论文部分内容阅读
[摘 要]随着社会经济的快速发展，人们对居住环境的要求越来越高，推动了房地产市场的发展。房产开发作为一项系统而复杂的工程，具有面临风险多、投资金额大、开发周期长等特点，在实际发展中受到一定的限制，这就需要在开发项目的始末贯穿工程项目管理，严格控制成本投入，构建完善的规章管理制度和项目管理体系，确保工程的建设质量和投资效益。本文就对房产开发中建筑工程的项目管理工作存在的问题进行分析，并试探性提出几点有效对策，以便相关人士借鉴和参考。
[关键词]房产开发 ；建筑工程；项目管理工作
中图分类号：F284 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）22-0185-01
在房地产行业不断发展的背景下，房产开发项目愈加增多，房产企业之间的竞争越来越激烈，要想获得最大化的投资效益，必须要做好建筑工程的项目管理工作，全面规划管理工程的安全、进度、质量、成本等，使房产项目在预期的工期内顺利竣工，保证工程质量的同时，争取用最少的成本实现最大的效益[1]。然而在建筑工程项目管理工作中，由于诸多因素的影响，管理工作无法顺利开展，这就需要详细分析现存问题，制定切实可行的措施，保证管理工作的有序进行。
一、房产开发中建筑工程项目管理工作存在的问题
房产开发中建筑工程项目管理工作存在的问题主要表现为：①管理模式滞后。虽然当前我国房地产获得了良好的发展，管理模式有所完善，但是在管理思维方面相对滞后，尤其是项目管理的方式，依然采用传统粗放式的发展模式。同时在项目管理工作中，多是通过管理部门的行政经济手段和强制手段取代市場经济手段，不符合建筑工程的客观规律；有些建筑企业没有从实际情况出发，无法合理配置生产资料，降低企业资产的利用率。
②监理不到位。在建筑工程项目管理工作中，房产开发企业不仅要关注经济效益，还要保证施工质量，因此必须要积极聘请专业的监理机构监理施工过程，确保工程施工的质量[2]。然而有些开发企业缺乏项目监理意识，没有聘请专业监理机构，而是在内部设置项目监理部门，以便节省成本，而这些监理人员不具备专业的理论知识，无法全面监管工程，难以严格控制工序，不能以规定的流程进行作业，导致工程存在极大的安全与质量隐患。
③安全管理意识不强。我国建筑行业的伤亡人数仅次于煤矿和交通行业，这就表明建筑行业属于高危行业；目前建筑工程中没有彻底落实安全管理工作，从承包商到施工人员都缺乏较强的安全意识，不能严格按照安全管理规范制度进行操作，忽视施工中必须购置的器材与安全设施。另外，项目施工单位不能以施工人员的具体素质为依据进行相关培训，如法制教育、施工安全、岗前专业技术等方面的培训，致使其缺乏自我保护的意识。
④竣工验收不完善。完成工程施工后需开展竣工验收工作，以便保证工程顺利的交付使用，保障业主的利益；但有些开发企业因无法按期完工或资金周转不利等，没有完成验收程序就交付使用，严重危及到业主的人身安全。例如燃气、电梯、消防等工作没竣工验收，在实际使用中会出现安全隐患，影响业主的生命财产安全。
二、房产开发中建筑工程项目管理工作的实施策略
（一）创新管理制度
建筑工程项目的管理质量主要取决于项目管理制度，在创新管理制度时要创新工程项目的承包评估，进一步细化考核指标，在承包评估体系中纳入成本控制、施工进度、安全施工等指标，并根据实际情况在指标体系中制定恰当的评估考核量化指标，以便责任具体落实到个人[3]。此外，有些建筑企业多是采用“自负盈亏、自主经营、自筹资金”的管理体系，而在实际经营管理中可以实施风险抵押机制，由项目经理以工程产值为依据，对较大数量的风险抵押资金进行抽出，科学管理项目施工中的情况，进而形成集“利益、权利、风险、责任”于一体的管理模式。
（二）加强项目监理
房产开发企业在项目管理工作中，应该高度重视项目监理的环节，严禁为节省成本而忽略此环节，以免出现工程安全与质量隐患，确保建筑工程的顺利完工。企业要聘请专业的监理机构，制定系统科学的监理体系，积极与其他部门进行沟通，全面监管工程施工中的安全、进度、成本、质量等；严格按照施工工艺流程和规范标准进行作业，完成每道工序施工后需由监理工程师进行质量验收，通过审核方可实施后续工作，提高施工质量。同时也要严格把关施工材料的质量，做好安全施工监管工作，防止出现偷工减料行为，为施工的顺利开展提供良好条件。
