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摘要：构建地区住房梯度消费体系是解决北京住房紧张、“大城市病”严重等问题，实现京津冀城市群内部资源合理流动和有效配置的重要举措。当前京津冀协同发展中存在一系列住房结构性供需矛盾，表现为各城市住房市场发育差距大、市场健康程度低、市场协调程度低等方面。而三地各城市现有住房政策是主要原因之一，包括住房限购、限贷管制明显，而对住房限售、限商、限价则不同程度缺乏，且缺少全面有效的人才住房保障政策等。为解决上述问题，应构建房地产协同调控机制，完善京津冀城市群住房发展规划，因城（地）施策，促进城市住房梯度消费形成，促进和助力京津冀协同发展。
关键词：住房梯度消费;京津冀协同发展;房价
中图分类号：F293 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2019）09-0010-13 收稿日期：2019-07-18
构建京津冀城市群内部住房梯度消费体系，是解决北京住房紧张、“大城市病”严重等问题，缓解北京住房压力，适应京津冀半小时、1小时生活圈，消解虹吸效应，带动津冀两地房地产业发展，促进人口、经济、社会资源等有效流通和合理配置的重要举措。
自2014年京津冀协同发展战略提出，城市群内非首都功能疏解、产业转移、基础设施建设、交通完善等举措齐头并进，为构建城市群住房梯度消费体系提供可能，但由于三地既有住房政策尚未得到及时调整，地区住房梯度消费壁垒重重，导致一系列结构性供需矛盾更加严重。从房地产协调发展助力城市群协同发展的角度，对三地住房政策进行整体调整和完善已经十分紧迫。
1京津冀协同发展中的住房结构性供需矛盾及其影响
1.1房价断层明显，制约城市群住房形成梯度消费
当前京津冀城市群房价断层明显，市场发育极不均衡，难以形成有序的地区住房消费梯度，具体表现为三方面：
一是北京市住房价格始终居高不下，新就业人群等住房压力始终难以缓解。北京市作为我国的政治、经济和文化中心，凭借强大的经济、人口、资源等优势，其房地产市场成熟度远高于津冀二地，房价长期处于领跑地位。2016-2018年，北京市平均房价高达52648元/平方米，约为天津市和廊坊市房价的3-4倍，约为衡水市房价的10倍。同期北京市低收入群体人均可支配收人为21197元，居高不下的房价导致北京市中低收入群体、新就业人群的住房需求难以满足，甚至挤压实体经济，对居民心理、社会稳定产生不利影响，严重阻碍城市群内社会资源有效配置。
二是天津、廊坊、保定等北京周边城市住房价格与北京形成断崖式变动，没有形成合理住房梯度消费。天津、廊坊、保定等环京城市平均房价介于10000-20000元之间，在城市群中处于较高水平，但均不足北京房价的35%，市场发育程度和资源集聚能力与北京差距较大。由于这些城市吸引北京转移人才定居、就业的拉力不足，再加上住房政策限制等因素，北京市住房需求难以有效转出，有序的地区住房消费梯度难以形成。
三是河北其他城市住房市场较少受到北京的影响，住房市场发展较慢。河北省其他城市除石家庄、张家口二市受省会资源、冬奥会政策等利好因素影响房价稍高，其余均低于9000元/平方米，与北京市房价形成极大差异，不仅其住房市场发育程度较低，且供需两端动力均不足，尚未具备承接北京市转移住房需求的能力。
1.2租金差距大、租价比水平低，不利于城市群合理住房消费形成
