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摘要：随着党的十八大会议的召开，城镇化建设被提到一个新高度。城镇化的发展为小城镇房地产业提供了新的契机。文章对长沙小城镇房地产业发展现状进行分析，探究小城镇房地产业发展存在的问题，通过SWOT分析法，分别对县城、建制镇、乡村房地产发展进行定位，最后对加快长沙小城镇房地产业的发展提出政策建议。
关键词：小城镇；房地产业；SWOT；定位
党的十八大指出我们要坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，并明确了推进我国经济结构战略性调整，重点之一是推进城镇化。城镇化发展能够有效促进城乡一体化，改变城乡二元结构，表现在房地产业上，则是改善城乡居民的居住条件，创造更好的人居生活。在这个过程中，小城镇房地产业发展起到十分关键的作用。它对拉动城镇相关产业发展、改善基础设施建设、增加就业机会、促进地区经济增长、维护社会稳定等都有着重要的现实意义。
一、长沙市小城镇房地产业发展现状
（一）房地产业起步晚发展快
长沙包括6区3县（市），3县（市）为长沙县、浏阳市和宁乡县，截止2011年底全市共有113个乡镇。“十一五”期间，全市已累计完成小城镇基础设施投入约373亿元。随着小城镇房地产业投资大环境的改善，及居民住房需求，尤其是改善住房需求的增长，小城镇房地产业迅速发展起来。尽管发展时间要远远迟于中心城区，但发展速度十分可观。
从供给上看，近5年来3县（市）在长沙房地产市场供给中所占的比例较大，2012年这三大区域占长沙全市批准预售的30.01%。随着市区房地产开发建设的逐渐饱和，房地产向周围郊县扩张。从成交上看，3县（市）在销售备案量上总体呈上升趋势，2012年这三大区域占长沙全市销售备案的29.62%。随着新型城镇化的加快，越来越多的郊县居民自主购置房产，预计未来需求会进一步释放。
（二）成交价格稳中有升
受近年来长沙地区生产总值、人均可支配收入、城镇化率等社会经济基本面因素上升的影响，以及县域房地产市场服务体系逐步完善、供需不断增加，住宅成交价格呈现上升的趋势（图1）。总体上看，3县（市）新建商品住宅备案均价保持了比较平稳的发展，未出现住宅价格暴涨暴跌的情况。
（三）拉动地方经济功能日益显现
伴随着小城镇房地产业的发展，长沙小城镇的建筑业、建材业、服务业等快速发展起来，尤其是以工业产业园区为代表的小城镇，城镇经济十分活跃，财政收入明显增加。2011年望城区及3县（市）村镇实现财政收入40亿元，镇平均财政收入达4000万元，其中榔黎、暮云、江背、黄花、丁字、永安等乡镇财政总收入均超过1亿元。同时，小城镇房地产项目的开发，在很大程度上优化了城镇生产、生活、设施配套、投资环境，为农村剩余劳动力提供了就业机会，再加上小城镇教育、医疗等多方面配套优于农村，直接激发了农民在小城镇购房的需求。长沙星沙、星城、青竹湖、暮云等都是房地产业开发形势较好的城镇。
二、长沙市小城镇房地产业发展中存在的问题
1.土地资源集约利用程度低。土地资源利用率低，存在浪费现象，是长沙小城镇房地产发展中存在的突出问题。房地产开发中土地零散出让、土地审批不严、擅自改变土地使用类型、侵占耕地、居民非法占用土地自主建房、小产权房屡禁不止等等，这些都是当前小城镇房地产开发中土地粗放式利用的表现。近年来还涌现出开发企业利用小城镇房地产业规划滞后和制度缺失，到小城镇大规模圈地，造成土地闲置现象。
2.房地产开发投融资困难多。长沙小城镇房地产资金运作存在的问题环环相扣，直接导致了房地产企业迟迟无法突破资金瓶颈。小城镇房地产业融资渠道十分有限，银行支持力度较弱，很多都是采取集资建房的模式，导致了房地产企业投资规模较小，只能开发零散小盘，在运作中资金也得不到有效的周转和利用，难以发挥资金的集聚作用。投融资困难使得企业不得不转向于民间借贷，无形中增加了小城镇房地产市场风险。
