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摘要：受全球经济和新时代发展的影响，房地产估价机构逐步面临传统银行抵押业务量价齐降，新市场份额的争夺日益激烈，在城市更新机遇下所带来的新发展模式又需要探索新的评估发展路径，对机构内部而言，人力资源管理同时也逐步占据了重要环节，笔者对于估價机构面临的新形势和新发展路径做了简单论述。
关键词：房地产估价;城市更新;抵押业务;建议对策
我国自1994年颁布城市房地产管理法后，将房地产评估赋予了法定地位。随着千禧年后估价行业实行“脱钩改制”，估价行业便随着房地产业一同蓬勃发展了20多年，现如今，房地产市场逐步进入下半场白银时代，也是存量时代，这是从豪迈壮阔发展到精雕细琢时代发展的迈进。作为房地产行业相关配套行业的估价机构，同样也随之面临着新时代下半场的新机遇与新挑战。
一、估价机构面临的新形势
（一）抵押业务在宏观经济下的新态势
全球经济下行的风险日趋增显，虽然中国人民银行近期再一次降准和定向调整普惠金融利率，其目的也是想引导资金进入实体经济，重振市场信心与活力，但根据目前银行SHIBOR数据显示，银根依然较紧，央行流入各商业银行的资金量是增强了，但银行间却依然无法直接将大量增量资金流转至实体企业，再加上当下对房地产开发贷政策的收紧，银行下放开发贷款的难度更为凸显，直接影响的便是银行对抵押物的审查筛选越加严格，下放贷款的乘数也逐渐减少，控制贷款额度。由此对于估价机构而言，不仅在抵押业务量上有着直接影响，而且对抵押物的估值精确度要求也变得需要更加严格。
（二）城市更新发展的新机遇
随着“房子是用来住的，不是用来炒的”精确定位日益深入人心，房地产行业也很明显的从快速发展模式逐步转变为优化增量资产新方式，以城市更新为机遇点的时代大幕已经悄然开启。
1、从全国范围看，各中小城市大规模的棚改如火如荼的进行着，而今年伊始，一线城市的旧改征收工程也明显加大了步伐，仅上半年，上海市黄浦区便已经完成了全年计划征收的体量。很多估价机构重新组建了征收业务部门，抽调了很多精兵强将来对应旧改这项时间紧、任务重、技术难度大的工作任务。随着"拆改留、贴扩建、拆落地"等新型旧改模式的诞生，推动了估价机构在新领域的发展探索，特别是在人走房留的石库门租赁价值探索中，为百姓、为物管企业等多方面出谋划策进行价值平衡。
2、2019年新型城镇化的发展纲要颁布后，城市更新就不再限于居民旧改工程，一线城市的大宗商办物业的重塑更受到资本家的青睐，以赋予老旧商办物业全新的颜值面貌和更加新颖的零售业态来服务某一片区或者成为商圈新地标。作为第三方的估价机构而言，更要打造出一条准确可靠的估值路径已成为新形势下的关键任务。
（三）人工智能与大数据引领智能云估价
1、房地产估价行业一直以来都是一个劳动密集型与知识密集型相结合的行业，无论从现场勘查和制作估值报告，都需要人工亲力亲为，现今5G甚至未来6G网络的发展已然指日可待，智能云估价也越趋成熟，互联网工业信息革命将大大缩减人工效用，不但大幅提升工作效率及估值精确度，更能做到统一化公开化。
2、在土地市场上，无论是增量用地还是存量用地，在入市前都可以在5G终端还原出地块原貌以及所有详细经济指标，更大化做好集约节约用地，使得估价机构能够更好的在相应规划参数指标下做出价值判断;在房地产市场上，可以使得房源更透明化，人员信息更互联互通，将所有已知的基础数据情况录入大数据中心，由人工智能做出价值判断，减少人为价值倾向，更公开潜在的风险和问题，更好服务于常规房地产交易、银行抵押贷款风险控制亦或者法院处置业务;在城市更新范围里，智能化场景更能全面向估价机构展现项目的前世今生，把控好成本以及未来项目发展的关键节点，更出色的做好估值服务。
