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十月的上海，秋意仍未浓，在上海市徐汇区房地局的三楼会议室里，正在进行着一场谈判。窗外梧桐树片片染金，在风中摇曳生姿，而室内的谈判气氛却显得有些凝重，只有空调的冷气呼呼作响。这里正进行着围绕建国西路248弄34号房屋拆迁补偿纷争的第二次谈判，上一次则是2007年6月，时隔一年半，事态依然纠结。一说到“到底是侵权，还是合法拆迁”这个绕不开的问题时，双方立时剑拔弩张起来，开发商香港嘉华国际集团有限公司（以下简称“嘉华公司”）的代表甚至一度拂袖而去。
那么这段公案到底该从哪里说起呢？
老宅的前世今生
上海市徐汇区解放前为法租界，这里除了有浪漫的梧桐树，更发生了许多浪漫的故事，建国西路248弄34号就是一个见证。1939年，李爱金与当时在法租界警察局任职的法国人安德烈·奥古斯特·费耶哈莫相爱结婚后，于民国35年（即公元1946年），在建国西路248弄34号共筑爱巢，相关档案记载为“西式二层楼房二幢计四间”，占地面积0.374亩（249.333平方米），其中花园面积108.80平方米，业主则为李爱金，当时的李爱金已经入籍法国，婚后育有一子罗吉·费耶哈莫。
解放前后罗吉随其父母移居法国后，该房屋由宋阿二居住。随着李爱金夫妻的相继去世，罗吉成为其父母遗产的唯一合法继承人，也即本案的当事人一方。但是，2006年10月，罗吉回到上海，却发现其部分房屋已被拆迁人破坏，当即他便携翻译到徐汇区房地局反映情况，要求行政机关履行监管职责，阻止拆迁人的非法行为。徐汇区房地局接到罗吉的反映后，于2006年10月23日向管理该房屋的永平物业公司发出了《冻结通知书》。
这里需要说明的是，建国西路248弄34号作为私有房屋曾在20世纪50年代和“文革”期间被社会主义改造，但因错误改造而被徐汇区房地局分两次落实政策发还私有产权：1987年1月发还部分“二层楼二间使用面积35.3平方米”，和2007年3月发还剩余全部“底西前间、底西后间、底东前间加阳台、二层后间，建筑面积121.4平方米”。
然而，早在2002年8月，该房屋所在的建国西路68号地块被列入“新建商品房”项目拆迁范围，拆迁人为上海嘉兆房地产开发经营有限公司，拆迁实施单位为上海中房房屋拆迁公司（以下合称“拆迁人”）。2006年，随着隆隆的拆除声，老宅消失在了历史的尘埃中。
尴尬的“落政通知书”
虽然，该发生的发生了，但不该发生的也发生了。2007年3月，徐汇房地局终于签发《（徐）字（天）落证第001号〈落实私房政策通知書〉》，将该房剩余部分产权发还罗吉。但此时的房屋已经连一砖半瓦都看不见了，取而代之的是该地块上一片欣欣向荣的新工程，或曰，现如今即将开盘的“梧桐雅苑”。
罗吉怎么也接受不了这样的事实，明明该房屋是自己所继承的、产权明确的私有财产，拆迁人在与实际居住人签署的补偿协议中也注明了私有产权人李爱金的姓名，为什么拆迁人还敢任意拆除。并且在落政前，该房屋相关权属关系尚未明确的情况下，没有履行协商签订补偿协议或者勘察、公证以及提存等法定程序的情况下还公然拆除，根本就是无视自己作为产权人的权利。
对于拆迁方表示“拆迁系根据空房交接单而为”的辩解，罗吉认为，未经与产权人协商签订补偿协议的拆迁是未经法定程序的违法拆迁，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》及《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的规定，私有住房的被拆迁人（同时为“受补偿人”）是房屋的“产权人”，而非“实际居住人”！ 而“空房交接单”只是屋内“实际居住人”（而非“产权人”）腾空房子的单据。
