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确立不动产登记资料的依法查询制度是2016年我国不动产登记制度全面落地的重要标志之一。据悉，国土部已启动《不动产登记资料查询办法》立法调研，有望在2017年出台新规定。在此，笔者想谈谈进一步完善不动产登记依法查询制度的若干问题看法。
一、已确定的不动产登记资料依法查询制度
继《物权法》之后，国家有关部门陆续出台了《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）、《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》），《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》），到此，不动产登记资料查询利用制度应该说基本确立。
《物权法》第十八条规定：权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。《不动产登记暂行条例》第二十七条规定：权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产资料，不动产登记机构应当提供；有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。亦即，《条例》在《物权法》基础上明确了不动产登记资料的依法查询制度，明确了可查询不动产登记资料的三类主体：权利人、利害关系人和有关国家机关。《细则》和《规范》进一步对各类查询主体的查询内容、查询程序、申请材料、办事时限等进行细化规定。
二、不动产登记资料依法查询制度，还有哪些事项待明确
1.要开宗明示不动产登记资料依法查询制度制定的宗旨
从《物权法》和《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》开始，就不动产登记资料查询问题，就有过激烈的争论：强调登记的公示性的，主张相对开放的查询；强调保护公民信息和财产隐私的，主张相对保守的查询。就《条例》及有关部门制定的释义来看，宗旨是既要满足权利人、利害关系人以及有关国家机关在不动产登记和相关公务的查询需要，又要满足保护公民信息安全需要。宗旨明确后，具体条文就要根据宗旨来制定，不要出现让人有多种理解的条款和条文字眼。
2.查询主体需进一步明确
《国土资源部关于印发〈不动产登记操作规范（试行）》的通知（国土资规〔2016〕6号）规定：“各地要全面落实不动产登记依法查询制度，除权利人、利害关系人和有关国家机关可以依法查询登记资料外，不得随意查询。”
（1）权利人：是指不动产登记簿上记载的权利人还是包含隐性权利人？登记簿上只有“夫”的名字，“妻”是否可查？
（2）利害关系人：“因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人”，此中的“继承、诉讼”是否专指不动产继承、不动产诉讼？“等”是否应加前缀“不动产物权”，表示“等”的类别？“利害关系人”何所指？大家知道，利害关系人作为一个法律术语，不同的法律有不同的规定或解释。在民法领域，利害关系人通常指近亲属和债权债务人，有时候还可能是其他亲属、朋友或居民委员会（或村民委员会）；行政诉讼法上的利害关系人，通常指权益受到具体行政行为侵害的直接当事人，且其合法权益与行政行为之间要有因果关系；而对 《物权法》来说，《物权法》全文提及“利害关系人”共3处（条款），分别是第十八条、第十九条和第三十三条。第十八条规定：权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供；第十九条规定：权利人、利害关系人认为不动产登记记载的事项错误的，可以申请更正登记；第三十三條规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。从后两条来看，利害关系人均直接指向不动产物权本身，而不是与权利人之间非物权的其他利害关系。在同一部法律中，除特别说明外，同一概念内涵一致，这是一个常识。因此，既然不动产登记有关规定是根据《物权法》制定的，在即将出台的不动产登记资料查询办法中，我们应该明示，有关利害关系人，均指能够提供证明、与特定不动产有物权利害关系的人。
（3）有关国家机关：《规范》说到“人民法院、人民检察院、国家安全机关以及其他因执行公务的国家机关”。按照一般理解，“国家机关”指的是从事国家管理和行使国家权利的机关，包括行政机关、审判机关、检察机关和军事机关。显然，事业单位和国企不在其列。那么，作为我们本行的具体不动产登记单位以及铁路总公司等，是否可以因公务需要查询非本单位不动产登记资料呢？
（4）《规范》第20.1条查询主体兜底条款“法律、行政法规规定的其他情形”。这一点歧义很大。如，律师认为，律师根据《律师法》进行的查询就符合该条款规定。《律师法》第三十五条第二款：律师自行调查取证的，凭律师执业证书和律师事务所证明，可以向有关单位和个人调查与承办法律事务有关的情况。也就是说，其不作为权利人、不作为利害关系人、不作为国家机关，而以《规范》20.1条第4款规定的第四类申请人身份，可以查询其认为相关的不动产登记资料。
3.查询内容需进一步明确
《规范》第20.1条第1款：权利人、利害关系人可以查询其全部的不动产登记资料。从《规范》第19.1.1条“登记资料的范围”看：不动产登记资料包括不动产登记结果和不动产登记原始资料，后者又包括登记申请人提交材料和登记机构审核材料以及登记过程中产生的其他材料。按这一理解，登记机构在登记过程记录的各环节受理人、审核意见等材料也在“登记资料”范围之列，是否有必要提供给申请查询人，值得再酌。
4.查询条件和查询程序要进一步明确
