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【摘要】保障房是我国政府为了保证低收入群体和老年弱势群体而建设的，但是在保障房的建设过程中涉及到了很多问题。为了保障我国弱势群体能够享受到国家的救助政策，必须要加强保障房建设的管理。本研究综述了保障房的建设背景、保障房建设的问题分析、保障房建设的出路等内容。
【关键词】保障房；建设；困境；出路
我国政府为了解决弱势群体的住房问题，决定建设保障房，保障房给我国老年和弱势群体提供了优惠，这符合我国现代化的发展目标，具有重大的意义，具体表现为加快建设保障性安居工程，对相关产业具有很强的带动效应；加快建设保障性安居工程，还为今后扩大消费创造了有利条件。
1、保障房的建设背景
保障性住房是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。我国大力加强保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。保障房建设我为了改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。
2、保障房建设的问题分析
2.1盈利模式问题
尽管部分房企积极参与保障性住房建设，但不意味着所有的保障性住房建设都有利可图，从目前的市场情况来看，参与保障性住房建设的大部分房企面临着盈利模式的困惑和挑战。保障性住房的盈利模式我们始终没有找到，保利的基本原则是积极参加和政府一块探讨保障性住房资金的保障模式，但同时也要对股东负责。
2.2建筑质量问题
对于一些资金实力不足的企业，在保障性住房建设上，只能采取拼命杀价的方式，压迫材料供应商和建筑商以控制成本，最后损害了质量。部分房企为了利润空间而偷工减料，危及房屋质量，而房屋质量出问题会危及房企的品牌。如果想更好地促进保障性住房建设，进一步地探索保障性住房企业化的运作模式是必须的，唯有如此才能提高政府投资效率，又能保证质量。
2.3房屋分配问题
虽然保障性住房建设不容易，但是建成后其分配也面临着困难。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，保障性住房建成后，首先面临的便是分配问题，要根据经济适用住房、公共租赁房、限价房等不同形态的保障性住房，设置合适的门槛条件，建立完善的分配制度。与此同时，实施过程中的管理问题也是一大难关。
2.4违规处罚问题
基于利益等诱惑因素的挑逗，一些人不惜将保障性住房纳入“权力寻租”的瞄准半径。而保障性住房准入的监管漏洞也一览无余。在一些法律的约束方面，以及申请者甄别方面，政策还有待细化。而且，对于违法者的惩处力度也因没有法律规定而难以严厉，一些保障房的基础工作尚不到位，收入核定机制、诚信机制等极为不健全。
3、保障房建设的出路
3.1建立法律法规体系
以法律法规形式严格规定保障性住房的保障对象、收入划分标准、保障水平、保障资金来源、保障对象准入和退出资格的审查及运行程序，管理机构和监督机构的职能，以及对违法违纪行为的惩处等具体条款，使保障性住房制度有法可依。应加快推进住房的法律法规建设进程，尤其应尽快出台保障低收入家庭住房的相关法规，制定保障性住房的发展规划，明确规定保障性住房发展目标，土地划拨、建设规模、结构布局、面积标准、政策机制等，使目前日益增多的住房保障问题有章可循。
3.2完善政策保障体系
完善保障房政策保障体系要做好以下内容：一是对保障性住房建设用地采取优先安排并保证供应；二是对保障性住房年度用地指标，应科学合理地做好配套规划；三是将住房保障资金提前纳入年度财政预算；四是对保障性住房投资者提供政策优惠。如对廉租房、小户型住房投资者在土地供应、贷款、利率、税收等方面给予优惠，以鼓励投资者积极参与保障性住房建设；五是对住房保障对象提供政府补贴救助、住房贷款担保及低息抵押贷款；六是对社会、企业和个人捐赠房屋用于廉租房等保障性住房出租的，应给予企业所得税、个人所得税优惠。
3.3组建职能管理机构
做好保障房职能机构建设要从以下方面入手：一是负责与各相关部门加强沟通与协调，打通保障性住房建设发展规划、年度计划报批、建设项目用地选址与开发、住房建设、住房销售与经营管理等各个环节，以实现各有关部门对保障性住房工作的分工协作、分类指导和监督管理；二是负责对有关部门在资金筹措、开工准备、施工招标、质量监管等方面的责任落实；三是负责保障性住房的登记申请、资格审核、住房分配、使用管理等方面相关政策措施的实施；四是指导和推动保障性住房工作的加快推进。
3.4建立融资建设机制