一是租金水平差距大，城市间住房真实需求差异明显。从租金水平来看，近三年，天津、石家莊等二级城市住房租金水平不足北京市40%，与北京差距较大，表明其住房真实消费需求与其经济行政地位不匹配。廊坊下辖的香河县、大厂县和三河市三县市地处“飞地”，拥有得天独厚的地理位置优势，理论上是承接北京住房真实需求的优先地区，但其房价水平高于廊坊市平均水平，租金水平低于廊坊平均水平。说明其投机需求较高，真实住房需求较低，尚未发挥承接北京转移人口的作用。保定下辖的雄安新区租金水平高于保定平均水平，显示其地理优势和战略地位已经成为吸引人口和提升住房消费需求重要因素。
二是租价比低，住房投机需求旺盛且差异明显。各城市租价比均低于4.50%，表明住房投机需求旺盛，城市群住房市场整体处于不健康状态。廊坊市、保定市租价比最低，分别为1.60%和1.68%;廊坊下辖的香河县、大厂县和三河市租价比约为1%，低于廊坊市平均水平，巨大的住房市场投资需求，不利于城市群合理住房需求的形成。
廊坊、保定二市租价比低于北京市，天津市、石家庄市、张家口市、秦皇岛市租价比均低于城市群平均水平。这种情况表明，一是地区整体住房市场发育不健康，二是北京周边住房市场形成洼地，可能成为投机行为较为严重的地区。
1.3地区住房供需的结构性矛盾相对突出，成为制约地区协同发展的重要因素
与长三角、珠三角城市群对比，京津冀城市群住房市场协调程度整体较低，具体表现为两方面：
一是京津冀城市群租金水平、房价水平断层最为明显。天津、石家庄等二级城市租金和房价水平均低于北京的40%，而长三角和珠三角的二级城市租金水平均超过其一级城市的50%，房价水平均高于40%，租金和房价分布相比京津冀地区更加均衡。
二是京津冀城市群租价比水平整体最低。京津冀城市群租价比平均水平为2.25%，长三角和珠三角分别为2.62%和2.30%，表明京津冀城市群整体住房市场发展不如长三角和珠三角健康，投机需求最为旺盛。
城市间住房市场的不合理发展，不仅难以形成地区间住房梯度消费，使京津冀地区住房供需的结构性矛盾长期难以缓和，也导致京津冀城市群住房需求过度集中于中心城市北京，需求外溢不足;天津、石家庄等二级城市市场发育乏力，难以有效发挥承接北京和带动周边城市住房市场发展的中介作用，阻碍京津冀协同发展战略的推进。 2当前三地住房政策是住房市场梯度消费难以形成的重要原因
随着京津冀协同发展战略的推进，三地住房政策规定和变化成为影响市场供求和价格的重要因素。从房地产调控政策和人才引进住房政策来看，制约京津冀城市群形成健康有序的梯度住房消费体系的关键在于房地产协同调控机制缺失，表现为以下方面：
2.1限购、限贷政策限制明显，阻碍住房消费需求转移
当前京津冀各城市房地产调控政策各自独立，局限于调控单个城市房地产市场，缺乏房地产市场调控城际协调机制，阻碍住房梯度消费体系构建。
从限购政策来看，除河北南部的衡水、邢台、邯郸三市尚未实行限购政策外，其余京津冀城市均实行强度不一的限购政策。其中环京6个城市中，除张家口市对于非本市家庭不要求纳税或缴纳社保证明外，其余城市均有不同年限的限制性要求，从政策层面直接阻碍了城市群住房消费需求自发转移。
从限贷政策来看，廊坊市及其下辖的香河县、大厂县和三河市、承德市、张家口市、保定白沟新城等市县对于非本地户籍家庭实行更严格的限贷政策，首付款比例高于本地户籍家庭，显著增加异地购房压力，不利于北京市真实住房需求有效转移。
2.2限售、限商、限价政策力度不足，助长住房投机需求
限售、限商、限价政策在短期内打击住房投机行为具有良好的效果。现阶段廊坊等环京城市投机需求较为旺盛，但在调控政策上，限购、限贷政策较严格，限售、限商、限价政策力度不足，难以有效抑制投机需求。从当前的规定来看，廊坊市尚未实行限售、限商或限价政策，仅依靠限购和限贷政策进行调控效果不佳，既无法严格打击投机需求，又抑制部分住房消费需求实现。天津、保定、张家口等其他环京城市在房地产调控上也存在重限购和限贷，轻限售、限商和限价等现象。
