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摘要：对个人住房贷款中出现的新问题、新风险，要高度重视，积极采取相应措施；增强合法合规经营意识，严格贯彻落实有关政策，严格执行规章制度，落实贷前调查、贷中审查和贷后检查各项要求，有效防范个人住房贷款风险。
关键词：住房贷款；风险防范；措施
中图分类号：F830.572 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）02-0-02
一、关注国家宏观经济调控政策对房地产行业的影响
今年宏观调控政策的目标之一就是抑制房价过快上涨。因此要密切关注国家出台的相关调控政策对房地产市场造成的影响，以及货币政策、信贷政策所带来的利率、首付比例的变化对人们购房预期心理造成的影响，关注政策性原因对个人住房贷款发展带来的影响。
二、加强市场调研，全面考察借款人偿还能力，以多种手段增强抵御风险的能力
1.了解和预测房地产市场运行情况：及时掌握房价相关的信息数据，通过有关平台了解政府所公布的城市新建、二手房、房屋租赁的价格情况，了解房地产投资、土地购置面积、新开工商品房面积等未来供给指标，关注楼盘开盘和人们认购情况，尽可能提高对市场运行的敏感性。
2.全面考察借款人的偿还能力：要关注借款人所从事行业的稳定性及收入可持续性，所申报收入是否与其目前从业年限、学历、行业平均水平相匹配，借款人家庭收入与支出情况，关注经济周期的变化可能给借款人及家庭带来就业和收入的影响，谨慎测算借款人贷款的收入还贷比。
3.对偿还能力偏低的借款人在严格审查借款资格的基础上，追加其具有偿还能力的直系亲属如配偶、父母或子女作为共同申请人，从而降低信贷风险的发生。
4.为抵御市场风险， 尽可能降低房价波动所带来的负面影响，要严格合理确定贷款成数。根据承担风险的大小以及市场供求、市场价格、交付时间、分别借款人购房消费行为性质和购房动机，合理确定按揭贷款成数，减少按揭房产价值因外部形势变化而造成大幅缩水所产生的风险。
三、通过多种渠道和手段获取借款人综合信息，降低借款人信用风险的发生
1.通过不断完善的信息平台查询客户情况。目前，主要依靠人民银行的征信系统，查询借款人信贷状况和还款记录，随着征信系统建设的完善，客户违章驾驶信息、各种缴费信息等信息量将逐步丰富，银行信息不对称风险会进一步降低。
2.严格执行差别化信贷政策。近年来，二套房政策、限购、首付比例变动、利率浮动比例变动等相关信贷政策相继出台，严格执行差别化信贷政策的具体要求是防范风险的有效措施。例如在对借款人已购房产套数的调查了解中，应要求借款人提供由当地房地产主管部门出具的通过房屋登记信息系统查询的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)住房登记书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，应要求借款人提供家庭住房实有套数书面诚信保证。要通过查询征信记录、面谈(必要时居访)等形式核实借款人家庭成员名下实际拥有的成套住房数量。
3.利用多种手段，获取真实的申报信息。通过工商、税务和媒体等多方面了解借款人的信用情况，增强借款人申报信息的真实和客观性。例如可以与公安部门加强联系，通过公安部门的户籍管理制度，对借款人的身份进行核实；对其提供的收入证明的真实性可以通过社保部门或工商税务部门等途径进行核实；还可以要求客户提供税单、现金流量证明或资产证明对收入情况予以佐证。
四、加强对开发商及楼盘的审查与管理，严防“假按揭”
1.加强对开发商审查与管理：首先要重点审查开发商自有资金实力、财务状况、资质等级、信用水平、以往项目开发和销售情况等；同时还要审查开发商高管人员的经营理念是否稳健务实，高管人员及销售人员的个人品质是否诚实守信等。对曾经发生“假按揭”或存在其他诈骗行为的开发商要建立黑名单制度，严禁新的合作。
