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摘 要：近年来房地产行业在中国市场的表现较为亮眼，已逐渐成为我国经济发展的中流砥柱。但是随着经济发展，以房地产拉动经济的增长模式存在越来越多的争议。因此，本文选取我国 59 家房地产上市公司 2017 年度财务报表为数据样本，运用关联规则算法与 stata 统计软件，分析房地产企业财务指标数据与资本结构的关联关系，最后根据数据分析结果，提出促进房地产企业持续性发展的想法与建议。
关键词：房地产公司;关联规则;资本结构
一、研究背景
房地产行业发展迅速，利润回报较高，成为我国经济发展的一道亮丽的风景线。但随着房地产行业的经济泡沫大量出现，以房地产拉动经济增长的经济发展模式受到了越来越多的质疑。为了控制房价，稳定民心，促进房地产行业步入正轨，我国许多省市颁布了愈加严格的购买政策。如何促进企业的可持续发展，是房地产企业面临的问题。资本结构是指企业全部资产与负债的来源构成与二者之间的比例。关联规则是寻找不同数据之间关联关系的数据挖掘算法，这类算法可以应用于商品货架设计，产品捆绑销售等实际问题。关联规则中有两个重要的基本概念： 支持度与置信度。支持度是指某类事件在数据集中发生的可能性;置信度与条件概率的计算方法类似，是指在事件 A 发生的情况下，事件 B 发生的概率是多少。
二、房地产上市公司资本结构现状分析
（一）指标及数据的选择
考虑到资本结构的相关理论，主要从以下三个方面选取数据指标：（1）根据 财务管理理论，企业负债总额与资产总额的比率就是企业的资产负债率，因此本文选取其作为研究的基本指标。（2）负债水平是企业资本结构与盈利能力的度量尺度，所以选取流动负债比率为企业负债的基本指标。（3）根据财务杠杆的计算公式，财务杠杆系数=息税前利润/（息税前利润-债务利息）。债务利息、企业息税前利润共同决定了财务杠杆系数的大小，所以选择总资产息税前收益率为衡量指标。（4）为了衡量企业盈利能力和经营状况，选取净资产收益率为衡量指标。
（二）数据统计与分析
笔者以 59 家房地产上市公司2017年数据为研究样本，对资产负债率与流动负债比率进行统计。从表 1 中可以看出，我国房地产上市公司的资本结构有如下特征：
1.资产负债率总体水平偏高。从表 1 来看，房地产企业资产负债率的平均数高达 68.36%，中位数为 71.64%，超过 60%的企业资产负债率大于60%，其中鲁商置业股份有限公司的资产负债率高达 93.96%，几乎接近资不抵债。资产负债率高是我国房地产上市公司资本结构的重要特征。
2.流动负债比重较大，负债结构合理性有待提高。流动负债是指企业一年内到期的负债、短期借款、应付账款、预收账款等，是企业为满足短期生产经营需要而筹集的货币资金。通常情况下，流动负债比率在 50%左右为正常水平，但我国房地产上市公司流动负债比率较高，中位数高达 69.26%，流动负债比率小于50%的只有7家，大部分企业集中于60%-70%，深圳世联行地产顾问股份有限公司、绿景控股股份有限公司的流动负债比率高达100%。流动负债比率高，说企业经营现金流不足，对短期资金的依赖性较强，面临较高的财务风险。
（三）研究指标的关联规则
根据资本结构理论，仅仅比较资产负债率与流动负债比率还不足以充分说明企业资本结构的合理性，所以笔者将资产负债率以平均值为标准分为两组，对资产负债率与净资产收益率、流动负债比率、总资产息税前收益率等财务指标的关联规则进行分析。
表 2 显示的关联规则如下（假设最小支持度为 40%，最小值置信度为 60%）：
1.由于支持度为 56%，置信度为72%，所以“企业的資产负债率大于平均值” 与“流动负债大于平均值”的关联程度较高。企业流动负债比率越高，面临的偿债风险会增大。这说明企业的资产负债率越高，面临的偿债风险越大。
