论文部分内容阅读
[摘要]随着我国不动产登记制度的实施，原来的房屋交易、登记一体化管理模式随即被分割于房管、土地两个部门，新业务迟迟难以开展的矛盾日渐显露出来，如何在新形势下开展好房屋交易、不动产登记工作，本文做以下几点些探讨。
[关键词]房屋交易；不动产登记；业务衔接
依据：《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》、《关于整合不动产登记职责的通知》、《不动产登记条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等文件精神应该明确以下几个方面的问题。
1、职责分工及业务的关系
1.1房屋交易管理：房屋交易管理是指房屋的转让、抵押和租赁的交易管理。是对上述行为合法性的审查、确认和备案。其主要内容包括商品房的预售、现售，存量房的转让，政策性住房销售和上市，企业破产兼并和征收安置中的房屋转让、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租赁等交易行为的合法性审查，以及为其配套服务的合同备案、楼盘表的建立、资金监管、房屋面积预测绘、实际测绘、档案资料的管理和利用等。交易部门要对新建商品房、二手房、以及保障性等政策性住房的交易活动进行监管，实时将依法办理的房屋转让、抵押等相关交易信息提供给不动产登记机构，不动产登记机构应当依据交易信息进行登记。交易部门应及时将预售许可信息、买卖合同网签备案表信息以及查封抵押和存量房转让信息、抵押信息、以交易告知单的方式提供给不动产登记机构。
1.2不动产登记中的房屋登记，是指将房屋的自然状况、权利状况以及其他事项记载于不动产登记薄、核发权属证书或权利证明的行为。做好房屋登记的申请、受理、审核、登薄、发证，以及房屋的所有权、用益物权、担保物权的：首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等登记工作。实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”。房屋登记薄等房屋登记资料由不动产登记机构管理。
2、办理业务的机构设立
文件要求：按照便民利民的原则，切实做好房屋交易、不动产登记的服务窗口，尽量在一个服务大厅，实现“一站式”服务，不在一块分设的，可以互设窗口，并可以实时互通共享取得的信息，不需申请人重复提交资料，方便群众。做到交易和登记程序简化、顺畅、安全。
3、业务的总流程
根据文件精神，依据《房地产管理办法》、《城市房地产开发条例》、《不动产登记暂行条例》、《房屋登记办法》，结合我市的现行流程。业务的总流程确定为：
先交易——再完税——后登记的办事流程。
4、数据、信息交换平台的建設
按照国土、住建两部委文件要求，确保产权人、权利人、债权人的合法权益，以及保障房屋的交易安全，实现“信息实时共享、信息无缝隙对接”的工作原则。房屋交易、不动产登记部门各自组织自己的软件系统，确保双方的数据信息连通共享，平台使用后，两部门明确专人负责，每天将房屋交易、不动产登记的所有信息及时相互传送，且相互提供纸质介质，以确保房屋的合法登记，房屋的交易安全。
5、业务的展开以及业务的衔接和办理
5.1档案的移交：
根据国土部、住建部关于房屋档案移交的相关规定，结合我县的实际情况，房管部门向不动产登记部门移交下列资料：
（1）已建成并与房屋登记薄关联的楼盘表。
（2）房屋登记的原始档案的电子扫描件，为以后的数据信息平台做好基础，或影印件、复印件。
5.2交易部门将原来的房屋所有权证（他项权证）环节改为“房屋转让（抵押）确认告知单。
5.3二手房转让：申请人提交原件和复印件进行申请，首先经房屋交易部门对房屋的转让进行审核——交易确认后——打印、发放房屋转让确认告知单，转让程序完结，将原件和确认单存根扫描、归档——申请人缴纳税费——申请人将复印件和确认单及税费票据等相关资料到登记部门，进行审核，记载登记薄、缮证、发证。登记部门扫描、归档。
5.4商品房转让：商品房预测绘——建立楼盘表——预售许可证——合同网签备案——资金监管——缴纳房屋转让手续费——商品房转让申请——受理————审核——打印、发放房屋转让确认告知单——扫描、归档——申请人缴纳税费——申请人携带确认单等相关资料及税费票据到不动产登记机构进行登记，登记后，登记部门实时的将登记信息传送给房屋交易部门。
5.5存量房转让：合同网签——交易资金监管——缴纳住房维修基金和房屋交易手续费——配图补建楼盘表——房屋转让申请——受理——审核——打印、发放房屋转让确认告知单——扫描、归档——申请人缴纳税费——携带确认单等相关资料及税费票据到不动产登记机构进行登记，登记后，登记部门实时的将登记信息传送给房屋交易部门。
6、房屋登记档案查询
按照《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，房管部门向不动产登记部门移交档案后，档案查询业务移交不动产登记部门。
7、建议
在房屋交易与房屋登记拆分的情况下，要做到安全、方便、高效，交易部门和不动产登记部门的密切配合要靠制度规定做保障。
依据文件精神要求，市、县政府部门成立专门的协调领导小组，以政府文件形式明确房屋交易管理与不动产（房屋）登记的职责界限；明确先交易后登记的前置原则；明确如何建立、使用维护房屋交易与不动产登记信息共享平台：明确房屋交易和不动产（房屋）登记服务窗口的设立，尽可能实现一套资料、一个窗口、一次性受理申请；明确房屋转让（抵押）确认告知单，是登记部门受理房屋转移登记、抵押登记的必收要件；明确在信息共享平台上查阅到办事要件和信息，不能让申请人重复提交，防止推诿扯皮、相互掣肘，让群众多跑腿、重复收件现象的发生。做到利国利民，尽快开展、搞好房屋交易与不动产登记的工作。
