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民生问题无非是“衣食住行”。 “住”如今成为最让百姓头疼的问题。全国的房价持续上涨，毫无停歇的态势，管理层的房产调控似乎也显得力不从心。那么，在第三轮楼市调控酝酿之时，会有什么样的措施出台？未来房价到底走向何处？目前什么板块的房产处于价值洼地？带着这些问题本刊记者专访了中原地产项目部总经理黄韬。
黄韬，现任广东中原地产代理有限公司项目部总经理，从事房地产事业15年。1995年至今任职广东中原地产代理有限公司，从业务推广经理到项目部总经理，对于房地产策划营销方面有丰富的实操经验。
房产调控具有滞后性
私人理财：今年以来，全国房价继续上涨，大有不可抑止的态势。随着新一轮房地产开发投资由偏快转为过热和房价上涨过快，中央有关部门发出一系列调控预警信号，其中包括央行再次加息，提高了存贷款利率等等，相关职能部门也采取密集措施为楼市降温，诸如加大土地出让力度，加大对住宅楼盘开发监管力度等等。面对紧锣密鼓的调控措施，楼市是否面临着一个拐点？
黄韬：目前房产调控还没有具有达到一个拐点的条件，房价还会继续上涨。就目前市场需求来看，楼价上涨的原因是多样的。首先是土地供应量减少；第二是调控政策力度不够,总体上说政策不到位；第三是规划部门审批速度慢；第四是需求旺盛，直接导致价格上涨；第五为楼市结构不平衡，高端楼盘比较多，价格自然贵，而中低档楼盘却较少。
但目前疯狂的楼市，让国家也警觉到楼市不能过于膨胀，也在力图进行宏观控制。之后政策可能会推出一系列措施，进行调控，但是房地产市场具有滞后性，不像股市出个印花税就立刻能起到效果，当日股市能作出相应的反应。但房产调控则不同。例如目前国家大量推地，虽然能解决供应需求，加大供应量，但并不能产生立竿见影的效果，土地变楼盘，毕竟要一两年后才能体现。因此，房产调控对市场的影响存在一定的滞后性。
私人理财：日前，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组发布一份报告建议，把目前的期房销售制度改为现房销售制度。如果这个政策实施，您认为是否为危及开发商的利益？能起到抑制房价上涨的作用？
黄韬：目前楼市供不应求的大背景，也是阻碍“取消预售政策”出台的重要因素。据不完全统计，目前市场上销售的货量有90％都是期房，其余10％的现楼也不过是项目销售的尾货。如果取消期房预售，供应量就更加紧张，很可能导致楼价上涨得更快。此外，还可能因此至少“挤死”三分之一的中小开发商。
当然，禁止期房销售并非不可以，不过需要1年左右的过渡期，过渡期后，市场上积存了大量的现楼，才不会给供求造成压力。其实，地产商拿到预售证不开盘，或者刻意慢慢地卖楼对地产企业也会造成很大资金压力，作为房企尤其是大开发商，持续稳健的开发是必不可少的，而资金链是支持持续开发的关键因素。
广州房价将在2010年出现拐点
私人理财：9月11日，广州一口气推出了13幅住宅用地，成为广州市单日卖地收益最高历史纪录。而此次卖地，也诞生了四大新地王。地王频频出现给房地产市场会带来什么影响？
黄韬：土地的拍卖，反而带动周边的楼市气氛，推进周边楼价的上涨。这次拍卖的白云、花都、金沙洲地块周边的楼盘，将可能根据拍卖地价调整售价，放缓推盘速度或押后推出时间。据了解，此前在番禺区沙湾拍出地王后，周边的楼盘一夜涨价1500元/平方米。虽然短期来看，政府的推地反而带动楼价的上涨，但是目前疯狂的高价，政府不可能不作为，只有推地来控制楼市泡沫。但从长远看，随着大规模推地的进行，就不会出现这么多地王了，楼价上涨的势头也会受到抑制。
