论文部分内容阅读
目前，房地产行业是国家、企业、金融业和广大居民都非常关注的一个话题，至今房价也没有一个比较明确的走势，处于无所适从、茫然无序的境况。房地产市场结构呈现出不合理态势，如区域性房地产开发规模、用途、政策措施差异较大，供给档次和需求错位，投资者参与市场的方式、试用空间和目的不协调等等。在此背景下，分析房地产市场结构，对房地产行业未来的走势十分必要。
一、房地产行业存在的问题
从市场主体看，地方政府、寡头、银行形成了长期利益共同体，力挺房价。投资和投机购房者，具有强大的购买力，通过买涨不买跌的市场行为，共同推动价格上扬。房价反过来刺激地价上升，导致成本推动型价格上涨。房地产行业存在的问题，主要表现在以下几个方面：
一是房地产业界表面像是“急流奔涌”，但下面的“暗流”时而汹涌，时而缓慢，时而回旋，时而停滞。一二线城市房价居高不下，三四线城市则呈现出旧盘烂尾、新盘有价无市、量价有下跌趋势的现象。二是地方财政压力较大，国家的分税制给地方的留成偏少，同时地方还要承担沉重的建设投资。再者，我国采用的是流官制，地方官员多注重“短平快”，土地财政冲动效应带来的政绩形象观念深入官员的决策行为，没有制定相关的房地产管理政策，让市场自行配置，以至于地方官员对房价的高低冷热不闻不问，只顾卖地赚个盆满钵满，不管百姓消费。三是银行收紧房贷、经济放缓、流动性偏紧，要进行严格审慎的风险控制。一些房地产企业会因融资成本过高，或难以为继、或停工、或拖延、或破产，应减少拿地，放慢扩张的步伐。四是业内经济学者认为应该维持高房价使国家不受损失。有人说房价降下来是对的，可以使普通老百姓能够实现居者有其屋，使社会安定和谐；也有人说房地产要崩盘；还有人说起码十年不会崩盘……街头巷尾到处都能听到老百姓在谈论房价，议论纷纷，各抒己见。五是火热却令人焦心的市场，一波三折，跌宕起伏。目前房地产行业仍由市场调节，国家尚未出台相关配套政策。
二、房地产行业调控种种迹象
（一）国家难以出台相应的调控政策
房地产行业直接影响国计民生，面对居高不下的房价，老百姓只能“望房兴叹”。虽然有限购、限贷等一系列的调控政策，这对房产投机商是一种制约，但对有刚性需求的人则是“雪上加霜”。在去年的调控政策下，出现了量价齐升的苗头。投机商照样赚钱，有刚性需求的人照样购不起房。是再调控还是不调控，如何调控难以掌控。
（二）房价过高造成百姓难以接受
普通百姓对目前房地产价格难以接受，认为政府管理力度不够，指责房地产商牟取暴利，一夜暴富。他们把希望寄托在国家的宏观调控上，国家确实也下了很大力气，通过现场调研、制定政策、地方领导责任状、抓现行等措施，确有一些成效，但见效甚微，且多是“昙花一现”，近年来房价不但没有降下来，反而又涨上去了，对于有刚性需求的百姓来说，一直期待着国家对房地产价格的调控，以解决住房问题。
（三）房地产企业受外界影响较大，进退两难
在目前的情况下，一方面房地产企业由于受诸多因素的影响，前景难以预测，如果停止开发与建设又怕失去良机，损失更大。政策调控如何、市场能否热起来、银行是否会宽松等，加之行业、企业、市场出现的势头难以判断。另一方面房地产产品的供需范围存在明显的局限性，房地产市场呈现出鲜明的地域性特征。房地产企业的竞争行为在地域间分离，相互竞争程度小；地域内则垄断程度高，竞争激烈。
房地产出现了拿“地”热的强劲势头，各地纷现“地王”，不但一时难以遏制，而且还在不断出现新的“地王”。这种现象说明房地产企业的暴富心理仍然存在。目前房地产市场表现为有价无市，前景难以预测，房地产商面对严峻的房产市场，进退两难。
