论文部分内容阅读
[摘 要] 近年来黑龙江省房地产市场的繁荣推动了省经济的增长，但是房地产价格持续上涨已成为妨害社会和谐的隐患。使得政府对房地产业的管理与调控成为一项复杂的系统工程。本文基于对房地产价格上涨的现状，分析高房价带来的影响并提出黑龙江省对房价控制的几点政策。
[关键词] 黑龙江省 房价波动 政府调控
一、黑龙江省房地产价格形势
近年来，根据黑龙江省统计局的2011年1-5月的房地产开发资料数据显示，黑龙江省房地产业表现出强劲的发展势头，表现出房地产投资过热、房价上涨的态势。
黑龙江省三线城市，2000年到2003年，黑龙江省三线城市商品房平均售价涨到1291元／平方米，年均上涨1．0％；2008年三季度末，平均售价为2175元／平方米，同比增长4．1％；2009年全省13个地市房价普遍大幅上涨，涨幅在10％以下的仅有七台河市，涨幅在20—30％之间的有4个地区，涨幅超过30％的有4个地区。]
二、房地产价波动对黑龙江省发展带来的影响
2.1供需关系受到影响并抑制了地方内需的扩大和区域竞争力的提升
由于黑龙江省总体人均收入偏低且房价向上波张过快导致相对购买力低并且购房消费压力过重，从而抑制了其他方面的消费，进而阻碍内需的继续扩大。并且进一步的从宏观经济增长的角度影响了区域竞争力的提升。根据内需公式AD=C+I+G。AD为总需求，C是消费、I是投资、G是政府支出。内需AD被抑制，C消费压力过大，势必会对企业的投资和政府的支出带来消极的影响。而投资和政府支出正是提高区域经济竞争力的重要因素。
2.2房价波动影响了银行和地方财政的政策取向并增加了潜在的金融财政风险
房价波动不单使消费者产生了贷款负债压力，而且还会成为外部效应影响金融的稳定和安全，给黑龙江省经济带来隐患和不确定性风险。银行是房产行业运营发展的资金筹措来源之一。同样，房产企业也是银行利润的重要来源。房产行业企业同银行的双向选择的密切程度更高。央行统计数字显示：2005年底房地产贷款达到3．07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14．84％，与GDP的比率为16．75％[3]。各家商业银行为了争取更高的市场份额，纷纷采取了过于宽松的信贷激励政策，银行的治理结构急需改革，有效风险控制机制的能力还有待于提高。
2.3房价向上波动使企业发展阻力增大
第一个阻力就是企业成本的增长。价波动造成了劳动力净收入的相对减少从而使企业的间接成本增加。企业的成本控制就侧重在了平衡人力资源和生产服务环节上，如果失衡则会导致连锁式的消极后果。同时，场地租金等企业的固定成本也因此增加，也不利于企业的成长。
第二个阻力就在于企业的创新力受到了阻碍，由于房价波动使供需关系受到了影响，消费者需求减弱则会使企业更加缺少创新的发展研究的原动力。
2.4房价上涨过快加剧了地区经济差异和收入分配不均
目前，黑龙江省收入分配的不平等状况在黑龙江省一线二线城市已日渐形成并且衍射到三线城市，房价的波动，也使资本聚集的方向和趋势流向省内经济环境好且生活水平高的城市和地区。这样更拉大了地区经济差距。此外，房产价格的提高使部分投机购房者和房产商资本迅速膨胀，此类资本进入到再分配的环节缓慢，绝大部分的民众和小型经营者的收入和资本积累就相对减少，这样也就导致收入分配的进一步的差距。
2.5城乡统筹发展受到阻碍
黑龙江是农业大省，农村人口占了很大一部分的人口比例。农村剩余劳动力向城市转移成为了趋势，相对而言，黑龙江调整宏观经济结构的一个重点就是城市化进程。房价的高幅度波动，阻碍了农村人口流向城市提高了转移的成本，抑制了城市化发展的进程。
三、黑龙江省对房价的政策调控
为做好房地产市场调控，黑龙江各级政府应推行多项措施稳定全省房价波动。主要的政策内容有以下的方面：
3.1构建调控体系政策建立房产统计与信息数据系统和分析预防风险机制。
黑龙江省房产市场相对规范性弱，房产开发经营的不合理因素较多，行政主体调控不能依据其他经验，因此应需要统计和信息数据来对调控政策进行支持。对不同类型的物业，对不同的成因，应该有尽量细分的统计分析资料，以便更有针对性地进行调控。省住房城乡建设厅每年要定期对房地产企业资金情况、人员情况以及经营行为进行考核，考核结果要在黑龙江省建设网、黑龙江省房地产网上公示，对考核不合格的企业，国土资源和银行等部门要停止对其土地审批和发放信贷。强力推进商品房预销售网上联机备案制度，各市县要加快房地产市场信息系统建设，实行商品房预销售网签和网上联机备案。
