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房价降了,租金涨了,商铺的租金更是疯狂。
由于租金连年攀升,连锁企业运营压力与日俱增。有媒体报道,成都某60平米的店铺年租金竟然高达150多万元;昆明某280平方米的老店铺一年租金要621万。而2011年业内的商铺租金涨幅在30%以上,与连锁企业利润平均增幅形成较大反差。
与调控抑制的住宅房价相比,商铺租金为何屡屡逆势上涨?
宏观上来说,地产价格连年猛涨,虽调控行为未中断,但是着力点在住宅地产,商业地产反而成为了楼市调控的“避风港”。因此,现在稍具规模的地产商都挤入这块市场,连“誓不入商”的万科也不例外。据中国购物中心产业资讯中心统计,截至到2011年底,中国购物中心累计商业建筑面积已经突破16000万平方米;预计未来两年将以4000万平方米/每年递增,如此大规模的刚性需求需要市场释放。
其次,由于区域大型商业企业的拓展受限,多业态精耕市场的需求,也纷纷介入了二三线区域市场商业综合体的开发,基于资金压力回报周期缩短的因素,单位面积租金大幅上涨。
第三,近几年连锁业态的飞速发展,业态同质化趋势严重,品牌良莠不齐,加之外资、内资寡头,区域龙头企业的水火交融,非理性、竞争性上涨因素较大,之前商业地产招商是大难题,现在项目手续齐备,企业已追到门前,比拼的是价格与“拍钱”的速度。而百货、超市、影院等主力店的竞争尤为惨烈!
第四,供需关系决定价格,由于当前国际市场的疲软,除一线奢侈品外,连国外二三线品牌都瞄准了这个巨大的消费市场,为了掌控更多的渠道,不断争夺店铺资源,也极大刺激了店铺租金的上涨。
那么连锁企业如何面对高租金与规模化的矛盾呢?
去年底,肯德基率先实行了“同城不同价”的定价策略,这是其无法承受高昂租金的一个信号,随后吉野家、永和大王等一些餐饮企业纷纷效仿。而服装、食品等专业连锁品牌也纷纷以提价来应对,调整价格成为应对策略的首要“杀手锏”。
而类似苏宁、华润万家等大型商业企业为了规避租金风险,开始由单纯的租赁转向多元化综合开发。把租金压力转化为资本化运作,从2010年起,苏宁已新增购置店10多个,并在一些城市尝试自行开发模式,如华润万家也开发了欢乐颂社区购物中心,乐购投资了乐都会等。这种重资产发展模式虽然降低了租赁成本,但速度缓慢,资金周转仍是其难题,特别是对中小连锁企业来说是一种望尘莫及的模式。
另外,部分企业采取了调整选址策略的办法,现在我们会看到连麦当劳、肯德基也不一定必须开在“金角旺铺”了,颇具实力的味千中国年初也关闭了部分租金高、回报低的“旺铺”,安踏去年由于租金原因也把门店数量目标也下调了200—300家。资料显示,去年北京购物中心首层平均租金环比上涨8%,增速为10年来新高。而这种租金价位只有银行和高端品牌可以接受。
当前,大量商业物业迎来了一个轮回的“续租潮”,“房东”水涨船高的预期收益使企业“话语权”丧失,如上海南京西路的耐克,广州吉之岛中华广场店、太平洋春熙新馆等门店由于租金续约问题相继被迫关闭。面对这种涨势汹汹的压力,向成本较低的商圈转移,也将成为一种拓店趋势,对企业来说,单店盈利是“硬道理”。
未来几年,经济发展仍然具有不确定的因素,人力、物价、金融、消费,这些都直接影响着店铺经营环境。已有专家提醒,“警惕房产泡沫向商业地产转移”,那么如何平衡商业与地产的协同发展尤为重要,否则将会是两败俱伤的局面。
由于租金连年攀升,连锁企业运营压力与日俱增。有媒体报道,成都某60平米的店铺年租金竟然高达150多万元;昆明某280平方米的老店铺一年租金要621万。而2011年业内的商铺租金涨幅在30%以上,与连锁企业利润平均增幅形成较大反差。
与调控抑制的住宅房价相比,商铺租金为何屡屡逆势上涨?
宏观上来说,地产价格连年猛涨,虽调控行为未中断,但是着力点在住宅地产,商业地产反而成为了楼市调控的“避风港”。因此,现在稍具规模的地产商都挤入这块市场,连“誓不入商”的万科也不例外。据中国购物中心产业资讯中心统计,截至到2011年底,中国购物中心累计商业建筑面积已经突破16000万平方米;预计未来两年将以4000万平方米/每年递增,如此大规模的刚性需求需要市场释放。
其次,由于区域大型商业企业的拓展受限,多业态精耕市场的需求,也纷纷介入了二三线区域市场商业综合体的开发,基于资金压力回报周期缩短的因素,单位面积租金大幅上涨。
第三,近几年连锁业态的飞速发展,业态同质化趋势严重,品牌良莠不齐,加之外资、内资寡头,区域龙头企业的水火交融,非理性、竞争性上涨因素较大,之前商业地产招商是大难题,现在项目手续齐备,企业已追到门前,比拼的是价格与“拍钱”的速度。而百货、超市、影院等主力店的竞争尤为惨烈!
第四,供需关系决定价格,由于当前国际市场的疲软,除一线奢侈品外,连国外二三线品牌都瞄准了这个巨大的消费市场,为了掌控更多的渠道,不断争夺店铺资源,也极大刺激了店铺租金的上涨。
那么连锁企业如何面对高租金与规模化的矛盾呢?
去年底,肯德基率先实行了“同城不同价”的定价策略,这是其无法承受高昂租金的一个信号,随后吉野家、永和大王等一些餐饮企业纷纷效仿。而服装、食品等专业连锁品牌也纷纷以提价来应对,调整价格成为应对策略的首要“杀手锏”。
而类似苏宁、华润万家等大型商业企业为了规避租金风险,开始由单纯的租赁转向多元化综合开发。把租金压力转化为资本化运作,从2010年起,苏宁已新增购置店10多个,并在一些城市尝试自行开发模式,如华润万家也开发了欢乐颂社区购物中心,乐购投资了乐都会等。这种重资产发展模式虽然降低了租赁成本,但速度缓慢,资金周转仍是其难题,特别是对中小连锁企业来说是一种望尘莫及的模式。
另外,部分企业采取了调整选址策略的办法,现在我们会看到连麦当劳、肯德基也不一定必须开在“金角旺铺”了,颇具实力的味千中国年初也关闭了部分租金高、回报低的“旺铺”,安踏去年由于租金原因也把门店数量目标也下调了200—300家。资料显示,去年北京购物中心首层平均租金环比上涨8%,增速为10年来新高。而这种租金价位只有银行和高端品牌可以接受。
当前,大量商业物业迎来了一个轮回的“续租潮”,“房东”水涨船高的预期收益使企业“话语权”丧失,如上海南京西路的耐克,广州吉之岛中华广场店、太平洋春熙新馆等门店由于租金续约问题相继被迫关闭。面对这种涨势汹汹的压力,向成本较低的商圈转移,也将成为一种拓店趋势,对企业来说,单店盈利是“硬道理”。
未来几年,经济发展仍然具有不确定的因素,人力、物价、金融、消费,这些都直接影响着店铺经营环境。已有专家提醒,“警惕房产泡沫向商业地产转移”,那么如何平衡商业与地产的协同发展尤为重要,否则将会是两败俱伤的局面。