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摘要：房屋测量成果不仅在房屋产权的管理中有举足轻重的作用，而且直接关系到房地产产权产籍管理在社会中的法律地位和权威重要性，本文探讨了房屋测量常见问题及解决方式。
关键词：房屋；测量；常见问题；解决方式
中图分类号：P218文献标识码： A 文章编号：
房产测量是随着房屋价格的日益上涨而备受广大社会成员的关注，在此意义上，不仅要加强房屋测量技术的研究，还要针对房屋的整体控制问题进行相应的调整工作，针对房产测量中的一些重要的测量部位进行控制。
一、房产测量的意义
房产测量作为对房屋面积进行测算的具体形式，在当前有着重要的意义。首先，房产测量可以为房产产权人提供法律保护依据。产测量的结果一经房产管理部门确认发证即具有法律效力，处理产权纠纷的重要依据。它直接关系到购房人的切身利益房产测量的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科性，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据同时也为调处房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建和违章占地提供了可靠的凭据。其次，房产测量是城市建设、规划和管理的重要依据。产测量按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和有关屋及其用地的有关信息和资料，通过对房屋自然状况和权属况的专业测量，弄清城市房屋和土地占有位置、面积及其用等状况，从而为房地产产权的管理提供基础数据。这些数据核发房屋所有权证和土地使用权证的重要组成部分，也是建房地产档案的原始资料。因此，房产测量是进行城市土地资开发利用，城市规划建设管理必不可少的基础资料。最后，房产测量也是检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段。当前由于商品房价格居高不下，部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主义主意，推广和进行房产测量有利于保证买卖双方的利益，有利于维护正常的市场秩序。
二、房屋测量常见问题及解决方式
1、共有建筑面积和公用面积
对于建筑面积的整体控制和公用面积的管理划分上都是房产测量无法回避的问题，根据国家质量监督局中所公布商品房的销售面积测量与计算调控进行分析，依据一定的国家计量技术的规定进行分析，将消费者购买商品房的建筑面积以及分摊的公共面积之间的关系搞清楚，建设部的建设用房曾明确的指出对于商品房的建筑面积主要是由商品房内部的建筑面积以及与分摊的公用面积之间的两部分面积组成。由于大多数人对房产的公有和共有的理解不足，而导致了所有的对房产的使用权益的计划性划分，最终将整体使用权进行处置，在房产测量中该公有的就只能为公共公用，而不能看成被公用人所共有。
2、测量结果存方系统管理不完善
由于在房产的测量技术运用中，对于房产测量的数据性的东西进行管理，不仅需要加强对于房产测量结果的处理，还要对房产测量的数据进行系统的控制，这样不仅能保证房产建筑面积数据的真实性，还能在日后的建筑面积计算时有一定依据。针对当前房产测量建筑面积的结果进行控制，保存一份最原始的房产测量也能有效地避免欺骗性的房屋信息的漏洞，因此，调控房产测量的技术性方式，避免因房产测量的结果而影响到用户与房地产之间的关系问题。
3、突出墙面部分的面积计算
在高层建筑中，因结构需要在下面几层( 商业区和办公区) 可能有与墙体相连和屋内独立的承重结构柱，遇到此种情况，目前的处理方法是: 无论柱子多大，其面积计入该柱平面位置所在的套内建筑面积中( 分零摊位除外) ，这意味着此面积还要去分摊其它的共有面积。此种方法处理的弊端在于: 承重结构是出于
栋建筑的结构需要而设计，并不是为一户专用，把其面积计人该户套内建筑面积不符合产权人的客观利益。国标《房产测量规范》明确规定有“套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成”，由此可见，把承重结构柱纳入套内建筑面积是不符合国标精神的。建议: 承重结构柱的设立是出于整栋建筑的结构考虑，应由整栋房屋共同分摊。
4、突出墙面和在房屋内的承重结构柱的面积计算
在高层建筑中，因结构需要在下面几层（商业区和办公区）可能有与墙体相连和屋内独立的承重结构柱（如图1），遇到此种情况我们目前的处理方法（经了解很多城市都是同样处理的）是：无论柱子多大，其面积计入该柱平面位置所在的套内建筑面积中（分零摊位除外），这意味着此面积还要去分摊其他的共有面积。此种处理方法的弊端在于承重结构柱是出于整栋建筑的结构需要而设计，并不为某一户专用，把其面积计入该户套内建筑面积不符合产权人的客观利益。国标《房产测量规范》明确规定有“套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成”，由此可见，把承重结构柱纳入套内面积是不符合国标精神的，而国标中并没有明确承重结构柱由哪些范围来分摊，因而我们采取上述处理方法也是不得已而为之。我们建议：承重结构柱的设立是出于整栋建筑的结构考虑，应由整栋房屋共同分摊。
