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【摘要】2014年以来，我国经济进入换挡期，房地产需求减少，库存日益严重。为此，中央对房地产行业做出了“去库存”的战略部署，出现了一些符合预期的效果，但房地产库存情况依然较为严重，特别是在广大的三、四线城市。本文在传统金融税收政策之外，分析提出了比较新颖的去库存方法，供政策备选。
【关键词】房地产去库存、异地公积金、农村土地流转
2014年以来，我国经济进入换挡期，经济总体呈现L型走势。作为国民经济支柱产业的房地产行业，也理所当然的进入了调整期，全国商品房库存达到7.2亿m2的，其中商品住宅4.5亿 m2。实际库存还不止这些，如按潜在库存计算，库存更大，因同期在施商品房不断进入市场，市场销售也不可能只售库存商品房，所以实际库存商品房，应包括在施商品房和竣工待售商品房，但不应包括待开发土地数（因其产品仍具可调性）。截至2016年6月份，待售商品房和在施商品房合计756988万m2（其中住房503042万m2），按照2015年12.85亿m2的销售速度，需要5年以上时间消化。
与此同时，这种大库存的背后是房地产行业日益分化。一是不同城市间分化，一二线重点城市与三四线城市的分化不断扩大。二是地域分化，东南沿海和中西部地区房地产市场不同。三是不同业态分化，相比住房，商业和写字楼的库存问题更加严重。
这其中，尤其以城市间分化最为显著，也最为重要，大量的三四线城市住宅存量很大，而一二线重点城市的房地产缺口依然很大，全国房地产“总量满足，局部短缺”的特点较为明显。2015年全国人均住宅面积已经达到35m2，追平了日、德等发达国家的住房水平，但一二线重点城市在今后相当一段时间内，还要以解决老百姓的基本住房需求为主要发展方向。
这些特点是此次房地产全行业去库存的基础和原点。去库存一年多以来，较为常规的降低首付比例和贷款利率，降低交易税费和交税年限等政策措施已经先后出台，出现了一些比较好的效果，但当前，一二线重点城市的房价持续快速上涨，广大三四线城市的房地产库存情况依然较为严重，大水漫灌式的普惠制政策较难在三四线城市房地产市场去库存。基于此，本文提出了比较新颖的去库存方法，供政策备选：
一、优化人口结构，人口政策由限制转为鼓励。
人口数量是房地产三个决定性因素之一，长期以来的过低新生人口数量，大量减少了房地产需求，是房地产库存过高的根本原因。房地产去库存健康发展要求新生人口数量恢复到正常水平，近期提高生育家庭的新增人口和看护人口住房需求，中期提高新增人口结婚的购房需求，长期提高新增人口成年后的改善住房需求。按照保守计算，新生人口数量恢复到2500万/年的正常水平，每年可以增加约3亿m2住房需求，这将是房地产去库存的关键关键。
1982年开始实行的严格一胎政策和国民经济发展后的生育率自然下降，在过去30年里相叠加，大量减少了新生人口数量，新生人口数量从2500万/年快速下降到1600万/年。按照人口学规律和发达国家经验，在经济快速发展时，生育率会自然快速下降，并且有低于最低人口替代率2.2的趋势。我国人口自然下降更为严重，从1965年到1982年计生政策之前，人均GDP不足150美元，人口替代率已经自然快速下降到3以下，两孩家庭成为当时的常态，为全球独有。按照人口学理论，在经济快速发展时需要有预见性的鼓励人口生育，而非是限制。1982年开始的人口限制政策与经济发展阶段错配，让本已过度下降的生育率进一步下降到接近1，严重影响了国民经济可持续发展，房地产行业作为国民经济支柱产业，也成为不当计生政策的重灾区。
长期过低新生人口数量大量减少了全社会住房需求，这才是当前房地产需求不足，库存过高的长期根本原因。不改变人口现状，也就无法从根本上增加房屋需求，实现房地产行业健康发展。2013年和2014年，大陆已先后放开了单独和所有家庭的二孩。但截至2015年底的人口数据，新生人口仍然维持在1600万/年，并无提升，政策效力和发达国家经验高度吻合，过少新生人口对房地产库存的压力依然很大。房地产健康发展需要学习发达国家经验进一步放开生育限制，并及时转为鼓励生育，具体包括多子女家庭减税、优先保障房、增加幼儿园投资、提高孕期哺乳期女员工待遇等。
二、打通大城市公积金到三四线城市购房的“单向绿色通道”。
