前不久，由《建筑时报》发起的“中国民营建筑设计企业发展高峰论坛——暨2011中国十大民营建筑设计企业及个性化发展企业”颁奖活动在上海同济大学戴斯大酒店举行。上海三益建筑设计有限公司众望所归，入选“2011中国十大民营建筑设计企业”，本刊记者有幸采访了上海三益建筑设计有限公司高栋院长。
　　记者：作为商业地产领域的专家，对西安商业地产的发展趋势有什么预测或者看法?
　　高栋：一是西安商业将呈现外延式扩张趋势。目前成熟的一线城市，例如北京、上海，商业布局均从“单核或双核”走向“多核”，多核之间差异化发展，形成了定位迥异、特点鲜明商圈。随着西安城市总体“九宫”格局的形成，交通基础设施的改善以及地铁的陆续开通，“一城多心”的布局渐渐成熟，随之商业地产的发展也将呈现“一主多次”的发展格局，尤其曲江新区、北郊市政新区、浐灞生态开发区等地，都会是未来西安商业发展的热点区域。传统商圈在西安消费者心中依旧享有不可动摇的地位，区域型商业中心作为对传统商圈的有效补充，两者之间形成定位、功能之间的互补，同时以轨道交通为中心的商业地产也将迎来全新的发展契机。
　　二是一站式消费模式日渐深入人心。西安的消费观念还是相当传统，消费模式与一线城市相比尚处于初级阶段，缺少多元化的消费模式和购物场所。随着西安商业地产的快速发展，这种“一站式”购物消费的理念将会成为主流，而例如华润万象城此类高品质的复合型商业今后落户西安，也将直接提升西安商业地产发展的能级。
　　记者：对于运营商业地产项目的企业，应该如何规避开发中各环节脱节造成的“高危操作”风险?您有何建议或想法?
　　高栋：商业地产本身是个很复杂的产业链，定位、设计、招商、运营是一个整体，四者不能脱节，目前商业地产很多暴露的问题就是线路的脱节，例如商业定位与设计脱节、招商运营与设计脱节、商业地产开发各节点时间脱节。
　　目前国内的商业地产开发商，像华润、中粮、万达这样具备丰富商业地产定位设计、开发、运营经验的企业可谓凤毛麟角，大多都要借助外在的商业地产服务提供商，商业地产产业链各个环节“脱节”的背后凸显的是相关服务机构的缺失。目前商业地产服务领域的一个主要问题就是：商业地产专业分工、产业链生存受到普遍漠视，链条上的各合作方对公共规则不是共筑，而是蚕食，由此导致产业整体运行效率低下，不确定的人为因素不断增加商业地产经营风险和试错成本。例如，在商业地产开发中，招商和设计必须无缝完成技术交接，所以招商这个话题在建筑设计定位中是必须紧密参与的。
　　如何规避这些潜在“风险”，我觉得以下几点值得大家去思考：
　　一是梳理清晰的商业地产开发理念。二三线城市开发商中，出于逐利性的考虑，不少发展商抱着开发住宅地产的思想去拿了开发商业地产的地块，又以开发住宅地产的理念去开发商业地产；或者被逼无奈而不得不拿住宅去赌商业，再来向商业地块要回报，归根到底是短期利益为主导，　“变现的短期价值”冲昏头脑，急功近利心态明显，缺乏长期经营“资产增值”的理念。
　　二是建立正确的商业地产开发流程。二三线城市，尤其三线城市的地产开发商，多数具备较强的获取土地能力和建设开发能力，但缺乏商业概念、资金实力不够雄厚，更缺乏运营能力，高层次商业开发的难度较大。
　　商业地产作为系统性的开发项目，不同于住宅的开发模式，它是一个融合定位、设计、招商、运营各方力量的全产业链过程，投资量大、市场风险系数高，因此在开发过程中，需要对项目的定位进行深入严谨的论证，综合多方面因素进行市场可行h生、经济可行性、消费者需求、财务可行性、风险因素分析和调研。因此一个日后趋向成熟的商业项目，在前期就应该投入大量的资金、时间进行商业论证研究，并在前期就应该和众多上下游企业进行沟通接触。
　　目前国内二三线城市综合体在开发过程中，缺乏对项目定位的论证，不进行相关市场研判和需求预测，往往依靠经验判断，直接进入设计阶段，造成项目整体运作的盲目性。 　 三是构建强大的资源整理能力。商业地产开发，面向多元消费终端，包括消费者、零售商、政府、规划设计单位等，最终是需要得到市场的检验。因此商业地产开发，也是一个不断积累、整理资源的过程，需要开发商去把控所有的问题，构建系统化的资源渠道和网络，高效、无缝地完成商业地产复杂的产业链开发各个环节。
　　记者：三益一直是上海乃至全国非常有特色的一家设计机构，您能否归纳一下，三益的特色主要表现在哪些方面?
