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今年以来,面对全线飘绿的股市,门槛颇高的期货,连连贬值的基金,以及高不可攀的住宅,什么样的投资方式、什么样的投资产品才能保值增值、潜力可期,是每位手中握有可用资金的投资者所共同关心的焦点话题。比如投资商铺,如何才能吃到馅饼而不入陷阱呢?
面对上百万或者上千万的投资,如何进行理性的投资决策,使投资变得从容、理性,特别是针对北京目前商铺投资的环境,是不是有最简单的定性决策的要素和定性决策的过程,在最短的时间内判断这个商铺投资值得还是不值得的投资。
我的理解,商铺投资的投资过程是一个知己知彼的过程,在很多时候我们犯了一个严重的投资错误,归根结底的问题,应该说还是在这两个方面出了问题。
首先,知己,也就是要了解我们自己。包括三个方面的内容,第一方面,你到底有多大的投资能力,以你的投资能力计划你整个商铺投资资金的分配。
根据资金实力,确定你可以拿出多少钱来进行投资,这项投资在整个你的投资组合中商铺投资占到了多大比重,比如你在股票市场、在基金,中国有一句俗语“鸡蛋不能放在一个篮子里面”。
还要充分考虑到商铺的抗风险能力和商铺损失带来的风险,因为这期间你要考虑到你每年的租金收入,或者营业的净收入,是否能支付银行的还款。要充分考虑到利率的变化,尤其是这个利率的上调,与商铺每年净收入之间的关系。
大家都知道,尤其这一年多以来,利率的上调幅度是非常快的,现在已经8%点多了。这个与你银行的按揭还款,与你整个营业净收入之间关系处理不好,就会面临很大的风险。
第二方面,要有一个你自己投资的理念。您是要做一个激进的投资者,还是要做一个保守的投资者。你是要以长期的投资获得租金收益为目的,还是通过短期投资实现你的投资收益。有的人可能为了炒铺,拿下一年或者半年以后就卖出去。
因为你的投资理念不同,决定了你的投资商铺的市场类型。比如对于一个激进性的投资者来讲,他可能会选择商务区的商铺进行投资,这些区域的商铺价格比较高,但是租金收益也是非常高的。相比而言,风险也是非常大。对于保守型投资来讲,可能投资普通商铺是比较好的方法,第一个,单价是比较低的,当然相对收益也是比较低的,它的特点,投资是比较稳定的。
第三方面,要有一个基本的投资目标升值空间。根据当前的市场状况,或者商铺投资市场的状况,来确定你平均的投资目标收益率,应该确定在一个什么样的空间。对于目标收益的空间,不仅有一个现在的认识,还要有一个长期的评估和了解。对目标收益空间不仅有一个横向的对比,也有一个纵向的对比,比如横向的对比,可能要跟其他的投资品种进行比较,也要跟其他的,比如说不同区域的商铺投资,不同区域的商铺投资收益率是不一样的,然后进行对比。
前面三个方面,我讲的主要是知己的一个过程。好多人可能对这个方面不太重视,但我觉得,这一点很关键。
第二个方面,我们来讲讲知彼的过程。也包括三个方面的内容。
第一方面,这个商铺能不能投资。能不能投资其实是一个风险防范的判断,核心层面的内容无非也是以下几点。
首先,判断一个项目的性质,到底是独立门面的商铺,还是室内的产权式商铺。就是哪些风险是自己可以接受的风险,比如说这个商铺买完以后有可能达到半年或者一年的空置,或者说现在的租金收益不足以支付银行的还款,前期养商培育市场的时间比较长,这些风险是可以接受的风险。就是说哪些风险是绝对不可能接受的风险,比如说室内产权商铺,不论是虚拟的商铺,还是实实在在的,如果说这个项目不能经营成功,将导致致命的风险,我对这种风险的理解叫本质的风险。当然还有像本身开发手续的合法性,相关的证照是否齐全,这方面的风险我们也叫项目的风险。就是这些东西决定了这个项目能不能投资。
