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【摘要】为了保证商业地产开发运营状况的良好，商业地产开发运营模式一定是适合项目本身的。而商业地产项目的持续性发展也依赖于其独具特色的商业地产开发运营模式。国内有很多商业地产项目发展成功的案例，本文就武汉市光谷世界城为例说明在商业地产开发运营中所遇到的问题和相关的解决措施。
【关键词】商业地产开发运营状况；商业地产开发运营模式；持续性发展
随着我国经济的大发展，房地产业的发展空间也在不断的拓展。商业地产如何在我国的大环境下持续性发展，迎接这个挑战，这需要商业地产开发运营模式的准确和恰当性。国内有很多的房地产开发项目的运营模式很不恰当，商业地产的前期策划不够精确导致后期运营遇到难题。由于商业地产的开发运营阶段发展周期较长，运营复杂，因此选择合适的开发运营模式是非常重要的，同时成功的商业地产项目的品牌价值对于企业的综合竞争力的提升是有帮助的。
1、商业地产前期SWOT分析
SWOT分析能够有力的展现武汉光谷世界城项目建设的前期优劣势，保证项目的前期策划的顺利进行。从优势、劣势、机会、威胁等方面展开全方位对比，通过对比发现项目发展的优劣势并和竞争对手展开对比，找到项目开发的难点，寻求发展的突破点，为项目发展的前期保驾护航，为项目后期发展的运营模式提供选择，为后期发展方案的调整提供参考。
1.1优势
由于项目建设点临近城市主干道，因此是商业聚居区，人流量大，项目的可达性强。且该项目的占地面积大，项目涵盖了餐饮、休闲、教育培训、百货等多个商业形态，商业项目发展性强。处于光谷商圈的核心位置，交通便利，公交线多达40条，且临近地铁线，消费者出行活动便利。在518平方公里的光谷园区辐射范围内，积聚了48所高等院校，56个国家级科研院所，65个国家重点学科，11个国家重点实验室，10个国家工程研究中心和多家研发机构，许多国际大型高科技企业，51名两院院士，20多万名各类专业科技人员，100多万在校大学生和教师。如此密集的人口意味着大量的商机和强劲的购买力。
1.2劣势
商业区不在传统的老商业区，是新型商业区。由于周边商圈距离较近所以商业圈的辐射范围小。建设面积过大，因此建设强度大，建设时间长。由于建设周期过长，期间的不定性因素就会增多，对于商业地产发展带来不利影响。
1.3机会
由于处在人流大的地段因此发展潜力较大。且提出了“资本特区”的发展战略，有利于吸引科技企业落户光谷，带动该区的经济发展。国家的大环境良好，有利于商业地产的发展。城镇化的不断加快也为商区提供了潜在的消费群体。
1.4挑战
客户资源有限，价格竞争激烈，如何通过独特的品牌商户来吸引消费者是一大挑战。资金来源的不稳定性又是商圈发展的一大难题。资金渠道的稳定性也是项目发展的一大助力，而寻求可靠稳定的资金来源也是目前的一大挑战。
2、保证项目后期持续运营的活力的措施
2.1规模定位
武汉光谷世界城的商业体量和规模是非常庞大的，涵盖了零售、餐饮、儿童、
休闲娱乐、教育培训等全方位业态。但是，商业地产项目并不是体量规模越大就越好。也不是所有商圈都适合引进大体量的商业地产项目。商业地产项目的规模，更多的取决于宏观与微观因素的影响。通常情况下，消费客群在商场内购物的时间不会过久，步行消费的距离也不会过长。因此，规模较大的商业地产项目需要在合适的区域规划合适的业态，除了零售业态，也要补充餐饮、娱乐休闲等配套业态，使顾客能够实现购物、吃饭、休闲娱乐的一站式消费。此外，商业地产规模大小也会受到商圈购买力的影响。商圈的人口数量、收入及消费水平决定了商圈的购买力，这就要求商业地产项目的规模与所在商圈的购买力契合，利于项目的良性发展。
2.2明确的项目定位
商业地产的商业性决定了它的项目定位，商业属性推动了消费市场的发展。商业地产应该依据目标客群的种类和形态，来划分目标市场，期望能最大限度的满足各类别的消费需求。商业地产的客群定位为消费者、经营者和投资者。
2.2.1消费者定位