罗吉再一次找到了作为管理部门的徐汇区房地局，要求制止拆迁人的侵权行为，并要求对相关责任人进行查处。房地局则认为，是否属于侵权行为应该由法院来认定，罗吉于是辗转至徐汇区人民法院提起诉讼请求停止侵权，但法院认为此系拆迁案件，应该先由房地产部门进行行政裁决而拒绝受理。而根据《上海市城市房屋拆迁行政裁决若干规定》（沪房地资拆［2004］286号文）第九条的规定，房屋已经灭失的，房屋裁决机关不予受理裁决申请。因房屋的灭失，造成罗吉丧失了行政和司法救济的途径，罗吉才不得不通过不断向政府部门信访的方式来解决此案。2006年11月28日，罗吉给上海市韩正市长信箱写信，请求保护其合法权益，据电子回复称所反映问题已转徐汇区人民政府阅处。终于，在2006年12月18日，罗吉收到了徐汇区房地局电子回函称“该房屋性质为公房，但属于落政范围，请带好资料办理落证手续；且拆迁实施单位表示会按照相关政策给予补偿”。 接着，罗吉赶回法国办理所需证明资料等相关手续，在此期间则委托律师与徐汇房地局、徐汇区侨办等部门保持联系，明确所需具体材料及内容。
2007年3月，获得落政通知后，罗吉又委托代理人主动与拆迁人、拆迁实施单位联系，要求对该事件进行解决，拆迁方则表示“落实政策分为两次，这当中的拆迁部分不予赔偿”。 难道落政通知就只是一纸空文吗？罗吉想不明白了。
“花园住宅”或“新式里弄”
就这样，在拆迁双方冷战了一年半之久依然僵持的情况下，2008年10月，双方回归到了谈判桌上，这就出现了文章开头一幕。这次，大家似乎愿意前嫌尽弃，直奔主题。只是到底该支付多少拆迁补偿费呢？象征着“好的开始”的和解协议，会带来一个皆大欢喜的结局吗？
既然提到拆迁补偿，那么，不能不确定的则是房屋的面积和拆迁补偿单价，这样补偿总额自然就确定了。但罗吉的委托代理人叶律师给出的可接受的补偿底线，与嘉华公司给出的数额差距悬殊。
叶律师的拆迁补偿底价：根据则是其检索的相关信息：建国西路沿线，老洋房，包括花园住宅和新式里弄，总价2300万元－6000万元，单价8万元－14万元；以及“徐汇区房地局出具的《信访答复》（2007年5月）中记载的：建国西路248弄34号住宅一幢，建筑面积171平方米”。而此次拆迁方也终于“略微松动”，“大方”地表示，可以将1987年落政的面积也提高到2007年后的“新式里弄”评估标准计算，嘉华公司的景姓代表表示，这已经充分考虑了“合情性”。但是，罗吉仍然接受不了这样的“腰斩价格”。
那么，建国西路248弄34号究竟是“新式里弄”还是“花园住宅”呢？这与拆迁补偿单价息息相关。据相关档案记载其为“西式二层楼房二幢计四间”，占地面积249.333平方米，其中花园面积108.80平方米。根据《上海市房屋建筑类型分类表》(沪房[1990]规字发第518号)的规定，“花园住宅”指“四面或三面临空的独立式或和合式住宅”；“新式里弄”指“联排式住宅”。根据《关于调整本市房屋建筑类型的通知》（沪房地资市[2003]141号文件），“联列住宅”指“多单元(三个或三个以上)联列的，具有分单元住宅形态，各有门牌号及专门出入，成单元独用的连接式低层住宅”； “花园住宅”指“四面或三面临空，并附有一定花园空地，具有成幢独用住宅形态的独立式或和合式低层住宅”。
罗吉的另一位委托代理律师认为，建国西路248弄34号房屋是四面临空，并有面积为108.8平方米的花园，完全成幢独用的二层住宅，符合花园住宅的分类特征，并不符合联列住宅的特征。根据房屋建筑类型认定的相关规定，该房屋应该属于“花园住宅”，而房屋管理部门却将其认定为“新式里弄”，有些说不过去。根据上海市相关方面的专家学者咨询意见，同样也认为该房屋的房屋类型应当属于“花园住宅”。