2.由于支持度为 56%，置信度为 60%，所以“资产负债率大于平均值”与“净资产收益率 ROE 小于平均值”的关联程度较高。这说明资产负债率较高的企业盈利能力较弱。由此可见，企业应当适度举债，不得过度依赖债务获取营运资金， 要实现股权与债权合理分配。
3.由于支持度为 44%，置信度为 69%，所以“资产负债率小于平均值”与“总资产息税前收益率大于平均值”的关联程度较高。根据财务杠杆计算公式可知， 债务的固定利息数额越大，企业的所需偿还的债务利息越多，财务杠杆系数越高， 企业面临的风险越大。总资产息税前收益率反映了企业债务利息对企业盈利能力的影响，从而反映了财务杠杆对企业财务的影响。
4.由于支持度为 56%，置信度为 70%，所以“资产负债率大于平均值”与“总资产息税前收益率小于平均值”的关联程度较高。总资产息税前收益率反映了企业利用资产的真实盈利能力，指标越大，企业利润越大。资产负债率大于平均值， 说明企业盈利能力较弱，财务杠杆的消极作用越明显。
三、总结与结论
本文运用关联规则算法，对我国房地产上市公司资本结构进行关联分析。数据分析显示，我国房地产行业上市公司的资产负债率、流动负债比率等资本结构指标比率都较高，资产负债比率对净资产收益率、总资产息税前收益率、财务杠杆都有显著关联关系。企业应当从流动负债比率、资产负债比率、财务杠杆等方面出发，使资本结构合理化、规范化，符合企业实际环境与经营情况的要求，提高企业的盈利水平。
参考文献：
[1].吕烜，《基于关联规则的企业财务风险分析》，载于科技和产业，2017年.
[2].林颖华，《基于关联规则的企业财务风险评价研究》，载于会计之友，2017年.
[3].戴雪松，《关联规则在行业运营规则挖掘上的运用》，载于电子技术与软件工程，2013年.
[4].黄晓榕，《我国中小企业上市公司资本结构关联规则分析》，载于技术经济，2011年.
作者简介：
武书帆（1993—），女，山西孝义人，山西财经大学2016（会计学）学术硕士研究生，研究方向：财务管理与管理会计.
关键词：房地产公司;关联规则;资本结构
一、研究背景
房地产行业发展迅速，利润回报较高，成为我国经济发展的一道亮丽的风景线。但随着房地产行业的经济泡沫大量出现，以房地产拉动经济增长的经济发展模式受到了越来越多的质疑。为了控制房价，稳定民心，促进房地产行业步入正轨，我国许多省市颁布了愈加严格的购买政策。如何促进企业的可持续发展，是房地产企业面临的问题。资本结构是指企业全部资产与负债的来源构成与二者之间的比例。关联规则是寻找不同数据之间关联关系的数据挖掘算法，这类算法可以应用于商品货架设计，产品捆绑销售等实际问题。关联规则中有两个重要的基本概念： 支持度与置信度。支持度是指某类事件在数据集中发生的可能性;置信度与条件概率的计算方法类似，是指在事件 A 发生的情况下，事件 B 发生的概率是多少。
二、房地产上市公司资本结构现状分析
（一）指标及数据的选择
考虑到资本结构的相关理论，主要从以下三个方面选取数据指标：（1）根据 财务管理理论，企业负债总额与资产总额的比率就是企业的资产负债率，因此本文选取其作为研究的基本指标。（2）负债水平是企业资本结构与盈利能力的度量尺度，所以选取流动负债比率为企业负债的基本指标。（3）根据财务杠杆的计算公式，财务杠杆系数=息税前利润/（息税前利润-债务利息）。债务利息、企业息税前利润共同决定了财务杠杆系数的大小，所以选择总资产息税前收益率为衡量指标。（4）为了衡量企业盈利能力和经营状况，选取净资产收益率为衡量指标。
（二）数据统计与分析