2.加强对楼盘安全性的审查：与银行合作的按揭楼盘项目一般分为我行提供房地产开发贷款和我行未提供房地产开发贷款两种类型。对于我行提供房地产开发贷款的按揭项目，一般风险相对较低；对于我行未提供房地产开发贷款的按揭项目，风险相对较高，一般需要资格准入，所以需在个贷审批之前要确认是否经有权部门核准。
3.加强对楼盘开发及销售的合法性的审查，熟悉项目的地理位置、户型、楼盘品质等，对楼盘销售前景作出分析判断；要加强项目的后续管理，密切监控工程进度、资金到位和使用情况及房屋销售情况。对长期滞销突然销售异常活跃的楼盘、发生较多退房的楼盘、开发商垫付首付或分期首付的楼盘，要认真进行调查，重点加以防范；要密切关注房屋交易管理部门公示的退房信息，积极采取多种措施跟踪已贷款楼盘是否出现退房特别是批量退房现象，防止客户退房后贷款资金被开发商实际占用。对“四证”(用地许可证、规划许可证、施工许可证、销售许可证)不全、采取“返租”方式销售的楼盘，严禁投放个人住房贷款。
4.掌握“假按揭”的主要特征及时防范。(1)审查借款人交易行为的真实性。“假按揭”的识别标准主要有：一是借款主体是否真实。一旦出现冒名，假名、虚假签名、伪造身份信息等，极可能为疑似“假按揭”贷款。二是交易背景的是否真实，隐匿首付款环节，伪造虚假交易合同，不开购房发票或开后作废，虚假房地产登记证或非真实意愿登记证等。三是售房价格与市场行情是否吻合、销售价格明显高出当地市场价格行情，应当慎重考虑房价偏高的原因是否合理与充分。四是借款人与开发商是否存在关联关系。五是存在首期还款出现拖欠、拖欠期数较多，还款资金来源于开发商，由开发商柜面集中现金还款，从开发商账户直接扣款等现象，则有“假按揭”嫌疑。六是是否存在短时间内集中放贷，再短时间内集中申请贷款，且取得贷款资金后很快支用，应留意资金流向。七是多个借款人具有某一共性、借款人对所购房屋不了解、购买意愿不强。(2)通过多种渠道掌握相关价格信息，确保交易价格合理。要了解和掌握所在地区各类型楼盘的价位，熟知贷款楼盘的销售价格，并通过对同一地区、相同类型楼盘价格的比对，有效判断借款人所购住房交易价格的合理性；对二手房贷款，要充分利用我行存量个人住房贷款及公积金贷款、组合贷款等信息，对交易价格或评估价格进行确认，防止价值高估，对明显高于市场价格的要予以拒绝 。
五、加强抵押物管理，根据抵押物使用功能判断抵押物价值变动趋势
1.加强抵押物调查与监管：严禁有争议的房产作为抵押品。客户向我行提供的抵押物必须权属清晰、没有争议，例如，抵押物上存在的共有人是否具备相应的民事行为能力，其抵押行为是否得到法律认可；在有多个产权共有人时，共有人之间的约定份额和约定事项是否存在争议，是否对我行的抵押权实现产生障碍。
2.根据抵押物使用功能判断抵押物变动趋势：居住类房屋主要用于居住，价值变动趋势受周边房屋价格变化的影响，判断其价值变动趋势，可以从房地产行业变化趋势，预测居住类房屋的市场供求变动趋势和价格走势；抵押物为商用房的，其价值波动受商业环境变动影响，预测商业类房屋抵押价值变化趋势，就要从外部经济、经营、商业环境的变化趋势，预测判断商业类房屋的收益变化趋势。
六、规范操作，坚持贷前调查、贷中审查、贷后监控和检查，防范操作风险
1.加强贷前调查、贷中审查的管理原则。严密的贷款操作流程。坚持贷前调查、贷中审查原则，坚持审贷分离，各个部门的职责分工要清楚合理，内部岗位分工要明确，防范操作风险和道德风险，使各个环节相互牵制，相互监督。推行个人住房按揭中心的业务运作模式，统一标准和条件，实行严格的审贷分离，减少或杜绝因操作不规范、审查不严格而形成的贷款风险。
