论文部分内容阅读
2018年5月24日，由甘肃省产权交易所（以下简称“甘交所”）组织的兰州兰石集团有限公司所有的兰州市七里河区民乐路两宗土地使用权整体转让项目经过2小时48分19秒、226轮次激烈竞价，最终以17. 5946亿元顺利成交。成交金额、增值额均创下甘交所操作的企业存量土地交易新高，也成为甘肃省国有土地二级市场成交价的新标杆，受到全社会的广泛关注和房地产行业的瞩目。
1 项目亮点
兰州市七里河区民乐路原手扶拖拉机厂两宗土地使用权整体转让项目的顺利成交具备三个显著特点：
1.1 高溢价、高增值
该项目成交价较评估值7.6545亿元增值9.9401亿元，增值率129.86%；较挂牌价13.0946亿元溢价4.5亿元，溢价率高达34.37%，增值金额为甘交所操作的国有二级土地市场项目之最。
1.2 充分竞价、高额成交
该项目无论是挂牌起始价、公告期内咨询人数、实地踏勘人数还是报名参与人数、网络竞价轮次均创下同类项目新高，最终以17.5946亿元成交，成交额以及1600万元/亩的交易单价均创下兰州市七里河区国有二级土地市场新高。
1.3 社会关注度高、反响大
国有建设用地土地交易价格作为房地产价格风向标，引起了社会各界的广泛关注。而兰州市固有的“东西狭长、南北靠山、两山夹一河”的特殊地形，以及人口密集、存量土地稀缺的现状，造成兰州市地少人多、可开发土地极其宝贵、发展空间受限的严峻问题，也间接助推了兰州的房价，即使在政府出台了严苛的限购措施之后，房价依旧居高不下。本次转让标的土地位于兰州市中心城区七里河区，毗邻兰州最大的客运中心——兰州西客站，而兰州西客站作为中国西部“一带一路”沿线重要的交通枢纽，周边地价自然会引起众多房地产企业的密切关注、牵动着广大购房者的心。2项目面临的困境和挑战
2.1“曲高和寡”
标的挂牌价高达13.0946亿元，单位挂牌价达到了1200万元/亩，建成后的楼面价达到了5143元/m2，较所在地周边地价明显偏高，无形中增加了项目的成交难度。
2.2 标的瑕疵明显、开发难度巨大
根据项目前期实地了解的情况及转让方提交的项目资料，该地块上有正在运行的配电房和电力线路，以及废弃的热力管道，需要受让方按照相关标准自行拆除还建，并承担由此产牛的相关费用及责任；最为致命的是该地块的四周均不临街，只有一处出入口，且出入必须经过兰拖』‘家属院，与其共用家属院内部道路；同时，根据相关规划，该地块南侧民乐路未来可能拓宽，北侧及地块中间有规划的待建道路，意味着标的实际可利用面积将会缩水，影响开发商的市场开发价值。地块瑕疵明显，市场预期不佳。
3 实施全流程、托管式服务
3.1 项目挂牌前决策、论证阶段
（1）凭借扎根甘肃产权市场二十年来积累的丰富项目运作经验，甘交所派出具有土地交易丰富经验和深厚功底的专业团队多次赴转让方和标的现场对标的现状和市场需求进行全面、综合分析，明确标的优势、瑕疵，为项目拟定多套各有利弊但有针对性、可操作、能把控的交易方案以供选择，在保持充分沟通的基础上，结合转让方要求对交易方案给出专业化的建议和意见。
（2）根据《中华人民共和国企业国有资产法》、《企业国有资产交易监督管理办法》、《企业国有产权交易操作规则》等有关法律法规的规定，甘交所在审核兰州兰石集团有限公司提交的所有资料后，签署了《产权交易委托合同》，约定将其位于兰州市七里河区民乐路8号的两宗土地使用权项目于4月24日正式挂牌。
（3）在充分了解市场需求的情况下，项目组通过论证分析、内部决策、市场分析、项目论证等环节，最终确定用e交易网络交易平台进行竞价。
3.2项目挂牌期公开交易阶段
（1）挖掘价值。在接到项目委托后，甘交所一方面安排项目团队进行大量、细致的调研，了解市场需求，掌握一线市场的动态和对土地供应的愿望，结合标的情况挖掘项目价值；另一方面，由分管领导带领项目团队前往城建、房管、土地、规划、不动产登记中心等多个政府部门进行对接，查询项目规划有无调整、权属是否明晰、后期开发有何政策支持，通过实地考察，走访论证，深度挖掘项目投资价值。
