论文部分内容阅读
（海安县房屋征收管理办公室 江苏海安 226600）
摘 要：笔者结合国内外房屋征收实际情况，探讨了我国在房屋征收活动应该遵循的原则内容，以及我国征收管控的几种常见模式，为我国的房屋征收管理提供了有效的对策建议。
关键词：房屋征收；拆迁补偿；强制搬迁
前言
随着我国城市化步伐的加快，城建速率不断的提升，使得城市用地变得越来越紧张，城市形象也愈加现代化，因而城市的改造也变得在所难免，由此所引发的冲突和对抗也越加冲突，其原因主要是因为房屋征收管理的核心利益问题，即房屋征收的价值补偿问题，也就是说在补偿上不能够统一。为了减少因补偿资金而导致的不利现象，确保城建速率合理，相关的征收管控机构应积极的探寻应对措施，此时就必然牵扯到在补偿时要遵循的理念等内容了，要结合有序的管控体系来进行。
1、征收活动应遵循的原则
1.1 要确保高度民主
在开展征收活动的时候，应该体现出民主的思想，要认真的听取民众的思想，形成的征收管控政策要体现出群众的意识，要合乎群众的切实利益。我国现今的相关补偿条例中规定，国家在进行征收工作之前的时候，要开展好风险测评活动。当牵扯的数量比较的庞大的时候，还应该有政府相关机构来参加。在开展决策以前的时候，还应该落实社会公告，要寻求有关群众和人员的思想，要切实的维护有着历史意义的建筑体。
1.2 要确保步骤正常
步骤有序是必须要遵循的内容，它规定相关机构在开展活动等的时候，要先对这个活动的原因进行阐述，而且要告知有关人员，要仔细的听其思想，如果牵扯到征收项目非常多的时候，还应该切实按照相关的程序进行探讨工作。按照国务院的相关规定，行政机关在进行行政行为时要首先听取当事人、行政行为的相对人和其他相关组织和人员的具体意见，认真按照有关的活动程序来开展，切实维护相关人员的责权，确保其有着相应的权利。
而且，行政机关的管理人员在进行涉及自身利益行政行为时要适当回避，保证基本程序的公平公正。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，在进行房屋征收之前要对该项目和程序的可行性进行评估，在确保该项目具有充分可行性的基础之上，进行房屋征收补偿时还应进行一系列的正当实施程序。
第一，就是要制定出合理公正的征收补偿方案，房屋征收管理部门在起草该方案后要征求各方意见，对于公众反应比较强烈的项目，尤其是涉及公众利益和社会冲突的重要问题，在经由政府审查后进行一系列的修改完善，并协同其他部门进行社会稳定风险评估。第二，将充分修改和评估后经过政府部门审议通过的征收补偿方案进行公布，并协同其他职能部门进行实施，共同实现行政目标。第三，在进行具体实施过程中，房屋征收管理部门要首先对被征收房屋进行财产评估，以此为公正公开合理征收补偿程序奠定制度基础。在进行合理评估以后，与被征收者签订房屋征收补偿协议，向被征收者提供房屋征收补偿金。假如在开展补偿工作的时候，两方无法在补偿金额等要素上达成统一的话，此时可以由两方一起或者是单一的一方向有关机构提请仲裁。第四，针对在协议内容落实的时候，发生的违约现象等应该加大惩治力度，对于那些互相可以处理的，就要积极地去处理，对于那些实在无法处理的事项，要提请相关机构开展仲裁活动。
1.3 要确保结局公正
该项原则是必须要落实的内容，同时还是开展这个项目必须要进行的内容。规定相关的拆迁等规划以及补偿方法等的论证步骤以及结局等都要公开。只有确保这些内容是完全的公开的，才可以解除被征收人的各种不良情绪，同时还能够避免出现不正当行为，能够提升相关机构的活动效率，进而获取到更多民众的支持，防止不良现象的出现。在落实这项要素的时候，要切实的按照如下的规定来进行。
第一，在开展征收工作的时候，应该有公正的征收信息，例如，征收房屋的产权证明、房屋征收前的价格评估证明、被征收居民的困难认定和违章建筑证明等征收依据；其次，对于房屋征收的过程也要公开公正，在进行房屋征收之前要对房屋的产权证明和居住者进行调查，排除违规建筑，了解被征收者的生活情况以进行安置，另外还要进行测量房屋面积、测算房屋价值、与被征收者签订征收补偿安置协议等步骤；最后，还要保证房屋征收合同的签订内容公正，合同中要包括房屋征收补偿的价值总额、安置房源的面积和地址及其他相关的补偿内容，必要时还应该增加其他能够保证合同公正、过程和结果公正的项目条款。另外，还应该建立确保房屋征收公开公正的其他项目和信息查询系统。及时反映房屋征收管理的动态信息。为保证公开公正的房屋征收管理程序，還应该对房屋征收管理过程进行有效地及时地监督，加强舆论监管，实施奖惩结合的管理制度，防止“钉子户”问题的发生。