2.严格执行面谈、面签制度。贷前调查人员必须当面与客户交谈，完成面谈调查要求的所有内容，并记录调查结果，在调查申报审批表上，清晰完整记载面谈调查的时间、地点、被调查人以及调查后判断结果等情况，调查人员签字后存档保存。对于个人再交易住房贷款，贷前调查人员应同时与售房人进行面谈，了解房产权属、首付款交付、交易行为等情况。
3.加强贷后监控和检查，加强贷后的风险跟踪管理。在个人住房按揭贷款业务的过程中，商业银行应适时建立“两项制度”，即贷后对借款人访问制度和对按揭楼盘的跟踪制度。(1)对借款人进行贷后跟踪调查和分析，监测偿还风险，及时发现借款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素，如就业和收入的变动情况，是否会影响其正常的还款能力，一经发现要及时采取补救措施；针对无意违约的客户，要及时通知借款人偿还到逾期贷款，防止客户的无意违约；对长时间逾期且还款意愿较好的借款人除采取积极催收的办法外，还应定期向其发送到逾期贷款催收通知单，以免出现诉讼时效中断，造成信贷资产损失；对于个别恶意违约者和已经出现风险预警信号且情况比较严重的借款，应及时通知保证人偿还债务或依法对其提起诉讼，最大限度减少贷款偿还风险；监控借款人的还款行为，关注是否存在多笔贷款为同一机构或其他个人代为统一偿还，发现问题，及时处理。(2)建立对按揭楼盘的动态跟踪系统，及时掌握工程进度、资金运用等情况，了解按揭楼盘的配套建设、小区环境、市场价格的变动情况，为按揭贷款继续发放提供依据；密切关注退房情况，及时核查我行借款人所购房屋是否退房以及退房后是否及时足额归还贷款，防止贷款资金被开发商占用。对退房率较高或发生批量退房的楼盘，应及时调查退房原因，发现有虚构购房行为骗取银行贷款的，要立即中止合作，不再发放贷款。建立贷后回访制度，贷款发放后一定时期内，贷后管理人员应回访借款人，核实相关情况，并做好回访记录。(3)对贷款档案资料和按揭物权证的占管，要做好登记造册、专人保管、专库储存，交接制度要健全，交接手续要清楚，避免档案和按揭物权证的遗失。
作者简介：戴瑞敏（1965-），女，本科（会计师），研究方向：金融经济。
赵 晨（1984-），男，河南省郑州人，本科，统计师、经济师，研究方向：法律经济。
关键词：住房贷款；风险防范；措施
中图分类号：F830.572 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）02-0-02
一、关注国家宏观经济调控政策对房地产行业的影响
今年宏观调控政策的目标之一就是抑制房价过快上涨。因此要密切关注国家出台的相关调控政策对房地产市场造成的影响，以及货币政策、信贷政策所带来的利率、首付比例的变化对人们购房预期心理造成的影响，关注政策性原因对个人住房贷款发展带来的影响。
二、加强市场调研，全面考察借款人偿还能力，以多种手段增强抵御风险的能力
1.了解和预测房地产市场运行情况：及时掌握房价相关的信息数据，通过有关平台了解政府所公布的城市新建、二手房、房屋租赁的价格情况，了解房地产投资、土地购置面积、新开工商品房面积等未来供给指标，关注楼盘开盘和人们认购情况，尽可能提高对市场运行的敏感性。
2.全面考察借款人的偿还能力：要关注借款人所从事行业的稳定性及收入可持续性，所申报收入是否与其目前从业年限、学历、行业平均水平相匹配，借款人家庭收入与支出情况，关注经济周期的变化可能给借款人及家庭带来就业和收入的影响，谨慎测算借款人贷款的收入还贷比。
3.对偿还能力偏低的借款人在严格审查借款资格的基础上，追加其具有偿还能力的直系亲属如配偶、父母或子女作为共同申请人，从而降低信贷风险的发生。
4.为抵御市场风险， 尽可能降低房价波动所带来的负面影响，要严格合理确定贷款成数。根据承担风险的大小以及市场供求、市场价格、交付时间、分别借款人购房消费行为性质和购房动机，合理确定按揭贷款成数，减少按揭房产价值因外部形势变化而造成大幅缩水所产生的风险。
三、通过多种渠道和手段获取借款人综合信息，降低借款人信用风险的发生