限售、限商、限价政策等调控政策力度不足，将进一步助长投机需求，形成房地产泡沫，推高房价，增加北京市中低收人群体在周边城市购房压力，阻碍北京市住房消费需求向外转移。
2.3全面有效的人才住房保障政策缺位。难以形成人才拉力
现阶段，津冀各城市人才住房补贴多针对高层次人才，如沧州市对于全职在沧州市工作的国际顶尖人才将给予每人200万元安家费。对于新毕业大学生等群体多通过公租房解决其住房需求，住房保障方式单一，政策吸引力不足。廊坊、保定、张家口等市人才住房保障没有实质性政策落地。对人才购房补贴缺位，人才引进的政策吸引力过低，难以形成有效人才拉力，不利于人才要素在城市群范围内流通。
3促进京津冀住房地区梯度消费及完善住房市场协同发展的政策建议
3.1构建房地产协同调控机制，破除住房需求转移障碍
京津冀城市群内部限购、限贷等调控政策的目的在于打击城市群住房投机行为，但一刀切的调控方式也阻碍了北京市真实住房需求向外转移，不利于城市群住房市场协同发展。因此，应以城市群整体为调控主体，结合各城市住房市场空间关联、外溢关系及其差异进行协同联动调控。
第一，协调好房地产市场调控政策出台的时机，及时防止热点中心城市房地产价格的非理性上涨向周边城市扩散。
第二，打通跨城市购房壁垒，可考虑将限购政策中社会保障费缴纳地点从购房当地放宽至城市群内部各城市，以激励真实住房需求转移。
第三，进一步区分住房消费需求和投机需求，根据各城市住房市场投机程度平衡限商、限价、限售等调控政策，严厉打击北京市住房投机需求向环京城市扩散。
3.2完善城市群住房發展规划，由点到线疏解住房需求
住房发展规划是建立房地产市场平稳健康发展长效机制的重要抓手，京津冀城市群住房发展规划应围绕疏解北京市住房需求，从疏解方向和资源配置等方面加以引导。
如图1所示，为疏解北京市住房需求，短期内需要由点到线进行住房需求的疏解，即北部向张家口市疏解，南部向雄安新区一保定市一石家庄市一条线疏解，东部向北京市副中心（通州）一廊坊市一天津市一条线疏解。
长期内一方面由北京市向周边城市疏解住房需求，另一方面由天津市和石家庄市带动周边城市住房需求。在北京周边形成三个扩散区，即“北京一承德、北京一唐山”“天津一唐山一秦皇岛、天津一沧州”“石家庄一衡水、石家庄一邢台一邯郸”，最终实现整个京津冀城市群北部、南部、东部三个面状住房需求扩散，吸引周边人口，提升京津冀整体城市群的住房吸引力，促进京津冀城市群经济发展，加快京津冀协同战略的推进。
3.3因城（地）施策，构建租购并举的住房梯度消费体系
北京市要从政策层面加强推动首都非核心功能疏解，发挥核心城市的带动和辐射效应，与河北省和天津市合作促进交通一体化、生态环境一体化和人居环境一体化的发展，发挥地区协同发展的核心作用。
天津市、石家庄市应提升住房条件的吸引力，完善基础设施建设，鼓励城市群内部人才在天津、石家庄购房。对于没有经济能力买房的外来人口和优秀人才，应多渠道为其解决住房需求，如通过公租房、长租公寓、住房补贴等，积极为其提供住房保障。
廊坊市、保定市和张家口市作为紧邻北京市且是现阶段最需承接北京市住房需求的三大热点区域，一方面应通过严格的调控政策打击投机行为，对限购、限贷、限售、限价政策加码，严格控制虚高房价;另一方面构建并完善租赁住房体系，为解决住房需求奠定基础，从而真正发挥三大区域承接北京市住房需求的作用。