二、估价机构面临的困境
（一）传统抵押业务受冲击
1、量降价低是现在传统抵押业务所呈现出的一种趋势。政策导向对开发贷的收紧以及市场上优质抵押物的稀缺不仅使得银行业之间竞争十分激烈，估价机构之间在报价环节同样面临着同行多家比对。部分银行也逐步转型向工业园区等另类物业进行布局，对非常规抵押物估值，受估价师的判断及测算方式不同，各估价机构的报价差异也比较明显，对各银行而言，授信能力和方式也同样存在差异，所以估价机构最终完成业务也依托着多方面因素，存在很多的不确定性。
2、在收费情况上，由于现在银行与第三方估价机构之间合作业务受银监会严格管控，从原先贷款方客户付费逐步调整为由银行作为委托方集中采购服务商并统一付费，集采后各银行制定的付费标准大多都较低，且没有统一的制定标准，各行按照各行实际情况分别制定，那么对于估价机构而言，为了还能争取更多的银行业务来源，为了生存发展下去，大多只能选择被动接受。
（二）估价市场的不公平竞争
1、我国大多数的城市地区以及政府部门都曾有专属的部门来进行房地产估价这项工作。90年代初期脱钩改制后，产生了第一批房地产估价机构，将行政主管部门改革成为自负盈亏的企业，这种情况就导致了我国现在从机关内脱离出来的房地产估价机构依旧还带有以往的行政色彩，尽管整个行业已经发展了二十多年，但就当前的社会发展现状来说，大多房地产估价机构依旧具有很浓厚的“背景”优势，在经营时存在官僚主义，与原有的部门还有着密不可分的联系，这种现象严重的阻碍了市场竞争的公平性，限制了房地产估价行业有序的发展与进步。
2、虽然估价行业发展了也有二十多年历程，但相比世界发达国家的评估体系而言，我们的起步还是比较晚的，缺乏信用体系的建设，估价行业间各公司争取市场份额也日益激烈，恶意低价竞争的现象在当下依然严重。低价引发的服务质量下降，成本压缩，估价报告以流水线形式作业，而并不是具有专业性对口服务。在行政法规上虽然有相关法律规范，但还是缺乏直接行之有效的条文约束，行业内自治也很缺乏监管和处理措施，这便直接导致以低价竞标最终中标的情况不在少数，使得估价行业呈现无序竞争状态，为抢夺蛋糕池中的一角往往不择手段。 （三）估价技术方法的指导规范缺失
1、对于估价机构而言，土地市场上的业务一直以来都是重点难点环节，然后上海市基准地价2013版技术规范沿用至今，标准规范制定的严重滞后使得整个估价市場乱象层出不穷，阻碍行业健康发展。而跨越了这么多年时间，未来一旦发布新规，那么对新规前后的土地项目估值势必会造成一定落差，平衡好时间节点上以及价值上的问题又将是一大难点。特别是当下很多老旧划拨存量商办土地资产亟需转型开发，对于补地价时涉及到划拨用地地价评估的技术指导规范缺失明显。
2、在租售同权的大背景下，对于城市居民旧改的路径而言，又多了一种可操作性的方案。石库门旧里租赁补偿评估（以租代征）试点工作已经展开，大致流程是由物管公司将片区内的房屋以长期租金补偿的方式收购下来，重新成套改造后，再对外出租服务于周边工作的白领群体。那么对估价机构而言，对于补偿给居民的租金水平以何种技术规范进行评估，对物管公司而言，未来改造后对外出租资金水平能否平衡好长期补偿的金额。
三、对估价机构未来发展的建议
（一）适度转型多元化发展
