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摘要：改革开放以来，我国房地产业有着突飞猛进的发展，并迅速成为支柱产业。但我国房地产业的发展是不健康的发展，这引起了广大学者的关注。本文首先介绍了改革开放以来我国房地产业发展取得的成就，其次从高房价引起的居民用于其他产品支出减少，阻碍其他产业发展、土地财政与地方政府债务、劳动力资源配置不合理及社会稳定几个方面出发，对房地产业发展带来的问题进行解析，最后分别从住房供给侧改革、土地制度等方面提出了解决此类问题的方法。
关键词：房地产业;改革开放;住房供给
一、房地产业支柱产业地位不可动摇
房地产业也称为不动产，是一种具有基础性、先导性、关联性、地域性、周期性、高风险高回报性、对金融业具有极强依赖性的产业。自1998年全面市场化的住房制度建立以来，中国的房价一直在快速上涨。2003年国务院第18号文件《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》首次明确房地产业已经成为国民经济的支柱产业，即“房地产业关联度高，带动性强，已经成为国民经济的支柱产业”。然而我国房地产业处于一种高速不健康发展的形态，这引起了学术界和社会利益相关者的广泛讨论。
1978年改革开放之时，我国房地产业增加值为79.9亿元，占GDP比重为2.2%。1998年，住房分配货币化改革元年，房地产业增加值达到3435亿元，占GDP比重为4.0%，2018年，房地产业增加值在突破4万亿之后仅用两年即将突破6万亿大关，59846萬亿元。房地产业增加值占GDP比重达到了6.6个百分点。
改革开放以来。房地产业的快速发展对改善居民住房条件起着至关重要的作用。据国家统计局统计，2017年，城镇居民、农村居民人均住房面积分别比1978年增加30.2平方米、38.6平方米。我国2017年人均居住面积已经超过英国、德国等发达国家。
房地产业由于其产业关联性强，在房地产业高速发展的同时，使得其关联产业也得到相应发展。房地产行业所起到的带动作用分为前向效应与后向效应，前向效应是指那些使用房屋等建筑物的产业的推动作用，这些产业利用办公楼、工厂等场所进行生产，房屋作为其不可缺少的生产要素。后向效应是指对那些为房地产业发展提供原材料的企业的拉动作用，如钢材、水泥、木材等相关产业。
从增加就业角度看，房地产业及其关联产业（如建筑业、中介服务业、原材料供应商）提供了大量的就业岗位，吸纳了大量的劳动力，对我国劳动力市场带来了不可磨灭的贡献。
二、房地产业现存问题
房地产业的高速发展是一把双刃剑，在给我国国民经济带来巨大贡献的同时，也带来了很多问题。主要可以概括为以下几点：
（一）居民用于其他消费支出减少
根据消费者选择理论，假设居民收入为I，且只消费两种商品：住房H和其他商品O，PH和PO分别为住房和其他产品的价格，那么这个人的预算约束线可以描述为下式：
假定人们进行购买时，对每一种商品的效用可以衡量，并总是力求获得效用最大化。那么当房价在低位运行时，人们用于住房和其他商品消费的组合应该如图X点所示，即效用曲线与约束曲线的切点。当房价在高位运行时，理性的人应该大幅度的减少住房的消费支出，从而不过度减少其他商品的支出，此时的最优选择应为图中点Z的消费组合，然而由于商品房建筑面积、社会观念、以及刚需等原因，不少家庭选择大幅度减少其他商品的支出，而将大部分收入用于住房消费上，即如图中所示Y点，该消费组合的效用明显低于Z点。可见，高房价一方面通过减少居民用于其他消费影响居民的生活幸福感。另一方面，整个社会的资金过于集中在房地产上，不利于其他产业的发展。
<E：＼张婷＼排版＼张婷数据＼张婷数据＼中国房地产业·中旬201909＼源文件＼中国房地产业2019-9（正文）＼Image＼QQ截图20190801085756.png>图一
（二）地方政府土地出让金依赖性