河北省其他城市现阶段住房消费需求较低，应着重推动城市发展、重点完善住房市场建设，配合构建统一协调的住房政策。随着京津冀协同发展政策进一步落地，以及雄安新区等新的地区城市增长点的迅速发展，通过京津冀各城市房地产市场调控政策和住房发展规划协同发展，以及各城市因地制宜的具体举措，逐步形成的京津冀地区的住房合理梯度消费以及租购并举的住房市场，最终将促进城市群格局的优化和协同发展。
关键词：住房梯度消费;京津冀协同发展;房价
中图分类号：F293 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2019）09-0010-13 收稿日期：2019-07-18
构建京津冀城市群内部住房梯度消费体系，是解决北京住房紧张、“大城市病”严重等问题，缓解北京住房压力，适应京津冀半小时、1小时生活圈，消解虹吸效应，带动津冀两地房地产业发展，促进人口、经济、社会资源等有效流通和合理配置的重要举措。
自2014年京津冀协同发展战略提出，城市群内非首都功能疏解、产业转移、基础设施建设、交通完善等举措齐头并进，为构建城市群住房梯度消费体系提供可能，但由于三地既有住房政策尚未得到及时调整，地区住房梯度消费壁垒重重，导致一系列结构性供需矛盾更加严重。从房地产协调发展助力城市群协同发展的角度，对三地住房政策进行整体调整和完善已经十分紧迫。
1京津冀协同发展中的住房结构性供需矛盾及其影响
1.1房价断层明显，制约城市群住房形成梯度消费
当前京津冀城市群房价断层明显，市场发育极不均衡，难以形成有序的地区住房消费梯度，具体表现为三方面：
一是北京市住房价格始终居高不下，新就业人群等住房压力始终难以缓解。北京市作为我国的政治、经济和文化中心，凭借强大的经济、人口、资源等优势，其房地产市场成熟度远高于津冀二地，房价长期处于领跑地位。2016-2018年，北京市平均房价高达52648元/平方米，约为天津市和廊坊市房价的3-4倍，约为衡水市房价的10倍。同期北京市低收入群体人均可支配收人为21197元，居高不下的房价导致北京市中低收入群体、新就业人群的住房需求难以满足，甚至挤压实体经济，对居民心理、社会稳定产生不利影响，严重阻碍城市群内社会资源有效配置。
二是天津、廊坊、保定等北京周边城市住房价格与北京形成断崖式变动，没有形成合理住房梯度消费。天津、廊坊、保定等环京城市平均房价介于10000-20000元之间，在城市群中处于较高水平，但均不足北京房价的35%，市场发育程度和资源集聚能力与北京差距较大。由于这些城市吸引北京转移人才定居、就业的拉力不足，再加上住房政策限制等因素，北京市住房需求难以有效转出，有序的地区住房消费梯度难以形成。
三是河北其他城市住房市场较少受到北京的影响，住房市场发展较慢。河北省其他城市除石家庄、张家口二市受省会资源、冬奥会政策等利好因素影响房价稍高，其余均低于9000元/平方米，与北京市房价形成极大差异，不仅其住房市场发育程度较低，且供需两端动力均不足，尚未具备承接北京市转移住房需求的能力。
1.2租金差距大、租价比水平低，不利于城市群合理住房消费形成
一是租金水平差距大，城市间住房真实需求差异明显。从租金水平来看，近三年，天津、石家莊等二级城市住房租金水平不足北京市40%，与北京差距较大，表明其住房真实消费需求与其经济行政地位不匹配。廊坊下辖的香河县、大厂县和三河市三县市地处“飞地”，拥有得天独厚的地理位置优势，理论上是承接北京住房真实需求的优先地区，但其房价水平高于廊坊市平均水平，租金水平低于廊坊平均水平。说明其投机需求较高，真实住房需求较低，尚未发挥承接北京转移人口的作用。保定下辖的雄安新区租金水平高于保定平均水平，显示其地理优势和战略地位已经成为吸引人口和提升住房消费需求重要因素。
