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摘要：改革开放以来，我国市场经济体制处于全面深化改革的状态，进一步有效地促进了房地产产业的现代化发展。在实际建设过程中，会涉及一些业务且具有一定的经济风险，因此，为进一步有效地提高我國房地产事业的经济效益，文章主要就基于风险控制导向的房地产抵押物价值评估展开了系统的研究和分析，希望能够为有关课题研究提供有效的参考意见。
关键词：风险控制;房地产抵押物价值;评估机制
随着市场经济的现代化发展，我国房地产行业在经济的刺激之下其建设体系日渐趋于完善，成为国民经济的主要来源。事实上，房地产项目所涉及的业务类型较多，例如：租赁、出售、转让、地产低压等等，在进行上述业务往来时都需要对房地产项目自身所存在的价值进行有效的评估，在此基础上才能转换成银行金融贷款的等价价值，将金融风险控制在有效的范围内。由此可见，在此背景之下，文章主要就风险控制导向的房地产抵押物价值评估方法进行全面的研究是具有一定积极意义的。
一、房地产抵押物价值评估方法研究
房地产是土地和房屋及其所有权的有效总称，在国内，国家是享有土地所有权的因此房地产企业只能享受土地在规定年限的使用权。因此，企业在土地上进行房屋建筑修建，并将其售卖出去能够为房地产企业带来一定的经济收益。一般来说，对地产项目进行价值评估的方法有：假设开发法、成本法、市场法以及收益法等等，下面将以常见的几种评估方法来进行详细的阐述。
（一）成本法
在对房地产抵押物价值进行重新评估时，可采用多种方法，其中应用较为广泛的便是成本法。简单来说，成本法是指在特定环境下，将需要进行价值评估的房地产项目进行二次构建所消耗的成本，需要注意的是这里所提到的成本是扣除了已损耗的价值。根据我国所制定的生产费用价值理论可知，采用成本法对项目进行价值评估，所计算出的数据越大，该项目所产生的价值越高;成本数据越小，价值也随之降低，因此，房地产的存续时间越短。一般来说，使用该方法来进行价值评估是需要一定条件的，例如：房地产项目无法在市场中进行有效流通、全新或基本全新的房地产项目等等。
（二）市场法
这是一项对已经成交的地产项目所产生的价格进行适当修正，从而产生房地产价格的评估方法。在运用该项方法时，所需要的实际案例数量不能较少，且每一个实例都要与被评价的房地产项目有一定的联系，只有参与比较的实际案例与房地产项目关联度越高，所产生的结果才更为有效、精准。一般来说，在对房地产市场经济较为发达的地区进行地产项目评估时可采用该种方法。例如：居民楼、工业园区、办公大楼等等。需要注意的是，若被评估的房地产项目所在的地区，不具有较为活跃且信息对称的经济市场，使用市场法来进行价值评估是具有意义的。事实上，市场法是操作最为简便的一种方法，能够将抵押物在市场上所产生的价格进行有效的反应.但是.使用该方法还存在一种风险即不能将房地产项目未来所产生的价值风险进行客观的评估，简单来说就是无法准确无误地进行风险预测。因此，在使用该方法时，要根据项目的实际情况来选择合适的评估方法。
（三）收益法
在原有的基础上，将被评估的房地产项目未来预期纯收益进行资本化，进而求得市场价格的一种评估方法。由此可见，与上述所提到的两种方法有所不同，收益法侧重点为房地产项目在未来所产生的经济价值，将该项目所涉及的现金流量、折现率等都准确的计算出来，因此，使用该评估方法所得到的结果能够为管理人员决策提高一定的参考意见。
二、银行抵押贷款评估特征分析
对基于风险控制导向的房地产抵押物进行价值评估，其最终目的是得到特定市场环境下可能成交的价格，但是以银行抵押贷款来进行房地产价值评估所产生的效果会有所不同。首先，从参与对象上来看，该项评估方法会涉及三方机构，例如：金融机构。为进一步有效地将贷款风险控制在有效范围之内，金融机构会对参与价值评估的房地产项目进行价值评估;其次，使用该项方法所得到的效果有所不同，对房地产抵押物银行贷款进行评估时，会采用市场法和收益法，而两种方法侧重点有所不同，因此所得到评估结果会存在一定的差异。
三、结束语
综上所述，随着市场经济的现代化发展，我国建筑行业处于快速发展的状态的，逐渐成为国有经济体系的重要组成结构之一。房地产项目在投入经济市场后，所涉及的交易活动较多，为进一步有效地规范市场从而提高企业经济效益，文章主要就基于风险控制导向的房地产抵押物价值评估方法展开了系统的研究和分析，希望能够有效地改善国内房地产市场现状。
参考文献：
[1]钱烈.收购不良资产涉及的房产抵押物价值评估研究[D].杭州：浙江大学，2017.
[2]李杰.房地产抵押价值评估问题研究[D].西安：西安建筑科技大学，2017.