5、楼梯的面积计算
《房产测量规范》中规定： 楼梯间按房屋自然层计算面积。由于對于楼梯间无明确的解释， 因此， 楼梯栏杆间形成的中空部位是否计算面积，在实际工作中不好把握。例如在商场一至二层的楼梯， 它们并没有梯间， 只是一个单纯的楼梯， 并且由于周围的环境楼梯栏杆间形成一个很大的中空面积。对此如何计算面积在《房产测量规范》中不能找到一个相应的条款。《房产测量规范》中的楼梯间是否要形成像房间一样的空间才能按照其执行？ 此类问题， 急需明确， 以为房产管理提供可靠的数据保证。
《房产测量规范》规定： 属于永久性结构的有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算； 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。对于无顶盖的室外楼梯现在存在有二种意见。一种是把它理解为每层的水平投影面积按一半计算； 另一种理解是楼上的梯是楼下的顶盖， 仅最顶上一层无盖按一半计算面积， 其余各层按投影面积计算。笔者认为按后一种方法更加合理一点。
6、共有面积分摊问题
对于一般的住宅楼，需要计算出每户的建筑面积。这时，首先要计算出房屋的总建筑面积，然后计算房屋的套内建筑总面积，进而求出共有共用面积，然后计算分摊系数，再根据各户的套内建筑面积按比例算出各户应分摊的面积。
对于比较特殊的住宅楼及多功能的综合楼，涉及到二级分摊和多级分摊，应按照“谁受益，谁分摊”的原则，逐级进行分摊。文章以二级分摊计算为例，详细说明住宅楼的二级分摊计算。举例如下：一幢四层别墅，上下两层均为复式，各有两套住宅，套型左右对称，上下相同，该幢特殊之处在于下层两套住宅没有在楼梯处留门，也即未实际使用楼梯，且下层有两个独立的车库。因此，需要二级分摊。具体方法为：上面两层楼梯供上层两套住宅使用，应由上层两套住宅共同分摊，然后再把下面两层楼梯面积与下面两套住宅、车库共同分摊，因为下面的两层楼梯虽未被下面两套住宅及车库直接使用，但也因为上层有住宅而使其购房价格明显降低，属间接受益，应参与下层楼梯面积的分摊。
总而言之，房屋建筑面积测量在房地产市场中占着极其重要的作用，事关各方利益。而且我国房地产制度有些方面还不够完善，法律法规的监管力度也不够，这些是我国房地产当今面临的需要抓紧解决的问题，我们应当认识这些问题，让房地产市场日益完善，健康稳步发展。
参考文献：
[1] 乔作信，薄风军，张维鹏. 关于房地产测量工作的几点体会[J]. 中国科技信息. 2011(03)
[2] 石小民. 房屋面积测量及其共有建筑面积分摊计算的研究[J]. 焦作大学学报. 2003(02)
[3] 王成. 第十一讲:房屋建筑面积的测算和共有面积的分摊[J]. 中国标准化. 2007(11)
关键词：房屋；测量；常见问题；解决方式
中图分类号：P218文献标识码： A 文章编号：
房产测量是随着房屋价格的日益上涨而备受广大社会成员的关注，在此意义上，不仅要加强房屋测量技术的研究，还要针对房屋的整体控制问题进行相应的调整工作，针对房产测量中的一些重要的测量部位进行控制。
一、房产测量的意义
房产测量作为对房屋面积进行测算的具体形式，在当前有着重要的意义。首先，房产测量可以为房产产权人提供法律保护依据。产测量的结果一经房产管理部门确认发证即具有法律效力，处理产权纠纷的重要依据。它直接关系到购房人的切身利益房产测量的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科性，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据同时也为调处房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建和违章占地提供了可靠的凭据。其次，房产测量是城市建设、规划和管理的重要依据。产测量按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和有关屋及其用地的有关信息和资料，通过对房屋自然状况和权属况的专业测量，弄清城市房屋和土地占有位置、面积及其用等状况，从而为房地产产权的管理提供基础数据。这些数据核发房屋所有权证和土地使用权证的重要组成部分，也是建房地产档案的原始资料。因此，房产测量是进行城市土地资开发利用，城市规划建设管理必不可少的基础资料。最后，房产测量也是检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段。当前由于商品房价格居高不下，部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主义主意，推广和进行房产测量有利于保证买卖双方的利益，有利于维护正常的市场秩序。
二、房屋测量常见问题及解决方式
1、共有建筑面积和公用面积
对于建筑面积的整体控制和公用面积的管理划分上都是房产测量无法回避的问题，根据国家质量监督局中所公布商品房的销售面积测量与计算调控进行分析，依据一定的国家计量技术的规定进行分析，将消费者购买商品房的建筑面积以及分摊的公共面积之间的关系搞清楚，建设部的建设用房曾明确的指出对于商品房的建筑面积主要是由商品房内部的建筑面积以及与分摊的公用面积之间的两部分面积组成。由于大多数人对房产的公有和共有的理解不足，而导致了所有的对房产的使用权益的计划性划分，最终将整体使用权进行处置，在房产测量中该公有的就只能为公共公用，而不能看成被公用人所共有。