二是租价比低，住房投机需求旺盛且差异明显。各城市租价比均低于4.50%，表明住房投机需求旺盛，城市群住房市场整体处于不健康状态。廊坊市、保定市租价比最低，分别为1.60%和1.68%;廊坊下辖的香河县、大厂县和三河市租价比约为1%，低于廊坊市平均水平，巨大的住房市场投资需求，不利于城市群合理住房需求的形成。
廊坊、保定二市租价比低于北京市，天津市、石家庄市、张家口市、秦皇岛市租价比均低于城市群平均水平。这种情况表明，一是地区整体住房市场发育不健康，二是北京周边住房市场形成洼地，可能成为投机行为较为严重的地区。
1.3地区住房供需的结构性矛盾相对突出，成为制约地区协同发展的重要因素
与长三角、珠三角城市群对比，京津冀城市群住房市场协调程度整体较低，具体表现为两方面：
一是京津冀城市群租金水平、房价水平断层最为明显。天津、石家庄等二级城市租金和房价水平均低于北京的40%，而长三角和珠三角的二级城市租金水平均超过其一级城市的50%，房价水平均高于40%，租金和房价分布相比京津冀地区更加均衡。
二是京津冀城市群租价比水平整体最低。京津冀城市群租价比平均水平为2.25%，长三角和珠三角分别为2.62%和2.30%，表明京津冀城市群整体住房市场发展不如长三角和珠三角健康，投机需求最为旺盛。
城市间住房市场的不合理发展，不仅难以形成地区间住房梯度消费，使京津冀地区住房供需的结构性矛盾长期难以缓和，也导致京津冀城市群住房需求过度集中于中心城市北京，需求外溢不足;天津、石家庄等二级城市市场发育乏力，难以有效发挥承接北京和带动周边城市住房市场发展的中介作用，阻碍京津冀协同发展战略的推进。 2当前三地住房政策是住房市场梯度消费难以形成的重要原因
随着京津冀协同发展战略的推进，三地住房政策规定和变化成为影响市场供求和价格的重要因素。从房地产调控政策和人才引进住房政策来看，制约京津冀城市群形成健康有序的梯度住房消费体系的关键在于房地产协同调控机制缺失，表现为以下方面：
2.1限购、限贷政策限制明显，阻碍住房消费需求转移
当前京津冀各城市房地产调控政策各自独立，局限于调控单个城市房地产市场，缺乏房地产市场调控城际协调机制，阻碍住房梯度消费体系构建。
从限购政策来看，除河北南部的衡水、邢台、邯郸三市尚未实行限购政策外，其余京津冀城市均实行强度不一的限购政策。其中环京6个城市中，除张家口市对于非本市家庭不要求纳税或缴纳社保证明外，其余城市均有不同年限的限制性要求，从政策层面直接阻碍了城市群住房消费需求自发转移。
从限贷政策来看，廊坊市及其下辖的香河县、大厂县和三河市、承德市、张家口市、保定白沟新城等市县对于非本地户籍家庭实行更严格的限贷政策，首付款比例高于本地户籍家庭，显著增加异地购房压力，不利于北京市真实住房需求有效转移。
2.2限售、限商、限价政策力度不足，助长住房投机需求
限售、限商、限价政策在短期内打击住房投机行为具有良好的效果。现阶段廊坊等环京城市投机需求较为旺盛，但在调控政策上，限购、限贷政策较严格，限售、限商、限价政策力度不足，难以有效抑制投机需求。从当前的规定来看，廊坊市尚未实行限售、限商或限价政策，仅依靠限购和限贷政策进行调控效果不佳，既无法严格打击投机需求，又抑制部分住房消费需求实现。天津、保定、张家口等其他环京城市在房地产调控上也存在重限购和限贷，轻限售、限商和限价等现象。
限售、限商、限价政策等调控政策力度不足，将进一步助长投机需求，形成房地产泡沫，推高房价，增加北京市中低收人群体在周边城市购房压力，阻碍北京市住房消费需求向外转移。