据此，罗吉先后向徐汇区房地局、上海市房地局等有关部门请求依照相关规定，将建国西路248弄34号的房屋类型由被错误认定的“新式里弄”变更为“花园住宅”。但是徐汇区房地局并未在法定期间对房屋建筑类型变更的申请做出“予以变更”或“不予变更”的答复。徐汇区房地局在《信访处理意见书》中表示：“经查阅档案，建国西路248弄34号房屋类型为‘新式里弄’。”上海市房地局也在《信访复查意见书》中认为“对于该房屋的建筑类型认定不适用于沪房地资市[2003]141号文第一条的规定”。由此，拆迁方则认为自己评估也没错，“此房虽然四面临空，但登记建筑类型是新式里弄，所以要按照新式里弄进行评估”，所以房屋补偿单价仍按“新式里弄”的补偿方式计算，与叶律师提出的“花园住宅”的补偿标准，显然又一次相距甚远。
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西谚有古语云：风能进，雨能进，国王不能进，讲的就是公民财产权的法律保护，也是本案中所揭示的法律问题。城市房屋动拆迁是城市化、现代化进程中不可避免的过程，为了避免房屋拆迁过程中的纠纷，减少拆迁矛盾，首先需要确立的原则是拆迁方应当严格遵守法律的规定开展拆迁工作。罗吉现在对拆迁方心存怨言的争议焦点在于，拆迁方在没有与其进行充分协商之前，就拆除了他的房子。这对任何一个正常人来说，心理上都是无法接受的。
不得不重提的是，重庆市政府部门在2007年轰动一时的重庆“史上最牛钉子户”事件中的作为，体现了法律对公民私有财产保护的精神。我们还可以看到，在日本东京机场旁边，也有一块私人空地，也是因为产权人不同意拆除才保留到现在。中国台湾地区引以为傲的101大厦的旁边，居然还有一块不小的菜地，据说就是因为政府与菜地的所有人没有达成拆迁的补偿协议，所以这块菜地才一直伴随在全亚洲最高建筑旁边。应当说，在法治社会中，商业性拆迁就是拆迁方和被拆迁方协商议价的过程，遵循的是意思自治的原则，如果协商不成，公民的私有财产不可侵犯。
本案还折射出在对公民财产权的保护上程序正义的问题。本案中，如果是拆迁方以外的第三人拆除了罗吉的房屋，那么很容易就会被认定为侵权，但是拆迁方的拆除行为却可能会使人产生一种模糊的认识，认为房子早晚都是要拆的，拆了之后也可以谈补偿，拆迁人的违法行为并不严重。但是，需要明确的是，程序正义不一定能够实现实体正义，但是如果没有程序正义，就肯定不能实现实体正义。罗吉私房被拆迁的案子，拆遷房具有房管部门下发的拆迁许可证，罗吉房屋被列入拆迁房是不争的事实，如果拆迁方当时严格依照程序拆除房屋，那么和被拆迁人讨论的就是拆迁补偿的问题。但是，拆迁方并未遵守正当程序，就构成了侵权。■
那么这段公案到底该从哪里说起呢？
老宅的前世今生
上海市徐汇区解放前为法租界，这里除了有浪漫的梧桐树，更发生了许多浪漫的故事，建国西路248弄34号就是一个见证。1939年，李爱金与当时在法租界警察局任职的法国人安德烈·奥古斯特·费耶哈莫相爱结婚后，于民国35年（即公元1946年），在建国西路248弄34号共筑爱巢，相关档案记载为“西式二层楼房二幢计四间”，占地面积0.374亩（249.333平方米），其中花园面积108.80平方米，业主则为李爱金，当时的李爱金已经入籍法国，婚后育有一子罗吉·费耶哈莫。
解放前后罗吉随其父母移居法国后，该房屋由宋阿二居住。随着李爱金夫妻的相继去世，罗吉成为其父母遗产的唯一合法继承人，也即本案的当事人一方。但是，2006年10月，罗吉回到上海，却发现其部分房屋已被拆迁人破坏，当即他便携翻译到徐汇区房地局反映情况，要求行政机关履行监管职责，阻止拆迁人的非法行为。徐汇区房地局接到罗吉的反映后，于2006年10月23日向管理该房屋的永平物业公司发出了《冻结通知书》。
这里需要说明的是，建国西路248弄34号作为私有房屋曾在20世纪50年代和“文革”期间被社会主义改造，但因错误改造而被徐汇区房地局分两次落实政策发还私有产权：1987年1月发还部分“二层楼二间使用面积35.3平方米”，和2007年3月发还剩余全部“底西前间、底西后间、底东前间加阳台、二层后间，建筑面积121.4平方米”。
然而，早在2002年8月，该房屋所在的建国西路68号地块被列入“新建商品房”项目拆迁范围，拆迁人为上海嘉兆房地产开发经营有限公司，拆迁实施单位为上海中房房屋拆迁公司（以下合称“拆迁人”）。2006年，随着隆隆的拆除声，老宅消失在了历史的尘埃中。