　　高栋：在三益的发展历程中有几次比较重要的转折点，最近的一次是在2005年。在住宅市场如火如荼的时候，我们决定转型商业地产领域，尽管当时有很多人不理解，但今天商业地产的风起云涌，验证了我们对于房地产市场发展趋势的判断，以及对设计行业未来深度专业化趋势实践的考验。去年，经过长期探索与筹备，我们又开始模式创新，建立商业地产全产业链服务模式，跨出设计，集商业研究、定位顾问、建筑设计、招商推广、运营管理为一体，提供商业地产领域里的整体解决方案。为尚在成长中的中国商业地产领域寻找可行的解决之道。
　　另外，我们对于企业内部知识管理和产业研究也尤为重视。我们建立了两套体系：一是三益的研究系统，二是内部的知识管理系统。设计企业里能潜心做研究的比较少，尤其能在研究上花大量时间的就更少。现在回过头去看，我们在商业领域里的研究系统与能力为商业地产咨询与设计的发展提供了有力的支撑，三益过往经验以及它相对成熟的模式能够给甲方的前期判断和决策提供很大的支持。这也是很多公司愿意跟我们从研究开始合作并往下深入的重要原因。再就是高精度的知识管理系统。一家优秀的企业，人才固然十分的重要，但公司合理的知识管理架构、协作设计系统、档案案例库系统、知识系统，同样是问题的关键。三益的知识管理系统比较发达，人在精密的知识管理平台上也可以有更大的发挥，三益人是站在公司大的知识管理系统的肩膀上做商业咨询和商业设计的。
　　记者：三益在2005年前后由一个住宅设计领域的专家转向商业地产设计，为什么要做这样的选择?
　　高栋：任何行业都需要有洞悉行业发展趋势以及对于行业趋势的把控能力。五年前，商业地产被住宅地产所掩盖，但也隐约显现出成为中国城市化进程中最大副产品的端倪，提前做好经验、知识、人才的储备，迎接这个历史契机的到来是可以看得见的。只是这个决心不容易下，转型并不轻松，市场，技术，人才，管理，知识系统，还有品牌，都会遇到很多困难，好在我们熬过来了，已完成了基本的转型。
　　其次，不同于其他设计公司，三益从一开始发展时就植入有商业地产的基因，三益的总公司弘基企业集团就是从事商业地产开发和运营的，很少有设计院像三益一样在2000年就有商业地产开发与运营的背景，从前期定位一直到运营管理，所有的过程我们都参与过，三益可能是行业最了解商业复杂性的一家设计公司。也正是由于三益有机会参与到商业项目的全过程中，这些经验积累也使得我们很早就洞悉商业地产中复杂的6维关系：投资商、开发商、政府、运营商、零售商、消费者之间；而不像住宅，只涉及开发商和购房者的简单的二维关系。商业地产的产业链的相对复杂也是我们后来面对当下的商业地产发展状况和商业地产的本质不断进行服务模式创新的重要原因。
　　记者：“设计无限梦想”是三益的企业使命，如何理解这个使命?那么，三益的梦想又是什么?
　　高栋：“设计无限梦想”既是我们的品牌语，也是我们三益中国的使命。有人经常跟我说建筑师是设计房子的，我说不是，建筑师是设计梦想的。我们应该是电影《盗梦空间》里的造梦师，为那些希望有房子、有家的、有幸福、温馨未来的人们去设计他们的梦想，并把梦想照进现实。同时，“设计无限梦想”这句话有三个层面的意思，一是我们要为我们的客户，包括我们终极客户消费者来设计梦想；二是我们要为三益的未来设计梦想；三是我们要为每一个三益人的成长设计梦想；这是设计无限梦想的全部涵义。
　　三益有自己的核心使命、愿景和价值观，并用它凝聚成三益中国的精神。我们每年都在变，人数在变，业绩在变，设计在变；但只有一样东西是不变的，就是我们的企业文化，我们的使命、愿景和价值观。这是我们成长的基石。
　　记者：最近三五年，三益在中国建筑设计行业的具体目标是什么?
　　高栋：最近三五年，我们会做很多事，也在尝试很多事，但我其实最希望的是，别人在看到三益中国的时候，会说，他们不仅是一家大型的专业的设计公司，还是一家能拥有商业地产服务产业链整合力，能成为客户真正的合作伙伴并帮他们一起来实现价值的公司。同时，他们还是一家研究机构，为这个行业的发展和推动做了很多自己的努力并为行业所共享。