（四）银行金融业对房地产企业贷收两难
房地产的繁荣，在某种程度上是国家贷款扶持起来的，房地产商“一哄而上”，相当一段时期房地产在国内成为一个大行业，给企业带来了巨大的经济效益，同时国家也大幅度获取了房地产税收。目前房地产企业融资渠道客观上被进一步收窄，而企业融资成本增加、风险加剧，企业还贷困难。在残酷的事实面前，银行金融业收贷困难。
现在，金融业的改革已拉开序幕，民营商业银行和利率有限度地市场化，加速了银行业存贷间竞争的形成，银行的审慎性和风险性同时在增加，可能是“摇钱树”也可能是“定时炸弹”，利益与风险共存的决策可在一念之间形成相反的结果。
三、房地产行业调控措施及对策
（一）行业整顿
房地产行业涉及面之广、之深，绝非其他行业可比，这也是当前反腐的重灾区。牵涉各方的利益，有以权谋利的，也有以钱谋利的，有权钱交易的，也有权色交易的，为达目的不惜一切手段。各种现象的背后，都是为了一个利益。查摆“四风”，可以清净房地产企业这块土地，使之走上健康的轨道。
定价格、查暴利，促价格回归。国家可以组织物价、土地、税收等部门，对有影响的房地产或80%的房地产企业进行核查，以成本和合理的利润率为基础，进行定价，使房地产的价格得以下降。
（二）改革取地方式
现在实行的是“招、拍、挂”的方式来取得土地，虽然是公开透明了，但是地价也上去了，而一次性收取70、40、20年的地价既不合理，也使得地价太高，进而影响房价上涨。改革取地方式，将一次性交付几十年地价取得土地的方式，改为实行每年交付一定数量地租的方式，把地价降下来，房价也会随之下降。
（三）大力兴办国有房地产企业
现在国家大力倡导建造公租房、廉租房等保障住房，可以缓解百姓住房紧张，解决低收入人群住房问题。建立国有基建队伍，尽可能建设公有商品房，与私有房企业竞争，使房价趋于合理，形成国有、私营多种性质的企业共同存在，共同在一条起跑线上经营。换句话说，就是加速公有住房建设步伐，降低商品房价格。
（四）执行《破产法》，建立亏损房地产企业破产机制
目前，房地产企业出现了亏损破产的迹象，但是，破产者寥寥。究其原因，无论是金融支持还是经营范围方面，国家都力挺民营房地产企业。如果从《破产法》的法律意义上来说，有些房地产企业确实应该宣告破产，但没有破产，还在或欠贷、欠资、欠薪、欠税的情况下非正常地生存着。如果是国有企业，即使是大型国有企业，在这种情况下，也早就宣告破产关门了。这类例子比比皆是，为什么房地产企业有此特殊待遇呢？应该一视同仁，该破产的即宣告破产。在房地产行业，也应实行国有与民营公平竞争的机制，培育和建设同步竞争的市场机制。
（五）加大城市和国有工矿棚户区改造力度，解决百姓住房难问题
城市和国有工矿棚户区居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果。
采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等办法多渠道筹措房产建设资金。加大对城市危房建设、棚户区改造，解决百姓住房难问题。
（六）政府出台相关的房地产政策，加大对房地产的监管力度
房地产价格政策对房地产价格的影响很大，对于房价问题，不能只看到问题，更应发现问题，解决问题。房地产价格政策是指政府对房地产价格高低与涨落的态度及采取的相应管制或干预方式、措施等，包括对房地产是实行市场调节价、政策指导价还是政府定价。主要措施为政府在房地产价格上涨过快时通过增加土地供应或者加大、加快房屋建设，以增加房地产供给，从而平抑房地产价格；规定按照合理的房地产开发建设成本和利润率来定价；制定最高限价，规定房地产交易时不得突破此价格；建立健全一套房地产交易管理制度，遏制房地产投机炒作。此外，还可以依据税收、金融等政策来稳定或抵制房地产价格。