第二方面,如果说确定这个项目值得投资,能投资的话,那就是值不值得投资,可能对这个项目你要做整体定性的一个价值评估的过程。这里面需要了解整个区域的城市规划,包括对这个区域城市功能的定位,是在文教区、商务区,还是居住区,它的市政条件,交通,尤其是投资项目周边的一个详细的状况。
第二点,要判断这个项目是否会形成核心商圈,从这个项目的规模、体量、定位、交通、规划,综合因素来判断,这个项目现在或者未来能不能形成一个商圈,当然一提商圈很多人理解就是大的商业街或者购物中心,其实这是一个比较狭义的认识,其实即使在社区商铺也有可能形成商圈,只不过说这个商圈是一个相对小型的商圈。
第三点,要考虑投资这个商铺区域商圈的变动。就是说这个商圈有可能变好还是变坏,这就好比商圈变动过程中你投资商铺就如同你买股票,看大市一样,成长性是很重要的考虑因素。比如2006年,那个时候投资股票的时候,可能对股票投资任何经验都没有的人,都可能赚大钱,如果今年开始你再去做股票投资,即使再好的操盘手都可能被套了,就是因为大市场不太好。在已经成熟的商圈投资商铺,本身成长的空间是比较小的,因为这些区域土地成本已经很高了,开发成本也比较高,开发商的售价也不低,它的售价基本上是根据目前整个区域的租金水平来确定的,投资的价值可能已经不是特别的大,好比现在的CBD、现在的三里屯,很多商铺都卖到五六万一平方米,这些区域的商铺投资已经没有什么太大的价值了。
选择正在发展中的商圈,也许你前两三年投资回报不理想,随着商圈的发展,这个商铺的发展性是非常好的。就拿刚才谈到的,像商务中心区的商铺来讲,如果现在一平方米卖6万,如果5年以后出租出去,卖到12万的可能性,几乎没有。但是如果选择一些发展中的商圈,目前的售价可能不太高,买的时候可能2万多,但是过5年卖4万的时候,你觉得完全可以实现了。
如果说你所选择的商铺所处的商圈正在面临着拆迁,可能面临着衰败,如同股市顶峰买股票一样,这个风险就很大了。比如很多老城区,比如东四,很多商圈基本上快不存在了,这些商铺的投资价值已经不是很大了。
第四点,所谓主力店的效应,不论是大的商业中心区,还是一些小的社区,或者邻里性的商业区都有主力店,比如大的商业区,主力店有可能是百货店、大卖场、购物中心,但是对小的邻里商业或者小的社区商业来讲,它的主力店有可能是便超、综合超市,这样与主力店相临的价格将大大好于比较远的商铺。
第五点,要考虑这个项目的利弊条件。利弊条件决定了商圈周围环境和本身的因素,对未来整个出租以后商家经营力的影响。中国有一句俗语“一步三势”,就是相差毫厘导致利益差距是很多的。
商铺利弊的因素,主要包括了门前道路的类别、顾客的来度、人群的动向,当然还涉及这个门朝哪开,比如在北方的商铺,门朝北开的时候,冬天北风会灌到里面来,很多人就不愿意来,很多细小的因素都会影响到商铺的收益。
第三个大的方面,该花多少钱来投资。如果说前面能不能投资、值不值得投资,是一个定性的判断过程,第三个过程,该花多少钱,就是定量的评估,就是这个商铺应该值多少钱。主要通过资本的数据测算,这个商铺的收益空间有多大,是否符合自己前期测定的目标收益空间。
这里面首先要调查周边商铺的租金水平,周边的租金水平将直接反映你投资商铺未来的租金收益,是否支撑你的购买价格。这个价格要考虑到它的面积大小、楼层、位置的均好性,包括也要考虑到承租的业态的特点,把这些因素要加权的平均,比如商铺越小租金会越高,做零售店的租金是比较高的,可能出租做餐饮租金就是比较低的,一定要把这些样本进行综合的加权平均考察。还要考察周边项目近两年商铺销售价格的趋势,通过价格变动的趋势,可以测算或者对比投资价格的高低。第三,要调查周边整个商圈里面商铺整体的出租率,空置率是什么状况。