1994年分税制改革之后，地方政府出现了财权与事权不匹配的问题。我国早期地方政府考核唯GDP是从，2002年的土地出让制度改革为地方政府大兴土地财政提供了一个契机，然而土地财政在给地方政府带来巨额收益的同时也带来了一系列的负面影响。首先，受限于土地资源的稀缺与不可再生性，土地财政无法长期持续，这不符合我国可持续发展战略。其次，土地财政助长了土地的粗放利用，异化了城市化进程。土地价格的升高推动了商品房价格，商品房价格反过来带动土地价格上升。
（三）劳动力资源配置及社会稳定性
假设不考虑住房问题及社会关系等，居民甲当前在A地工作，发现B地有更适合自己的工作，那么居民有很大可能搬往B地，从事其边际效益更高的工作，这对其个人及整个社会的效益提升都是有利的。接下来放开假设条件，考虑住房问题，由于住房的高价值性、不可移动性，当居民甲发现B地有更好的就业机会时，就需要额外考虑B地与A地的收益差能否抵消搬迁的巨额成本，这不利于劳动力资源的自由流动，造成个体及社会总体效益降低。
三、结论及政策建议
在住房供给上，我国应继续推进供给侧改革。居民用于其他商品的支出较少，生活满意度受到限制的问题主要出现在中等收入或中等偏下收入人群。对此，各地政府应积极推进限价商品房，用于解决此类人群的住房问题，进而提升其用于其他商品的消费支出，从而促进其他产业发展，实现产业结构转型，推动社会总体发展。
针对地方政府对土地出让金依赖的问题，中央及地方政府应尽早出台相关政策，使地方政府有稳定的收入来源。实施房地产税可以在一定程度上解决这一问题，但如何处理土地出让金制度与房地产税中的“地税”重叠问题还有待商榷。此外，平衡财权与事权关系、完善土地出让制度，健全地方政府绩效考核制度也有助于改变地方政府“卖地为生”的现状。
改革开放以来，我国房地产业取得了长足的发展，为我国经济发展、人民生活水平提高做出了不可磨灭。但只有切实解决现有的问题，实现房地产业转型，才能在新时代经济发展中继续扮演重要角色。
参考文献：
[1]《居民生活水平不断提高 消费质量明显改善——改革开放40年经济社会发展成就系列报告之四》，国家统计局，2018
[2]董昕.中国房地产业的发展历程与展望—兼论中国住房制度与土地制度的改革变迁[J].《经济研究参考》，2017
[3]唐鹏，地方政府对土地财政依赖的影响因素研究[J].《资源科学》，2014
作者简介：毛禹宁，中央财经大学，管理科学与工程学，院研究方向：房地产投资。
关键词：房地产业;改革开放;住房供给
一、房地产业支柱产业地位不可动摇
房地产业也称为不动产，是一种具有基础性、先导性、关联性、地域性、周期性、高风险高回报性、对金融业具有极强依赖性的产业。自1998年全面市场化的住房制度建立以来，中国的房价一直在快速上涨。2003年国务院第18号文件《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》首次明确房地产业已经成为国民经济的支柱产业，即“房地产业关联度高，带动性强，已经成为国民经济的支柱产业”。然而我国房地产业处于一种高速不健康发展的形态，这引起了学术界和社会利益相关者的广泛讨论。
1978年改革开放之时，我国房地产业增加值为79.9亿元，占GDP比重为2.2%。1998年，住房分配货币化改革元年，房地产业增加值达到3435亿元，占GDP比重为4.0%，2018年，房地产业增加值在突破4万亿之后仅用两年即将突破6万亿大关，59846萬亿元。房地产业增加值占GDP比重达到了6.6个百分点。
改革开放以来。房地产业的快速发展对改善居民住房条件起着至关重要的作用。据国家统计局统计，2017年，城镇居民、农村居民人均住房面积分别比1978年增加30.2平方米、38.6平方米。我国2017年人均居住面积已经超过英国、德国等发达国家。
房地产业由于其产业关联性强，在房地产业高速发展的同时，使得其关联产业也得到相应发展。房地产行业所起到的带动作用分为前向效应与后向效应，前向效应是指那些使用房屋等建筑物的产业的推动作用，这些产业利用办公楼、工厂等场所进行生产，房屋作为其不可缺少的生产要素。后向效应是指对那些为房地产业发展提供原材料的企业的拉动作用，如钢材、水泥、木材等相关产业。