积极利用好沉睡公积金支持鼓励在京沪等一二线城市工作的外乡人回家乡购房。当前跨地域就业人口约有3亿，其中农民工在异地就业1.7亿，在一二线城市就业的外来人口约有1亿，他们在工作地缴纳公积金，并有强烈的回家乡置业需求。虽然住房和城乡建设部等主管部门在2015年出台了关于异地公积金购房的政策，但在实践中，公积金系统还没有全国联网，由各地公积金中心各自管理，受理申请的地方公积金中心要面对全国300多个地市，近3000个区县发放公积金，放贷风险可想而知。出于降低放贷风险等原因，异地公积金购房手续非常繁琐，申请人需要在工作地和购房地之间多次往返，多次提交证明和申报材料，如果是夫妻双方使用两地的公积金购房，则手续更加繁琐，这些都极大增加了公积金使用成本，严重限制了三四线城市的合理购房需求释放，阻碍了当地房地产去库存。在全国去库存的大背景下，全国公积金使用率长期不足50%，睡眠情况严重，与中央房地产去库存的要求很不匹配。优化改革管理机制是去库存的有力推手，建议加快打通使用大城市公积金到三四线城市购房的“单向绿色通道”，由三四线城市的公积金中心一次性受理申请材料，并负责与大城市公积金中心做业务沟通，支持鼓励在京沪等一二线城市工作的外乡人回家乡购房，支持跨地域搬家的老百姓在迁入地安家乐业。
以公积金为基础建立全国住房银行当然能够更好的支持购房需求，但是这是一项中长期工作，短期内难以和去库存工作的时间同步。
三、允许进程农民用宅基地置换三四线城市的商品房。
城市人口迁徙，可以卖掉家乡住房，再购买异地住房，而農民在城市化过程中，遇到了农村宅基地不能发挥财产属性，被迫长期闲置，而在城市买不起房，甚至不够首付的尴尬局面。农村宅基地被迫成为沉睡的金矿，既影响了新市民的正常购房城市化，也造成了农村土地的巨大浪费。建议将新型城镇化和化解房地产库存有机结合起来，允许新市民用家乡的宅基地和耕地，按合理的比例在三、四线城市置换住房，正常释放住房需求，同时在户籍、教育、医疗、社保、金融、税收等方面给予扶持配套，帮助新市民加快融入当地，全面激发落户城市房地产市场活力。按照统计，我国当前有2亿以上农民在城市难以买房落户，如果对允许他们用农村宅基地按照正常市场价值置换城市住房，至少可以释放70亿m2的住房需求。
参考文献：
1.胡祖铨，我国房地产去库存研究【j】，宏观经济管理，2016.4
2.高聚辉，“去库存”进程加速 房地产市场寻求再平衡【j】，中国发展观察，2016.1
3.李宇嘉，三四线城市楼市“去库存”的痛点和解决路径【j】，中国房地产，2016.3
【关键词】房地产去库存、异地公积金、农村土地流转
2014年以来，我国经济进入换挡期，经济总体呈现L型走势。作为国民经济支柱产业的房地产行业，也理所当然的进入了调整期，全国商品房库存达到7.2亿m2的，其中商品住宅4.5亿 m2。实际库存还不止这些，如按潜在库存计算，库存更大，因同期在施商品房不断进入市场，市场销售也不可能只售库存商品房，所以实际库存商品房，应包括在施商品房和竣工待售商品房，但不应包括待开发土地数（因其产品仍具可调性）。截至2016年6月份，待售商品房和在施商品房合计756988万m2（其中住房503042万m2），按照2015年12.85亿m2的销售速度，需要5年以上时间消化。
与此同时，这种大库存的背后是房地产行业日益分化。一是不同城市间分化，一二线重点城市与三四线城市的分化不断扩大。二是地域分化，东南沿海和中西部地区房地产市场不同。三是不同业态分化，相比住房，商业和写字楼的库存问题更加严重。
这其中，尤其以城市间分化最为显著，也最为重要，大量的三四线城市住宅存量很大，而一二线重点城市的房地产缺口依然很大，全国房地产“总量满足，局部短缺”的特点较为明显。2015年全国人均住宅面积已经达到35m2，追平了日、德等发达国家的住房水平，但一二线重点城市在今后相当一段时间内，还要以解决老百姓的基本住房需求为主要发展方向。
这些特点是此次房地产全行业去库存的基础和原点。去库存一年多以来，较为常规的降低首付比例和贷款利率，降低交易税费和交税年限等政策措施已经先后出台，出现了一些比较好的效果，但当前，一二线重点城市的房价持续快速上涨，广大三四线城市的房地产库存情况依然较为严重，大水漫灌式的普惠制政策较难在三四线城市房地产市场去库存。基于此，本文提出了比较新颖的去库存方法，供政策备选：
一、优化人口结构，人口政策由限制转为鼓励。