3.2抑制投机性购房政策
对于投机性的购房行为政府采取调整和控制的双向政策。试行征收房屋空置税政策进行控制。减小造成住房资源紧张的房屋空置率，加重投机者的税收义务，从而使投机性消费得到控制；限制住房贷款的政府调控政策。投机性购房资金的主要来源是银行贷款，对其进行调整，可在根源上减少投机性购房者的数量，在抑制投机性消费的同时减少银行的金融风险，从银行的角度上看，银行应建立起对当地房地产业定期的监测机制，对辖区内房地产业的发展状况及时向上级银行反映，为上级银行准确把握金融宏观调控政策和调控方法提供依据。
3.3规范房产市场及住房支持保障政策
以实现供需相对均衡的目标为政策的起点，实行一系列支持保障性的政策用以加强住房社会保障力度，如建设保障性的安居工程。通过审批普通型房产产品项目增加中低价位、小户型供给量支持自主性住房消费并规范住房建设结构比例。比如齐齐哈尔市要通过三种形式来保障住房供应。一是商品住房、二是安居工程住房建设、三是廉租房补贴。在规范市场方面，加强对房地产开发与销售行为的监管，建立房地产社会监督机制和法律体系。搭建楼盘网络交易平台，接受公众监督，确保房地产销售市场信息对称，遏制炒房行为。
3.4新国八条调控积极响应政策
为了进一步加强房地产价格调控，今年国家公布“新国八条调控”，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施；坚持和强化舆论引导。黑龙江应响应国家调控政策，也纷纷出台一些具体调控方案。价格涨幅控制指标原则上应参考当地CPI涨幅且低于本地区年度GDP和人均可支配收入的增长速度。新建住房价格控制目标涉及的统计指标原则上以当地统计部门公布的新建住房价格统计指标为依据，哈尔滨市、牡丹江市以国家统计局发布的房屋销售价格指数中的新建住宅指数为依据。
总之，由于黑龙江省的房地产业起步较晚，发展经验较少，黑龙江省在房地产业发展的早期制定的相关宏观调控政策并没有取得理想的效果。国家宏观调控能在房地产投资的发展过程中发挥更加巨大的作用，以确保房地产投资的健康发展，完善房地产市场。
参 考 文 献
[1]韩乐江，黑龙江省三线城市房地产价格变动影响因素分析，佳木斯大学社会科学学报，2010（4）vol.28NO.2
[2]曾宪初，张洁燕.我国房地产价格持续走高的成因分析及对策建议[J].海南金融，2007（9）
[关键词] 黑龙江省 房价波动 政府调控
一、黑龙江省房地产价格形势
近年来，根据黑龙江省统计局的2011年1-5月的房地产开发资料数据显示，黑龙江省房地产业表现出强劲的发展势头，表现出房地产投资过热、房价上涨的态势。
黑龙江省三线城市，2000年到2003年，黑龙江省三线城市商品房平均售价涨到1291元／平方米，年均上涨1．0％；2008年三季度末，平均售价为2175元／平方米，同比增长4．1％；2009年全省13个地市房价普遍大幅上涨，涨幅在10％以下的仅有七台河市，涨幅在20—30％之间的有4个地区，涨幅超过30％的有4个地区。]
二、房地产价波动对黑龙江省发展带来的影响
2.1供需关系受到影响并抑制了地方内需的扩大和区域竞争力的提升
由于黑龙江省总体人均收入偏低且房价向上波张过快导致相对购买力低并且购房消费压力过重，从而抑制了其他方面的消费，进而阻碍内需的继续扩大。并且进一步的从宏观经济增长的角度影响了区域竞争力的提升。根据内需公式AD=C+I+G。AD为总需求，C是消费、I是投资、G是政府支出。内需AD被抑制，C消费压力过大，势必会对企业的投资和政府的支出带来消极的影响。而投资和政府支出正是提高区域经济竞争力的重要因素。
2.2房价波动影响了银行和地方财政的政策取向并增加了潜在的金融财政风险
房价波动不单使消费者产生了贷款负债压力，而且还会成为外部效应影响金融的稳定和安全，给黑龙江省经济带来隐患和不确定性风险。银行是房产行业运营发展的资金筹措来源之一。同样，房产企业也是银行利润的重要来源。房产行业企业同银行的双向选择的密切程度更高。央行统计数字显示：2005年底房地产贷款达到3．07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14．84％，与GDP的比率为16．75％[3]。各家商业银行为了争取更高的市场份额，纷纷采取了过于宽松的信贷激励政策，银行的治理结构急需改革，有效风险控制机制的能力还有待于提高。
2.3房价向上波动使企业发展阻力增大