尴尬的“落政通知书”
虽然，该发生的发生了，但不该发生的也发生了。2007年3月，徐汇房地局终于签发《（徐）字（天）落证第001号〈落实私房政策通知書〉》，将该房剩余部分产权发还罗吉。但此时的房屋已经连一砖半瓦都看不见了，取而代之的是该地块上一片欣欣向荣的新工程，或曰，现如今即将开盘的“梧桐雅苑”。
罗吉怎么也接受不了这样的事实，明明该房屋是自己所继承的、产权明确的私有财产，拆迁人在与实际居住人签署的补偿协议中也注明了私有产权人李爱金的姓名，为什么拆迁人还敢任意拆除。并且在落政前，该房屋相关权属关系尚未明确的情况下，没有履行协商签订补偿协议或者勘察、公证以及提存等法定程序的情况下还公然拆除，根本就是无视自己作为产权人的权利。
对于拆迁方表示“拆迁系根据空房交接单而为”的辩解，罗吉认为，未经与产权人协商签订补偿协议的拆迁是未经法定程序的违法拆迁，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》及《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的规定，私有住房的被拆迁人（同时为“受补偿人”）是房屋的“产权人”，而非“实际居住人”！ 而“空房交接单”只是屋内“实际居住人”（而非“产权人”）腾空房子的单据。
罗吉再一次找到了作为管理部门的徐汇区房地局，要求制止拆迁人的侵权行为，并要求对相关责任人进行查处。房地局则认为，是否属于侵权行为应该由法院来认定，罗吉于是辗转至徐汇区人民法院提起诉讼请求停止侵权，但法院认为此系拆迁案件，应该先由房地产部门进行行政裁决而拒绝受理。而根据《上海市城市房屋拆迁行政裁决若干规定》（沪房地资拆［2004］286号文）第九条的规定，房屋已经灭失的，房屋裁决机关不予受理裁决申请。因房屋的灭失，造成罗吉丧失了行政和司法救济的途径，罗吉才不得不通过不断向政府部门信访的方式来解决此案。2006年11月28日，罗吉给上海市韩正市长信箱写信，请求保护其合法权益，据电子回复称所反映问题已转徐汇区人民政府阅处。终于，在2006年12月18日，罗吉收到了徐汇区房地局电子回函称“该房屋性质为公房，但属于落政范围，请带好资料办理落证手续；且拆迁实施单位表示会按照相关政策给予补偿”。 接着，罗吉赶回法国办理所需证明资料等相关手续，在此期间则委托律师与徐汇房地局、徐汇区侨办等部门保持联系，明确所需具体材料及内容。
2007年3月，获得落政通知后，罗吉又委托代理人主动与拆迁人、拆迁实施单位联系，要求对该事件进行解决，拆迁方则表示“落实政策分为两次，这当中的拆迁部分不予赔偿”。 难道落政通知就只是一纸空文吗？罗吉想不明白了。
“花园住宅”或“新式里弄”
就这样，在拆迁双方冷战了一年半之久依然僵持的情况下，2008年10月，双方回归到了谈判桌上，这就出现了文章开头一幕。这次，大家似乎愿意前嫌尽弃，直奔主题。只是到底该支付多少拆迁补偿费呢？象征着“好的开始”的和解协议，会带来一个皆大欢喜的结局吗？
既然提到拆迁补偿，那么，不能不确定的则是房屋的面积和拆迁补偿单价，这样补偿总额自然就确定了。但罗吉的委托代理人叶律师给出的可接受的补偿底线，与嘉华公司给出的数额差距悬殊。
叶律师的拆迁补偿底价：根据则是其检索的相关信息：建国西路沿线，老洋房，包括花园住宅和新式里弄，总价2300万元－6000万元，单价8万元－14万元；以及“徐汇区房地局出具的《信访答复》（2007年5月）中记载的：建国西路248弄34号住宅一幢，建筑面积171平方米”。而此次拆迁方也终于“略微松动”，“大方”地表示，可以将1987年落政的面积也提高到2007年后的“新式里弄”评估标准计算，嘉华公司的景姓代表表示，这已经充分考虑了“合情性”。但是，罗吉仍然接受不了这样的“腰斩价格”。