消费者定位是项目定位最基础的环节。在进行项目开发之前对商圈所在区域的潜在消费者和目标消费者做一个市场研究，分析消费群体的消费能力，消费追求，消费价值观，收入，年齡，人口数量。不断地深入了解消费者的需求，正确的做出消费导向，提高项目的经济利益。
2.2.2经营者定位
首先和商业地产项目特点要相符，契合运营模式，保证项目的增值。在进行经营者定位时要综合考虑各种因素，例如，光谷商圈的范围、项目经营的差异化、项目建筑的特色、准备引进品牌的规模化效应等。
2.2.3投资者定位
通过对项目的投资者进行全面调研，对光谷区域的商业价值和投资回报进行详细的研究，才能对投资者的需求有比较准确的了解。同时，对投资者的偏好、预期年收益以及对风险的承受能力也需要调研。周边的竞争项目也是目前武汉光谷世界城开发运营商需要分析的，在做投资者定位时应该尽量避免周边项目的影响。
3、未来商业地产的发展方向预测分析
3.1房地产投资信托基金
根据相关的信托法，助力房地产投资信托基金。目前由于信托基金的投资门滥太高以及发展不太成熟国内只有少数几家财团成立了信托投资公司。大多数开发商无法从获得规模资金。在国外，商业地产运营基本实现了以为核心的良性资金循环体系。房地产投资信托基金可以保证商业地产的资金来源，扩大资金规模。
3.2专业化发展
未来的商业地产发展将走向更为行业化和专业化。由于一些专业的批发市场的不断发展壮大，交通不断发展，商业区的辐射范围更大，小商品城的商品集散的功能将越来越强，这也让商业发展更为的规模化。
结论：
商业地产的发展速度在不断地加快，商业地产项目涉及了市场调研、项目定位、前期设计开发、招商及运营管理等等一系列的环节，商业地产的运作是一个及其复杂的过程，除了自身的管理，还要密切关注社会经济的发展变化，要通过调整来适应市场的变化。本文用SWOT模型分析了商业地产发展前期的优劣式，为商业地产的后期发展提供参考，并展望商业地产的未来发展。
参考文献：
[1]王永皓.万达集团商业地产开发运营模式探索[D].兰州大学，2013.
[2]沈青.基于项目全生命周期商业地产开发运营模式研究[D].中国科学院大学（工程管理与信息技术学院），2014.
[3]胡军.基于价值链分析的商业地产运营模式研究[D].云南大学，2015.
【关键词】商业地产开发运营状况；商业地产开发运营模式；持续性发展
随着我国经济的大发展，房地产业的发展空间也在不断的拓展。商业地产如何在我国的大环境下持续性发展，迎接这个挑战，这需要商业地产开发运营模式的准确和恰当性。国内有很多的房地产开发项目的运营模式很不恰当，商业地产的前期策划不够精确导致后期运营遇到难题。由于商业地产的开发运营阶段发展周期较长，运营复杂，因此选择合适的开发运营模式是非常重要的，同时成功的商业地产项目的品牌价值对于企业的综合竞争力的提升是有帮助的。
1、商业地产前期SWOT分析
SWOT分析能够有力的展现武汉光谷世界城项目建设的前期优劣势，保证项目的前期策划的顺利进行。从优势、劣势、机会、威胁等方面展开全方位对比，通过对比发现项目发展的优劣势并和竞争对手展开对比，找到项目开发的难点，寻求发展的突破点，为项目发展的前期保驾护航，为项目后期发展的运营模式提供选择，为后期发展方案的调整提供参考。
1.1优势
由于项目建设点临近城市主干道，因此是商业聚居区，人流量大，项目的可达性强。且该项目的占地面积大，项目涵盖了餐饮、休闲、教育培训、百货等多个商业形态，商业项目发展性强。处于光谷商圈的核心位置，交通便利，公交线多达40条，且临近地铁线，消费者出行活动便利。在518平方公里的光谷园区辐射范围内，积聚了48所高等院校，56个国家级科研院所，65个国家重点学科，11个国家重点实验室，10个国家工程研究中心和多家研发机构，许多国际大型高科技企业，51名两院院士，20多万名各类专业科技人员，100多万在校大学生和教师。如此密集的人口意味着大量的商机和强劲的购买力。
1.2劣势
商业区不在传统的老商业区，是新型商业区。由于周边商圈距离较近所以商业圈的辐射范围小。建设面积过大，因此建设强度大，建设时间长。由于建设周期过长，期间的不定性因素就会增多，对于商业地产发展带来不利影响。