（2）广泛宣传。为确保项目的顺利成交，充分实现国有资产保值增值，项目运作团队在对外信息发布，面向社会公开推介方面做了大量卓有成效的工作，除了在当地省市级报刊纸媒、甘交所及行業网站上同步推送外，还通过微信公众号、搜狐网、凤凰网、今日头条、搜房网、省内外商会以及交易所自有投资人数据库精准推介，详细介绍项目的基本情况、周边环境、配套设施以及道路交通等未来发展规划方案，帮助意向竞买方充分了解项目优势，进行项目分析判断，调动广大投资人参与项目的积极性，为项目圆满成功奠定了坚实的基础。
（3）重点推介。项目运作团队先后前往恒大、保利、碧桂园、中海、万达、绿地、万科等国内知名地产商以及天庆、天正、中和等省内知名房企，了解以上重点潜在土地投资人的投资方向、开发计划、土地投资资金额度等，通过重点推介、逐一调研，明确了市场需求，根据需求及时调整项目操作策略和方向，使得推广更加具有针对性和实效性。
（4）高效组织。在项目运作过程中甘交所严格执行项目负责人制度，从项目前期、中期到后期各个环节全部由专人负责，责任到人，确保项目信息的内外、前后一致，与转让方的衔接沟通无缝隙，交易双方沟通无障碍，从而提高交易效率，降低交易成本。
（5）严格保密。为充分保护转让方权益，防止围串标现象发生，甘交所制定了严格的意向受让人信息保密制度。在意向受让人报名过程中，投资人通过多方渠道打探其他意向受让方信息，以期了解对手的底线，给项目的运作带来极大的隐患和风险。鉴于此，项目组多次召开专项会议，严格保密制度、强化保密职责，将报名阶段细分为答疑解惑环节、领取项目资料环节、接收报名资料等环节，根据不同环节制定不同的保密措施，专人操作，责任到人。特别是在报名阶段后期，甘交所要求财务部门、信息部门、项目实施部门及开户行所在的银行四方联动，进入“一级预警”状态直至项目成交，从而降低了人为因素导致的围串标风险，确保标的得到充分竞价、公平交易。 3.3项目成交后办理各项手续阶段
项目成交后，甘交所凭借多年来和国土、规划、建设、税务、不动产登记等政府部门业务往来积累的广博人脉和协助办理各项手续的丰富经验，为受让方提供办理税务手续、不动产变更登记、规划手续办理、土地测绘等服务，推进项目顺利完结。通过为交易双方提供全流程、托管式的服务，甘交所成功打消了各方的顾虑，解决了交易双方存在的分歧，赢得了广泛的赞誉。
4 项目成交实现了四方共赢格局
转让方：兰州兰石集团有限公司作为甘交所长期合作伙伴，多年来在盘活国有资产、引进增量资本方面保持着密切沟通与合作。本次交易在充分竞价的前提下，交易结果最大化体现了土地的市场价值，有助于转让方减轻企业负债，轻装上阵，回收的资金也将用于后续企业扩大再生产、新产品开发等，促进良性循环。
受让方：通过甘交所“公平、公正、公开”的交易原则，受让方对标的情况进行了客观、专业、详实的了解和尽职调查，充分知晓项目瑕疵，对已知和未知风险做到心中有数、进退有路、论证充分、把控有效。特别是进场交易环节，采用网络竞价方式，避免了可能的干扰，极大地减轻了企业隐形成本。
地方政府：项目的高溢价成交，巨大的土地增值，为紧缺的地方财税收入助力不少。通过甘交所专业化的运作，有助于转让方企业缓解资金压力，激发企业创新动能，拉动地方经济良性循环。同时，受让方进驻当地市场，也能够进一步推动兰州市重大项目建设，社会效应明显。
甘交所：得到了交易双方的一致肯定，在当地房地产市场树立了自己的专业形象，为全省国有二级土地市场高增值、高溢价运作积累了宝贵的经验，同时，极大的提升了甘交所专业团队的能力、水平，也提高了甘交所的业绩和收入。
此次七里河区民乐路8号的两宗土地使用权转让项目顺利成交，再次印证了国有资产在交易所的组织下，通过进场交易方式，是实现国有资产保值增值的可靠途径，产权市场“公开、公平、公正”的运作模式也将有力促进国有资产最大限度回归市场价值。
5 助力健全国有二级土地市场，成为全省行业的主导
