房地产企业偷税漏税的手段越来越复杂,寻求公开保护越来越多,部分地区约有90%的房地产企业存在涉税问题。据新华社消息,山东省地税局2007年以房地产行业为重点进行了地方税收专项检查,结果发现被检查的665户企业中有偷逃税行为的达542户,占八成以上;共查补各项税款3.9亿元,占该省专项检查查补税款的61.55%。
其次,房地产业持续高速增长,房价暴涨飙升,理论界、经济学者、国家高层和有关部门都寄希望于物业税的开征能够抑制或降低房价。
第三,随着经济的发展和住房制度改革,越来越多的城镇居民拥有了自己的住宅,家庭存量财富更多地体现在自有房地产上,基尼系数的不断提高,社会贫富差距的日益扩大和危险程度的加剧,使人们已不满足税收仅仅在个人财富的取得环节,而要求在财富的保有环节发挥作用,那么物业税无疑成为一个选择。
第四,无论普通老百姓还是各级政府,面对个人自有住房征收物业税的传闻以及将土地出让金并入物业税的猜测,都难以将自己置身事外。十六届三中全会关于“在统一税政的前提下,赋予地方适当的税政管理权”的提法,以及对物业税作为地方主体税种的期盼,更增加了省市财政部门对物业税改革的设想和热情。
第五,土地失控压力也催生了物业税的萌芽。现行的土地税收政策在出让土地时,各种税收一次性缴纳。对于地方政府来讲,批地的收入是除国有资产外最大的一块“金矿”。在短期看来,地批得越快,地方经济就发展得越快。但这种急功近利的做法实际上是饮鸩止渴,其结果自然是土地失控、金融风险急剧攀升。近年来,一些地方政府将土地作为最重要的投资,不断地扩大土地储备规模,已经造成了许许多多农民失去土地。
第六,改革房地产税制是我国加入WTO后的必然趋势。WTO的一个基本原则就是国民待遇原则。但由于目前我國房地产税制内外不统一,外资企业实际上享受了超国民待遇,导致内外资企业房地产税负不均,不利于本国企业的生存和发展。
2 我国开征物业税的可行性分析
2.1 物业税有利于完善税收体制
一个现代化的完整的税收体系,应当包括完善的商品税类、所得税类和财产税类,而物业税应属于财产税类中的房产税。现阶段,我国在商品税制和所得税制方面比较成熟,但财产税方面处于相对滞后的状态。这种滞后与我国当前的财产税尤其是对私人财产保护尚未立法有关。目前我国已修改宪法,完善私人财产保护制度的研究和实施过程已经启动,建立和完善财产税体系的重要性更显得日益紧迫。
2.2 在一定程度上杜绝腐败和各届政府先使未来钱
我国目前采取的“土地批租制”,实际上是将以后40至70年的土地收益一次性收取,这种靠“寅吃卯粮”搞建设,其后果必然是对土地的滥用,以及某些政府官员以权力“寻租”的现象。土地上征收转让税费,成为当期收入。土地的资源稀缺性使得今后的政府大大减少了可出让地块,一次性的出让行为使得今后政府的可操作空间大大缩小?而“年收制”下就不会有这些情况的发生。
2.3 有利于降低开发成本,减少金融风险,降低购房门槛
物业税的开征把开发商为消费者代缴的部分税费分期由业主缴纳,使得地租和税费分期付款支付,从而减轻了开发商筹资压力和相关利息负担,减少纳税环节,缩短了开发时间,从而大大降低了老百姓购房的费用,方便百姓买房。
2.4 有利于限制房地产投机行为,规范房地产市场
开征物业税后,由于土地取得成本接近于零,在一定程度上可以抑制“炒房”行为,而初始房价下降后,老百姓的购房成本也随之下降,抑制了高价物业的转手。此外,在物业保有阶段的成本增加,也加大了“炒楼”者囤积住房的成本,有利于打击“炒楼”者的积极性。
此外,还有利于深化我国的财政制度改革,建立地方财政的主体税种,为政府带来稳定的税源,并可以通过制定不同税率,对居住豪宅和拥有多套住房者课以重税,对一般居住者确定一定条件的免征额对特别贫困家庭居住劣房者实行免税政策,可以调节贫富差距,有效维护社会稳定。
参考文献
[1]李配春.对开征物业税的知性研究及理性思考[J].论文网,2007,(12).
[2]刘杨.对我国物业税制度设计的思考[J].合作经济与科技,2005,(1).
[3]魏晓峰.外国房地产税制比较及对我国物业税改革的借鉴[J].会计之友,2005,(5).