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摘要：改革开放以来，随着我国城镇土地使用制度的改革和土地进入市场进行转让交易，土地评估在土地资源的利用中有了快速的发展，并在土地资源的利用中起着不可替代的作用。土地资源的市场化取向改革，农用地市场开始形成，农村集成建设用地市场已经在发展潮流中发育完成，各级政府也在这种发展中逐步提高了土地出让过程的招标、拍卖比例等等，土地资源的这些改革对土地评估提出了更高的要求。本文结合我国地势广阔的特点，综合总结了我国土地评估的现状，并根据我国土地评估现存的问题分析一套有效的解决方法。
关键词：土地评估；现状分析；对策分析
土地作为不可再生的资源，是非常重要的生产要素，在市场经济的发展中，起着不可小觑的作用。然而，由于土地的不可再生的特性，我国人口众多，导致土地在使用方面需慎重行事，土地评估在土地资源的使用上，发挥了巨大的作用。土地评估[1]在土地使用过程中，有助于土地交易的正常有序进行，最大程度上保证了使用者和拥有者的权利，帮助企业的投资决策以及市场的管理，促进了我国经济的快速发展。
1、土地评估的重要性
土地评估是土地估价人员依据土地估价的条例、原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料（如，土地的拥有者的个人以及家族的详细信息，土地征用者的个人详细信息，土地征用的目的，土地征用对市场的影响等）的基础上，根据土地的经济发展状况和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，是象征国家经济发展的标志。
2、我国土地评估现存的问题
我国土地评估在土地资源的利用中显示着重要的作用，在土地开发迅猛的今天，土地评估虽应用频繁，但存在的问题也不能忽视。土地评估在土地资源利用中，不仅仅自身存在一些影响其发展的问题，如土地评估的相关法律规定，相关方法原则不完善、不规范，评估机构不完善等；在土地资源利用的相关人物方面，不同人物有着不同形式的不良行为导致土地评估工作问题百出，如政府机构人员贪污腐败、土地征用的企业决策者行贿走后门等土地评估中的违法乱纪行为。
2.1相关法律不完善
目前，我国对土地评估方面的法律规定有：《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》。然而这几个法律并不能体现土地所有权[2]的主体对象，①首先是在集体土地所有权的分配上，由于目前的法律文件上，集体中的成员对集体土地的所有权是名义上的，没有实质的所属权，不能够以个人的身份或者其他渠道行使集体土地的所有权；②集体土地所有权的所属对象是农民群众，但是，“农民群众”是个宽泛的概念，集体土地在现实中具体属于“谁”，现在的法律中并没有专门的规章条例，而只是在农民群众的等级上有了区分，如《宪法》和《土地管理法》规定乡村小组为三级。
2.2政府机构的腐败
土地是不可再生的资源导致土地在现在的社会中拥有无法比拟的价值，而对土地的管理机构直属政府机关而非地产经营商。政府机构对土地资源的征用拥有绝对的决策权，而土地开发项目是很赚钱的项目。面对如此大的红利，一些政府要员在土地使用的招拍过程中，频频出现违章操作，想方设法获取土地开发成本与市场价格之间的差价，如政府要员冒名自己招标土地征用使用权、政府要员贪污受贿让地产开发商走后门等。
2.3评估机构不完善
土地评估也是一种行业，有专业的人员做评估的工作。目前，我国有二十七个省、自治区以及直辖市成立了土地估价师协会。但是，只有评估协会是远远不够的。由于土地建设项目是现在市场经济中最值钱的项目，其在招投标的过程中，体现的竞争压力是如法用言语形容的。在土地建设项目的招投标过程中，一些地产商、开发商等投资商趋之若鹜，在利益的引诱下，招投标项目公开但是程序却出现不透明的现象，然而对于这种不透明的招投标程序，却没有完善的评估机构管理监督。
3、我国土地评估现存问题的解决对策
土地评估要讲究方法[3]，而我国的土地评估中出现一系列的问题正是由于土地人员在土地评估工作上不讲求方法。针对我国土地评估现存的问题，急需规范和完善土地征用的管理制度，机制和程序。在管理制度、机制和程序三个方面的制度分析解决土地评估现存问题的对策，全面对土地评估进行管理，并要各相关部门的大力配合与监督的同时，要完善和规范土地市场。
3.1从制度方面解决我国土地评估问题
3.1.1完善土地管理制度，各部门大力支持
首先，政府机构要负起责任，一要大力宣传土地改建的项目，让广大市民能够及时的了解国情，并且，政府机构要在土建项目的颁发中，积极向市民征求意见，要让市民充分发挥他们的知情权、参与权、建议权以及监督权；二要在土地资源被使用的过程中，要积极的对其支持与监督，保证土地开发到建设的每个程序都井然有序，按照法规进行。