[关键词]房屋交易；不动产登记；业务衔接
依据：《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》、《关于整合不动产登记职责的通知》、《不动产登记条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等文件精神应该明确以下几个方面的问题。
1、职责分工及业务的关系
1.1房屋交易管理：房屋交易管理是指房屋的转让、抵押和租赁的交易管理。是对上述行为合法性的审查、确认和备案。其主要内容包括商品房的预售、现售，存量房的转让，政策性住房销售和上市，企业破产兼并和征收安置中的房屋转让、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租赁等交易行为的合法性审查，以及为其配套服务的合同备案、楼盘表的建立、资金监管、房屋面积预测绘、实际测绘、档案资料的管理和利用等。交易部门要对新建商品房、二手房、以及保障性等政策性住房的交易活动进行监管，实时将依法办理的房屋转让、抵押等相关交易信息提供给不动产登记机构，不动产登记机构应当依据交易信息进行登记。交易部门应及时将预售许可信息、买卖合同网签备案表信息以及查封抵押和存量房转让信息、抵押信息、以交易告知单的方式提供给不动产登记机构。
1.2不动产登记中的房屋登记，是指将房屋的自然状况、权利状况以及其他事项记载于不动产登记薄、核发权属证书或权利证明的行为。做好房屋登记的申请、受理、审核、登薄、发证，以及房屋的所有权、用益物权、担保物权的：首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等登记工作。实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”。房屋登记薄等房屋登记资料由不动产登记机构管理。
2、办理业务的机构设立
文件要求：按照便民利民的原则，切实做好房屋交易、不动产登记的服务窗口，尽量在一个服务大厅，实现“一站式”服务，不在一块分设的，可以互设窗口，并可以实时互通共享取得的信息，不需申请人重复提交资料，方便群众。做到交易和登记程序简化、顺畅、安全。
3、业务的总流程
根据文件精神，依据《房地产管理办法》、《城市房地产开发条例》、《不动产登记暂行条例》、《房屋登记办法》，结合我市的现行流程。业务的总流程确定为：
先交易——再完税——后登记的办事流程。
4、数据、信息交换平台的建設
按照国土、住建两部委文件要求，确保产权人、权利人、债权人的合法权益，以及保障房屋的交易安全，实现“信息实时共享、信息无缝隙对接”的工作原则。房屋交易、不动产登记部门各自组织自己的软件系统，确保双方的数据信息连通共享，平台使用后，两部门明确专人负责，每天将房屋交易、不动产登记的所有信息及时相互传送，且相互提供纸质介质，以确保房屋的合法登记，房屋的交易安全。
5、业务的展开以及业务的衔接和办理
5.1档案的移交：
根据国土部、住建部关于房屋档案移交的相关规定，结合我县的实际情况，房管部门向不动产登记部门移交下列资料：
（1）已建成并与房屋登记薄关联的楼盘表。
（2）房屋登记的原始档案的电子扫描件，为以后的数据信息平台做好基础，或影印件、复印件。
5.2交易部门将原来的房屋所有权证（他项权证）环节改为“房屋转让（抵押）确认告知单。
5.3二手房转让：申请人提交原件和复印件进行申请，首先经房屋交易部门对房屋的转让进行审核——交易确认后——打印、发放房屋转让确认告知单，转让程序完结，将原件和确认单存根扫描、归档——申请人缴纳税费——申请人将复印件和确认单及税费票据等相关资料到登记部门，进行审核，记载登记薄、缮证、发证。登记部门扫描、归档。
5.4商品房转让：商品房预测绘——建立楼盘表——预售许可证——合同网签备案——资金监管——缴纳房屋转让手续费——商品房转让申请——受理————审核——打印、发放房屋转让确认告知单——扫描、归档——申请人缴纳税费——申请人携带确认单等相关资料及税费票据到不动产登记机构进行登记，登记后，登记部门实时的将登记信息传送给房屋交易部门。
5.5存量房转让：合同网签——交易资金监管——缴纳住房维修基金和房屋交易手续费——配图补建楼盘表——房屋转让申请——受理——审核——打印、发放房屋转让确认告知单——扫描、归档——申请人缴纳税费——携带确认单等相关资料及税费票据到不动产登记机构进行登记，登记后，登记部门实时的将登记信息传送给房屋交易部门。
6、房屋登记档案查询
按照《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，房管部门向不动产登记部门移交档案后，档案查询业务移交不动产登记部门。
7、建议
在房屋交易与房屋登记拆分的情况下，要做到安全、方便、高效，交易部门和不动产登记部门的密切配合要靠制度规定做保障。
依据文件精神要求，市、县政府部门成立专门的协调领导小组，以政府文件形式明确房屋交易管理与不动产（房屋）登记的职责界限；明确先交易后登记的前置原则；明确如何建立、使用维护房屋交易与不动产登记信息共享平台：明确房屋交易和不动产（房屋）登记服务窗口的设立，尽可能实现一套资料、一个窗口、一次性受理申请；明确房屋转让（抵押）确认告知单，是登记部门受理房屋转移登记、抵押登记的必收要件；明确在信息共享平台上查阅到办事要件和信息，不能让申请人重复提交，防止推诿扯皮、相互掣肘，让群众多跑腿、重复收件现象的发生。做到利国利民，尽快开展、搞好房屋交易与不动产登记的工作。