通过以上取得加工处理,我给大家介绍两种最简单的方法,测算你投资的商铺应该花多少钱。
第一,销售比较法。主要是确定一下与近期市场上售出的物业,还有相似可比性物业的投资价值,在给定的购买价格之下,投资者可以使用销售比较法确定商铺每平方米的价格,然后计算得出平方米的价格在市场上出售的可比物业价格的比较。方法很简单,一对比,市场上近半年以来或者近期出租的价格高还是低,没有考虑到商铺的租金收入会是多少钱,这个区域商铺控制水平是什么状况,没有考虑这些因素。
第二,租金还原法。通过对周边类似或者相似物业的调查,知道他的租金水平,基本的租金状况,租金的递增幅度,可以大致测算一下收回总投资的年限,比如我希望8年收回,那每年的收益率就是12%,还是说10年收回,这样收益率大概在10%,可以对未来整个十年期的租金收益做一个测算或者做一个预测。为什么呢?目前这个商铺的出租价格是多少钱,这个收入的递增是怎么个递增法,是每年递增5%,还是两年递增5%,通过这个测算出未来10年租金收入的现金流平均水平是多少钱。
假设得出物业的租金水平,比如十年的平均租金水平大概10元,可以10元×365天×10年×0.95,这样得到的价格,比如这个商铺投资的价格大概是34675元,这样你目标的收益率,就设定到10%。为什么×0.95呢,这里面要考虑房产税的问题。比如10×365×12年×0.95,这样得出的价格大概是34671块,这样的收益率大概每年8.3%的状况,因为收益率的目标不一样,将会导致商铺的价格是不一样的,然后通过得出价格,与开发商实际出售的价格之间做一个比较。
以上两种方法是最直接、最简单的定量的计算方法,可以最短的时间内确定这个物业值多少钱,而不是听销售人员在那儿瞎忽悠。(来源:焦点房地产网2008年7月1日 编辑/刘丽琴)
面对上百万或者上千万的投资,如何进行理性的投资决策,使投资变得从容、理性,特别是针对北京目前商铺投资的环境,是不是有最简单的定性决策的要素和定性决策的过程,在最短的时间内判断这个商铺投资值得还是不值得的投资。
我的理解,商铺投资的投资过程是一个知己知彼的过程,在很多时候我们犯了一个严重的投资错误,归根结底的问题,应该说还是在这两个方面出了问题。
首先,知己,也就是要了解我们自己。包括三个方面的内容,第一方面,你到底有多大的投资能力,以你的投资能力计划你整个商铺投资资金的分配。
根据资金实力,确定你可以拿出多少钱来进行投资,这项投资在整个你的投资组合中商铺投资占到了多大比重,比如你在股票市场、在基金,中国有一句俗语“鸡蛋不能放在一个篮子里面”。
还要充分考虑到商铺的抗风险能力和商铺损失带来的风险,因为这期间你要考虑到你每年的租金收入,或者营业的净收入,是否能支付银行的还款。要充分考虑到利率的变化,尤其是这个利率的上调,与商铺每年净收入之间的关系。
大家都知道,尤其这一年多以来,利率的上调幅度是非常快的,现在已经8%点多了。这个与你银行的按揭还款,与你整个营业净收入之间关系处理不好,就会面临很大的风险。
第二方面,要有一个你自己投资的理念。您是要做一个激进的投资者,还是要做一个保守的投资者。你是要以长期的投资获得租金收益为目的,还是通过短期投资实现你的投资收益。有的人可能为了炒铺,拿下一年或者半年以后就卖出去。