3.1.2完善纠纷裁决机制，保障民众的利益
在我国土地评估的改善策略之中，必须要考虑在土地征用的建设中，保障民众的利益。这一点，必须要市级人民政府的全力配合与监督，市级人民政府要获取土地征用中产生的纠纷的裁决权利，并充分发挥裁决机制的作用，充分使用自身的市场地位，以群众的基本利益为出发点，在此基础上开展土建项目的建设。然而，在项目的开展过程中，若群众要求对项目监督听证，在裁决之前，世纪人民政府也要采取听证制度，让群众真正的参与到土地征用的项目之中。完善纠纷裁决机制，不仅有利于維护群众的权利和利益，减少土地征用过程中产生的利益冲突，还能为土建项目的政策做宣传。
3.1.3健全和规范土建征用程序
如上文所述，土建项目在现代社会的行业发展中是最具有经济价值的，土建项目在建设工作开展之前、开展之中甚至开展之后，都会出现贪污受贿等违法腐败的行为。为杜绝这种违法行为，保障土建项目建设的顺利进行，必须在土建项目的开展全程增加项目操作的透明度，制定健全的土建征用程序，并要以法律法规为基础，大力提高土建征用程序的规范性。
3.2从行业体系方面解决我国土地评估问题
土地市场体系是土建交易的平台，只有土地市场体系完善和规范了，土建项目的建设才能够健康有序的进行。
如何完善土地市场体系？首先，根据土建项目的大小，将土建项目分级运行，利用一层管理一层的分级管理形式，合理使用土地征用的有偿性和无偿性。并且，考虑了土地征用的有偿使用和无偿使用之外，对两者之间的空隙，如土地租赁形式，划分到有偿使用范围，并且也要保证土地市场体系的公开度和透明度。其次，政府机构在土地市场的管理上，要充分发挥中介机构的行业作用，将一些小型的经营业务交由中介机构负责，做到分层管理。
分级运行和分层管理，从横向和纵向全面规范土地市场体系，做好土建项目的建设工作，并为储备土地做好开发计划。此外，严格对土地评估人员进行筛选与培训，保证土地评估人员的素质，提高土地评估人员的职业技能，将土地评估做到公平公正。
4、结语
土地资源作为市场经济的主体之一，其不可再生性在我国人口众多的现实压力下，显得极其稀缺。保护土地不仅仅是我国的一项基本国策，也是群众的基本责任，土地评估的作用在此基础条件中极其突出。本文以土地评估在土地建设中的重要意义为基础，寻找市场行业中土地评估存在的问题，根据各个问题提出相应的解决对策，希望能给土地评估工作作为借鉴，从而促进我国经济的发展。
参考文献：
[1]严 星，林增杰.《城市地产评估》，中国人民大学出版社，1999年.
[2]刘玉平.收益法应用中收益额的选择及预测[J].中国资产评估，2004.05.
[3]胡存智.《土地估价理论与方法》，改革出版社，1995年.
关键词：土地评估；现状分析；对策分析
土地作为不可再生的资源，是非常重要的生产要素，在市场经济的发展中，起着不可小觑的作用。然而，由于土地的不可再生的特性，我国人口众多，导致土地在使用方面需慎重行事，土地评估在土地资源的使用上，发挥了巨大的作用。土地评估[1]在土地使用过程中，有助于土地交易的正常有序进行，最大程度上保证了使用者和拥有者的权利，帮助企业的投资决策以及市场的管理，促进了我国经济的快速发展。
1、土地评估的重要性
土地评估是土地估价人员依据土地估价的条例、原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料（如，土地的拥有者的个人以及家族的详细信息，土地征用者的个人详细信息，土地征用的目的，土地征用对市场的影响等）的基础上，根据土地的经济发展状况和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，是象征国家经济发展的标志。
2、我国土地评估现存的问题
我国土地评估在土地资源的利用中显示着重要的作用，在土地开发迅猛的今天，土地评估虽应用频繁，但存在的问题也不能忽视。土地评估在土地资源利用中，不仅仅自身存在一些影响其发展的问题，如土地评估的相关法律规定，相关方法原则不完善、不规范，评估机构不完善等；在土地资源利用的相关人物方面，不同人物有着不同形式的不良行为导致土地评估工作问题百出，如政府机构人员贪污腐败、土地征用的企业决策者行贿走后门等土地评估中的违法乱纪行为。
2.1相关法律不完善
目前，我国对土地评估方面的法律规定有：《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》。然而这几个法律并不能体现土地所有权[2]的主体对象，①首先是在集体土地所有权的分配上，由于目前的法律文件上，集体中的成员对集体土地的所有权是名义上的，没有实质的所属权，不能够以个人的身份或者其他渠道行使集体土地的所有权；②集体土地所有权的所属对象是农民群众，但是，“农民群众”是个宽泛的概念，集体土地在现实中具体属于“谁”，现在的法律中并没有专门的规章条例，而只是在农民群众的等级上有了区分，如《宪法》和《土地管理法》规定乡村小组为三级。