3.房地产市场发展程度偏低。在参与主体上，长沙小城镇房地产在过去很长一段时间内都是居民自建或是合作开发为主，由房地产开发企业开展房地产综合开发是近年来才开始发展；在交易方式上，市场隐形交易比较普遍，如旧城改造、合作建房、房屋私下交易等等，并未按照房地产市场交易流程办理相关手续；在产品质量上，小城镇“重数量、轻重量”的发展观念依然存在，地标性建筑缺乏，物业管理存在缺失。
4.规划的制定和实施力度弱。长沙十分重视小城镇发展，要求做好小城镇建设规划，但是目前部分小城镇仍未将房地产单项规划列入小城镇规划编制，或是规划严重滞后于房地产业的发展，使得房地产项目无法做到按规划有序开发。对于已经制定了规划的小城镇，规划并未落到实处，为了追求短期效益，规划频繁变动，不按规划办事，房地产项目布局混乱，功能定位不清，重复建设现象比较严重。
三、长沙市小城镇房地产发展定位探索
（一）小城镇房地产发展分类路径
当前小城镇房地产业发展面临着中心城区饱和资源要素开始转移，国家政策大力支持等重要机遇。长沙小城镇房地产开发中应分类别的稳步推进，避免走入重复建设，城镇空心化误区。将长沙县、浏阳市、宁乡县的县城打造为卫星城，人口规模约30-50万人；将黄花、暮云、金井等29个重点镇打造为卫星镇，人口规模约为3-5万人，优先推进10个城乡一体化示范镇；推进人口聚集较好的乡村建设，打造为人口规模约为3000-5000人的中心村，在乡村房地产开发中优先推进21个示范村，真正贯彻落实国家“小城镇、大战略”的发展思路。
（二）分类发展定位选择
1.县城房地产发展定位——以卫星城建设为标准，分功能区推进成片开发。长沙3县（市）县城与长沙城区距离近，能够最大限度的承接长沙城区在经济增长、基础设施建设、产业转移等方面的辐射作用，充分发挥区域效应。随着长沙城区的不断发展扩大，对3县（市）的辐射作用也越来越强，这也是近年来3县（市）发展速度加快的重要原因之一。
关键词：小城镇；房地产业；SWOT；定位
党的十八大指出我们要坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，并明确了推进我国经济结构战略性调整，重点之一是推进城镇化。城镇化发展能够有效促进城乡一体化，改变城乡二元结构，表现在房地产业上，则是改善城乡居民的居住条件，创造更好的人居生活。在这个过程中，小城镇房地产业发展起到十分关键的作用。它对拉动城镇相关产业发展、改善基础设施建设、增加就业机会、促进地区经济增长、维护社会稳定等都有着重要的现实意义。
一、长沙市小城镇房地产业发展现状
（一）房地产业起步晚发展快
长沙包括6区3县（市），3县（市）为长沙县、浏阳市和宁乡县，截止2011年底全市共有113个乡镇。“十一五”期间，全市已累计完成小城镇基础设施投入约373亿元。随着小城镇房地产业投资大环境的改善，及居民住房需求，尤其是改善住房需求的增长，小城镇房地产业迅速发展起来。尽管发展时间要远远迟于中心城区，但发展速度十分可观。
从供给上看，近5年来3县（市）在长沙房地产市场供给中所占的比例较大，2012年这三大区域占长沙全市批准预售的30.01%。随着市区房地产开发建设的逐渐饱和，房地产向周围郊县扩张。从成交上看，3县（市）在销售备案量上总体呈上升趋势，2012年这三大区域占长沙全市销售备案的29.62%。随着新型城镇化的加快，越来越多的郊县居民自主购置房产，预计未来需求会进一步释放。
（二）成交价格稳中有升
