我们似乎理解了为什么住房没有成为德国社会压倒一切的全民话题，虽然拥有自己的住房在德国也不是一件轻而易举的事情
　　
　　据德国住房和不动产企业协会统计，德国西部目前的住房供给还小于需求。随着家庭规模的缩小，家庭的数目在20年内还将呈现增长的趋势，人均居住面积将在25年内增长到56平方米。与住房相关的银行贷款利率也已经跌倒了近10年来的最低水平，10年期贷款利率只有1995年的一半。英国皇家特许测量师学会在一份报告中比较了17个欧洲国家的房地产市场后得出结论：唯有德国的房地产价格还有较大的上升潜力。
　　如果以德国44%的家庭住房自有率和家庭平均岁入32000欧元（均为德国联邦统计局2003年资料）以及德国普通住宅每平方米均价在1000至1500欧元（以首都柏林为例）为参照系，那么我们有限的中国经验无论如何也无法解释德国房地产市场不振的事实：就是只为富人盖房也应该赚个盆满钵满了吧？德国人怎么就不抢着买房呢？
　　不妨设想一下，一对新组成家庭的德国年轻人A夫妇如果想解决住房问题，会有几种选择。
　　第一种情况是，A夫妇可能还没有太多的积蓄，无力申请贷款购置自有住房（德国银行只提供70%至80%的房屋贷款额度），所以先考虑租房。因为德国政府针对低收入群体有着各种补贴和社会福利住房政策。德国目前联邦、州和地方手中拥有公房近300万套，这在很大程度上也平抑了市场房租水平的上扬。
　　而且德国有一系列的法律如《刑法》、《经济刑法》、《房屋租赁法》等禁止房主漫天要价。现代社会日益增强的流动性让德国年轻人更倾向于租房而不是购房或建房。德国人开始购房或建房时的平均年龄为42岁，这在欧美发达国家也是罕见的——作为对照：英国人平均25岁就成为房主。
　　A夫妇在有了一定的积蓄之后，自然也会像其他德国人一样渴望拥有“自己的四堵墙”（德语中借指“自有的住房”），这是第二种情况。于是他们又有两种选择：自己建房或者购房。自己建房对于中国城市居民来说无异于海市蜃楼，但在过去的几十年内，却是德国人在二战的废墟上重建家园的重要方式。德国在过去的几十年间按收入为自己建房和购房者提供补贴：新房可以在8年内最多获得2万欧元左右补贴，购买旧房最多补贴1万欧元。2004年德国住房的基本价格是，联体别墅类的住房价格相当于13年的人均收入，或者A夫妇6.5年的共同收入。这个比例只相当于20年前的三分之二。
　　德国的房地产市场是其总体“社会市场经济”的一部分，是社会福祉的目的和市场经济的原则互相制约的产物，国家通过法律进行的调控无处不在。
　　除了法制健全和福利传统的积极因素之外，德国近些年来经济不景气，失业率高居不下——失业人口已经突破了5百万大关，显然也影响了人们对于建房或购房等长远规划的信心。再者德国人口长期发展总体下降的趋势，也使得长期投资者异常谨慎。
　　(作者为留德博士)