那么，建国西路248弄34号究竟是“新式里弄”还是“花园住宅”呢？这与拆迁补偿单价息息相关。据相关档案记载其为“西式二层楼房二幢计四间”，占地面积249.333平方米，其中花园面积108.80平方米。根据《上海市房屋建筑类型分类表》(沪房[1990]规字发第518号)的规定，“花园住宅”指“四面或三面临空的独立式或和合式住宅”；“新式里弄”指“联排式住宅”。根据《关于调整本市房屋建筑类型的通知》（沪房地资市[2003]141号文件），“联列住宅”指“多单元(三个或三个以上)联列的，具有分单元住宅形态，各有门牌号及专门出入，成单元独用的连接式低层住宅”； “花园住宅”指“四面或三面临空，并附有一定花园空地，具有成幢独用住宅形态的独立式或和合式低层住宅”。
罗吉的另一位委托代理律师认为，建国西路248弄34号房屋是四面临空，并有面积为108.8平方米的花园，完全成幢独用的二层住宅，符合花园住宅的分类特征，并不符合联列住宅的特征。根据房屋建筑类型认定的相关规定，该房屋应该属于“花园住宅”，而房屋管理部门却将其认定为“新式里弄”，有些说不过去。根据上海市相关方面的专家学者咨询意见，同样也认为该房屋的房屋类型应当属于“花园住宅”。
据此，罗吉先后向徐汇区房地局、上海市房地局等有关部门请求依照相关规定，将建国西路248弄34号的房屋类型由被错误认定的“新式里弄”变更为“花园住宅”。但是徐汇区房地局并未在法定期间对房屋建筑类型变更的申请做出“予以变更”或“不予变更”的答复。徐汇区房地局在《信访处理意见书》中表示：“经查阅档案，建国西路248弄34号房屋类型为‘新式里弄’。”上海市房地局也在《信访复查意见书》中认为“对于该房屋的建筑类型认定不适用于沪房地资市[2003]141号文第一条的规定”。由此，拆迁方则认为自己评估也没错，“此房虽然四面临空，但登记建筑类型是新式里弄，所以要按照新式里弄进行评估”，所以房屋补偿单价仍按“新式里弄”的补偿方式计算，与叶律师提出的“花园住宅”的补偿标准，显然又一次相距甚远。
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西谚有古语云：风能进，雨能进，国王不能进，讲的就是公民财产权的法律保护，也是本案中所揭示的法律问题。城市房屋动拆迁是城市化、现代化进程中不可避免的过程，为了避免房屋拆迁过程中的纠纷，减少拆迁矛盾，首先需要确立的原则是拆迁方应当严格遵守法律的规定开展拆迁工作。罗吉现在对拆迁方心存怨言的争议焦点在于，拆迁方在没有与其进行充分协商之前，就拆除了他的房子。这对任何一个正常人来说，心理上都是无法接受的。
不得不重提的是，重庆市政府部门在2007年轰动一时的重庆“史上最牛钉子户”事件中的作为，体现了法律对公民私有财产保护的精神。我们还可以看到，在日本东京机场旁边，也有一块私人空地，也是因为产权人不同意拆除才保留到现在。中国台湾地区引以为傲的101大厦的旁边，居然还有一块不小的菜地，据说就是因为政府与菜地的所有人没有达成拆迁的补偿协议，所以这块菜地才一直伴随在全亚洲最高建筑旁边。应当说，在法治社会中，商业性拆迁就是拆迁方和被拆迁方协商议价的过程，遵循的是意思自治的原则，如果协商不成，公民的私有财产不可侵犯。
本案还折射出在对公民财产权的保护上程序正义的问题。本案中，如果是拆迁方以外的第三人拆除了罗吉的房屋，那么很容易就会被认定为侵权，但是拆迁方的拆除行为却可能会使人产生一种模糊的认识，认为房子早晚都是要拆的，拆了之后也可以谈补偿，拆迁人的违法行为并不严重。但是，需要明确的是，程序正义不一定能够实现实体正义，但是如果没有程序正义，就肯定不能实现实体正义。罗吉私房被拆迁的案子，拆遷房具有房管部门下发的拆迁许可证，罗吉房屋被列入拆迁房是不争的事实，如果拆迁方当时严格依照程序拆除房屋，那么和被拆迁人讨论的就是拆迁补偿的问题。但是，拆迁方并未遵守正当程序，就构成了侵权。■