1、估价机构基于本身核心竞争力，在继续做好做强传统银行抵押业务的同时，也应该顺应时代发展趋势。房地产业从增量发展到现在注重存量优化，对于配套的估价机构而言，应该及时捕捉到市场的新信号，向房地产业的纵深土地市场进行多元化发展，估价机构可以针对各家公司自身情况酌情考虑，向前可追溯到拿地前期咨询环节，中期可提供动态开发过程中的政策或投融资路径咨询等，向后可延伸到全生命周期管理咨询等服务。笔者认为，估价机构还应该密切配合未来新政策的引导做好评估基础工作的支撑，如对农村集体经营性用地入市做价值支撑、国有资产存量房屋租赁市场的规范化评估等。
2、进一步开发智能估价网联系统，可以借机与电商平台合作，将智能估价公开公正透明开来，就像淘宝司法平台一样，逐步走进普通人的视野，在让更多人了解估价，方便估价的同时，也能将收费标准更加透明化，公开化，减少市场因素对估价机构收费的冲击。
（二）规范市场监督机制
想要我国房地产估价行业的健康发展，就必须要成立一定的法律体系来对其进行保护，反观发达国家的发展来说，他们都制定了相应的法律体系来保护房地产相关的发展，对于估价行业来说更是有着较高的保障，这对整个行业的进步有着巨大的作用。他们通过制定法律来约束行业的违规行为。而我国也曾经颁布过相应的法律法规，但并不能与之直接对应，这种现象也就导致了行业自律能力不足，再有从业人员的意识不足，就容易将整个行业陷入风险当中，这更加限制了房地产估价行业的进步与发展。所以如果行业协会能够出重拳整治不良竞争秩序，制定严格的行业标准，统一估价从业规范，大幅提升从业人员专业素养，笔者相信在新时代下，估价行业也一定能走出具有中国房地产估价特色的新发展路径。
（三）完善估价技术路径
评估行业发展至今，基础评估方法的运用已经逐步趋于稳定，但在各类方法中，很多参数的选取或者测算的模型还有待进一步完善，尤其是研究收益法模型时，还原利率的求取、租赁期限的确定以及租转售的价值考量在实践中都还尚处于模糊边界，根据不同项目情况，采取不同参数确定值还迎合项目的需求，缺乏客观中立的价值参考。在很多估价机构中，唯一的参数标准限定性太强，直接导致估值常常不够充分。在其他一些衍生估值路径中，比如剩余法，以房地产的价值剥离建筑物价值后，求取相应土地价值，这一类型在划拨用地项目上，就遇到了技术瓶颈。笔者认为，未来可以考虑该类型土地可作为资产价值的一部分，将该划拨用地上产生需上缴国家的收益部分作为该划拨土地的收益价值，以低还原利率求取该划拨性质下的土地价值。
四、总结
对比世界发达国家，当前我国的房地产评估行业仍然属于新兴行业，面临着诸多问题和调整，提高从业门槛缩小行业内的从业者专业性差距，建立行业良好的市场竞争秩序，研究探索估值的技术体系与方法，突破和完善规范化的机制体制。但从作为我国支柱性房地产业的配套行业来看，他的服务对象和运用功能更加广泛，发展前景还是可观的，还是值得从事评估行业的从业人员去努力探索与奋斗的。相信未来，我们的估价行业也能做出一条具有符合中国特色的估价体系，在新时代改革开发再出发的浪潮下，将各估价机构的初心拧成一股合力，切实推进发展，为评估事业做出新的贡献。
参考文献：
[1]刘国英.银行房地产贷款项目评估的困境及出路[J].中国集体经济，2013（2）
[2]孙凯迪.经济下行对商业银行信贷业务的影响[J].中国管理信息化，2016（9）
[3]聂竹青.房地产估价发展战略研究[D].北京交通大学，2013
[4]邹秀云.常用房地产估价方法的研究与应用[J].财经界，2016（18）
