[摘 要]物业管理主要针对住房公共区域的卫生、环境、绿化、水电、车位等进行有序管理和维护，新楼盘的大量涌现，相应需要物业管理体制在面对新的市场规律下发生改革，但是住宅管理中问题并未及时调整，相应的对策措施也不完善，影响住户的生活质量。本文希望通过对住宅小区物业管理问题的分析，从多个方面推动物业管理的相关的制度的健全，突显出了物业管理在住宅小区中重要影响。
　　[关键词]宅小区；物业管理；存在问题；
　　中图分类号：TP681 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2018）38-0147-01
　　一、物业管理活动中存在的问题及成因
　　（一）物业管理体制不健全
　　《物业管理条例》以及各地的物业管理地方性法规，虽然大都明确了街道办事处、乡（镇）人民政府及相关职能部门在物业管理活动中的具体工作职责，但各方行为主体均缺乏一个强有力的机构来推动该项工作。目前，大多数的街道办事处、乡（镇）人民政府并未明确对接的区级相关部门，也未明确职能职责，没有区级部门进行指导，暂属“闭门造车”开展工作。社区居民委员会也大都未搭建相应的物业管理服务平台，日常物业管理及物业纠纷调处仍处于“单打独斗”的状态。由于体制和机制上的重大缺陷，导致和相关职能部门在物业管理工作中，关系不顺、各自为政、政出多门、推诿扯皮等问题较多。
　　（二）行政执法功能不到位
　　目前，物业管理区域内最突出的问题是违章搭建、违法改变房屋用途、侵占公共场地等。这些违法行为需要规划等相关部门依法依规进行查处，但查处难度很大，导致这些职能部门主观上产生懈怠情绪，致使物业小区行政监管出现了“空白点”或“盲点”。类似问题而引发的物业矛盾纠纷频发，在部分物业小区泛滥成灾，群众意见很大，严重影响政府的公信力。
　　（三）规章制度执行不严格
　　目前，针对物业管理活动中的各种问题，为了规范物业管理活动，维护物业管理当事人的合法权益，国家和地方出台的《物业管理条例》确立了多物业管理的基本制度。但在这些制度的执行过程中，如何做到适度干预和推动引导相结合、如何平衡各方行为主体自我约束和行政监督管理的关系、如何兼顾行政管理的公平和效率、如何建立完善的执行制度情况的评价体系及评价结果的行政应用、如何完善制度本身存在的重大缺陷等一系列难题，导致各方行为主体制度执行不严。
　　（四）业主大会活动不规范
　　城市化进程中，小区内的业主七成以上来自外地。在小区入住后，基于不同的地域文化和价值观念，容易形成陌生人社会群落，彼此之间缺乏信任，防御性心理较为普遍，很难成立或召开业主大会，依法表决小区重大事项。大部分业主对小区事务漠不关心，缺乏积极性。少部分业主借此机会通过当选业委会领导，擅用手中职权，践踏民主，谋取私利。由于业委会的非专业性、分散性、随意性、私利性等客观因素，导致业委会行为不规范、议事不透明、作风不民主、监督不到位、业主不滿意等问题突出，致使业主的知情权、民主权、管理权、监督权受到侵害，由此而引发的矛盾纠纷频发。
　　二、完善住宅小区物业管理的对策
　　（一）深化物业管理认识
　　充分认识物业管理对商品住房的特殊性、明确物业管理相关主体关系的双重属性，以及物业管理对商品住房的多元性、复杂性。了解住房商品特殊性，要求我们尊重住房商品价值规律、产权主体和权益原则，以及围绕住房商品物业管理所形成的主体间权责利关系。当前，应突出业主等相关行为主体地位和责任的宣传，以“政府引导、企业推动、社会参与”的方式，综合运用刊物、电台、电视、网络等现代多媒体手段，让业主多渠道了解物业管理的重要性和作为业主的基本权责，提高业主对物业管理的认知度和认同度。物业区域内的街道（社区）应加强活动推广，定期开展“物业管理宣传进社区”活动，通过参加游戏活动、组织文艺表演、展播社区电影等创新形式，进行集中展示、巡回宣传，增加宣传的趣味性，提升业主的参与积极性。同时，强调典型推广，树立物业管理模范小区，并组织跨小区宣传活动。通过互动、联谊，增进居民间的沟通交流，在无形中传播现代物业管理理念，调动小区业主参与物业管理的积极性，激发小区的人本活力，促进小区人本氛围更加和谐。