2、征收管控的常见模式
要想获取合理的管控模式，就应该按照如下的几点内容来进行：第一，要了解这个模式的形成和要遵守的管控思想。按照上面讲述的信息，形成管控模式的时候，要切实遵循其原则理念，要具有合理的模式形成的知识体系，要将市场当成是主导，将信息知识当成是参考内容，而且要充分的分析我们国家的实际状态，我国的房屋征收管理应该坚持以公正的补偿为主体，并辅以完全补偿，逐步向完全的补偿过渡。第二，在开展征收工作之前进行的价值测评的时候，应该分析市场的要素，也就是说要分析相同地域或者是附近的地区的别的建筑的市场价等来开展补偿活动，而且还分析别的方式的补偿措施。在评价被征建筑的市场价的时候，还应该考虑到它所在的方位以及规模和构造，使用方向和建设时间等等的多项要素。第三，在开展评估的时候，应该选取那些第三方的评价单位，以此来防止出现不公平的现象。该单位会接受国家机构的管控，所以，规定相应的机构应该在评估工作进行的时候，最好是不在场，这样就不会干扰到结果。而且，还必须设计出合理的征收补偿程序，并在房屋征收管理协议中加以明确地规定，房屋征收补偿程序在设计时要体现公平公正的基本原则。第四，要将每一个被征收主体的最终补偿总额和安置情况向社会进行张榜公示，让房屋征收补偿安置工作接受全社会的监督，体现公开公平公正原则。
3、结语
综上所述，在处理房屋征收管控活动的时候，它的前提即是确保相关两方的利益均不受侵害，负责征收的机构要认真的按照有关的法规进行。切实的履行有关的原则理念，引入完善的立法与执行程序，加强公众和舆论对于管理部门的权利制约机制。
参考文献
[1]王达.房屋征收与补偿的原则[J].中国房地产.2011（4）：12.
[2]范利平.论城市房屋征收制度的建立-拆迁制度的彻底变革川[J].法学.2010（3）：50.
[3]王锡锌.房屋征收中强制搬迁的制度与实践问题[J].苏州大学学报.201l（1）：11.
摘 要：笔者结合国内外房屋征收实际情况，探讨了我国在房屋征收活动应该遵循的原则内容，以及我国征收管控的几种常见模式，为我国的房屋征收管理提供了有效的对策建议。
关键词：房屋征收；拆迁补偿；强制搬迁
前言
随着我国城市化步伐的加快，城建速率不断的提升，使得城市用地变得越来越紧张，城市形象也愈加现代化，因而城市的改造也变得在所难免，由此所引发的冲突和对抗也越加冲突，其原因主要是因为房屋征收管理的核心利益问题，即房屋征收的价值补偿问题，也就是说在补偿上不能够统一。为了减少因补偿资金而导致的不利现象，确保城建速率合理，相关的征收管控机构应积极的探寻应对措施，此时就必然牵扯到在补偿时要遵循的理念等内容了，要结合有序的管控体系来进行。
1、征收活动应遵循的原则
1.1 要确保高度民主
在开展征收活动的时候，应该体现出民主的思想，要认真的听取民众的思想，形成的征收管控政策要体现出群众的意识，要合乎群众的切实利益。我国现今的相关补偿条例中规定，国家在进行征收工作之前的时候，要开展好风险测评活动。当牵扯的数量比较的庞大的时候，还应该有政府相关机构来参加。在开展决策以前的时候，还应该落实社会公告，要寻求有关群众和人员的思想，要切实的维护有着历史意义的建筑体。
1.2 要确保步骤正常
步骤有序是必须要遵循的内容，它规定相关机构在开展活动等的时候，要先对这个活动的原因进行阐述，而且要告知有关人员，要仔细的听其思想，如果牵扯到征收项目非常多的时候，还应该切实按照相关的程序进行探讨工作。按照国务院的相关规定，行政机关在进行行政行为时要首先听取当事人、行政行为的相对人和其他相关组织和人员的具体意见，认真按照有关的活动程序来开展，切实维护相关人员的责权，确保其有着相应的权利。
而且，行政机关的管理人员在进行涉及自身利益行政行为时要适当回避，保证基本程序的公平公正。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，在进行房屋征收之前要对该项目和程序的可行性进行评估，在确保该项目具有充分可行性的基础之上，进行房屋征收补偿时还应进行一系列的正当实施程序。