一、房地产行业存在的问题
从市场主体看，地方政府、寡头、银行形成了长期利益共同体，力挺房价。投资和投机购房者，具有强大的购买力，通过买涨不买跌的市场行为，共同推动价格上扬。房价反过来刺激地价上升，导致成本推动型价格上涨。房地产行业存在的问题，主要表现在以下几个方面：
一是房地产业界表面像是“急流奔涌”，但下面的“暗流”时而汹涌，时而缓慢，时而回旋，时而停滞。一二线城市房价居高不下，三四线城市则呈现出旧盘烂尾、新盘有价无市、量价有下跌趋势的现象。二是地方财政压力较大，国家的分税制给地方的留成偏少，同时地方还要承担沉重的建设投资。再者，我国采用的是流官制，地方官员多注重“短平快”，土地财政冲动效应带来的政绩形象观念深入官员的决策行为，没有制定相关的房地产管理政策，让市场自行配置，以至于地方官员对房价的高低冷热不闻不问，只顾卖地赚个盆满钵满，不管百姓消费。三是银行收紧房贷、经济放缓、流动性偏紧，要进行严格审慎的风险控制。一些房地产企业会因融资成本过高，或难以为继、或停工、或拖延、或破产，应减少拿地，放慢扩张的步伐。四是业内经济学者认为应该维持高房价使国家不受损失。有人说房价降下来是对的，可以使普通老百姓能够实现居者有其屋，使社会安定和谐；也有人说房地产要崩盘；还有人说起码十年不会崩盘……街头巷尾到处都能听到老百姓在谈论房价，议论纷纷，各抒己见。五是火热却令人焦心的市场，一波三折，跌宕起伏。目前房地产行业仍由市场调节，国家尚未出台相关配套政策。
二、房地产行业调控种种迹象
（一）国家难以出台相应的调控政策
房地产行业直接影响国计民生，面对居高不下的房价，老百姓只能“望房兴叹”。虽然有限购、限贷等一系列的调控政策，这对房产投机商是一种制约，但对有刚性需求的人则是“雪上加霜”。在去年的调控政策下，出现了量价齐升的苗头。投机商照样赚钱，有刚性需求的人照样购不起房。是再调控还是不调控，如何调控难以掌控。
（二）房价过高造成百姓难以接受
普通百姓对目前房地产价格难以接受，认为政府管理力度不够，指责房地产商牟取暴利，一夜暴富。他们把希望寄托在国家的宏观调控上，国家确实也下了很大力气，通过现场调研、制定政策、地方领导责任状、抓现行等措施，确有一些成效，但见效甚微，且多是“昙花一现”，近年来房价不但没有降下来，反而又涨上去了，对于有刚性需求的百姓来说，一直期待着国家对房地产价格的调控，以解决住房问题。
（三）房地产企业受外界影响较大，进退两难
在目前的情况下，一方面房地产企业由于受诸多因素的影响，前景难以预测，如果停止开发与建设又怕失去良机，损失更大。政策调控如何、市场能否热起来、银行是否会宽松等，加之行业、企业、市场出现的势头难以判断。另一方面房地产产品的供需范围存在明显的局限性，房地产市场呈现出鲜明的地域性特征。房地产企业的竞争行为在地域间分离，相互竞争程度小；地域内则垄断程度高，竞争激烈。
房地产出现了拿“地”热的强劲势头，各地纷现“地王”，不但一时难以遏制，而且还在不断出现新的“地王”。这种现象说明房地产企业的暴富心理仍然存在。目前房地产市场表现为有价无市，前景难以预测，房地产商面对严峻的房产市场，进退两难。
（四）银行金融业对房地产企业贷收两难