1.3机会
由于处在人流大的地段因此发展潜力较大。且提出了“资本特区”的发展战略，有利于吸引科技企业落户光谷，带动该区的经济发展。国家的大环境良好，有利于商业地产的发展。城镇化的不断加快也为商区提供了潜在的消费群体。
1.4挑战
客户资源有限，价格竞争激烈，如何通过独特的品牌商户来吸引消费者是一大挑战。资金来源的不稳定性又是商圈发展的一大难题。资金渠道的稳定性也是项目发展的一大助力，而寻求可靠稳定的资金来源也是目前的一大挑战。
2、保证项目后期持续运营的活力的措施
2.1规模定位
武汉光谷世界城的商业体量和规模是非常庞大的，涵盖了零售、餐饮、儿童、
休闲娱乐、教育培训等全方位业态。但是，商业地产项目并不是体量规模越大就越好。也不是所有商圈都适合引进大体量的商业地产项目。商业地产项目的规模，更多的取决于宏观与微观因素的影响。通常情况下，消费客群在商场内购物的时间不会过久，步行消费的距离也不会过长。因此，规模较大的商业地产项目需要在合适的区域规划合适的业态，除了零售业态，也要补充餐饮、娱乐休闲等配套业态，使顾客能够实现购物、吃饭、休闲娱乐的一站式消费。此外，商业地产规模大小也会受到商圈购买力的影响。商圈的人口数量、收入及消费水平决定了商圈的购买力，这就要求商业地产项目的规模与所在商圈的购买力契合，利于项目的良性发展。
2.2明确的项目定位
商业地产的商业性决定了它的项目定位，商业属性推动了消费市场的发展。商业地产应该依据目标客群的种类和形态，来划分目标市场，期望能最大限度的满足各类别的消费需求。商业地产的客群定位为消费者、经营者和投资者。
2.2.1消费者定位
消费者定位是项目定位最基础的环节。在进行项目开发之前对商圈所在区域的潜在消费者和目标消费者做一个市场研究，分析消费群体的消费能力，消费追求，消费价值观，收入，年齡，人口数量。不断地深入了解消费者的需求，正确的做出消费导向，提高项目的经济利益。
2.2.2经营者定位
首先和商业地产项目特点要相符，契合运营模式，保证项目的增值。在进行经营者定位时要综合考虑各种因素，例如，光谷商圈的范围、项目经营的差异化、项目建筑的特色、准备引进品牌的规模化效应等。
2.2.3投资者定位
通过对项目的投资者进行全面调研，对光谷区域的商业价值和投资回报进行详细的研究，才能对投资者的需求有比较准确的了解。同时，对投资者的偏好、预期年收益以及对风险的承受能力也需要调研。周边的竞争项目也是目前武汉光谷世界城开发运营商需要分析的，在做投资者定位时应该尽量避免周边项目的影响。
3、未来商业地产的发展方向预测分析
3.1房地产投资信托基金
根据相关的信托法，助力房地产投资信托基金。目前由于信托基金的投资门滥太高以及发展不太成熟国内只有少数几家财团成立了信托投资公司。大多数开发商无法从获得规模资金。在国外，商业地产运营基本实现了以为核心的良性资金循环体系。房地产投资信托基金可以保证商业地产的资金来源，扩大资金规模。
3.2专业化发展
未来的商业地产发展将走向更为行业化和专业化。由于一些专业的批发市场的不断发展壮大，交通不断发展，商业区的辐射范围更大，小商品城的商品集散的功能将越来越强，这也让商业发展更为的规模化。
结论：
商业地产的发展速度在不断地加快，商业地产项目涉及了市场调研、项目定位、前期设计开发、招商及运营管理等等一系列的环节，商业地产的运作是一个及其复杂的过程，除了自身的管理，还要密切关注社会经济的发展变化，要通过调整来适应市场的变化。本文用SWOT模型分析了商业地产发展前期的优劣式，为商业地产的后期发展提供参考，并展望商业地产的未来发展。
参考文献：
[1]王永皓.万达集团商业地产开发运营模式探索[D].兰州大学，2013.
[2]沈青.基于项目全生命周期商业地产开发运营模式研究[D].中国科学院大学（工程管理与信息技术学院），2014.
[3]胡军.基于价值链分析的商业地产运营模式研究[D].云南大学，2015.