2.3全面有效的人才住房保障政策缺位。难以形成人才拉力
现阶段，津冀各城市人才住房补贴多针对高层次人才，如沧州市对于全职在沧州市工作的国际顶尖人才将给予每人200万元安家费。对于新毕业大学生等群体多通过公租房解决其住房需求，住房保障方式单一，政策吸引力不足。廊坊、保定、张家口等市人才住房保障没有实质性政策落地。对人才购房补贴缺位，人才引进的政策吸引力过低，难以形成有效人才拉力，不利于人才要素在城市群范围内流通。
3促进京津冀住房地区梯度消费及完善住房市场协同发展的政策建议
3.1构建房地产协同调控机制，破除住房需求转移障碍
京津冀城市群内部限购、限贷等调控政策的目的在于打击城市群住房投机行为，但一刀切的调控方式也阻碍了北京市真实住房需求向外转移，不利于城市群住房市场协同发展。因此，应以城市群整体为调控主体，结合各城市住房市场空间关联、外溢关系及其差异进行协同联动调控。
第一，协调好房地产市场调控政策出台的时机，及时防止热点中心城市房地产价格的非理性上涨向周边城市扩散。
第二，打通跨城市购房壁垒，可考虑将限购政策中社会保障费缴纳地点从购房当地放宽至城市群内部各城市，以激励真实住房需求转移。
第三，进一步区分住房消费需求和投机需求，根据各城市住房市场投机程度平衡限商、限价、限售等调控政策，严厉打击北京市住房投机需求向环京城市扩散。
3.2完善城市群住房發展规划，由点到线疏解住房需求
住房发展规划是建立房地产市场平稳健康发展长效机制的重要抓手，京津冀城市群住房发展规划应围绕疏解北京市住房需求，从疏解方向和资源配置等方面加以引导。
如图1所示，为疏解北京市住房需求，短期内需要由点到线进行住房需求的疏解，即北部向张家口市疏解，南部向雄安新区一保定市一石家庄市一条线疏解，东部向北京市副中心（通州）一廊坊市一天津市一条线疏解。
长期内一方面由北京市向周边城市疏解住房需求，另一方面由天津市和石家庄市带动周边城市住房需求。在北京周边形成三个扩散区，即“北京一承德、北京一唐山”“天津一唐山一秦皇岛、天津一沧州”“石家庄一衡水、石家庄一邢台一邯郸”，最终实现整个京津冀城市群北部、南部、东部三个面状住房需求扩散，吸引周边人口，提升京津冀整体城市群的住房吸引力，促进京津冀城市群经济发展，加快京津冀协同战略的推进。
3.3因城（地）施策，构建租购并举的住房梯度消费体系
北京市要从政策层面加强推动首都非核心功能疏解，发挥核心城市的带动和辐射效应，与河北省和天津市合作促进交通一体化、生态环境一体化和人居环境一体化的发展，发挥地区协同发展的核心作用。
天津市、石家庄市应提升住房条件的吸引力，完善基础设施建设，鼓励城市群内部人才在天津、石家庄购房。对于没有经济能力买房的外来人口和优秀人才，应多渠道为其解决住房需求，如通过公租房、长租公寓、住房补贴等，积极为其提供住房保障。
廊坊市、保定市和张家口市作为紧邻北京市且是现阶段最需承接北京市住房需求的三大热点区域，一方面应通过严格的调控政策打击投机行为，对限购、限贷、限售、限价政策加码，严格控制虚高房价;另一方面构建并完善租赁住房体系，为解决住房需求奠定基础，从而真正发挥三大区域承接北京市住房需求的作用。
河北省其他城市现阶段住房消费需求较低，应着重推动城市发展、重点完善住房市场建设，配合构建统一协调的住房政策。随着京津冀协同发展政策进一步落地，以及雄安新区等新的地区城市增长点的迅速发展，通过京津冀各城市房地产市场调控政策和住房发展规划协同发展，以及各城市因地制宜的具体举措，逐步形成的京津冀地区的住房合理梯度消费以及租购并举的住房市场，最终将促进城市群格局的优化和协同发展。