　　（二）加强配置，落实“属地化”监管责任
　　按照国务院和省、市《物业管理条例》，进一步明确并分解行业主管部门和街道、居民委员会在物业管理活动中的相应职能范围，完善物业管理体制，形成基层政府物业监管合力。一是明确街道办事处对辖区住宅小区业主大会、业主委员会和物业服务企业及其从业人员的业务指导和监督职能职责，督促物业小区业主委员会和物业服务机构依法履职，诚信履约。二是建立完善街道办事处物业管理机构。在物业区域内的街道办事处设置物业管理科，配齐配强专职业务人员，做到“机构、编制、人员、场地、经费”五落实，充分发挥基层政府在物业管理活动中的责任主体作用。三是明确建设、规划、发改、民政、司法、城管、交通、工商和公安等职能部门职责。着手在有条件的社区搭建物业管理公共服务平台，依法设立物业管理政务服务窗口，把相关职能部门的行政执法功能延伸至住宅小区，消除物业小区行政监管的“空白点”或“盲点”。四是进一步完善物业纠纷人民调解、行政调解和司法调解“三级调解制度”相互衔接、相互补充的调解工作体系。
　　（三）加强物管行业自律
　　推动建立物业管理行业协会，通过协会强化行业自律，贯彻落实相关法规及政策，反映物业服务企业的愿望和发展瓶颈，研究物业管理矛盾成因及对策，创建区域物业管理内部刊物，促进物业管理的交流和资源共享；通过协会制定行业标准，维护公平竞争与市场秩序，促进企业依法、诚信经营，推行精细管理和优质服务，培育行业知名品牌；通过协会引进第三方评估机构，独立、客观、公正的对服务企业资质、服务质量、服务标准、服务满意度和服务机构公众知名度等进行综合评价，并将评估结果纳入我区物业管理服务评价体系，作为对物业服务企业考核奖惩的重要依据。 　　（四）完善长效管理机制
　　引入“基本物管”概念，降低老旧小区物业管理成本。从对老旧小区的调研情况来看，部分小区采取自主管理的模式，由业主共同缴纳低廉的物业管理费用。作为运行资金，用此聘请一个门卫和一个保洁，仅对小区进行最基本的物业服务，收到了良好的效果。因此，可将此种方式在老旧小區中推广，引入专业物业机构对老旧小区进行打包服务，物管公司只需要提供基本的物业服务，老旧小区业主也只需承担低廉的物业管理费用。这样的物业服务企业可以在一定程度上实现规模化经营，降低成本获得利润，老旧小区业主也能以低廉的物管价格得到较为专业的服务。
　　（五）加大政策扶持力度
　　鉴于物业管理是为小区共有物权提供服务的行业，介于政府部门和社会企业之间，具有公共服务属性。为提高物业服务企业的营运能力，对这类具有公共服务特征的企业政府可以采取相应的扶持和鼓励政策，在老旧小区中引入物业管理其他管理人，通过业主缴纳部分物业费、政府公共服务资金购买剩余部分的方式，对管理人承担的社会管理义务按市场化实施采购，既可以减轻企业负担，又能提高公共服务精细化水平。
　　（六）加大联合执法力度
　　目前，物业小区无证经营“钟点房”“小旅馆”“麻将馆”“小超市”“熟食店”“烧烤店”“小餐饮馆”“理发店”“网吧”和“咖啡屋”等违法违规行为愈演愈烈，广大业主对这种扰民现象苦不堪言，反映及其强烈。此问题，不是政府某一职能部门所能做到的，需要政府统筹协调房管、规划、工商、卫生、城管、环保、公安、消防和街办等多个职能部门综合执法才能解决。政府应成立物业小区违法建设综合治理领导小组，定期组织开展物业小区违法建设专项整治行动，对违法当事人加大处罚力度，让违法者付不起高额的违法成本，起到“敲山震虎”的作用。同时，建立完善警民监督制约机制、政府部门联动机制，不定时联合巡查机制等行之有效的管理规章制度，并采取持续的综合整治措施，发现一起制止一起，有效预防并遏制物业小区违法违规行为的蔓延，为广大业主营造一个环境优美、秩序井然的生活空间。
　　参考文献
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