做好保障房的融资建设就要做到以下几点：一是可通过引入房地产投资信托基金进行融资。对参与保障性住房建设和经营的房地产投资信托基金给予适当的财政补贴或对其投资者的收益减免所得税，以提高其基金和投资者的收益水平，从而引导房地产投资信托基金投资建造或购买保障性住房；二是可通过实行住房证券化运作方式进行融资。我国目前的廉租房等保障性住房，一般是只租不售或售后不再允许转售，因而具有稳定的产权，这一点更加符合证券化资产的特点。在实际操作中，可以采取直接将保障性住房项目证券化或以保障性住房作为抵押物向银行申请贷款、由银行将该债权证券化等方式进行融资；三是可通过发行保障性住房建设债券、廉租房修购彩票和社会福利彩票方式进行融资。从中提取适当比例，用于当前的保障性住房建设；四是可通过组建非营利性的保障性住房建设投资公司，专项投资危陋房屋拆迁和保障性住房建设。投资公司可采取政府主导、专项投资、封闭运作的模式，与银行共同签订保障性住房建设合同，以改变以往只能依赖银行贷款进行融资的方式；五是可通过开征住房保障税进行融资。对购买别墅和高档商品房的高收入群体征收特别住房保障税，专门用于保障性住房建设、修缮和廉租房租金补贴，以实现高收入家庭住房消费通过纳税向最低收入家庭住房消费的转移支付。
3.5建立准入及退出机制
建立保障房的准入及退出机制就要做到以下几点：一是明确住房保障对象的准入标准。严格规定不同收入标准应享受不同的住房保障待遇。同时，应根据各地住房保障对象的收入水平变化，定期调整最低收入家庭住房标准；二是建立针对住房保障对象的复审制度。随时掌握住房保障家庭的住房、收入变化情况，一旦住房保障对象的家庭收入发生变化，应及时调整住房保障待遇。对不符合住房保障标准的家庭应及时启动退出程序，以有效解决目前各地普遍存在的保障性住房供给与实际保障对象错位的问题；三是建立保障性住房准入与退出的转换接续程序。制定由廉租房向经济适用住房再向商品房过渡的正反双向的具体操作措施，以使保障对象在家庭收入变化后能适时调整到所对应标准的保障性住房。
4、结语
众所周知，国家大部分政策都是好的，只是在实施过程中存在着一些问题。我国保障房的建设目的就是为了给一些低收入群体提供住房保障，但是保障房政策实施过程中还存在很多问题，导致政策实施力度差。
参考文献
[1]巴曙松，张旭，王淼.中国廉租房的融资特征及其发展路径研究[J].西南金融.2006年10期
[2]巴曙松，张旭，王淼.中国廉租房的融资特征及其发展路径研究[J].西南金融.2006年10期
【关键词】保障房；建设；困境；出路
我国政府为了解决弱势群体的住房问题，决定建设保障房，保障房给我国老年和弱势群体提供了优惠，这符合我国现代化的发展目标，具有重大的意义，具体表现为加快建设保障性安居工程，对相关产业具有很强的带动效应；加快建设保障性安居工程，还为今后扩大消费创造了有利条件。
1、保障房的建设背景
保障性住房是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。我国大力加强保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。保障房建设我为了改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。
2、保障房建设的问题分析
2.1盈利模式问题
尽管部分房企积极参与保障性住房建设，但不意味着所有的保障性住房建设都有利可图，从目前的市场情况来看，参与保障性住房建设的大部分房企面临着盈利模式的困惑和挑战。保障性住房的盈利模式我们始终没有找到，保利的基本原则是积极参加和政府一块探讨保障性住房资金的保障模式，但同时也要对股东负责。
2.2建筑质量问题
对于一些资金实力不足的企业，在保障性住房建设上，只能采取拼命杀价的方式，压迫材料供应商和建筑商以控制成本，最后损害了质量。部分房企为了利润空间而偷工减料，危及房屋质量，而房屋质量出问题会危及房企的品牌。如果想更好地促进保障性住房建设，进一步地探索保障性住房企业化的运作模式是必须的，唯有如此才能提高政府投资效率，又能保证质量。
2.3房屋分配问题
虽然保障性住房建设不容易，但是建成后其分配也面临着困难。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，保障性住房建成后，首先面临的便是分配问题，要根据经济适用住房、公共租赁房、限价房等不同形态的保障性住房，设置合适的门槛条件，建立完善的分配制度。与此同时，实施过程中的管理问题也是一大难关。
2.4违规处罚问题