笔者以 59 家房地产上市公司2017年数据为研究样本，对资产负债率与流动负债比率进行统计。从表 1 中可以看出，我国房地产上市公司的资本结构有如下特征：
1.资产负债率总体水平偏高。从表 1 来看，房地产企业资产负债率的平均数高达 68.36%，中位数为 71.64%，超过 60%的企业资产负债率大于60%，其中鲁商置业股份有限公司的资产负债率高达 93.96%，几乎接近资不抵债。资产负债率高是我国房地产上市公司资本结构的重要特征。
2.流动负债比重较大，负债结构合理性有待提高。流动负债是指企业一年内到期的负债、短期借款、应付账款、预收账款等，是企业为满足短期生产经营需要而筹集的货币资金。通常情况下，流动负债比率在 50%左右为正常水平，但我国房地产上市公司流动负债比率较高，中位数高达 69.26%，流动负债比率小于50%的只有7家，大部分企业集中于60%-70%，深圳世联行地产顾问股份有限公司、绿景控股股份有限公司的流动负债比率高达100%。流动负债比率高，说企业经营现金流不足，对短期资金的依赖性较强，面临较高的财务风险。
（三）研究指标的关联规则
根据资本结构理论，仅仅比较资产负债率与流动负债比率还不足以充分说明企业资本结构的合理性，所以笔者将资产负债率以平均值为标准分为两组，对资产负债率与净资产收益率、流动负债比率、总资产息税前收益率等财务指标的关联规则进行分析。
表 2 显示的关联规则如下（假设最小支持度为 40%，最小值置信度为 60%）：
1.由于支持度为 56%，置信度为72%，所以“企业的資产负债率大于平均值” 与“流动负债大于平均值”的关联程度较高。企业流动负债比率越高，面临的偿债风险会增大。这说明企业的资产负债率越高，面临的偿债风险越大。
2.由于支持度为 56%，置信度为 60%，所以“资产负债率大于平均值”与“净资产收益率 ROE 小于平均值”的关联程度较高。这说明资产负债率较高的企业盈利能力较弱。由此可见，企业应当适度举债，不得过度依赖债务获取营运资金， 要实现股权与债权合理分配。
3.由于支持度为 44%，置信度为 69%，所以“资产负债率小于平均值”与“总资产息税前收益率大于平均值”的关联程度较高。根据财务杠杆计算公式可知， 债务的固定利息数额越大，企业的所需偿还的债务利息越多，财务杠杆系数越高， 企业面临的风险越大。总资产息税前收益率反映了企业债务利息对企业盈利能力的影响，从而反映了财务杠杆对企业财务的影响。
4.由于支持度为 56%，置信度为 70%，所以“资产负债率大于平均值”与“总资产息税前收益率小于平均值”的关联程度较高。总资产息税前收益率反映了企业利用资产的真实盈利能力，指标越大，企业利润越大。资产负债率大于平均值， 说明企业盈利能力较弱，财务杠杆的消极作用越明显。
三、总结与结论
本文运用关联规则算法，对我国房地产上市公司资本结构进行关联分析。数据分析显示，我国房地产行业上市公司的资产负债率、流动负债比率等资本结构指标比率都较高，资产负债比率对净资产收益率、总资产息税前收益率、财务杠杆都有显著关联关系。企业应当从流动负债比率、资产负债比率、财务杠杆等方面出发，使资本结构合理化、规范化，符合企业实际环境与经营情况的要求，提高企业的盈利水平。
参考文献：
[1].吕烜，《基于关联规则的企业财务风险分析》，载于科技和产业，2017年.
[2].林颖华，《基于关联规则的企业财务风险评价研究》，载于会计之友，2017年.
[3].戴雪松，《关联规则在行业运营规则挖掘上的运用》，载于电子技术与软件工程，2013年.
[4].黄晓榕，《我国中小企业上市公司资本结构关联规则分析》，载于技术经济，2011年.
作者简介：
武书帆（1993—），女，山西孝义人，山西财经大学2016（会计学）学术硕士研究生，研究方向：财务管理与管理会计.