财政部公布的最新数据显示：2012年1—11月累计，地方政府性基金本级收入28100亿元，同比下降13.9%，主要原因是土地出让成交额下降，国有土地使用权出让收入23478亿元，同比下降17.5%。
　　但是，与土地相关的各种税收却呈上升态势。房地产营业税同比增加123亿元，增长58.7％；建筑业营业税同比增加83亿元，增长31.8％；土地增值税207亿元，同比增幅高达71.4％；契税245亿元，同比增长44.1％；城镇土地使用税101亿元，同比增长17.9％；耕地占用税121亿元，同比增长64.9％。
　　这也就不奇怪为何楼市陷入越调越涨的“空调”怪圈？业内专家普遍认为，地方政府对土地财政的依赖是根本原因之一。早在2011年初，SOHO中国董事长潘石屹在接受微访谈时就明确表示，其实控制房价如果回到市场上，最重要的还是两条，一是增加土地的供应，二是减少货币的供应。
　　顽疾难克
　　“土地财政”是近几年曝光度比较高的词汇。“土地财政常常被称为地方政府的‘第二财政’”。中国社会科学院农村发展研究所研究员冯兴元在接受本刊采访时表示，“土地财政”就是地方政府主要靠征收、储备和出售土地和其他进一步的“土地滚动开发”手段，获得财政收入和其他城市经营所得，以维持地方政府的运转。
　　换句话说，地方政府运作土地获得收入，以地生财的途径不外乎：出让土地获取土地出让金；发展房地产业、建筑业带来附加税费收入；以土地为抵押，获取融资。在《地方政府竞争：理论范式、分析框架与实证研究》一书中，冯兴元通过分析地方政府竞争的各种作用，解释各级地方政府许多偏离正式法规政策行为的内在逻辑，直指土地财政弊端。
　　冯兴元判断，土地财政经过多年发酵，已经成为愈演愈烈的问题。他指出，我国地方政府存在“土地财政”的冲动，与我国现有的财政体制和政府体制缺陷有关，也与我国城镇化的背景紧密相连。1994年的分税制改革导致在其后中央政府逐步大幅度集中各地财力，导致单个地方税种的收入规模和其占整个税收收入的比重都比较小，地方财源小且不稳，对预算外和制度外资金、土地财政和负债依赖程度较高。以至于中央默许地方政府大量收取预算外资金收入，包括来自土地财政的大量收入，以缓解地方政府的财力紧张困境。
　　“我国的土地征收补偿不是根据土地市场价值来补偿，而是只按被征收土地的使用权年限和原用途给予补偿，这样的征地法规很明显缺乏公平性和合理性。”冯兴元强调，“土地财政”可以带来各种税费收入和城市开发的结果，从而带来更多的外来投资和繁荣。正因为存在这样的正向激励或者利益，城市政府有着巨大的动机从农民手中压低征地价格，提高出让价格。此外，征地定价权统一集中在城市政府手里，无论定价高于还是低于尚待发现的公平市场价，农民往往不会将它当作公平交易，而是视为“强买强卖”。
　　因此，冯兴元建议农村集体土地直接进入招拍挂环节，满足土地需求主体多元化要求，减少政府的土地出让收入和税费。
　　无独有偶。全联房地产商会会长、富力地产联席董事长张力在接受媒体采访时也表示，要降低房价，政府应该首先取消单一的土地招拍挂制度。
　　十八大报告已明确提出，改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例。“应该严格遏制行政垄断助长地价，建立独立的房地产价值评估体系，发展独立的评估机构，政府应对失地农民落实各种保障措施。”冯兴元强调。
　　地方债悬崖
　　最近财政部副部长王保安撰文指出，土地出让纯收益占出让收入还不到1/3，不到地方可用财力的一成。所以，简单地提“土地财政”，既不客观，也不科学，还容易误导决策。
　　王保安认为从土地的出让计划审批到土地价格的形成，再到纯收益形成，都不属于财政职能范围，甚至与财政部门没有直接关系，只是最后集中统计反映为政府财政收入。
　　然而土地出让金下滑等原因引发愈演愈烈的地方债务危机后果却不容小觑。冯兴元认为，目前地方政府总体的财政风险过大。地方政府投融资平台本身债台高筑，杠杆率过高，再加上“土地财政”运行受到房地产市场调控政策的影响，地方融资平台违约风险陡增。
　　事实上，2007年5月国家税务总局公布的数据表明：房地产税收占全部地方税收收入的比重不断提高，当时已平均达到20%以上，成为地方税收收入的主力。
　　首家全国信用再评级机构中债资信评估有限责任公司的数据显示，2012年以来，地方融资平台发债规模已达5792.8亿元，超出上年全年1500亿。地方发债井喷，但仍然难以满足各地动辄万亿的投资资金。
　　审计署2011年底的地方债审计结果显示，我国78个市级、99个县级政府负有偿还责任的债务率高于100%，资不抵债。审计署2011年第35号《全国地方政府性债务审计结果公告》显示，全国地方政府性债务余额2009年比上年增长61.92%，2010年比上年增长18.86%，截至2010年底地方政府性债务余额10.7万亿。虽然总体债务风险可控，但局部地区负债率已达到100%，超过国际警戒线。
　　冯兴元认为，“土地财政”和地方投融资平台在具体运作上往往互为助推器，一荣俱荣，一损俱损。恰恰由于地方政府融资平台的存在，客观上助长了“土地财政”在目前的维续与扩张。“审计署数据显示，2011、2012年土地出让金收入下滑，2012、2013年将是地方债务到期的高峰期，其中2012年地方债务到期额度为1.84万亿，2013年达到1.22万亿。”冯兴元告诉记者，一些地方政府已深陷债务泥潭不能自拔，少数县市的负债规模已经是地方本级财政收入的10倍以上，这种县市，只能依赖挪用专项资金、违约或赖账来维持生计，并为此失去政府信用。
　　为防范财政金融风险，2010年6月10日，国务院发出关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知，中国银监会据此于2011年4月2日开始部署针对地方融资平台贷款的“降旧控新”工作。
　　“继续扎实推进地方政府融资平台贷款风险管控；坚决贯彻落实国家房地产调控政策，继续强化房地产贷款风险防控，加强房地产信托风险管理防止个别领域、个别地区的局部性风险演变为全局性、系统性风险。”在中国银监会召开2012年年中监管工作会议及2012年第二次经济金融形势通报分析会议上，中国银监会主席尚福林对该领域的风险防范要求不可谓不严。
　　在冯兴元眼里，治本之策涉及土地财政和地方政府投融资平台触及很多深层问题。需要确立一系列的规则来解决这些问题：一是需要允许地方政府负债，但同时确立一整套规则。二是地方政府或者地方政府公司的职能必须是明文列举的，地方政府公司的设立原则上禁止，作为例外可以允许，但需要省级政府对之进行合规性审查。三是地方政府的治理必须结合以地方财政民主制度的运行，建立和完善地方财政民主体制势在必行。