2.2政府机构的腐败
土地是不可再生的资源导致土地在现在的社会中拥有无法比拟的价值，而对土地的管理机构直属政府机关而非地产经营商。政府机构对土地资源的征用拥有绝对的决策权，而土地开发项目是很赚钱的项目。面对如此大的红利，一些政府要员在土地使用的招拍过程中，频频出现违章操作，想方设法获取土地开发成本与市场价格之间的差价，如政府要员冒名自己招标土地征用使用权、政府要员贪污受贿让地产开发商走后门等。
2.3评估机构不完善
土地评估也是一种行业，有专业的人员做评估的工作。目前，我国有二十七个省、自治区以及直辖市成立了土地估价师协会。但是，只有评估协会是远远不够的。由于土地建设项目是现在市场经济中最值钱的项目，其在招投标的过程中，体现的竞争压力是如法用言语形容的。在土地建设项目的招投标过程中，一些地产商、开发商等投资商趋之若鹜，在利益的引诱下，招投标项目公开但是程序却出现不透明的现象，然而对于这种不透明的招投标程序，却没有完善的评估机构管理监督。
3、我国土地评估现存问题的解决对策
土地评估要讲究方法[3]，而我国的土地评估中出现一系列的问题正是由于土地人员在土地评估工作上不讲求方法。针对我国土地评估现存的问题，急需规范和完善土地征用的管理制度，机制和程序。在管理制度、机制和程序三个方面的制度分析解决土地评估现存问题的对策，全面对土地评估进行管理，并要各相关部门的大力配合与监督的同时，要完善和规范土地市场。
3.1从制度方面解决我国土地评估问题
3.1.1完善土地管理制度，各部门大力支持
首先，政府机构要负起责任，一要大力宣传土地改建的项目，让广大市民能够及时的了解国情，并且，政府机构要在土建项目的颁发中，积极向市民征求意见，要让市民充分发挥他们的知情权、参与权、建议权以及监督权；二要在土地资源被使用的过程中，要积极的对其支持与监督，保证土地开发到建设的每个程序都井然有序，按照法规进行。
3.1.2完善纠纷裁决机制，保障民众的利益
在我国土地评估的改善策略之中，必须要考虑在土地征用的建设中，保障民众的利益。这一点，必须要市级人民政府的全力配合与监督，市级人民政府要获取土地征用中产生的纠纷的裁决权利，并充分发挥裁决机制的作用，充分使用自身的市场地位，以群众的基本利益为出发点，在此基础上开展土建项目的建设。然而，在项目的开展过程中，若群众要求对项目监督听证，在裁决之前，世纪人民政府也要采取听证制度，让群众真正的参与到土地征用的项目之中。完善纠纷裁决机制，不仅有利于維护群众的权利和利益，减少土地征用过程中产生的利益冲突，还能为土建项目的政策做宣传。
3.1.3健全和规范土建征用程序
如上文所述，土建项目在现代社会的行业发展中是最具有经济价值的，土建项目在建设工作开展之前、开展之中甚至开展之后，都会出现贪污受贿等违法腐败的行为。为杜绝这种违法行为，保障土建项目建设的顺利进行，必须在土建项目的开展全程增加项目操作的透明度，制定健全的土建征用程序，并要以法律法规为基础，大力提高土建征用程序的规范性。
3.2从行业体系方面解决我国土地评估问题
土地市场体系是土建交易的平台，只有土地市场体系完善和规范了，土建项目的建设才能够健康有序的进行。
如何完善土地市场体系？首先，根据土建项目的大小，将土建项目分级运行，利用一层管理一层的分级管理形式，合理使用土地征用的有偿性和无偿性。并且，考虑了土地征用的有偿使用和无偿使用之外，对两者之间的空隙，如土地租赁形式，划分到有偿使用范围，并且也要保证土地市场体系的公开度和透明度。其次，政府机构在土地市场的管理上，要充分发挥中介机构的行业作用，将一些小型的经营业务交由中介机构负责，做到分层管理。
分级运行和分层管理，从横向和纵向全面规范土地市场体系，做好土建项目的建设工作，并为储备土地做好开发计划。此外，严格对土地评估人员进行筛选与培训，保证土地评估人员的素质，提高土地评估人员的职业技能，将土地评估做到公平公正。
4、结语
土地资源作为市场经济的主体之一，其不可再生性在我国人口众多的现实压力下，显得极其稀缺。保护土地不仅仅是我国的一项基本国策，也是群众的基本责任，土地评估的作用在此基础条件中极其突出。本文以土地评估在土地建设中的重要意义为基础，寻找市场行业中土地评估存在的问题，根据各个问题提出相应的解决对策，希望能给土地评估工作作为借鉴，从而促进我国经济的发展。
参考文献：
[1]严 星，林增杰.《城市地产评估》，中国人民大学出版社，1999年.
[2]刘玉平.收益法应用中收益额的选择及预测[J].中国资产评估，2004.05.
[3]胡存智.《土地估价理论与方法》，改革出版社，1995年.