从增加就业角度看，房地产业及其关联产业（如建筑业、中介服务业、原材料供应商）提供了大量的就业岗位，吸纳了大量的劳动力，对我国劳动力市场带来了不可磨灭的贡献。
二、房地产业现存问题
房地产业的高速发展是一把双刃剑，在给我国国民经济带来巨大贡献的同时，也带来了很多问题。主要可以概括为以下几点：
（一）居民用于其他消费支出减少
根据消费者选择理论，假设居民收入为I，且只消费两种商品：住房H和其他商品O，PH和PO分别为住房和其他产品的价格，那么这个人的预算约束线可以描述为下式：
假定人们进行购买时，对每一种商品的效用可以衡量，并总是力求获得效用最大化。那么当房价在低位运行时，人们用于住房和其他商品消费的组合应该如图X点所示，即效用曲线与约束曲线的切点。当房价在高位运行时，理性的人应该大幅度的减少住房的消费支出，从而不过度减少其他商品的支出，此时的最优选择应为图中点Z的消费组合，然而由于商品房建筑面积、社会观念、以及刚需等原因，不少家庭选择大幅度减少其他商品的支出，而将大部分收入用于住房消费上，即如图中所示Y点，该消费组合的效用明显低于Z点。可见，高房价一方面通过减少居民用于其他消费影响居民的生活幸福感。另一方面，整个社会的资金过于集中在房地产上，不利于其他产业的发展。
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（二）地方政府土地出让金依赖性
1994年分税制改革之后，地方政府出现了财权与事权不匹配的问题。我国早期地方政府考核唯GDP是从，2002年的土地出让制度改革为地方政府大兴土地财政提供了一个契机，然而土地财政在给地方政府带来巨额收益的同时也带来了一系列的负面影响。首先，受限于土地资源的稀缺与不可再生性，土地财政无法长期持续，这不符合我国可持续发展战略。其次，土地财政助长了土地的粗放利用，异化了城市化进程。土地价格的升高推动了商品房价格，商品房价格反过来带动土地价格上升。
（三）劳动力资源配置及社会稳定性
假设不考虑住房问题及社会关系等，居民甲当前在A地工作，发现B地有更适合自己的工作，那么居民有很大可能搬往B地，从事其边际效益更高的工作，这对其个人及整个社会的效益提升都是有利的。接下来放开假设条件，考虑住房问题，由于住房的高价值性、不可移动性，当居民甲发现B地有更好的就业机会时，就需要额外考虑B地与A地的收益差能否抵消搬迁的巨额成本，这不利于劳动力资源的自由流动，造成个体及社会总体效益降低。
三、结论及政策建议
在住房供给上，我国应继续推进供给侧改革。居民用于其他商品的支出较少，生活满意度受到限制的问题主要出现在中等收入或中等偏下收入人群。对此，各地政府应积极推进限价商品房，用于解决此类人群的住房问题，进而提升其用于其他商品的消费支出，从而促进其他产业发展，实现产业结构转型，推动社会总体发展。
针对地方政府对土地出让金依赖的问题，中央及地方政府应尽早出台相关政策，使地方政府有稳定的收入来源。实施房地产税可以在一定程度上解决这一问题，但如何处理土地出让金制度与房地产税中的“地税”重叠问题还有待商榷。此外，平衡财权与事权关系、完善土地出让制度，健全地方政府绩效考核制度也有助于改变地方政府“卖地为生”的现状。
改革开放以来，我国房地产业取得了长足的发展，为我国经济发展、人民生活水平提高做出了不可磨灭。但只有切实解决现有的问题，实现房地产业转型，才能在新时代经济发展中继续扮演重要角色。
参考文献：
[1]《居民生活水平不断提高 消费质量明显改善——改革开放40年经济社会发展成就系列报告之四》，国家统计局，2018
[2]董昕.中国房地产业的发展历程与展望—兼论中国住房制度与土地制度的改革变迁[J].《经济研究参考》，2017
[3]唐鹏，地方政府对土地财政依赖的影响因素研究[J].《资源科学》，2014
作者简介：毛禹宁，中央财经大学，管理科学与工程学，院研究方向：房地产投资。