2、测量结果存方系统管理不完善
由于在房产的测量技术运用中，对于房产测量的数据性的东西进行管理，不仅需要加强对于房产测量结果的处理，还要对房产测量的数据进行系统的控制，这样不仅能保证房产建筑面积数据的真实性，还能在日后的建筑面积计算时有一定依据。针对当前房产测量建筑面积的结果进行控制，保存一份最原始的房产测量也能有效地避免欺骗性的房屋信息的漏洞，因此，调控房产测量的技术性方式，避免因房产测量的结果而影响到用户与房地产之间的关系问题。
3、突出墙面部分的面积计算
在高层建筑中，因结构需要在下面几层( 商业区和办公区) 可能有与墙体相连和屋内独立的承重结构柱，遇到此种情况，目前的处理方法是: 无论柱子多大，其面积计入该柱平面位置所在的套内建筑面积中( 分零摊位除外) ，这意味着此面积还要去分摊其它的共有面积。此种方法处理的弊端在于: 承重结构是出于
栋建筑的结构需要而设计，并不是为一户专用，把其面积计人该户套内建筑面积不符合产权人的客观利益。国标《房产测量规范》明确规定有“套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成”，由此可见，把承重结构柱纳入套内建筑面积是不符合国标精神的。建议: 承重结构柱的设立是出于整栋建筑的结构考虑，应由整栋房屋共同分摊。
4、突出墙面和在房屋内的承重结构柱的面积计算
在高层建筑中，因结构需要在下面几层（商业区和办公区）可能有与墙体相连和屋内独立的承重结构柱（如图1），遇到此种情况我们目前的处理方法（经了解很多城市都是同样处理的）是：无论柱子多大，其面积计入该柱平面位置所在的套内建筑面积中（分零摊位除外），这意味着此面积还要去分摊其他的共有面积。此种处理方法的弊端在于承重结构柱是出于整栋建筑的结构需要而设计，并不为某一户专用，把其面积计入该户套内建筑面积不符合产权人的客观利益。国标《房产测量规范》明确规定有“套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成”，由此可见，把承重结构柱纳入套内面积是不符合国标精神的，而国标中并没有明确承重结构柱由哪些范围来分摊，因而我们采取上述处理方法也是不得已而为之。我们建议：承重结构柱的设立是出于整栋建筑的结构考虑，应由整栋房屋共同分摊。
5、楼梯的面积计算
《房产测量规范》中规定： 楼梯间按房屋自然层计算面积。由于對于楼梯间无明确的解释， 因此， 楼梯栏杆间形成的中空部位是否计算面积，在实际工作中不好把握。例如在商场一至二层的楼梯， 它们并没有梯间， 只是一个单纯的楼梯， 并且由于周围的环境楼梯栏杆间形成一个很大的中空面积。对此如何计算面积在《房产测量规范》中不能找到一个相应的条款。《房产测量规范》中的楼梯间是否要形成像房间一样的空间才能按照其执行？ 此类问题， 急需明确， 以为房产管理提供可靠的数据保证。
《房产测量规范》规定： 属于永久性结构的有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算； 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。对于无顶盖的室外楼梯现在存在有二种意见。一种是把它理解为每层的水平投影面积按一半计算； 另一种理解是楼上的梯是楼下的顶盖， 仅最顶上一层无盖按一半计算面积， 其余各层按投影面积计算。笔者认为按后一种方法更加合理一点。
6、共有面积分摊问题
对于一般的住宅楼，需要计算出每户的建筑面积。这时，首先要计算出房屋的总建筑面积，然后计算房屋的套内建筑总面积，进而求出共有共用面积，然后计算分摊系数，再根据各户的套内建筑面积按比例算出各户应分摊的面积。
对于比较特殊的住宅楼及多功能的综合楼，涉及到二级分摊和多级分摊，应按照“谁受益，谁分摊”的原则，逐级进行分摊。文章以二级分摊计算为例，详细说明住宅楼的二级分摊计算。举例如下：一幢四层别墅，上下两层均为复式，各有两套住宅，套型左右对称，上下相同，该幢特殊之处在于下层两套住宅没有在楼梯处留门，也即未实际使用楼梯，且下层有两个独立的车库。因此，需要二级分摊。具体方法为：上面两层楼梯供上层两套住宅使用，应由上层两套住宅共同分摊，然后再把下面两层楼梯面积与下面两套住宅、车库共同分摊，因为下面的两层楼梯虽未被下面两套住宅及车库直接使用，但也因为上层有住宅而使其购房价格明显降低，属间接受益，应参与下层楼梯面积的分摊。
总而言之，房屋建筑面积测量在房地产市场中占着极其重要的作用，事关各方利益。而且我国房地产制度有些方面还不够完善，法律法规的监管力度也不够，这些是我国房地产当今面临的需要抓紧解决的问题，我们应当认识这些问题，让房地产市场日益完善，健康稳步发展。
参考文献：
[1] 乔作信，薄风军，张维鹏. 关于房地产测量工作的几点体会[J]. 中国科技信息. 2011(03)
[2] 石小民. 房屋面积测量及其共有建筑面积分摊计算的研究[J]. 焦作大学学报. 2003(02)
[3] 王成. 第十一讲:房屋建筑面积的测算和共有面积的分摊[J]. 中国标准化. 2007(11)