私人理财： 8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，但深圳在二手房以及总房价两项指标均达到惊人的20%以上，称冠全国，广州房价上涨7.4％，而广州无论是新房价格还是二手房价格涨幅均低于全国平均涨幅。您认为第四季度广州的房价走势如何？
黄韬：目前中国的房地产市场多多少少的确存在泡沫。从表现来看，深圳的泡沫就要比广州严重。而广州楼价较高的原因，集中在供应上，炒家和外来买家这两个因素还不足以成为推动广州楼价上涨的主要原因，广州的房地产市场总体上要比深圳成熟。由于调控有滞后性，加上在国庆和元旦两个旺盛期的推动下，第四季度广州房价仍会上涨。
同时，9月11日广州推出了13幅用地后，接下来在9月17日和29日继续出让土地“盛宴”。如果说9月11日是解渴，那么之后两次推地才是真正吃饱。因此，地价在年底有望下降，而楼价在明年下半年有望下调。不过总体而言，在2010年前楼价将呈现波浪式上升。广州房价在2010年之后才会出现真正意义上的拐点。
寻找“抗跌性”的房产
私人理财：目前不少市民在犹豫不决，现在购房，又怕买后房价就跌了；不买，又怕房价仍在上涨。对这类困惑的“准购房者”，您有什么专业的意见？
黄韬：广州房价在9个月内肯定上涨。如果自住型的买家，在9个月内急需购房，那就不必太多考虑政策影响，马上去买，因为广州楼市在9个月内仍会保持相对稳定的上涨。如果不急于购房的市民，可以缓一缓，现在毕竟是高楼价，等9个月后看市场的情况而定。可能在9个月和1年后房价不会上升，甚至会有微弱的下调，但毕竟谁也不知道房价的高点在哪里，就如股票一样谁也不知道哪个价位是最好的卖点。
私人理财：对于房产投资者来说，目前的情况下投资房产是否具有风险？持有两套和三套房产的投资者，如何处理手里的房产？
黄韬：准备投资房产的买家应该慎重，毕竟现在房价偏高，风险较大。对于目前持有多套房产的投资者，应该诊断持有的房产，如区域和楼盘素质、户型好坏，往往不同区域的住宅价格会此消彼长。
投资者可以分两种情况考虑。如果投资者持有的房屋，小区配套设施好、景观不错、区域位置好，这类房屋具有抗跌性，值得继续投资，可以放租取得相对稳定的收益。但要警惕有些房产虽然近段时间也升值不少，但可能并不是它本身物业的升值，只是在楼市上涨的大趋势下，被周边的物业带动下，价格有所上涨。如果楼龄在十年以上，地理位置不好，配套设备差，这样的房产在楼市出现拐点时，首当其中受到冲击，因此最好将这类房屋出售，换成未来抗跌的房屋。这就如股市中的换股，而目前广州房价仍处于上涨时期，正是“换楼”的好时机。
私人理财：据“阳光家缘”的统计数据，8月广州市中心六区一手住宅成交均价为12309元/m2，超过万元的区增加至5个。在目前比较高位的情况下，还有哪些地段的房子最有升值潜力？除了住宅，还有哪些物业具有价值洼地？
黄韬：当然，不管是熊市还是牛市，都会有价值洼地的个体。在目前的高位下，投资者可以关注两个地段的房子，一个为珠江新城板块，珠江新城在西部商务区的支撑下，又多了东部商业圈的补充提升，珠江新城作为CBD整体商圈的氛围正逐步显现。在今后一段时间还会继续上涨，甚至会带动天河区整个房价。第二个为番禺板块。9月11日，出让的4幅番禺区中心城区的住宅用地以高价成交。其中位于规划滨江大道的4－2地块，楼面地价达到6230元／平方米。这足见其增长速度比较块。不过番禺华南板块上涨的差不多，投资者可重点关注市桥板块。
除了住宅之外，投资者还可以适当关注商铺和写字楼。商铺现在正在发展当中，出现了两极分化，好的商铺在2.5万元－3万元/平方米，差的只有8000元/平方米。但商业物业跟周边环境、物业有很大关联。如果商铺周边没有商业气氛，独立的商业很难升值，因此，投资商铺关键侧重周边商业气氛，而非单看价格。投资写字楼则考虑更多的是板块，如珠江新城、天河北和东风路等板块。如果不在板块内则风险较大。不少板块中也有较好的二手写字楼，如世贸广场的写字楼已经跌了很久，目前价格已逐步站稳，加上世贸广场有十几年商业历史，而写字楼却处于9000元/平方米，周围的住宅都高于这个价格，具有升值空间。