作者简介：姓名：徐佳文，出生年月：1992年6月，性别：男，民族：汉，籍贯（精确到市）：上海市，当前职务：注册房地产估价师，当前职称：中级经济师，学历：本科，研究方向：房地产行业，作者单位：上海信衡房地产估价有限公司
关键词：房地产估价;城市更新;抵押业务;建议对策
我国自1994年颁布城市房地产管理法后，将房地产评估赋予了法定地位。随着千禧年后估价行业实行“脱钩改制”，估价行业便随着房地产业一同蓬勃发展了20多年，现如今，房地产市场逐步进入下半场白银时代，也是存量时代，这是从豪迈壮阔发展到精雕细琢时代发展的迈进。作为房地产行业相关配套行业的估价机构，同样也随之面临着新时代下半场的新机遇与新挑战。
一、估价机构面临的新形势
（一）抵押业务在宏观经济下的新态势
全球经济下行的风险日趋增显，虽然中国人民银行近期再一次降准和定向调整普惠金融利率，其目的也是想引导资金进入实体经济，重振市场信心与活力，但根据目前银行SHIBOR数据显示，银根依然较紧，央行流入各商业银行的资金量是增强了，但银行间却依然无法直接将大量增量资金流转至实体企业，再加上当下对房地产开发贷政策的收紧，银行下放开发贷款的难度更为凸显，直接影响的便是银行对抵押物的审查筛选越加严格，下放贷款的乘数也逐渐减少，控制贷款额度。由此对于估价机构而言，不仅在抵押业务量上有着直接影响，而且对抵押物的估值精确度要求也变得需要更加严格。
（二）城市更新发展的新机遇
随着“房子是用来住的，不是用来炒的”精确定位日益深入人心，房地产行业也很明显的从快速发展模式逐步转变为优化增量资产新方式，以城市更新为机遇点的时代大幕已经悄然开启。
1、从全国范围看，各中小城市大规模的棚改如火如荼的进行着，而今年伊始，一线城市的旧改征收工程也明显加大了步伐，仅上半年，上海市黄浦区便已经完成了全年计划征收的体量。很多估价机构重新组建了征收业务部门，抽调了很多精兵强将来对应旧改这项时间紧、任务重、技术难度大的工作任务。随着"拆改留、贴扩建、拆落地"等新型旧改模式的诞生，推动了估价机构在新领域的发展探索，特别是在人走房留的石库门租赁价值探索中，为百姓、为物管企业等多方面出谋划策进行价值平衡。
2、2019年新型城镇化的发展纲要颁布后，城市更新就不再限于居民旧改工程，一线城市的大宗商办物业的重塑更受到资本家的青睐，以赋予老旧商办物业全新的颜值面貌和更加新颖的零售业态来服务某一片区或者成为商圈新地标。作为第三方的估价机构而言，更要打造出一条准确可靠的估值路径已成为新形势下的关键任务。
（三）人工智能与大数据引领智能云估价
1、房地产估价行业一直以来都是一个劳动密集型与知识密集型相结合的行业，无论从现场勘查和制作估值报告，都需要人工亲力亲为，现今5G甚至未来6G网络的发展已然指日可待，智能云估价也越趋成熟，互联网工业信息革命将大大缩减人工效用，不但大幅提升工作效率及估值精确度，更能做到统一化公开化。
2、在土地市场上，无论是增量用地还是存量用地，在入市前都可以在5G终端还原出地块原貌以及所有详细经济指标，更大化做好集约节约用地，使得估价机构能够更好的在相应规划参数指标下做出价值判断;在房地产市场上，可以使得房源更透明化，人员信息更互联互通，将所有已知的基础数据情况录入大数据中心，由人工智能做出价值判断，减少人为价值倾向，更公开潜在的风险和问题，更好服务于常规房地产交易、银行抵押贷款风险控制亦或者法院处置业务;在城市更新范围里，智能化场景更能全面向估价机构展现项目的前世今生，把控好成本以及未来项目发展的关键节点，更出色的做好估值服务。