[3]毛洪涛，张庆安.基于风险控制导向的房地产抵押物价值评估[J].财会通讯（理财版），2008（4）：120-121.
作者简介：
樊冬菊，山东省郓城县发展和改革局，山东菏泽。
关键词：风险控制;房地产抵押物价值;评估机制
随着市场经济的现代化发展，我国房地产行业在经济的刺激之下其建设体系日渐趋于完善，成为国民经济的主要来源。事实上，房地产项目所涉及的业务类型较多，例如：租赁、出售、转让、地产低压等等，在进行上述业务往来时都需要对房地产项目自身所存在的价值进行有效的评估，在此基础上才能转换成银行金融贷款的等价价值，将金融风险控制在有效的范围内。由此可见，在此背景之下，文章主要就风险控制导向的房地产抵押物价值评估方法进行全面的研究是具有一定积极意义的。
一、房地产抵押物价值评估方法研究
房地产是土地和房屋及其所有权的有效总称，在国内，国家是享有土地所有权的因此房地产企业只能享受土地在规定年限的使用权。因此，企业在土地上进行房屋建筑修建，并将其售卖出去能够为房地产企业带来一定的经济收益。一般来说，对地产项目进行价值评估的方法有：假设开发法、成本法、市场法以及收益法等等，下面将以常见的几种评估方法来进行详细的阐述。
（一）成本法
在对房地产抵押物价值进行重新评估时，可采用多种方法，其中应用较为广泛的便是成本法。简单来说，成本法是指在特定环境下，将需要进行价值评估的房地产项目进行二次构建所消耗的成本，需要注意的是这里所提到的成本是扣除了已损耗的价值。根据我国所制定的生产费用价值理论可知，采用成本法对项目进行价值评估，所计算出的数据越大，该项目所产生的价值越高;成本数据越小，价值也随之降低，因此，房地产的存续时间越短。一般来说，使用该方法来进行价值评估是需要一定条件的，例如：房地产项目无法在市场中进行有效流通、全新或基本全新的房地产项目等等。
（二）市场法
这是一项对已经成交的地产项目所产生的价格进行适当修正，从而产生房地产价格的评估方法。在运用该项方法时，所需要的实际案例数量不能较少，且每一个实例都要与被评价的房地产项目有一定的联系，只有参与比较的实际案例与房地产项目关联度越高，所产生的结果才更为有效、精准。一般来说，在对房地产市场经济较为发达的地区进行地产项目评估时可采用该种方法。例如：居民楼、工业园区、办公大楼等等。需要注意的是，若被评估的房地产项目所在的地区，不具有较为活跃且信息对称的经济市场，使用市场法来进行价值评估是具有意义的。事实上，市场法是操作最为简便的一种方法，能够将抵押物在市场上所产生的价格进行有效的反应.但是.使用该方法还存在一种风险即不能将房地产项目未来所产生的价值风险进行客观的评估，简单来说就是无法准确无误地进行风险预测。因此，在使用该方法时，要根据项目的实际情况来选择合适的评估方法。
（三）收益法
在原有的基础上，将被评估的房地产项目未来预期纯收益进行资本化，进而求得市场价格的一种评估方法。由此可见，与上述所提到的两种方法有所不同，收益法侧重点为房地产项目在未来所产生的经济价值，将该项目所涉及的现金流量、折现率等都准确的计算出来，因此，使用该评估方法所得到的结果能够为管理人员决策提高一定的参考意见。
二、银行抵押贷款评估特征分析
对基于风险控制导向的房地产抵押物进行价值评估，其最终目的是得到特定市场环境下可能成交的价格，但是以银行抵押贷款来进行房地产价值评估所产生的效果会有所不同。首先，从参与对象上来看，该项评估方法会涉及三方机构，例如：金融机构。为进一步有效地将贷款风险控制在有效范围之内，金融机构会对参与价值评估的房地产项目进行价值评估;其次，使用该项方法所得到的效果有所不同，对房地产抵押物银行贷款进行评估时，会采用市场法和收益法，而两种方法侧重点有所不同，因此所得到评估结果会存在一定的差异。
三、结束语
综上所述，随着市场经济的现代化发展，我国建筑行业处于快速发展的状态的，逐渐成为国有经济体系的重要组成结构之一。房地产项目在投入经济市场后，所涉及的交易活动较多，为进一步有效地规范市场从而提高企业经济效益，文章主要就基于风险控制导向的房地产抵押物价值评估方法展开了系统的研究和分析，希望能够有效地改善国内房地产市场现状。
参考文献：
[1]钱烈.收购不良资产涉及的房产抵押物价值评估研究[D].杭州：浙江大学，2017.
[2]李杰.房地产抵押价值评估问题研究[D].西安：西安建筑科技大学，2017.
[3]毛洪涛，张庆安.基于风险控制导向的房地产抵押物价值评估[J].财会通讯（理财版），2008（4）：120-121.
作者简介：
樊冬菊，山东省郓城县发展和改革局，山东菏泽。