1.通过不断完善的信息平台查询客户情况。目前，主要依靠人民银行的征信系统，查询借款人信贷状况和还款记录，随着征信系统建设的完善，客户违章驾驶信息、各种缴费信息等信息量将逐步丰富，银行信息不对称风险会进一步降低。
2.严格执行差别化信贷政策。近年来，二套房政策、限购、首付比例变动、利率浮动比例变动等相关信贷政策相继出台，严格执行差别化信贷政策的具体要求是防范风险的有效措施。例如在对借款人已购房产套数的调查了解中，应要求借款人提供由当地房地产主管部门出具的通过房屋登记信息系统查询的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)住房登记书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，应要求借款人提供家庭住房实有套数书面诚信保证。要通过查询征信记录、面谈(必要时居访)等形式核实借款人家庭成员名下实际拥有的成套住房数量。
3.利用多种手段，获取真实的申报信息。通过工商、税务和媒体等多方面了解借款人的信用情况，增强借款人申报信息的真实和客观性。例如可以与公安部门加强联系，通过公安部门的户籍管理制度，对借款人的身份进行核实；对其提供的收入证明的真实性可以通过社保部门或工商税务部门等途径进行核实；还可以要求客户提供税单、现金流量证明或资产证明对收入情况予以佐证。
四、加强对开发商及楼盘的审查与管理，严防“假按揭”
1.加强对开发商审查与管理：首先要重点审查开发商自有资金实力、财务状况、资质等级、信用水平、以往项目开发和销售情况等；同时还要审查开发商高管人员的经营理念是否稳健务实，高管人员及销售人员的个人品质是否诚实守信等。对曾经发生“假按揭”或存在其他诈骗行为的开发商要建立黑名单制度，严禁新的合作。
2.加强对楼盘安全性的审查：与银行合作的按揭楼盘项目一般分为我行提供房地产开发贷款和我行未提供房地产开发贷款两种类型。对于我行提供房地产开发贷款的按揭项目，一般风险相对较低；对于我行未提供房地产开发贷款的按揭项目，风险相对较高，一般需要资格准入，所以需在个贷审批之前要确认是否经有权部门核准。
3.加强对楼盘开发及销售的合法性的审查，熟悉项目的地理位置、户型、楼盘品质等，对楼盘销售前景作出分析判断；要加强项目的后续管理，密切监控工程进度、资金到位和使用情况及房屋销售情况。对长期滞销突然销售异常活跃的楼盘、发生较多退房的楼盘、开发商垫付首付或分期首付的楼盘，要认真进行调查，重点加以防范；要密切关注房屋交易管理部门公示的退房信息，积极采取多种措施跟踪已贷款楼盘是否出现退房特别是批量退房现象，防止客户退房后贷款资金被开发商实际占用。对“四证”(用地许可证、规划许可证、施工许可证、销售许可证)不全、采取“返租”方式销售的楼盘，严禁投放个人住房贷款。
4.掌握“假按揭”的主要特征及时防范。(1)审查借款人交易行为的真实性。“假按揭”的识别标准主要有：一是借款主体是否真实。一旦出现冒名，假名、虚假签名、伪造身份信息等，极可能为疑似“假按揭”贷款。二是交易背景的是否真实，隐匿首付款环节，伪造虚假交易合同，不开购房发票或开后作废，虚假房地产登记证或非真实意愿登记证等。三是售房价格与市场行情是否吻合、销售价格明显高出当地市场价格行情，应当慎重考虑房价偏高的原因是否合理与充分。四是借款人与开发商是否存在关联关系。五是存在首期还款出现拖欠、拖欠期数较多，还款资金来源于开发商，由开发商柜面集中现金还款，从开发商账户直接扣款等现象，则有“假按揭”嫌疑。六是是否存在短时间内集中放贷，再短时间内集中申请贷款，且取得贷款资金后很快支用，应留意资金流向。七是多个借款人具有某一共性、借款人对所购房屋不了解、购买意愿不强。(2)通过多种渠道掌握相关价格信息，确保交易价格合理。要了解和掌握所在地区各类型楼盘的价位，熟知贷款楼盘的销售价格，并通过对同一地区、相同类型楼盘价格的比对，有效判断借款人所购住房交易价格的合理性；对二手房贷款，要充分利用我行存量个人住房贷款及公积金贷款、组合贷款等信息，对交易价格或评估价格进行确认，防止价值高估，对明显高于市场价格的要予以拒绝 。