房地产的繁荣，在某种程度上是国家贷款扶持起来的，房地产商“一哄而上”，相当一段时期房地产在国内成为一个大行业，给企业带来了巨大的经济效益，同时国家也大幅度获取了房地产税收。目前房地产企业融资渠道客观上被进一步收窄，而企业融资成本增加、风险加剧，企业还贷困难。在残酷的事实面前，银行金融业收贷困难。
现在，金融业的改革已拉开序幕，民营商业银行和利率有限度地市场化，加速了银行业存贷间竞争的形成，银行的审慎性和风险性同时在增加，可能是“摇钱树”也可能是“定时炸弹”，利益与风险共存的决策可在一念之间形成相反的结果。
三、房地产行业调控措施及对策
（一）行业整顿
房地产行业涉及面之广、之深，绝非其他行业可比，这也是当前反腐的重灾区。牵涉各方的利益，有以权谋利的，也有以钱谋利的，有权钱交易的，也有权色交易的，为达目的不惜一切手段。各种现象的背后，都是为了一个利益。查摆“四风”，可以清净房地产企业这块土地，使之走上健康的轨道。
定价格、查暴利，促价格回归。国家可以组织物价、土地、税收等部门，对有影响的房地产或80%的房地产企业进行核查，以成本和合理的利润率为基础，进行定价，使房地产的价格得以下降。
（二）改革取地方式
现在实行的是“招、拍、挂”的方式来取得土地，虽然是公开透明了，但是地价也上去了，而一次性收取70、40、20年的地价既不合理，也使得地价太高，进而影响房价上涨。改革取地方式，将一次性交付几十年地价取得土地的方式，改为实行每年交付一定数量地租的方式，把地价降下来，房价也会随之下降。
（三）大力兴办国有房地产企业
现在国家大力倡导建造公租房、廉租房等保障住房，可以缓解百姓住房紧张，解决低收入人群住房问题。建立国有基建队伍，尽可能建设公有商品房，与私有房企业竞争，使房价趋于合理，形成国有、私营多种性质的企业共同存在，共同在一条起跑线上经营。换句话说，就是加速公有住房建设步伐，降低商品房价格。
（四）执行《破产法》，建立亏损房地产企业破产机制
目前，房地产企业出现了亏损破产的迹象，但是，破产者寥寥。究其原因，无论是金融支持还是经营范围方面，国家都力挺民营房地产企业。如果从《破产法》的法律意义上来说，有些房地产企业确实应该宣告破产，但没有破产，还在或欠贷、欠资、欠薪、欠税的情况下非正常地生存着。如果是国有企业，即使是大型国有企业，在这种情况下，也早就宣告破产关门了。这类例子比比皆是，为什么房地产企业有此特殊待遇呢？应该一视同仁，该破产的即宣告破产。在房地产行业，也应实行国有与民营公平竞争的机制，培育和建设同步竞争的市场机制。
（五）加大城市和国有工矿棚户区改造力度，解决百姓住房难问题
城市和国有工矿棚户区居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果。
采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等办法多渠道筹措房产建设资金。加大对城市危房建设、棚户区改造，解决百姓住房难问题。
（六）政府出台相关的房地产政策，加大对房地产的监管力度
房地产价格政策对房地产价格的影响很大，对于房价问题，不能只看到问题，更应发现问题，解决问题。房地产价格政策是指政府对房地产价格高低与涨落的态度及采取的相应管制或干预方式、措施等，包括对房地产是实行市场调节价、政策指导价还是政府定价。主要措施为政府在房地产价格上涨过快时通过增加土地供应或者加大、加快房屋建设，以增加房地产供给，从而平抑房地产价格；规定按照合理的房地产开发建设成本和利润率来定价；制定最高限价，规定房地产交易时不得突破此价格；建立健全一套房地产交易管理制度，遏制房地产投机炒作。此外，还可以依据税收、金融等政策来稳定或抵制房地产价格。