第一，就是要制定出合理公正的征收补偿方案，房屋征收管理部门在起草该方案后要征求各方意见，对于公众反应比较强烈的项目，尤其是涉及公众利益和社会冲突的重要问题，在经由政府审查后进行一系列的修改完善，并协同其他部门进行社会稳定风险评估。第二，将充分修改和评估后经过政府部门审议通过的征收补偿方案进行公布，并协同其他职能部门进行实施，共同实现行政目标。第三，在进行具体实施过程中，房屋征收管理部门要首先对被征收房屋进行财产评估，以此为公正公开合理征收补偿程序奠定制度基础。在进行合理评估以后，与被征收者签订房屋征收补偿协议，向被征收者提供房屋征收补偿金。假如在开展补偿工作的时候，两方无法在补偿金额等要素上达成统一的话，此时可以由两方一起或者是单一的一方向有关机构提请仲裁。第四，针对在协议内容落实的时候，发生的违约现象等应该加大惩治力度，对于那些互相可以处理的，就要积极地去处理，对于那些实在无法处理的事项，要提请相关机构开展仲裁活动。
1.3 要确保结局公正
该项原则是必须要落实的内容，同时还是开展这个项目必须要进行的内容。规定相关的拆迁等规划以及补偿方法等的论证步骤以及结局等都要公开。只有确保这些内容是完全的公开的，才可以解除被征收人的各种不良情绪，同时还能够避免出现不正当行为，能够提升相关机构的活动效率，进而获取到更多民众的支持，防止不良现象的出现。在落实这项要素的时候，要切实的按照如下的规定来进行。
第一，在开展征收工作的时候，应该有公正的征收信息，例如，征收房屋的产权证明、房屋征收前的价格评估证明、被征收居民的困难认定和违章建筑证明等征收依据；其次，对于房屋征收的过程也要公开公正，在进行房屋征收之前要对房屋的产权证明和居住者进行调查，排除违规建筑，了解被征收者的生活情况以进行安置，另外还要进行测量房屋面积、测算房屋价值、与被征收者签订征收补偿安置协议等步骤；最后，还要保证房屋征收合同的签订内容公正，合同中要包括房屋征收补偿的价值总额、安置房源的面积和地址及其他相关的补偿内容，必要时还应该增加其他能够保证合同公正、过程和结果公正的项目条款。另外，还应该建立确保房屋征收公开公正的其他项目和信息查询系统。及时反映房屋征收管理的动态信息。为保证公开公正的房屋征收管理程序，還应该对房屋征收管理过程进行有效地及时地监督，加强舆论监管，实施奖惩结合的管理制度，防止“钉子户”问题的发生。
2、征收管控的常见模式
要想获取合理的管控模式，就应该按照如下的几点内容来进行：第一，要了解这个模式的形成和要遵守的管控思想。按照上面讲述的信息，形成管控模式的时候，要切实遵循其原则理念，要具有合理的模式形成的知识体系，要将市场当成是主导，将信息知识当成是参考内容，而且要充分的分析我们国家的实际状态，我国的房屋征收管理应该坚持以公正的补偿为主体，并辅以完全补偿，逐步向完全的补偿过渡。第二，在开展征收工作之前进行的价值测评的时候，应该分析市场的要素，也就是说要分析相同地域或者是附近的地区的别的建筑的市场价等来开展补偿活动，而且还分析别的方式的补偿措施。在评价被征建筑的市场价的时候，还应该考虑到它所在的方位以及规模和构造，使用方向和建设时间等等的多项要素。第三，在开展评估的时候，应该选取那些第三方的评价单位，以此来防止出现不公平的现象。该单位会接受国家机构的管控，所以，规定相应的机构应该在评估工作进行的时候，最好是不在场，这样就不会干扰到结果。而且，还必须设计出合理的征收补偿程序，并在房屋征收管理协议中加以明确地规定，房屋征收补偿程序在设计时要体现公平公正的基本原则。第四，要将每一个被征收主体的最终补偿总额和安置情况向社会进行张榜公示，让房屋征收补偿安置工作接受全社会的监督，体现公开公平公正原则。
3、结语
综上所述，在处理房屋征收管控活动的时候，它的前提即是确保相关两方的利益均不受侵害，负责征收的机构要认真的按照有关的法规进行。切实的履行有关的原则理念，引入完善的立法与执行程序，加强公众和舆论对于管理部门的权利制约机制。
参考文献
[1]王达.房屋征收与补偿的原则[J].中国房地产.2011（4）：12.
[2]范利平.论城市房屋征收制度的建立-拆迁制度的彻底变革川[J].法学.2010（3）：50.
[3]王锡锌.房屋征收中强制搬迁的制度与实践问题[J].苏州大学学报.201l（1）：11.