黄韬，现任广东中原地产代理有限公司项目部总经理，从事房地产事业15年。1995年至今任职广东中原地产代理有限公司，从业务推广经理到项目部总经理，对于房地产策划营销方面有丰富的实操经验。
房产调控具有滞后性
私人理财：今年以来，全国房价继续上涨，大有不可抑止的态势。随着新一轮房地产开发投资由偏快转为过热和房价上涨过快，中央有关部门发出一系列调控预警信号，其中包括央行再次加息，提高了存贷款利率等等，相关职能部门也采取密集措施为楼市降温，诸如加大土地出让力度，加大对住宅楼盘开发监管力度等等。面对紧锣密鼓的调控措施，楼市是否面临着一个拐点？
黄韬：目前房产调控还没有具有达到一个拐点的条件，房价还会继续上涨。就目前市场需求来看，楼价上涨的原因是多样的。首先是土地供应量减少；第二是调控政策力度不够,总体上说政策不到位；第三是规划部门审批速度慢；第四是需求旺盛，直接导致价格上涨；第五为楼市结构不平衡，高端楼盘比较多，价格自然贵，而中低档楼盘却较少。
但目前疯狂的楼市，让国家也警觉到楼市不能过于膨胀，也在力图进行宏观控制。之后政策可能会推出一系列措施，进行调控，但是房地产市场具有滞后性，不像股市出个印花税就立刻能起到效果，当日股市能作出相应的反应。但房产调控则不同。例如目前国家大量推地，虽然能解决供应需求，加大供应量，但并不能产生立竿见影的效果，土地变楼盘，毕竟要一两年后才能体现。因此，房产调控对市场的影响存在一定的滞后性。
私人理财：日前，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组发布一份报告建议，把目前的期房销售制度改为现房销售制度。如果这个政策实施，您认为是否为危及开发商的利益？能起到抑制房价上涨的作用？
黄韬：目前楼市供不应求的大背景，也是阻碍“取消预售政策”出台的重要因素。据不完全统计，目前市场上销售的货量有90％都是期房，其余10％的现楼也不过是项目销售的尾货。如果取消期房预售，供应量就更加紧张，很可能导致楼价上涨得更快。此外，还可能因此至少“挤死”三分之一的中小开发商。
当然，禁止期房销售并非不可以，不过需要1年左右的过渡期，过渡期后，市场上积存了大量的现楼，才不会给供求造成压力。其实，地产商拿到预售证不开盘，或者刻意慢慢地卖楼对地产企业也会造成很大资金压力，作为房企尤其是大开发商，持续稳健的开发是必不可少的，而资金链是支持持续开发的关键因素。
广州房价将在2010年出现拐点
私人理财：9月11日，广州一口气推出了13幅住宅用地，成为广州市单日卖地收益最高历史纪录。而此次卖地，也诞生了四大新地王。地王频频出现给房地产市场会带来什么影响？
黄韬：土地的拍卖，反而带动周边的楼市气氛，推进周边楼价的上涨。这次拍卖的白云、花都、金沙洲地块周边的楼盘，将可能根据拍卖地价调整售价，放缓推盘速度或押后推出时间。据了解，此前在番禺区沙湾拍出地王后，周边的楼盘一夜涨价1500元/平方米。虽然短期来看，政府的推地反而带动楼价的上涨，但是目前疯狂的高价，政府不可能不作为，只有推地来控制楼市泡沫。但从长远看，随着大规模推地的进行，就不会出现这么多地王了，楼价上涨的势头也会受到抑制。
私人理财： 8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，但深圳在二手房以及总房价两项指标均达到惊人的20%以上，称冠全国，广州房价上涨7.4％，而广州无论是新房价格还是二手房价格涨幅均低于全国平均涨幅。您认为第四季度广州的房价走势如何？
