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摘要房屋租赁成为了中国当前社会较为关注的话题,原始的《房屋租赁管理办法》已经无法满足社会的原始需求。在这样的背景下,高院就房屋租赁相关法律的适用做了解释,它不仅受到了广大法律人群体的关注,也着实影响着普通百姓日常的生活。本文在此对相关争议法条进行了简要的分析,以期让普通群众更能理解这一《解释》。
关键词房屋租赁 公示公信 优先购买权
中图分类号:D923.6 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)09-053-01
一、究竟是登记生效还是登记证明
《解释》第六条如此规定:“出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。”首次看到如此规定是觉得颇有不妥,按照民法所学之公示公信原则,动产以占有为公示,不动产以登记备案为权力转移的生效要件。当我们习惯用这样的思维去思考不动产物权理应按照登记来生效的时候,是不是也习惯用这样的思维去界定作为不动产物权内容之一的不动产使用权转移的生效要件呢?我们很容易得出这样的答案:不动产使用权的转移不登记则不生效。按照这样的模式继续下去,房屋租赁合同登记备案在先的承租人的权益应优先于尚未登记却已经合法占有租赁房屋人之权益。第六条好像就犯了个大错误,它所规定的合同履行顺序就不符合民法的基本原理了。翻看1995年出台的《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定,房屋租赁不仅需要出租方与承租方签订书面协议,而且还需要向房屋管理部门登记备案,租赁关系才能有效成立。这,意味着房屋租赁的登记备案并非房屋租赁合同的生效要件,但却构成租赁关系有效成立的要件。如此说来,已登记备案的承租人才真正享有收到法律保护的承租权,其权益要优先于未登记而仅占有之人的权益。但是,我有以下三点理由不大认同之前所叙述的观点:
第一,该《城市房屋租赁管理办法》虽规定需办理登记备案并发放房屋租赁证,租赁关系才能有效成立,但就2009年出台的《解释》的整体精神而言,似乎已经否定了登记备案的生效要件。如《解释》第四条规定的“”并未有任何强制性登记的倾向。从反面来说,第四条第二款正好说明了若当事人并未约定登记备案为其生效要件的话,则租赁合同的生效不依靠登记备案。
第二,实践中,存在大量房屋租赁人员或许不清楚《城市房屋租赁管理办法》的相关要求,或许為了节省时间节约成本,或许基于双方之间的高度信赖,均未曾要求或被要求进行相应登记而这些合同也正在执行或者已经执行完毕。我们显然不能以不符合国家规定为理由而确认合同为无效。且租赁合同与其他合同有不同之处,它的无效不能适用返还原则。它属于继续性合同,合同的标的物“使用权”一经行使则已成定局成为了不可改变的事实。司法实践遇到相关案例时也遵循这一思维模式,不以登记备案为租赁关系成立的生效要件。如此看来,登记备案的证据性作用被强化,基本不认为其具有物权法上的登记生效作用。
第三,从节约社会成本的角度看,已合法占有的承租人为了占有该房屋一定花费了大量的精力,如果强硬地要求他们再搬出承租房屋,对于社会而言无疑是一种浪费,也会成为社会的不稳定因素,没有做到物尽其用的效率原则。与其要求已占有人搬出房屋再对占有人承担违约责任还不如直接对登记备案人承担违约责任而继续维持房屋占有人的现状,这样才是真正效率的体现。
二、立法规定太模糊——赔不赔,怎么赔
《解释》第二十一条:承租人请求出租人因损害了承租人优先购买权而进行的赔偿的标准真是一个大难题。理想中的状态肯定是是承租人与出租人秉承求同存异,共同创建和谐社会,构建和谐邻里关系的宗旨,经过简单磋商即达成一致。但理想终归是理想,现实社会中哪个不是承租人想将没有损害的夸大成有损害的,将损害小的夸大成损害大的;而出租人把有损害的缩小为没有损害,损害大的描述为损害小。这向左走向右作的背道而驰也只将距离拉的越来越远,他们何时才能共同回到一个点上!第二十六条并没有给我们提出多么有建设性的建议,而只是笼统和宏观地说要赔偿。法律最忌讳的就是过于模糊,这样使得解释和适用的空间过于宽泛,出租人和承租人在赔偿标准和数额上无以为据,难以达成一致。关于出租人损害承租人优先购买权,我们认为大致可以包括这几个方面:一是对承租人丧失的缔约机会的赔偿;二是承租人因为丧失缔约机会而重新寻找缔约机会所耗费的精力和时间的赔偿;三是承租人因为失去优先购买权而购买其他房屋所付出的高于出租人出卖房屋价格的差价;第四,对承租人因为居住或者经营地域改变而造成的生活经营上的负面影响的赔偿。这四个方面的赔偿都不能超过出租人与承租人在订立租赁合同时所能预见的底线。这只是关于赔偿部分的设想,也没有涉及到每一项应该以什么标准来赔偿,这也确实难以确定,只能依靠当事人之间的协商了。
参考文献:
[1]中国人民法院网站.http://www.chinacourt.org/flwk/show.php?file_id=137687.