基于利益等诱惑因素的挑逗，一些人不惜将保障性住房纳入“权力寻租”的瞄准半径。而保障性住房准入的监管漏洞也一览无余。在一些法律的约束方面，以及申请者甄别方面，政策还有待细化。而且，对于违法者的惩处力度也因没有法律规定而难以严厉，一些保障房的基础工作尚不到位，收入核定机制、诚信机制等极为不健全。
3、保障房建设的出路
3.1建立法律法规体系
以法律法规形式严格规定保障性住房的保障对象、收入划分标准、保障水平、保障资金来源、保障对象准入和退出资格的审查及运行程序，管理机构和监督机构的职能，以及对违法违纪行为的惩处等具体条款，使保障性住房制度有法可依。应加快推进住房的法律法规建设进程，尤其应尽快出台保障低收入家庭住房的相关法规，制定保障性住房的发展规划，明确规定保障性住房发展目标，土地划拨、建设规模、结构布局、面积标准、政策机制等，使目前日益增多的住房保障问题有章可循。
3.2完善政策保障体系
完善保障房政策保障体系要做好以下内容：一是对保障性住房建设用地采取优先安排并保证供应；二是对保障性住房年度用地指标，应科学合理地做好配套规划；三是将住房保障资金提前纳入年度财政预算；四是对保障性住房投资者提供政策优惠。如对廉租房、小户型住房投资者在土地供应、贷款、利率、税收等方面给予优惠，以鼓励投资者积极参与保障性住房建设；五是对住房保障对象提供政府补贴救助、住房贷款担保及低息抵押贷款；六是对社会、企业和个人捐赠房屋用于廉租房等保障性住房出租的，应给予企业所得税、个人所得税优惠。
3.3组建职能管理机构
做好保障房职能机构建设要从以下方面入手：一是负责与各相关部门加强沟通与协调，打通保障性住房建设发展规划、年度计划报批、建设项目用地选址与开发、住房建设、住房销售与经营管理等各个环节，以实现各有关部门对保障性住房工作的分工协作、分类指导和监督管理；二是负责对有关部门在资金筹措、开工准备、施工招标、质量监管等方面的责任落实；三是负责保障性住房的登记申请、资格审核、住房分配、使用管理等方面相关政策措施的实施；四是指导和推动保障性住房工作的加快推进。
3.4建立融资建设机制
做好保障房的融资建设就要做到以下几点：一是可通过引入房地产投资信托基金进行融资。对参与保障性住房建设和经营的房地产投资信托基金给予适当的财政补贴或对其投资者的收益减免所得税，以提高其基金和投资者的收益水平，从而引导房地产投资信托基金投资建造或购买保障性住房；二是可通过实行住房证券化运作方式进行融资。我国目前的廉租房等保障性住房，一般是只租不售或售后不再允许转售，因而具有稳定的产权，这一点更加符合证券化资产的特点。在实际操作中，可以采取直接将保障性住房项目证券化或以保障性住房作为抵押物向银行申请贷款、由银行将该债权证券化等方式进行融资；三是可通过发行保障性住房建设债券、廉租房修购彩票和社会福利彩票方式进行融资。从中提取适当比例，用于当前的保障性住房建设；四是可通过组建非营利性的保障性住房建设投资公司，专项投资危陋房屋拆迁和保障性住房建设。投资公司可采取政府主导、专项投资、封闭运作的模式，与银行共同签订保障性住房建设合同，以改变以往只能依赖银行贷款进行融资的方式；五是可通过开征住房保障税进行融资。对购买别墅和高档商品房的高收入群体征收特别住房保障税，专门用于保障性住房建设、修缮和廉租房租金补贴，以实现高收入家庭住房消费通过纳税向最低收入家庭住房消费的转移支付。
3.5建立准入及退出机制
建立保障房的准入及退出机制就要做到以下几点：一是明确住房保障对象的准入标准。严格规定不同收入标准应享受不同的住房保障待遇。同时，应根据各地住房保障对象的收入水平变化，定期调整最低收入家庭住房标准；二是建立针对住房保障对象的复审制度。随时掌握住房保障家庭的住房、收入变化情况，一旦住房保障对象的家庭收入发生变化，应及时调整住房保障待遇。对不符合住房保障标准的家庭应及时启动退出程序，以有效解决目前各地普遍存在的保障性住房供给与实际保障对象错位的问题；三是建立保障性住房准入与退出的转换接续程序。制定由廉租房向经济适用住房再向商品房过渡的正反双向的具体操作措施，以使保障对象在家庭收入变化后能适时调整到所对应标准的保障性住房。
4、结语
众所周知，国家大部分政策都是好的，只是在实施过程中存在着一些问题。我国保障房的建设目的就是为了给一些低收入群体提供住房保障，但是保障房政策实施过程中还存在很多问题，导致政策实施力度差。
参考文献
[1]巴曙松，张旭，王淼.中国廉租房的融资特征及其发展路径研究[J].西南金融.2006年10期
[2]巴曙松，张旭，王淼.中国廉租房的融资特征及其发展路径研究[J].西南金融.2006年10期