受近年来长沙地区生产总值、人均可支配收入、城镇化率等社会经济基本面因素上升的影响，以及县域房地产市场服务体系逐步完善、供需不断增加，住宅成交价格呈现上升的趋势（图1）。总体上看，3县（市）新建商品住宅备案均价保持了比较平稳的发展，未出现住宅价格暴涨暴跌的情况。
（三）拉动地方经济功能日益显现
伴随着小城镇房地产业的发展，长沙小城镇的建筑业、建材业、服务业等快速发展起来，尤其是以工业产业园区为代表的小城镇，城镇经济十分活跃，财政收入明显增加。2011年望城区及3县（市）村镇实现财政收入40亿元，镇平均财政收入达4000万元，其中榔黎、暮云、江背、黄花、丁字、永安等乡镇财政总收入均超过1亿元。同时，小城镇房地产项目的开发，在很大程度上优化了城镇生产、生活、设施配套、投资环境，为农村剩余劳动力提供了就业机会，再加上小城镇教育、医疗等多方面配套优于农村，直接激发了农民在小城镇购房的需求。长沙星沙、星城、青竹湖、暮云等都是房地产业开发形势较好的城镇。
二、长沙市小城镇房地产业发展中存在的问题
1.土地资源集约利用程度低。土地资源利用率低，存在浪费现象，是长沙小城镇房地产发展中存在的突出问题。房地产开发中土地零散出让、土地审批不严、擅自改变土地使用类型、侵占耕地、居民非法占用土地自主建房、小产权房屡禁不止等等，这些都是当前小城镇房地产开发中土地粗放式利用的表现。近年来还涌现出开发企业利用小城镇房地产业规划滞后和制度缺失，到小城镇大规模圈地，造成土地闲置现象。
2.房地产开发投融资困难多。长沙小城镇房地产资金运作存在的问题环环相扣，直接导致了房地产企业迟迟无法突破资金瓶颈。小城镇房地产业融资渠道十分有限，银行支持力度较弱，很多都是采取集资建房的模式，导致了房地产企业投资规模较小，只能开发零散小盘，在运作中资金也得不到有效的周转和利用，难以发挥资金的集聚作用。投融资困难使得企业不得不转向于民间借贷，无形中增加了小城镇房地产市场风险。
3.房地产市场发展程度偏低。在参与主体上，长沙小城镇房地产在过去很长一段时间内都是居民自建或是合作开发为主，由房地产开发企业开展房地产综合开发是近年来才开始发展；在交易方式上，市场隐形交易比较普遍，如旧城改造、合作建房、房屋私下交易等等，并未按照房地产市场交易流程办理相关手续；在产品质量上，小城镇“重数量、轻重量”的发展观念依然存在，地标性建筑缺乏，物业管理存在缺失。
4.规划的制定和实施力度弱。长沙十分重视小城镇发展，要求做好小城镇建设规划，但是目前部分小城镇仍未将房地产单项规划列入小城镇规划编制，或是规划严重滞后于房地产业的发展，使得房地产项目无法做到按规划有序开发。对于已经制定了规划的小城镇，规划并未落到实处，为了追求短期效益，规划频繁变动，不按规划办事，房地产项目布局混乱，功能定位不清，重复建设现象比较严重。
三、长沙市小城镇房地产发展定位探索
（一）小城镇房地产发展分类路径
当前小城镇房地产业发展面临着中心城区饱和资源要素开始转移，国家政策大力支持等重要机遇。长沙小城镇房地产开发中应分类别的稳步推进，避免走入重复建设，城镇空心化误区。将长沙县、浏阳市、宁乡县的县城打造为卫星城，人口规模约30-50万人；将黄花、暮云、金井等29个重点镇打造为卫星镇，人口规模约为3-5万人，优先推进10个城乡一体化示范镇；推进人口聚集较好的乡村建设，打造为人口规模约为3000-5000人的中心村，在乡村房地产开发中优先推进21个示范村，真正贯彻落实国家“小城镇、大战略”的发展思路。
（二）分类发展定位选择
1.县城房地产发展定位——以卫星城建设为标准，分功能区推进成片开发。长沙3县（市）县城与长沙城区距离近，能够最大限度的承接长沙城区在经济增长、基础设施建设、产业转移等方面的辐射作用，充分发挥区域效应。随着长沙城区的不断发展扩大，对3县（市）的辐射作用也越来越强，这也是近年来3县（市）发展速度加快的重要原因之一。