第一个阻力就是企业成本的增长。价波动造成了劳动力净收入的相对减少从而使企业的间接成本增加。企业的成本控制就侧重在了平衡人力资源和生产服务环节上，如果失衡则会导致连锁式的消极后果。同时，场地租金等企业的固定成本也因此增加，也不利于企业的成长。
第二个阻力就在于企业的创新力受到了阻碍，由于房价波动使供需关系受到了影响，消费者需求减弱则会使企业更加缺少创新的发展研究的原动力。
2.4房价上涨过快加剧了地区经济差异和收入分配不均
目前，黑龙江省收入分配的不平等状况在黑龙江省一线二线城市已日渐形成并且衍射到三线城市，房价的波动，也使资本聚集的方向和趋势流向省内经济环境好且生活水平高的城市和地区。这样更拉大了地区经济差距。此外，房产价格的提高使部分投机购房者和房产商资本迅速膨胀，此类资本进入到再分配的环节缓慢，绝大部分的民众和小型经营者的收入和资本积累就相对减少，这样也就导致收入分配的进一步的差距。
2.5城乡统筹发展受到阻碍
黑龙江是农业大省，农村人口占了很大一部分的人口比例。农村剩余劳动力向城市转移成为了趋势，相对而言，黑龙江调整宏观经济结构的一个重点就是城市化进程。房价的高幅度波动，阻碍了农村人口流向城市提高了转移的成本，抑制了城市化发展的进程。
三、黑龙江省对房价的政策调控
为做好房地产市场调控，黑龙江各级政府应推行多项措施稳定全省房价波动。主要的政策内容有以下的方面：
3.1构建调控体系政策建立房产统计与信息数据系统和分析预防风险机制。
黑龙江省房产市场相对规范性弱，房产开发经营的不合理因素较多，行政主体调控不能依据其他经验，因此应需要统计和信息数据来对调控政策进行支持。对不同类型的物业，对不同的成因，应该有尽量细分的统计分析资料，以便更有针对性地进行调控。省住房城乡建设厅每年要定期对房地产企业资金情况、人员情况以及经营行为进行考核，考核结果要在黑龙江省建设网、黑龙江省房地产网上公示，对考核不合格的企业，国土资源和银行等部门要停止对其土地审批和发放信贷。强力推进商品房预销售网上联机备案制度，各市县要加快房地产市场信息系统建设，实行商品房预销售网签和网上联机备案。
3.2抑制投机性购房政策
对于投机性的购房行为政府采取调整和控制的双向政策。试行征收房屋空置税政策进行控制。减小造成住房资源紧张的房屋空置率，加重投机者的税收义务，从而使投机性消费得到控制；限制住房贷款的政府调控政策。投机性购房资金的主要来源是银行贷款，对其进行调整，可在根源上减少投机性购房者的数量，在抑制投机性消费的同时减少银行的金融风险，从银行的角度上看，银行应建立起对当地房地产业定期的监测机制，对辖区内房地产业的发展状况及时向上级银行反映，为上级银行准确把握金融宏观调控政策和调控方法提供依据。
3.3规范房产市场及住房支持保障政策
以实现供需相对均衡的目标为政策的起点，实行一系列支持保障性的政策用以加强住房社会保障力度，如建设保障性的安居工程。通过审批普通型房产产品项目增加中低价位、小户型供给量支持自主性住房消费并规范住房建设结构比例。比如齐齐哈尔市要通过三种形式来保障住房供应。一是商品住房、二是安居工程住房建设、三是廉租房补贴。在规范市场方面，加强对房地产开发与销售行为的监管，建立房地产社会监督机制和法律体系。搭建楼盘网络交易平台，接受公众监督，确保房地产销售市场信息对称，遏制炒房行为。
3.4新国八条调控积极响应政策
为了进一步加强房地产价格调控，今年国家公布“新国八条调控”，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施；坚持和强化舆论引导。黑龙江应响应国家调控政策，也纷纷出台一些具体调控方案。价格涨幅控制指标原则上应参考当地CPI涨幅且低于本地区年度GDP和人均可支配收入的增长速度。新建住房价格控制目标涉及的统计指标原则上以当地统计部门公布的新建住房价格统计指标为依据，哈尔滨市、牡丹江市以国家统计局发布的房屋销售价格指数中的新建住宅指数为依据。
总之，由于黑龙江省的房地产业起步较晚，发展经验较少，黑龙江省在房地产业发展的早期制定的相关宏观调控政策并没有取得理想的效果。国家宏观调控能在房地产投资的发展过程中发挥更加巨大的作用，以确保房地产投资的健康发展，完善房地产市场。
参 考 文 献
[1]韩乐江，黑龙江省三线城市房地产价格变动影响因素分析，佳木斯大学社会科学学报，2010（4）vol.28NO.2
[2]曾宪初，张洁燕.我国房地产价格持续走高的成因分析及对策建议[J].海南金融，2007（9）