黄韬：目前中国的房地产市场多多少少的确存在泡沫。从表现来看，深圳的泡沫就要比广州严重。而广州楼价较高的原因，集中在供应上，炒家和外来买家这两个因素还不足以成为推动广州楼价上涨的主要原因，广州的房地产市场总体上要比深圳成熟。由于调控有滞后性，加上在国庆和元旦两个旺盛期的推动下，第四季度广州房价仍会上涨。
同时，9月11日广州推出了13幅用地后，接下来在9月17日和29日继续出让土地“盛宴”。如果说9月11日是解渴，那么之后两次推地才是真正吃饱。因此，地价在年底有望下降，而楼价在明年下半年有望下调。不过总体而言，在2010年前楼价将呈现波浪式上升。广州房价在2010年之后才会出现真正意义上的拐点。
寻找“抗跌性”的房产
私人理财：目前不少市民在犹豫不决，现在购房，又怕买后房价就跌了；不买，又怕房价仍在上涨。对这类困惑的“准购房者”，您有什么专业的意见？
黄韬：广州房价在9个月内肯定上涨。如果自住型的买家，在9个月内急需购房，那就不必太多考虑政策影响，马上去买，因为广州楼市在9个月内仍会保持相对稳定的上涨。如果不急于购房的市民，可以缓一缓，现在毕竟是高楼价，等9个月后看市场的情况而定。可能在9个月和1年后房价不会上升，甚至会有微弱的下调，但毕竟谁也不知道房价的高点在哪里，就如股票一样谁也不知道哪个价位是最好的卖点。
私人理财：对于房产投资者来说，目前的情况下投资房产是否具有风险？持有两套和三套房产的投资者，如何处理手里的房产？
黄韬：准备投资房产的买家应该慎重，毕竟现在房价偏高，风险较大。对于目前持有多套房产的投资者，应该诊断持有的房产，如区域和楼盘素质、户型好坏，往往不同区域的住宅价格会此消彼长。
投资者可以分两种情况考虑。如果投资者持有的房屋，小区配套设施好、景观不错、区域位置好，这类房屋具有抗跌性，值得继续投资，可以放租取得相对稳定的收益。但要警惕有些房产虽然近段时间也升值不少，但可能并不是它本身物业的升值，只是在楼市上涨的大趋势下，被周边的物业带动下，价格有所上涨。如果楼龄在十年以上，地理位置不好，配套设备差，这样的房产在楼市出现拐点时，首当其中受到冲击，因此最好将这类房屋出售，换成未来抗跌的房屋。这就如股市中的换股，而目前广州房价仍处于上涨时期，正是“换楼”的好时机。
私人理财：据“阳光家缘”的统计数据，8月广州市中心六区一手住宅成交均价为12309元/m2，超过万元的区增加至5个。在目前比较高位的情况下，还有哪些地段的房子最有升值潜力？除了住宅，还有哪些物业具有价值洼地？
黄韬：当然，不管是熊市还是牛市，都会有价值洼地的个体。在目前的高位下，投资者可以关注两个地段的房子，一个为珠江新城板块，珠江新城在西部商务区的支撑下，又多了东部商业圈的补充提升，珠江新城作为CBD整体商圈的氛围正逐步显现。在今后一段时间还会继续上涨，甚至会带动天河区整个房价。第二个为番禺板块。9月11日，出让的4幅番禺区中心城区的住宅用地以高价成交。其中位于规划滨江大道的4－2地块，楼面地价达到6230元／平方米。这足见其增长速度比较块。不过番禺华南板块上涨的差不多，投资者可重点关注市桥板块。
除了住宅之外，投资者还可以适当关注商铺和写字楼。商铺现在正在发展当中，出现了两极分化，好的商铺在2.5万元－3万元/平方米，差的只有8000元/平方米。但商业物业跟周边环境、物业有很大关联。如果商铺周边没有商业气氛，独立的商业很难升值，因此，投资商铺关键侧重周边商业气氛，而非单看价格。投资写字楼则考虑更多的是板块，如珠江新城、天河北和东风路等板块。如果不在板块内则风险较大。不少板块中也有较好的二手写字楼，如世贸广场的写字楼已经跌了很久，目前价格已逐步站稳，加上世贸广场有十几年商业历史，而写字楼却处于9000元/平方米，周围的住宅都高于这个价格，具有升值空间。