因为你的投资理念不同,决定了你的投资商铺的市场类型。比如对于一个激进性的投资者来讲,他可能会选择商务区的商铺进行投资,这些区域的商铺价格比较高,但是租金收益也是非常高的。相比而言,风险也是非常大。对于保守型投资来讲,可能投资普通商铺是比较好的方法,第一个,单价是比较低的,当然相对收益也是比较低的,它的特点,投资是比较稳定的。
第三方面,要有一个基本的投资目标升值空间。根据当前的市场状况,或者商铺投资市场的状况,来确定你平均的投资目标收益率,应该确定在一个什么样的空间。对于目标收益的空间,不仅有一个现在的认识,还要有一个长期的评估和了解。对目标收益空间不仅有一个横向的对比,也有一个纵向的对比,比如横向的对比,可能要跟其他的投资品种进行比较,也要跟其他的,比如说不同区域的商铺投资,不同区域的商铺投资收益率是不一样的,然后进行对比。
前面三个方面,我讲的主要是知己的一个过程。好多人可能对这个方面不太重视,但我觉得,这一点很关键。
第二个方面,我们来讲讲知彼的过程。也包括三个方面的内容。
第一方面,这个商铺能不能投资。能不能投资其实是一个风险防范的判断,核心层面的内容无非也是以下几点。
首先,判断一个项目的性质,到底是独立门面的商铺,还是室内的产权式商铺。就是哪些风险是自己可以接受的风险,比如说这个商铺买完以后有可能达到半年或者一年的空置,或者说现在的租金收益不足以支付银行的还款,前期养商培育市场的时间比较长,这些风险是可以接受的风险。就是说哪些风险是绝对不可能接受的风险,比如说室内产权商铺,不论是虚拟的商铺,还是实实在在的,如果说这个项目不能经营成功,将导致致命的风险,我对这种风险的理解叫本质的风险。当然还有像本身开发手续的合法性,相关的证照是否齐全,这方面的风险我们也叫项目的风险。就是这些东西决定了这个项目能不能投资。
第二方面,如果说确定这个项目值得投资,能投资的话,那就是值不值得投资,可能对这个项目你要做整体定性的一个价值评估的过程。这里面需要了解整个区域的城市规划,包括对这个区域城市功能的定位,是在文教区、商务区,还是居住区,它的市政条件,交通,尤其是投资项目周边的一个详细的状况。
第二点,要判断这个项目是否会形成核心商圈,从这个项目的规模、体量、定位、交通、规划,综合因素来判断,这个项目现在或者未来能不能形成一个商圈,当然一提商圈很多人理解就是大的商业街或者购物中心,其实这是一个比较狭义的认识,其实即使在社区商铺也有可能形成商圈,只不过说这个商圈是一个相对小型的商圈。
第三点,要考虑投资这个商铺区域商圈的变动。就是说这个商圈有可能变好还是变坏,这就好比商圈变动过程中你投资商铺就如同你买股票,看大市一样,成长性是很重要的考虑因素。比如2006年,那个时候投资股票的时候,可能对股票投资任何经验都没有的人,都可能赚大钱,如果今年开始你再去做股票投资,即使再好的操盘手都可能被套了,就是因为大市场不太好。在已经成熟的商圈投资商铺,本身成长的空间是比较小的,因为这些区域土地成本已经很高了,开发成本也比较高,开发商的售价也不低,它的售价基本上是根据目前整个区域的租金水平来确定的,投资的价值可能已经不是特别的大,好比现在的CBD、现在的三里屯,很多商铺都卖到五六万一平方米,这些区域的商铺投资已经没有什么太大的价值了。
选择正在发展中的商圈,也许你前两三年投资回报不理想,随着商圈的发展,这个商铺的发展性是非常好的。就拿刚才谈到的,像商务中心区的商铺来讲,如果现在一平方米卖6万,如果5年以后出租出去,卖到12万的可能性,几乎没有。但是如果选择一些发展中的商圈,目前的售价可能不太高,买的时候可能2万多,但是过5年卖4万的时候,你觉得完全可以实现了。