党的十九大报告指出，经济体制改革必须以完善产权制度和要素市场化配置为重点，实现产权有效激励、要素自由流动、价格反应灵活、竞争公平有序。全面贯彻落实党的十九大精神，具体到土地市场来看，就必须以促进土地要素流通为核心，努力降低土地交易成本，切实发挥市场在资源配置中的决定性作用。基于此，三年来，甘交所以国家不断完善国有二级土地市场的历史机遇为抓手，主动出击，提前布局，努力探索，逐步完善，取得了显著的成效，既盘活了省属国有企业的存量土地，为企业发展解决了资金困难，也为地方政府的财税增长贡献了力量。
截至2018年6月，甘交所共完成各类土地交易项目150余宗，成交金额130多亿元。项目遍布兰州、天水、定西、平凉、陇南、金昌、临夏、白银、武威、甘南及兰州新区等地。其中不乏出现了一些经典案例：
2015年11月8日，兰石集团老厂区25#地块土地使用权项目以9. 24亿元成交。
2016年10月12日，甘肃省物产集团西客站北广场土地转让项目以14. 52亿元成交。
2017年2月24日，蘭州国器装备制造集团有限公司拥有的原兰州水泵总厂原址土地使用权及地上附着物项目以12. 14亿元成交。
2017年8月14日，由甘交所组织的甘肃祁连山水泥集团股份有限公司安宁一宗国有土地使用权转让项目以2. 64亿元顺利成交，较账面值828. 56万元增值2.55715亿元，增值率3086. 48%；较评估值1922. 46万元增值2.4477亿元，增值率1273. 24%；较挂牌价8000万元溢价1. 84亿元，溢价率230%。
2018年4月18日，由甘交所组织的兰州市西固区玉门街486号的7宗土地使用权整体转让项目以11. 14亿元顺利成交，该项目较评估值6.91亿元增值4. 23亿元，增值率61.31%；较挂牌价7.8亿元溢价3. 34亿元，溢价率42.82%。
甘交所凭借丰富的土地项目运作经验和专业团队，通过市场化手段为甘肃省多宗国有土地流转寻找到合格、优质的投资人，多宗项目增值率超过50%，专业化运作得到了社会各界的一致认可。
未来，甘交所将继续严格按照相关法律法规，进一步提升服务水平，依托土地资源流转平台，切实做好国有一级市场土地出让和国有二级市场存量土地转让工作，助力地方经济发展。
1 项目亮点
兰州市七里河区民乐路原手扶拖拉机厂两宗土地使用权整体转让项目的顺利成交具备三个显著特点：
1.1 高溢价、高增值
该项目成交价较评估值7.6545亿元增值9.9401亿元，增值率129.86%；较挂牌价13.0946亿元溢价4.5亿元，溢价率高达34.37%，增值金额为甘交所操作的国有二级土地市场项目之最。
1.2 充分竞价、高额成交
该项目无论是挂牌起始价、公告期内咨询人数、实地踏勘人数还是报名参与人数、网络竞价轮次均创下同类项目新高，最终以17.5946亿元成交，成交额以及1600万元/亩的交易单价均创下兰州市七里河区国有二级土地市场新高。
1.3 社会关注度高、反响大
国有建设用地土地交易价格作为房地产价格风向标，引起了社会各界的广泛关注。而兰州市固有的“东西狭长、南北靠山、两山夹一河”的特殊地形，以及人口密集、存量土地稀缺的现状，造成兰州市地少人多、可开发土地极其宝贵、发展空间受限的严峻问题，也间接助推了兰州的房价，即使在政府出台了严苛的限购措施之后，房价依旧居高不下。本次转让标的土地位于兰州市中心城区七里河区，毗邻兰州最大的客运中心——兰州西客站，而兰州西客站作为中国西部“一带一路”沿线重要的交通枢纽，周边地价自然会引起众多房地产企业的密切关注、牵动着广大购房者的心。2项目面临的困境和挑战
2.1“曲高和寡”
标的挂牌价高达13.0946亿元，单位挂牌价达到了1200万元/亩，建成后的楼面价达到了5143元/m2，较所在地周边地价明显偏高，无形中增加了项目的成交难度。
2.2 标的瑕疵明显、开发难度巨大