二、估价机构面临的困境
（一）传统抵押业务受冲击
1、量降价低是现在传统抵押业务所呈现出的一种趋势。政策导向对开发贷的收紧以及市场上优质抵押物的稀缺不仅使得银行业之间竞争十分激烈，估价机构之间在报价环节同样面临着同行多家比对。部分银行也逐步转型向工业园区等另类物业进行布局，对非常规抵押物估值，受估价师的判断及测算方式不同，各估价机构的报价差异也比较明显，对各银行而言，授信能力和方式也同样存在差异，所以估价机构最终完成业务也依托着多方面因素，存在很多的不确定性。
2、在收费情况上，由于现在银行与第三方估价机构之间合作业务受银监会严格管控，从原先贷款方客户付费逐步调整为由银行作为委托方集中采购服务商并统一付费，集采后各银行制定的付费标准大多都较低，且没有统一的制定标准，各行按照各行实际情况分别制定，那么对于估价机构而言，为了还能争取更多的银行业务来源，为了生存发展下去，大多只能选择被动接受。
（二）估价市场的不公平竞争
1、我国大多数的城市地区以及政府部门都曾有专属的部门来进行房地产估价这项工作。90年代初期脱钩改制后，产生了第一批房地产估价机构，将行政主管部门改革成为自负盈亏的企业，这种情况就导致了我国现在从机关内脱离出来的房地产估价机构依旧还带有以往的行政色彩，尽管整个行业已经发展了二十多年，但就当前的社会发展现状来说，大多房地产估价机构依旧具有很浓厚的“背景”优势，在经营时存在官僚主义，与原有的部门还有着密不可分的联系，这种现象严重的阻碍了市场竞争的公平性，限制了房地产估价行业有序的发展与进步。
2、虽然估价行业发展了也有二十多年历程，但相比世界发达国家的评估体系而言，我们的起步还是比较晚的，缺乏信用体系的建设，估价行业间各公司争取市场份额也日益激烈，恶意低价竞争的现象在当下依然严重。低价引发的服务质量下降，成本压缩，估价报告以流水线形式作业，而并不是具有专业性对口服务。在行政法规上虽然有相关法律规范，但还是缺乏直接行之有效的条文约束，行业内自治也很缺乏监管和处理措施，这便直接导致以低价竞标最终中标的情况不在少数，使得估价行业呈现无序竞争状态，为抢夺蛋糕池中的一角往往不择手段。 （三）估价技术方法的指导规范缺失
1、对于估价机构而言，土地市场上的业务一直以来都是重点难点环节，然后上海市基准地价2013版技术规范沿用至今，标准规范制定的严重滞后使得整个估价市場乱象层出不穷，阻碍行业健康发展。而跨越了这么多年时间，未来一旦发布新规，那么对新规前后的土地项目估值势必会造成一定落差，平衡好时间节点上以及价值上的问题又将是一大难点。特别是当下很多老旧划拨存量商办土地资产亟需转型开发，对于补地价时涉及到划拨用地地价评估的技术指导规范缺失明显。
2、在租售同权的大背景下，对于城市居民旧改的路径而言，又多了一种可操作性的方案。石库门旧里租赁补偿评估（以租代征）试点工作已经展开，大致流程是由物管公司将片区内的房屋以长期租金补偿的方式收购下来，重新成套改造后，再对外出租服务于周边工作的白领群体。那么对估价机构而言，对于补偿给居民的租金水平以何种技术规范进行评估，对物管公司而言，未来改造后对外出租资金水平能否平衡好长期补偿的金额。
三、对估价机构未来发展的建议
（一）适度转型多元化发展