无论是《档案法》所说的档案查询还是我们要出台的不动产登记资料查询，是查“档”，查询特定线索的档案或不动产登记材料，而不是查“人”，调查某人名下的所有资产。因此，申请查询不动产登记资料，针对的是特定不动产，必须先明示具体不动产的坐落或权属证书（证明）号线索。
陈品禄/责任编辑
一、已确定的不动产登记资料依法查询制度
继《物权法》之后，国家有关部门陆续出台了《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）、《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》），《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》），到此，不动产登记资料查询利用制度应该说基本确立。
《物权法》第十八条规定：权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。《不动产登记暂行条例》第二十七条规定：权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产资料，不动产登记机构应当提供；有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。亦即，《条例》在《物权法》基础上明确了不动产登记资料的依法查询制度，明确了可查询不动产登记资料的三类主体：权利人、利害关系人和有关国家机关。《细则》和《规范》进一步对各类查询主体的查询内容、查询程序、申请材料、办事时限等进行细化规定。
二、不动产登记资料依法查询制度，还有哪些事项待明确
1.要开宗明示不动产登记资料依法查询制度制定的宗旨
从《物权法》和《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》开始，就不动产登记资料查询问题，就有过激烈的争论：强调登记的公示性的，主张相对开放的查询；强调保护公民信息和财产隐私的，主张相对保守的查询。就《条例》及有关部门制定的释义来看，宗旨是既要满足权利人、利害关系人以及有关国家机关在不动产登记和相关公务的查询需要，又要满足保护公民信息安全需要。宗旨明确后，具体条文就要根据宗旨来制定，不要出现让人有多种理解的条款和条文字眼。
2.查询主体需进一步明确
《国土资源部关于印发〈不动产登记操作规范（试行）》的通知（国土资规〔2016〕6号）规定：“各地要全面落实不动产登记依法查询制度，除权利人、利害关系人和有关国家机关可以依法查询登记资料外，不得随意查询。”
（1）权利人：是指不动产登记簿上记载的权利人还是包含隐性权利人？登记簿上只有“夫”的名字，“妻”是否可查？
（2）利害关系人：“因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人”，此中的“继承、诉讼”是否专指不动产继承、不动产诉讼？“等”是否应加前缀“不动产物权”，表示“等”的类别？“利害关系人”何所指？大家知道，利害关系人作为一个法律术语，不同的法律有不同的规定或解释。在民法领域，利害关系人通常指近亲属和债权债务人，有时候还可能是其他亲属、朋友或居民委员会（或村民委员会）；行政诉讼法上的利害关系人，通常指权益受到具体行政行为侵害的直接当事人，且其合法权益与行政行为之间要有因果关系；而对 《物权法》来说，《物权法》全文提及“利害关系人”共3处（条款），分别是第十八条、第十九条和第三十三条。第十八条规定：权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供；第十九条规定：权利人、利害关系人认为不动产登记记载的事项错误的，可以申请更正登记；第三十三條规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。从后两条来看，利害关系人均直接指向不动产物权本身，而不是与权利人之间非物权的其他利害关系。在同一部法律中，除特别说明外，同一概念内涵一致，这是一个常识。因此，既然不动产登记有关规定是根据《物权法》制定的，在即将出台的不动产登记资料查询办法中，我们应该明示，有关利害关系人，均指能够提供证明、与特定不动产有物权利害关系的人。
（3）有关国家机关：《规范》说到“人民法院、人民检察院、国家安全机关以及其他因执行公务的国家机关”。按照一般理解，“国家机关”指的是从事国家管理和行使国家权利的机关，包括行政机关、审判机关、检察机关和军事机关。显然，事业单位和国企不在其列。那么，作为我们本行的具体不动产登记单位以及铁路总公司等，是否可以因公务需要查询非本单位不动产登记资料呢？
（4）《规范》第20.1条查询主体兜底条款“法律、行政法规规定的其他情形”。这一点歧义很大。如，律师认为，律师根据《律师法》进行的查询就符合该条款规定。《律师法》第三十五条第二款：律师自行调查取证的，凭律师执业证书和律师事务所证明，可以向有关单位和个人调查与承办法律事务有关的情况。也就是说，其不作为权利人、不作为利害关系人、不作为国家机关，而以《规范》20.1条第4款规定的第四类申请人身份，可以查询其认为相关的不动产登记资料。
3.查询内容需进一步明确
《规范》第20.1条第1款：权利人、利害关系人可以查询其全部的不动产登记资料。从《规范》第19.1.1条“登记资料的范围”看：不动产登记资料包括不动产登记结果和不动产登记原始资料，后者又包括登记申请人提交材料和登记机构审核材料以及登记过程中产生的其他材料。按这一理解，登记机构在登记过程记录的各环节受理人、审核意见等材料也在“登记资料”范围之列，是否有必要提供给申请查询人，值得再酌。
4.查询条件和查询程序要进一步明确
无论是《档案法》所说的档案查询还是我们要出台的不动产登记资料查询，是查“档”，查询特定线索的档案或不动产登记材料，而不是查“人”，调查某人名下的所有资产。因此，申请查询不动产登记资料，针对的是特定不动产，必须先明示具体不动产的坐落或权属证书（证明）号线索。
陈品禄/责任编辑