根据项目前期实地了解的情况及转让方提交的项目资料，该地块上有正在运行的配电房和电力线路，以及废弃的热力管道，需要受让方按照相关标准自行拆除还建，并承担由此产牛的相关费用及责任；最为致命的是该地块的四周均不临街，只有一处出入口，且出入必须经过兰拖』‘家属院，与其共用家属院内部道路；同时，根据相关规划，该地块南侧民乐路未来可能拓宽，北侧及地块中间有规划的待建道路，意味着标的实际可利用面积将会缩水，影响开发商的市场开发价值。地块瑕疵明显，市场预期不佳。
3 实施全流程、托管式服务
3.1 项目挂牌前决策、论证阶段
（1）凭借扎根甘肃产权市场二十年来积累的丰富项目运作经验，甘交所派出具有土地交易丰富经验和深厚功底的专业团队多次赴转让方和标的现场对标的现状和市场需求进行全面、综合分析，明确标的优势、瑕疵，为项目拟定多套各有利弊但有针对性、可操作、能把控的交易方案以供选择，在保持充分沟通的基础上，结合转让方要求对交易方案给出专业化的建议和意见。
（2）根据《中华人民共和国企业国有资产法》、《企业国有资产交易监督管理办法》、《企业国有产权交易操作规则》等有关法律法规的规定，甘交所在审核兰州兰石集团有限公司提交的所有资料后，签署了《产权交易委托合同》，约定将其位于兰州市七里河区民乐路8号的两宗土地使用权项目于4月24日正式挂牌。
（3）在充分了解市场需求的情况下，项目组通过论证分析、内部决策、市场分析、项目论证等环节，最终确定用e交易网络交易平台进行竞价。
3.2项目挂牌期公开交易阶段
（1）挖掘价值。在接到项目委托后，甘交所一方面安排项目团队进行大量、细致的调研，了解市场需求，掌握一线市场的动态和对土地供应的愿望，结合标的情况挖掘项目价值；另一方面，由分管领导带领项目团队前往城建、房管、土地、规划、不动产登记中心等多个政府部门进行对接，查询项目规划有无调整、权属是否明晰、后期开发有何政策支持，通过实地考察，走访论证，深度挖掘项目投资价值。
（2）广泛宣传。为确保项目的顺利成交，充分实现国有资产保值增值，项目运作团队在对外信息发布，面向社会公开推介方面做了大量卓有成效的工作，除了在当地省市级报刊纸媒、甘交所及行業网站上同步推送外，还通过微信公众号、搜狐网、凤凰网、今日头条、搜房网、省内外商会以及交易所自有投资人数据库精准推介，详细介绍项目的基本情况、周边环境、配套设施以及道路交通等未来发展规划方案，帮助意向竞买方充分了解项目优势，进行项目分析判断，调动广大投资人参与项目的积极性，为项目圆满成功奠定了坚实的基础。
（3）重点推介。项目运作团队先后前往恒大、保利、碧桂园、中海、万达、绿地、万科等国内知名地产商以及天庆、天正、中和等省内知名房企，了解以上重点潜在土地投资人的投资方向、开发计划、土地投资资金额度等，通过重点推介、逐一调研，明确了市场需求，根据需求及时调整项目操作策略和方向，使得推广更加具有针对性和实效性。
（4）高效组织。在项目运作过程中甘交所严格执行项目负责人制度，从项目前期、中期到后期各个环节全部由专人负责，责任到人，确保项目信息的内外、前后一致，与转让方的衔接沟通无缝隙，交易双方沟通无障碍，从而提高交易效率，降低交易成本。
（5）严格保密。为充分保护转让方权益，防止围串标现象发生，甘交所制定了严格的意向受让人信息保密制度。在意向受让人报名过程中，投资人通过多方渠道打探其他意向受让方信息，以期了解对手的底线，给项目的运作带来极大的隐患和风险。鉴于此，项目组多次召开专项会议，严格保密制度、强化保密职责，将报名阶段细分为答疑解惑环节、领取项目资料环节、接收报名资料等环节，根据不同环节制定不同的保密措施，专人操作，责任到人。特别是在报名阶段后期，甘交所要求财务部门、信息部门、项目实施部门及开户行所在的银行四方联动，进入“一级预警”状态直至项目成交，从而降低了人为因素导致的围串标风险，确保标的得到充分竞价、公平交易。 3.3项目成交后办理各项手续阶段
项目成交后，甘交所凭借多年来和国土、规划、建设、税务、不动产登记等政府部门业务往来积累的广博人脉和协助办理各项手续的丰富经验，为受让方提供办理税务手续、不动产变更登记、规划手续办理、土地测绘等服务，推进项目顺利完结。通过为交易双方提供全流程、托管式的服务，甘交所成功打消了各方的顾虑，解决了交易双方存在的分歧，赢得了广泛的赞誉。