1、估价机构基于本身核心竞争力，在继续做好做强传统银行抵押业务的同时，也应该顺应时代发展趋势。房地产业从增量发展到现在注重存量优化，对于配套的估价机构而言，应该及时捕捉到市场的新信号，向房地产业的纵深土地市场进行多元化发展，估价机构可以针对各家公司自身情况酌情考虑，向前可追溯到拿地前期咨询环节，中期可提供动态开发过程中的政策或投融资路径咨询等，向后可延伸到全生命周期管理咨询等服务。笔者认为，估价机构还应该密切配合未来新政策的引导做好评估基础工作的支撑，如对农村集体经营性用地入市做价值支撑、国有资产存量房屋租赁市场的规范化评估等。
2、进一步开发智能估价网联系统，可以借机与电商平台合作，将智能估价公开公正透明开来，就像淘宝司法平台一样，逐步走进普通人的视野，在让更多人了解估价，方便估价的同时，也能将收费标准更加透明化，公开化，减少市场因素对估价机构收费的冲击。
（二）规范市场监督机制
想要我国房地产估价行业的健康发展，就必须要成立一定的法律体系来对其进行保护，反观发达国家的发展来说，他们都制定了相应的法律体系来保护房地产相关的发展，对于估价行业来说更是有着较高的保障，这对整个行业的进步有着巨大的作用。他们通过制定法律来约束行业的违规行为。而我国也曾经颁布过相应的法律法规，但并不能与之直接对应，这种现象也就导致了行业自律能力不足，再有从业人员的意识不足，就容易将整个行业陷入风险当中，这更加限制了房地产估价行业的进步与发展。所以如果行业协会能够出重拳整治不良竞争秩序，制定严格的行业标准，统一估价从业规范，大幅提升从业人员专业素养，笔者相信在新时代下，估价行业也一定能走出具有中国房地产估价特色的新发展路径。
（三）完善估价技术路径
评估行业发展至今，基础评估方法的运用已经逐步趋于稳定，但在各类方法中，很多参数的选取或者测算的模型还有待进一步完善，尤其是研究收益法模型时，还原利率的求取、租赁期限的确定以及租转售的价值考量在实践中都还尚处于模糊边界，根据不同项目情况，采取不同参数确定值还迎合项目的需求，缺乏客观中立的价值参考。在很多估价机构中，唯一的参数标准限定性太强，直接导致估值常常不够充分。在其他一些衍生估值路径中，比如剩余法，以房地产的价值剥离建筑物价值后，求取相应土地价值，这一类型在划拨用地项目上，就遇到了技术瓶颈。笔者认为，未来可以考虑该类型土地可作为资产价值的一部分，将该划拨用地上产生需上缴国家的收益部分作为该划拨土地的收益价值，以低还原利率求取该划拨性质下的土地价值。
四、总结
对比世界发达国家，当前我国的房地产评估行业仍然属于新兴行业，面临着诸多问题和调整，提高从业门槛缩小行业内的从业者专业性差距，建立行业良好的市场竞争秩序，研究探索估值的技术体系与方法，突破和完善规范化的机制体制。但从作为我国支柱性房地产业的配套行业来看，他的服务对象和运用功能更加广泛，发展前景还是可观的，还是值得从事评估行业的从业人员去努力探索与奋斗的。相信未来，我们的估价行业也能做出一条具有符合中国特色的估价体系，在新时代改革开发再出发的浪潮下，将各估价机构的初心拧成一股合力，切实推进发展，为评估事业做出新的贡献。
参考文献：
[1]刘国英.银行房地产贷款项目评估的困境及出路[J].中国集体经济，2013（2）
[2]孙凯迪.经济下行对商业银行信贷业务的影响[J].中国管理信息化，2016（9）
[3]聂竹青.房地产估价发展战略研究[D].北京交通大学，2013
[4]邹秀云.常用房地产估价方法的研究与应用[J].财经界，2016（18）
作者简介：姓名：徐佳文，出生年月：1992年6月，性别：男，民族：汉，籍贯（精确到市）：上海市，当前职务：注册房地产估价师，当前职称：中级经济师，学历：本科，研究方向：房地产行业，作者单位：上海信衡房地产估价有限公司