[2]李大伟,江学平.房地产法典型案例.中国人民大学出版社.2003.
[3]陈耀东.房地产法.复旦大学出版社.2006.
[4]张玉敏.民法.中国人民大学出版社.2003.
关键词房屋租赁 公示公信 优先购买权
中图分类号:D923.6 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)09-053-01
一、究竟是登记生效还是登记证明
《解释》第六条如此规定:“出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。”首次看到如此规定是觉得颇有不妥,按照民法所学之公示公信原则,动产以占有为公示,不动产以登记备案为权力转移的生效要件。当我们习惯用这样的思维去思考不动产物权理应按照登记来生效的时候,是不是也习惯用这样的思维去界定作为不动产物权内容之一的不动产使用权转移的生效要件呢?我们很容易得出这样的答案:不动产使用权的转移不登记则不生效。按照这样的模式继续下去,房屋租赁合同登记备案在先的承租人的权益应优先于尚未登记却已经合法占有租赁房屋人之权益。第六条好像就犯了个大错误,它所规定的合同履行顺序就不符合民法的基本原理了。翻看1995年出台的《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定,房屋租赁不仅需要出租方与承租方签订书面协议,而且还需要向房屋管理部门登记备案,租赁关系才能有效成立。这,意味着房屋租赁的登记备案并非房屋租赁合同的生效要件,但却构成租赁关系有效成立的要件。如此说来,已登记备案的承租人才真正享有收到法律保护的承租权,其权益要优先于未登记而仅占有之人的权益。但是,我有以下三点理由不大认同之前所叙述的观点:
第一,该《城市房屋租赁管理办法》虽规定需办理登记备案并发放房屋租赁证,租赁关系才能有效成立,但就2009年出台的《解释》的整体精神而言,似乎已经否定了登记备案的生效要件。如《解释》第四条规定的“”并未有任何强制性登记的倾向。从反面来说,第四条第二款正好说明了若当事人并未约定登记备案为其生效要件的话,则租赁合同的生效不依靠登记备案。
第二,实践中,存在大量房屋租赁人员或许不清楚《城市房屋租赁管理办法》的相关要求,或许為了节省时间节约成本,或许基于双方之间的高度信赖,均未曾要求或被要求进行相应登记而这些合同也正在执行或者已经执行完毕。我们显然不能以不符合国家规定为理由而确认合同为无效。且租赁合同与其他合同有不同之处,它的无效不能适用返还原则。它属于继续性合同,合同的标的物“使用权”一经行使则已成定局成为了不可改变的事实。司法实践遇到相关案例时也遵循这一思维模式,不以登记备案为租赁关系成立的生效要件。如此看来,登记备案的证据性作用被强化,基本不认为其具有物权法上的登记生效作用。
第三,从节约社会成本的角度看,已合法占有的承租人为了占有该房屋一定花费了大量的精力,如果强硬地要求他们再搬出承租房屋,对于社会而言无疑是一种浪费,也会成为社会的不稳定因素,没有做到物尽其用的效率原则。与其要求已占有人搬出房屋再对占有人承担违约责任还不如直接对登记备案人承担违约责任而继续维持房屋占有人的现状,这样才是真正效率的体现。
二、立法规定太模糊——赔不赔,怎么赔
《解释》第二十一条:承租人请求出租人因损害了承租人优先购买权而进行的赔偿的标准真是一个大难题。理想中的状态肯定是是承租人与出租人秉承求同存异,共同创建和谐社会,构建和谐邻里关系的宗旨,经过简单磋商即达成一致。但理想终归是理想,现实社会中哪个不是承租人想将没有损害的夸大成有损害的,将损害小的夸大成损害大的;而出租人把有损害的缩小为没有损害,损害大的描述为损害小。这向左走向右作的背道而驰也只将距离拉的越来越远,他们何时才能共同回到一个点上!第二十六条并没有给我们提出多么有建设性的建议,而只是笼统和宏观地说要赔偿。法律最忌讳的就是过于模糊,这样使得解释和适用的空间过于宽泛,出租人和承租人在赔偿标准和数额上无以为据,难以达成一致。关于出租人损害承租人优先购买权,我们认为大致可以包括这几个方面:一是对承租人丧失的缔约机会的赔偿;二是承租人因为丧失缔约机会而重新寻找缔约机会所耗费的精力和时间的赔偿;三是承租人因为失去优先购买权而购买其他房屋所付出的高于出租人出卖房屋价格的差价;第四,对承租人因为居住或者经营地域改变而造成的生活经营上的负面影响的赔偿。这四个方面的赔偿都不能超过出租人与承租人在订立租赁合同时所能预见的底线。这只是关于赔偿部分的设想,也没有涉及到每一项应该以什么标准来赔偿,这也确实难以确定,只能依靠当事人之间的协商了。
参考文献:
[1]中国人民法院网站.http://www.chinacourt.org/flwk/show.php?file_id=137687.
[2]李大伟,江学平.房地产法典型案例.中国人民大学出版社.2003.
[3]陈耀东.房地产法.复旦大学出版社.2006.
[4]张玉敏.民法.中国人民大学出版社.2003.