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此轮房地产调控,其精准性、力度、出台政策的密集程度都超过以往。一些人乐观地认为,今年的房地产调控将会大获全胜。
然而,笔者认为不能盲目乐观,过去五年一次次言之凿凿,其结果却不尽如人意。原因在于,政策在落实中逐渐变通,继而完全失去效用。因此,堵住变通在任何时候都极为关键,此次调控也同样如此。
此次房产新政可能遇到哪些变通之策呢? 第一,在房贷环节,政策说二套房的贷款首付要提升到50%,但现实中明明是二套房,一些银行却有自己的认定标准。比如有的银行认为已经交清房贷的,购房依然可以参照第一套房办理贷款;其次,开发商还可以帮助垫付首付款,这样可以先把银行的钱拿到手,实际是一纸借款合同完善了贷款条件。而对于房贷的审查更是离奇,从相关媒体的报道中可以看到,那些呼风唤雨的大鳄能在一天内把十数套住房的贷款办成并到账,审查形同虚设。
第二,新政要求开发商不得囤房惜售,要求将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,一房一价,明码标价。但开发商既然有自主定价权,就可以通过高定房价达到囤房惜售的目标。
而对违规开发商的处罚却没有标准。比如,对于捂盘惜售、哄抬房价的行为,住建部发出的通知只是表示会“严肃查处”,“加大查处曝光的力度”,至于如何“严肃”,如何“曝光”,却依旧语焉不详。
第三,在土地供应上,H向应中央精神,一些地方政府此次推出一系列完善土地招拍挂制度的新举措,表示商品住宅用地出让将不再只是“价高者得”,而更多采用“综合条件最优者得”的综合评标方式。然而,所谓综合评标方式是谁制订的,由谁来评标?如果像本山大叔春节小品中量身打造的招投标内容那样,要求姓赵,身高不低于一米七不高于一米七一,这样的招拍挂就无法真正拒绝腐败。 第四,新政规定今后保障性住房供地不低于70%。2007年国务院24号文件就已提出70%的住房用地划给保障性住房,但是最近几年一直没有完成。即使现在能做到这一点,我们要问,如果加上过去的一起算,保障房总量究竟有多大?再就是有些地方限价房已经与商品房接轨了,许多符合条件的购房者宁愿放弃限价房而购买商品房。那么,限价房的标准与依据在哪里?山西省忻州市刚刚被曝出大批限价房专供市直机关,且被公务员大肆高价倒卖,其反映出的问题很沉重。
第五,此次新政的目标是“遏制部分城市房价过快上涨”。然而,什么叫“过快上涨”,没有定义。2007年朝阳区平均房价涨42%,2009年涨60%多,那么合理的上涨幅度是多少?这里同样存在许多模糊地带,足以使地方政府继续支持土地财政,为推高房价找到根据。
第六,调控还牵扯到很基础的统计问题。调控必须要有数据做依托,必须以真实情况为基础。可惜,我们用五年的时间走了过场,至今整个房地产的基本数据依然一团雾水。我们看得多的是各部委之间的数据打架一发改委、住建部、统计局各有各的数据。其中,国家统计局提供的房地产数据是“没有最雷人,只有更雷人”。以2009年房价涨幅为例。国家统计局公布2009年全国70个大中城市的房价涨幅1.5%;国土资源部则称,2009年全国住宅平均价格为4474元/平方米,涨幅达25.1%。两者相差近20倍。
一些所谓专业人士,吃着人民提供的税收,提供着令人生疑的数据,既无人去查证,更无人承担责任,年复一年,依然故我。靠这利,统计数据制订政策,恐怕只能是缘木求鱼。这也可以理解成是近六年来房价每调必涨的背景之一。
凡此种种,说明一点:在地產调控中,每一个环节都存在着空间和漏洞。围绕着房地产业的既得利益集团必然会抓住这些漏洞,使新政扭曲走样。