人口数量是房地产三个决定性因素之一，长期以来的过低新生人口数量，大量减少了房地产需求，是房地产库存过高的根本原因。房地产去库存健康发展要求新生人口数量恢复到正常水平，近期提高生育家庭的新增人口和看护人口住房需求，中期提高新增人口结婚的购房需求，长期提高新增人口成年后的改善住房需求。按照保守计算，新生人口数量恢复到2500万/年的正常水平，每年可以增加约3亿m2住房需求，这将是房地产去库存的关键关键。
1982年开始实行的严格一胎政策和国民经济发展后的生育率自然下降，在过去30年里相叠加，大量减少了新生人口数量，新生人口数量从2500万/年快速下降到1600万/年。按照人口学规律和发达国家经验，在经济快速发展时，生育率会自然快速下降，并且有低于最低人口替代率2.2的趋势。我国人口自然下降更为严重，从1965年到1982年计生政策之前，人均GDP不足150美元，人口替代率已经自然快速下降到3以下，两孩家庭成为当时的常态，为全球独有。按照人口学理论，在经济快速发展时需要有预见性的鼓励人口生育，而非是限制。1982年开始的人口限制政策与经济发展阶段错配，让本已过度下降的生育率进一步下降到接近1，严重影响了国民经济可持续发展，房地产行业作为国民经济支柱产业，也成为不当计生政策的重灾区。
长期过低新生人口数量大量减少了全社会住房需求，这才是当前房地产需求不足，库存过高的长期根本原因。不改变人口现状，也就无法从根本上增加房屋需求，实现房地产行业健康发展。2013年和2014年，大陆已先后放开了单独和所有家庭的二孩。但截至2015年底的人口数据，新生人口仍然维持在1600万/年，并无提升，政策效力和发达国家经验高度吻合，过少新生人口对房地产库存的压力依然很大。房地产健康发展需要学习发达国家经验进一步放开生育限制，并及时转为鼓励生育，具体包括多子女家庭减税、优先保障房、增加幼儿园投资、提高孕期哺乳期女员工待遇等。
二、打通大城市公积金到三四线城市购房的“单向绿色通道”。
积极利用好沉睡公积金支持鼓励在京沪等一二线城市工作的外乡人回家乡购房。当前跨地域就业人口约有3亿，其中农民工在异地就业1.7亿，在一二线城市就业的外来人口约有1亿，他们在工作地缴纳公积金，并有强烈的回家乡置业需求。虽然住房和城乡建设部等主管部门在2015年出台了关于异地公积金购房的政策，但在实践中，公积金系统还没有全国联网，由各地公积金中心各自管理，受理申请的地方公积金中心要面对全国300多个地市，近3000个区县发放公积金，放贷风险可想而知。出于降低放贷风险等原因，异地公积金购房手续非常繁琐，申请人需要在工作地和购房地之间多次往返，多次提交证明和申报材料，如果是夫妻双方使用两地的公积金购房，则手续更加繁琐，这些都极大增加了公积金使用成本，严重限制了三四线城市的合理购房需求释放，阻碍了当地房地产去库存。在全国去库存的大背景下，全国公积金使用率长期不足50%，睡眠情况严重，与中央房地产去库存的要求很不匹配。优化改革管理机制是去库存的有力推手，建议加快打通使用大城市公积金到三四线城市购房的“单向绿色通道”，由三四线城市的公积金中心一次性受理申请材料，并负责与大城市公积金中心做业务沟通，支持鼓励在京沪等一二线城市工作的外乡人回家乡购房，支持跨地域搬家的老百姓在迁入地安家乐业。
以公积金为基础建立全国住房银行当然能够更好的支持购房需求，但是这是一项中长期工作，短期内难以和去库存工作的时间同步。
三、允许进程农民用宅基地置换三四线城市的商品房。
城市人口迁徙，可以卖掉家乡住房，再购买异地住房，而農民在城市化过程中，遇到了农村宅基地不能发挥财产属性，被迫长期闲置，而在城市买不起房，甚至不够首付的尴尬局面。农村宅基地被迫成为沉睡的金矿，既影响了新市民的正常购房城市化，也造成了农村土地的巨大浪费。建议将新型城镇化和化解房地产库存有机结合起来，允许新市民用家乡的宅基地和耕地，按合理的比例在三、四线城市置换住房，正常释放住房需求，同时在户籍、教育、医疗、社保、金融、税收等方面给予扶持配套，帮助新市民加快融入当地，全面激发落户城市房地产市场活力。按照统计，我国当前有2亿以上农民在城市难以买房落户，如果对允许他们用农村宅基地按照正常市场价值置换城市住房，至少可以释放70亿m2的住房需求。
参考文献：
1.胡祖铨，我国房地产去库存研究【j】，宏观经济管理，2016.4
2.高聚辉，“去库存”进程加速 房地产市场寻求再平衡【j】，中国发展观察，2016.1
3.李宇嘉，三四线城市楼市“去库存”的痛点和解决路径【j】，中国房地产，2016.3