如果说你所选择的商铺所处的商圈正在面临着拆迁,可能面临着衰败,如同股市顶峰买股票一样,这个风险就很大了。比如很多老城区,比如东四,很多商圈基本上快不存在了,这些商铺的投资价值已经不是很大了。
第四点,所谓主力店的效应,不论是大的商业中心区,还是一些小的社区,或者邻里性的商业区都有主力店,比如大的商业区,主力店有可能是百货店、大卖场、购物中心,但是对小的邻里商业或者小的社区商业来讲,它的主力店有可能是便超、综合超市,这样与主力店相临的价格将大大好于比较远的商铺。
第五点,要考虑这个项目的利弊条件。利弊条件决定了商圈周围环境和本身的因素,对未来整个出租以后商家经营力的影响。中国有一句俗语“一步三势”,就是相差毫厘导致利益差距是很多的。
商铺利弊的因素,主要包括了门前道路的类别、顾客的来度、人群的动向,当然还涉及这个门朝哪开,比如在北方的商铺,门朝北开的时候,冬天北风会灌到里面来,很多人就不愿意来,很多细小的因素都会影响到商铺的收益。
第三个大的方面,该花多少钱来投资。如果说前面能不能投资、值不值得投资,是一个定性的判断过程,第三个过程,该花多少钱,就是定量的评估,就是这个商铺应该值多少钱。主要通过资本的数据测算,这个商铺的收益空间有多大,是否符合自己前期测定的目标收益空间。
这里面首先要调查周边商铺的租金水平,周边的租金水平将直接反映你投资商铺未来的租金收益,是否支撑你的购买价格。这个价格要考虑到它的面积大小、楼层、位置的均好性,包括也要考虑到承租的业态的特点,把这些因素要加权的平均,比如商铺越小租金会越高,做零售店的租金是比较高的,可能出租做餐饮租金就是比较低的,一定要把这些样本进行综合的加权平均考察。还要考察周边项目近两年商铺销售价格的趋势,通过价格变动的趋势,可以测算或者对比投资价格的高低。第三,要调查周边整个商圈里面商铺整体的出租率,空置率是什么状况。
通过以上取得加工处理,我给大家介绍两种最简单的方法,测算你投资的商铺应该花多少钱。
第一,销售比较法。主要是确定一下与近期市场上售出的物业,还有相似可比性物业的投资价值,在给定的购买价格之下,投资者可以使用销售比较法确定商铺每平方米的价格,然后计算得出平方米的价格在市场上出售的可比物业价格的比较。方法很简单,一对比,市场上近半年以来或者近期出租的价格高还是低,没有考虑到商铺的租金收入会是多少钱,这个区域商铺控制水平是什么状况,没有考虑这些因素。
第二,租金还原法。通过对周边类似或者相似物业的调查,知道他的租金水平,基本的租金状况,租金的递增幅度,可以大致测算一下收回总投资的年限,比如我希望8年收回,那每年的收益率就是12%,还是说10年收回,这样收益率大概在10%,可以对未来整个十年期的租金收益做一个测算或者做一个预测。为什么呢?目前这个商铺的出租价格是多少钱,这个收入的递增是怎么个递增法,是每年递增5%,还是两年递增5%,通过这个测算出未来10年租金收入的现金流平均水平是多少钱。
假设得出物业的租金水平,比如十年的平均租金水平大概10元,可以10元×365天×10年×0.95,这样得到的价格,比如这个商铺投资的价格大概是34675元,这样你目标的收益率,就设定到10%。为什么×0.95呢,这里面要考虑房产税的问题。比如10×365×12年×0.95,这样得出的价格大概是34671块,这样的收益率大概每年8.3%的状况,因为收益率的目标不一样,将会导致商铺的价格是不一样的,然后通过得出价格,与开发商实际出售的价格之间做一个比较。
以上两种方法是最直接、最简单的定量的计算方法,可以最短的时间内确定这个物业值多少钱,而不是听销售人员在那儿瞎忽悠。(来源:焦点房地产网2008年7月1日 编辑/刘丽琴)