因此,要有效落实房地产新政,核心在于堵住变通,拒绝变通。从基础数据、招拍挂到信贷等各个环节,要坚决查处弄虚作假和兴风作浪的任何单位与个人,让造假的人身败名裂,让占小便宜的人颗粒无收,那时候房地产才能步人正轨。
然而,笔者认为不能盲目乐观,过去五年一次次言之凿凿,其结果却不尽如人意。原因在于,政策在落实中逐渐变通,继而完全失去效用。因此,堵住变通在任何时候都极为关键,此次调控也同样如此。
此次房产新政可能遇到哪些变通之策呢? 第一,在房贷环节,政策说二套房的贷款首付要提升到50%,但现实中明明是二套房,一些银行却有自己的认定标准。比如有的银行认为已经交清房贷的,购房依然可以参照第一套房办理贷款;其次,开发商还可以帮助垫付首付款,这样可以先把银行的钱拿到手,实际是一纸借款合同完善了贷款条件。而对于房贷的审查更是离奇,从相关媒体的报道中可以看到,那些呼风唤雨的大鳄能在一天内把十数套住房的贷款办成并到账,审查形同虚设。
第二,新政要求开发商不得囤房惜售,要求将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,一房一价,明码标价。但开发商既然有自主定价权,就可以通过高定房价达到囤房惜售的目标。
而对违规开发商的处罚却没有标准。比如,对于捂盘惜售、哄抬房价的行为,住建部发出的通知只是表示会“严肃查处”,“加大查处曝光的力度”,至于如何“严肃”,如何“曝光”,却依旧语焉不详。
第三,在土地供应上,H向应中央精神,一些地方政府此次推出一系列完善土地招拍挂制度的新举措,表示商品住宅用地出让将不再只是“价高者得”,而更多采用“综合条件最优者得”的综合评标方式。然而,所谓综合评标方式是谁制订的,由谁来评标?如果像本山大叔春节小品中量身打造的招投标内容那样,要求姓赵,身高不低于一米七不高于一米七一,这样的招拍挂就无法真正拒绝腐败。 第四,新政规定今后保障性住房供地不低于70%。2007年国务院24号文件就已提出70%的住房用地划给保障性住房,但是最近几年一直没有完成。即使现在能做到这一点,我们要问,如果加上过去的一起算,保障房总量究竟有多大?再就是有些地方限价房已经与商品房接轨了,许多符合条件的购房者宁愿放弃限价房而购买商品房。那么,限价房的标准与依据在哪里?山西省忻州市刚刚被曝出大批限价房专供市直机关,且被公务员大肆高价倒卖,其反映出的问题很沉重。
第五,此次新政的目标是“遏制部分城市房价过快上涨”。然而,什么叫“过快上涨”,没有定义。2007年朝阳区平均房价涨42%,2009年涨60%多,那么合理的上涨幅度是多少?这里同样存在许多模糊地带,足以使地方政府继续支持土地财政,为推高房价找到根据。
第六,调控还牵扯到很基础的统计问题。调控必须要有数据做依托,必须以真实情况为基础。可惜,我们用五年的时间走了过场,至今整个房地产的基本数据依然一团雾水。我们看得多的是各部委之间的数据打架一发改委、住建部、统计局各有各的数据。其中,国家统计局提供的房地产数据是“没有最雷人,只有更雷人”。以2009年房价涨幅为例。国家统计局公布2009年全国70个大中城市的房价涨幅1.5%;国土资源部则称,2009年全国住宅平均价格为4474元/平方米,涨幅达25.1%。两者相差近20倍。
一些所谓专业人士,吃着人民提供的税收,提供着令人生疑的数据,既无人去查证,更无人承担责任,年复一年,依然故我。靠这利,统计数据制订政策,恐怕只能是缘木求鱼。这也可以理解成是近六年来房价每调必涨的背景之一。
凡此种种,说明一点:在地產调控中,每一个环节都存在着空间和漏洞。围绕着房地产业的既得利益集团必然会抓住这些漏洞,使新政扭曲走样。
因此,要有效落实房地产新政,核心在于堵住变通,拒绝变通。从基础数据、招拍挂到信贷等各个环节,要坚决查处弄虚作假和兴风作浪的任何单位与个人,让造假的人身败名裂,让占小便宜的人颗粒无收,那时候房地产才能步人正轨。