五、加强抵押物管理，根据抵押物使用功能判断抵押物价值变动趋势
1.加强抵押物调查与监管：严禁有争议的房产作为抵押品。客户向我行提供的抵押物必须权属清晰、没有争议，例如，抵押物上存在的共有人是否具备相应的民事行为能力，其抵押行为是否得到法律认可；在有多个产权共有人时，共有人之间的约定份额和约定事项是否存在争议，是否对我行的抵押权实现产生障碍。
2.根据抵押物使用功能判断抵押物变动趋势：居住类房屋主要用于居住，价值变动趋势受周边房屋价格变化的影响，判断其价值变动趋势，可以从房地产行业变化趋势，预测居住类房屋的市场供求变动趋势和价格走势；抵押物为商用房的，其价值波动受商业环境变动影响，预测商业类房屋抵押价值变化趋势，就要从外部经济、经营、商业环境的变化趋势，预测判断商业类房屋的收益变化趋势。
六、规范操作，坚持贷前调查、贷中审查、贷后监控和检查，防范操作风险
1.加强贷前调查、贷中审查的管理原则。严密的贷款操作流程。坚持贷前调查、贷中审查原则，坚持审贷分离，各个部门的职责分工要清楚合理，内部岗位分工要明确，防范操作风险和道德风险，使各个环节相互牵制，相互监督。推行个人住房按揭中心的业务运作模式，统一标准和条件，实行严格的审贷分离，减少或杜绝因操作不规范、审查不严格而形成的贷款风险。
2.严格执行面谈、面签制度。贷前调查人员必须当面与客户交谈，完成面谈调查要求的所有内容，并记录调查结果，在调查申报审批表上，清晰完整记载面谈调查的时间、地点、被调查人以及调查后判断结果等情况，调查人员签字后存档保存。对于个人再交易住房贷款，贷前调查人员应同时与售房人进行面谈，了解房产权属、首付款交付、交易行为等情况。
3.加强贷后监控和检查，加强贷后的风险跟踪管理。在个人住房按揭贷款业务的过程中，商业银行应适时建立“两项制度”，即贷后对借款人访问制度和对按揭楼盘的跟踪制度。(1)对借款人进行贷后跟踪调查和分析，监测偿还风险，及时发现借款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素，如就业和收入的变动情况，是否会影响其正常的还款能力，一经发现要及时采取补救措施；针对无意违约的客户，要及时通知借款人偿还到逾期贷款，防止客户的无意违约；对长时间逾期且还款意愿较好的借款人除采取积极催收的办法外，还应定期向其发送到逾期贷款催收通知单，以免出现诉讼时效中断，造成信贷资产损失；对于个别恶意违约者和已经出现风险预警信号且情况比较严重的借款，应及时通知保证人偿还债务或依法对其提起诉讼，最大限度减少贷款偿还风险；监控借款人的还款行为，关注是否存在多笔贷款为同一机构或其他个人代为统一偿还，发现问题，及时处理。(2)建立对按揭楼盘的动态跟踪系统，及时掌握工程进度、资金运用等情况，了解按揭楼盘的配套建设、小区环境、市场价格的变动情况，为按揭贷款继续发放提供依据；密切关注退房情况，及时核查我行借款人所购房屋是否退房以及退房后是否及时足额归还贷款，防止贷款资金被开发商占用。对退房率较高或发生批量退房的楼盘，应及时调查退房原因，发现有虚构购房行为骗取银行贷款的，要立即中止合作，不再发放贷款。建立贷后回访制度，贷款发放后一定时期内，贷后管理人员应回访借款人，核实相关情况，并做好回访记录。(3)对贷款档案资料和按揭物权证的占管，要做好登记造册、专人保管、专库储存，交接制度要健全，交接手续要清楚，避免档案和按揭物权证的遗失。
作者简介：戴瑞敏（1965-），女，本科（会计师），研究方向：金融经济。
赵 晨（1984-），男，河南省郑州人，本科，统计师、经济师，研究方向：法律经济。