（三）提高安全意识
安全管理是建筑工程项目管理工作顺利开展的关键性环节，只有树立安全管理的意识，才能保证工程的进度与质量。在传统的安全管理工作中，大部分人员都缺乏安全管理的意识，不能充分认识到安全管理的重要作用，更没有通过其他层面的方式和角度给予创新和突破，如利用强化各层面人员的协调组织能力来降低安全事故的发生几率等。在现代化的工程项目管理工作中，要求项目管理人员具备较强的协调组织能力和专业理论知识，能够及时与其他人员进行沟通协调，便于达成共识或协调整体团队精神。当然企业也要强化人员的法制教育观念，使其从自身的思维意识层面来控制安全工作。
（四）完善竣工验收
项目管理的最终环节就是竣工验收，在实际工作中要以相关法律法规为依据，通过竣工验收后方可交付使用，因此企业需要在经营管理范围内纳入竣工验收工作，施工中有效控制進度与成本，防止因超期完工或资金紧缺而忽视竣工验收[4]。除此之外，竣工验收中应组织设计、施工、勘察、监理等部门共同参与，编制科学的质量检查报告和质量评估报告，向相关部门交付材料，获取电梯、环保、消防和规划等的验收合格，这样方可交付使用，更好地保证业主的人身安全。
结束语
房产开发工程在国民经济发展中发挥着积极的作用，但是在实际项目管理工作也存在一些问题，如管理模式之后、监理不到位、安全管理意识不强、竣工验收不完善等，严重影响工程项目管理工作的顺利开展。这就需要立足实际，创新管理制度，加强项目监理，提高安全意识，完善竣工验收，严格管控工程施工的安全、进度、成本、质量等验收，确保项目管理工作的正常实施，实现企业最大化的投资效益与经济效益。
参考文献
[1] 孙跃东.论房产开发中建筑工程的项目管理研究[J].门窗，2016，07：59+64.
[2] 刘春欣.房产开发中建筑工程的项目管理研究[J].中国外资，2012，08：146.
[3] 涂若宇.谈如何做好房产开发工程项目管理[J].四川建材，2014，02：257-258.
[4] 肖正祥.关于房地产开发中建筑工程项目管理探讨[J].科技风，2011，16：202.
[关键词]房产开发 ；建筑工程；项目管理工作
中图分类号：F284 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）22-0185-01
在房地产行业不断发展的背景下，房产开发项目愈加增多，房产企业之间的竞争越来越激烈，要想获得最大化的投资效益，必须要做好建筑工程的项目管理工作，全面规划管理工程的安全、进度、质量、成本等，使房产项目在预期的工期内顺利竣工，保证工程质量的同时，争取用最少的成本实现最大的效益[1]。然而在建筑工程项目管理工作中，由于诸多因素的影响，管理工作无法顺利开展，这就需要详细分析现存问题，制定切实可行的措施，保证管理工作的有序进行。
一、房产开发中建筑工程项目管理工作存在的问题
房产开发中建筑工程项目管理工作存在的问题主要表现为：①管理模式滞后。虽然当前我国房地产获得了良好的发展，管理模式有所完善，但是在管理思维方面相对滞后，尤其是项目管理的方式，依然采用传统粗放式的发展模式。同时在项目管理工作中，多是通过管理部门的行政经济手段和强制手段取代市場经济手段，不符合建筑工程的客观规律；有些建筑企业没有从实际情况出发，无法合理配置生产资料，降低企业资产的利用率。
②监理不到位。在建筑工程项目管理工作中，房产开发企业不仅要关注经济效益，还要保证施工质量，因此必须要积极聘请专业的监理机构监理施工过程，确保工程施工的质量[2]。然而有些开发企业缺乏项目监理意识，没有聘请专业监理机构，而是在内部设置项目监理部门，以便节省成本，而这些监理人员不具备专业的理论知识，无法全面监管工程，难以严格控制工序，不能以规定的流程进行作业，导致工程存在极大的安全与质量隐患。