4 项目成交实现了四方共赢格局
转让方：兰州兰石集团有限公司作为甘交所长期合作伙伴，多年来在盘活国有资产、引进增量资本方面保持着密切沟通与合作。本次交易在充分竞价的前提下，交易结果最大化体现了土地的市场价值，有助于转让方减轻企业负债，轻装上阵，回收的资金也将用于后续企业扩大再生产、新产品开发等，促进良性循环。
受让方：通过甘交所“公平、公正、公开”的交易原则，受让方对标的情况进行了客观、专业、详实的了解和尽职调查，充分知晓项目瑕疵，对已知和未知风险做到心中有数、进退有路、论证充分、把控有效。特别是进场交易环节，采用网络竞价方式，避免了可能的干扰，极大地减轻了企业隐形成本。
地方政府：项目的高溢价成交，巨大的土地增值，为紧缺的地方财税收入助力不少。通过甘交所专业化的运作，有助于转让方企业缓解资金压力，激发企业创新动能，拉动地方经济良性循环。同时，受让方进驻当地市场，也能够进一步推动兰州市重大项目建设，社会效应明显。
甘交所：得到了交易双方的一致肯定，在当地房地产市场树立了自己的专业形象，为全省国有二级土地市场高增值、高溢价运作积累了宝贵的经验，同时，极大的提升了甘交所专业团队的能力、水平，也提高了甘交所的业绩和收入。
此次七里河区民乐路8号的两宗土地使用权转让项目顺利成交，再次印证了国有资产在交易所的组织下，通过进场交易方式，是实现国有资产保值增值的可靠途径，产权市场“公开、公平、公正”的运作模式也将有力促进国有资产最大限度回归市场价值。
5 助力健全国有二级土地市场，成为全省行业的主导
党的十九大报告指出，经济体制改革必须以完善产权制度和要素市场化配置为重点，实现产权有效激励、要素自由流动、价格反应灵活、竞争公平有序。全面贯彻落实党的十九大精神，具体到土地市场来看，就必须以促进土地要素流通为核心，努力降低土地交易成本，切实发挥市场在资源配置中的决定性作用。基于此，三年来，甘交所以国家不断完善国有二级土地市场的历史机遇为抓手，主动出击，提前布局，努力探索，逐步完善，取得了显著的成效，既盘活了省属国有企业的存量土地，为企业发展解决了资金困难，也为地方政府的财税增长贡献了力量。
截至2018年6月，甘交所共完成各类土地交易项目150余宗，成交金额130多亿元。项目遍布兰州、天水、定西、平凉、陇南、金昌、临夏、白银、武威、甘南及兰州新区等地。其中不乏出现了一些经典案例：
2015年11月8日，兰石集团老厂区25#地块土地使用权项目以9. 24亿元成交。
2016年10月12日，甘肃省物产集团西客站北广场土地转让项目以14. 52亿元成交。
2017年2月24日，蘭州国器装备制造集团有限公司拥有的原兰州水泵总厂原址土地使用权及地上附着物项目以12. 14亿元成交。
2017年8月14日，由甘交所组织的甘肃祁连山水泥集团股份有限公司安宁一宗国有土地使用权转让项目以2. 64亿元顺利成交，较账面值828. 56万元增值2.55715亿元，增值率3086. 48%；较评估值1922. 46万元增值2.4477亿元，增值率1273. 24%；较挂牌价8000万元溢价1. 84亿元，溢价率230%。
2018年4月18日，由甘交所组织的兰州市西固区玉门街486号的7宗土地使用权整体转让项目以11. 14亿元顺利成交，该项目较评估值6.91亿元增值4. 23亿元，增值率61.31%；较挂牌价7.8亿元溢价3. 34亿元，溢价率42.82%。
甘交所凭借丰富的土地项目运作经验和专业团队，通过市场化手段为甘肃省多宗国有土地流转寻找到合格、优质的投资人，多宗项目增值率超过50%，专业化运作得到了社会各界的一致认可。
未来，甘交所将继续严格按照相关法律法规，进一步提升服务水平，依托土地资源流转平台，切实做好国有一级市场土地出让和国有二级市场存量土地转让工作，助力地方经济发展。