③安全管理意识不强。我国建筑行业的伤亡人数仅次于煤矿和交通行业，这就表明建筑行业属于高危行业；目前建筑工程中没有彻底落实安全管理工作，从承包商到施工人员都缺乏较强的安全意识，不能严格按照安全管理规范制度进行操作，忽视施工中必须购置的器材与安全设施。另外，项目施工单位不能以施工人员的具体素质为依据进行相关培训，如法制教育、施工安全、岗前专业技术等方面的培训，致使其缺乏自我保护的意识。
④竣工验收不完善。完成工程施工后需开展竣工验收工作，以便保证工程顺利的交付使用，保障业主的利益；但有些开发企业因无法按期完工或资金周转不利等，没有完成验收程序就交付使用，严重危及到业主的人身安全。例如燃气、电梯、消防等工作没竣工验收，在实际使用中会出现安全隐患，影响业主的生命财产安全。
二、房产开发中建筑工程项目管理工作的实施策略
（一）创新管理制度
建筑工程项目的管理质量主要取决于项目管理制度，在创新管理制度时要创新工程项目的承包评估，进一步细化考核指标，在承包评估体系中纳入成本控制、施工进度、安全施工等指标，并根据实际情况在指标体系中制定恰当的评估考核量化指标，以便责任具体落实到个人[3]。此外，有些建筑企业多是采用“自负盈亏、自主经营、自筹资金”的管理体系，而在实际经营管理中可以实施风险抵押机制，由项目经理以工程产值为依据，对较大数量的风险抵押资金进行抽出，科学管理项目施工中的情况，进而形成集“利益、权利、风险、责任”于一体的管理模式。
（二）加强项目监理
房产开发企业在项目管理工作中，应该高度重视项目监理的环节，严禁为节省成本而忽略此环节，以免出现工程安全与质量隐患，确保建筑工程的顺利完工。企业要聘请专业的监理机构，制定系统科学的监理体系，积极与其他部门进行沟通，全面监管工程施工中的安全、进度、成本、质量等；严格按照施工工艺流程和规范标准进行作业，完成每道工序施工后需由监理工程师进行质量验收，通过审核方可实施后续工作，提高施工质量。同时也要严格把关施工材料的质量，做好安全施工监管工作，防止出现偷工减料行为，为施工的顺利开展提供良好条件。
（三）提高安全意识
安全管理是建筑工程项目管理工作顺利开展的关键性环节，只有树立安全管理的意识，才能保证工程的进度与质量。在传统的安全管理工作中，大部分人员都缺乏安全管理的意识，不能充分认识到安全管理的重要作用，更没有通过其他层面的方式和角度给予创新和突破，如利用强化各层面人员的协调组织能力来降低安全事故的发生几率等。在现代化的工程项目管理工作中，要求项目管理人员具备较强的协调组织能力和专业理论知识，能够及时与其他人员进行沟通协调，便于达成共识或协调整体团队精神。当然企业也要强化人员的法制教育观念，使其从自身的思维意识层面来控制安全工作。
（四）完善竣工验收
项目管理的最终环节就是竣工验收，在实际工作中要以相关法律法规为依据，通过竣工验收后方可交付使用，因此企业需要在经营管理范围内纳入竣工验收工作，施工中有效控制進度与成本，防止因超期完工或资金紧缺而忽视竣工验收[4]。除此之外，竣工验收中应组织设计、施工、勘察、监理等部门共同参与，编制科学的质量检查报告和质量评估报告，向相关部门交付材料，获取电梯、环保、消防和规划等的验收合格，这样方可交付使用，更好地保证业主的人身安全。
结束语
房产开发工程在国民经济发展中发挥着积极的作用，但是在实际项目管理工作也存在一些问题，如管理模式之后、监理不到位、安全管理意识不强、竣工验收不完善等，严重影响工程项目管理工作的顺利开展。这就需要立足实际，创新管理制度，加强项目监理，提高安全意识，完善竣工验收，严格管控工程施工的安全、进度、成本、质量等验收，确保项目管理工作的正常实施，实现企业最大化的投资效益与经济效益。
参考文献
[1] 孙跃东.论房产开发中建筑工程的项目管理研究[J].门窗，2016，07：59+64.
[2] 刘春欣.房产开发中建筑工程的项目管理研究[J].中国外资，2012，08：146.
[3] 涂若宇.谈如何做好房产开发工程项目管理[J].四川建材，2014，02：257-258.
[4] 肖正祥.关于房地产开发中建筑工程项目管理探讨[J].科技风，2011，16：202.